Решение по делу № 2-3468/2023 от 15.05.2023

Дело № 2-3468/2023

54RS0005-01-2023-002902-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

630088, г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, д. 56

30 августа 2023 года                                                                 город Новосибирск

Кировский районный суд города Новосибирска в лице судьи Новиковой И.С.,

при секретаре судебного заседания Косенко С.В.,

с участием истца Гампарцум М.С., третьего лица Ореховой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гампарцум М. С. к ООО «Партнер Инвест» о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Гампарцум М.С. обратился в суд с указанным иском, просил признать отсутствующим (прекращенным) обременения в виде залога (ипотеки) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он приобрел на публичных торгах жилое помещение - квартира, общей площадью 48,9 кв. м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В рамках дела № Кировским районным судом г.Новосибирска было вынесено решение об обращении взыскания на указанное заложенное имущество Ореховой И. А. в пользу взыскателя - ООО «Партнер Инвест». Истцом обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены в полном объеме, а именно - переведены денежные средства в размере 2 241 392 руб. на счет Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области. Для регистрации права собственности истцом были поданы необходимые документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области, однако в регистрации права собственности Росреестр истцу отказал, поскольку ответчиком не было подано заявление о переходе права, зарегистрировано право залога (ипотеки) ООО «Партнер Инвест». Так как ответчик уклоняется от совершения действий по погашению залога, истцу не представляется возможным зарегистрировать право требования на спорную квартиру.

Истец Гампарцум М.С. в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, пояснил, что договор купли-продажи не расторгнут.

Представитель ответчика – ООО «Партнер Инвест» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом – заказным письмом с уведомлением, которое получено ДД.ММ.ГГГГ, о причинах неявки не сообщил, ранее направлял отзыв на исковое заявление, в котором указывалось следующее. Для прекращения ипотеки в Росреестре необходимо чтобы обратился директор ООО «Партнер Инвест», либо уполномоченное им лицо, действующее на основании нотариально удовстоверенной доверенности. Директор ООО «Партнер Инвест» Сергеева Е.М. длительное время находится за границей, срок действия доверенности, выданной на уполномоченное лицо, прекратилось еще более 6 месяцев назад, при этом новую доверенность директор ООО «Партнер Инвест» Сергеева Е.М. за границей сделать не имеет возможности. Должник Орехова И.А. обратилась в марте 2023 года с просьбой отложить исполнительное производство, так как на залоговое имущество имеется потенциальный покупатель и заключен предварительный договор купли-продажи.

Третье лицо Орехова И.А. в судебном заседании просила об отложении судебного заседания, поясняла, что желает продать свою квартиру за более высокую цену, чем ее продали на торгах. Также третье лицо представила письменное ходатайство об отложении судебного заседания, в котором ссылалась на следующее. В отношении Ореховой И.А. действительно было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскания на залоговое имущество – спорную квартиру, с определением начальной продажной цены в размере 2 219 200 рублей. В марте 2023 года Орехова И.А. нашла покупателя на свою квартиру по цене 3 500 000 руб. и со взыскателем ООО «Партнер Инвест» они договорились отложить исполнительное производство. Между Ореховой И.А. и покупателем был заключен предварительный договор, согласно которому основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, в качестве аванса покупатель передал третьему лицу 500 000 рублей. Покупатель должен был найти оставшиеся наличные денежные средства и помимо долга в ООО «Партнер Инвест» погасить все долги третьего лица, находящиеся на исполнении. ДД.ММ.ГГГГ, перед выходом на сделку третье лицо и потенциальный покупатель планировали ехать оплачивать все долги Ореховой И.А. в ОСП по Кировскому району г.Новосибирска и узнали, что спорная квартира продана с торгов по цене ниже, чем за 3 500 000 руб. Судебную повестку третье лицо не получала, о судебном заседании узнала только лишь ДД.ММ.ГГГГ. Просила судебное заседание отложить, поскольку она намерена подать встречное исковое заявление о признании результатов торгов недействительными.

В удовлетворении ходатайства третьего лица об отложении судебного заседания было отказано, учитывая позицию ответчика.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по НСО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается распиской, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Суд, выслушав истца и третье лицо, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится: обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237).

В соответствии со статьей 237 Гражданского кодекса РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Кировским районным судом г.Новосибирска вынесено заочное решение по иску ООО «Партнер Инвест» к Ореховой И.А. о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на предмет залога, решено: «Взыскать с Ореховой И. А. в пользу ООО « Партнер Инвест» сумму займа в размере 500 000 рублей,    проценты за пользование денежными средствами 271 500 рублей, пени за просрочку возврата долга - 100 000 рублей, пени за просрочку уплаты процентов - 50 000 рублей, расходы по оплате госпошлины ив сумме 19 207,50 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей. Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, назначение, жилое помещение, общая площадь 48,9 кв.м., 9 этаж, кадастровый № по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены 2 219 200 рублей, путем реализации с публичных торгов».

Указанное заочное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с вступлением заочного решения суда в законную силу ООО «Партнер Инвест» был выдан исполнительный лист ФС № для взыскания с Ореховой И.А. задолженности по договору займа и обращения взыскания на спорную квартиру (л.д.93 оборот – 94).

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного исполнительного листа судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г.Новосибирска было возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении Ореховой И.А. (л.д.98 оборот – 99).

В рамках исполнительного производства на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании постановления судебного пристава-исполнителя наложен арест ДД.ММ.ГГГГ (л.д.99 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника, спорная квартира была оценена в 2 219 200 руб. (л.д.101 оборот – 102).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче <адрес> в <адрес> в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (л.д.104).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес> передана на реализацию в Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (л.д.113).

Согласно выписке из ЕГРН собственником спорной квартиры значится Орехова И.А., также в отношении спорной квартиры зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки на основании договора залога (ипотеки) № от ДД.ММ.ГГГГ, лицо, в пользу которого установлено ограничение – ООО «Партнер Инвест» (л.д.13-18, 106-112).

В соответствии с частью 1 статьи 341 Гражданского кодекса РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно протоколу №ПИ302489 по рассмотрению заявок на участием в аукционе по продаже арестованного (заложенного) имущества в электронной форме от 05.05.42023 заявка Гампарцум М.С. принята, он допущен для дальнейшего участия в торгах (л.д.124 оборот – 125).

Согласно протоколу о результатах аукциона №ПИ302489 от ДД.ММ.ГГГГ Гампарцум стал победителем публичных торгов по продаже <адрес> в <адрес>, цена проданного имущества составила 2 241 392 руб. (л.д.126).

ДД.ММ.ГГГГ Гампарцум М.С. перечислил денежные средства на счет ТУ Росимущества в Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ по платежному поручению № (л.д.128).

ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в НСО и Гампарцум М.С. заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, цена составила 2 241 392 руб. (л.д.128 оборот – 129).

ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в НСО и Гампарцум М.С. подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи (л.д.130).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Обязательство, обеспеченное залогом, прекращено, ООО «Партнер Инвест» получив в счет оплаты долга денежные средства, вырученные от продажи заложенного имущества (квартиры) на публичных торгах.

В силу части 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Из доводов иска следует, что истец Гампарцум М.С. обратился в Управление Росреестра с заявлением для регистрации права собственности на <адрес> в <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако истцу в регистрации было отказано, поскольку ответчиком не было подано заявление о переходе права.

Согласно части 1 статьи 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

Согласно части 2 статьи 50 вышеназванного Федерального закона при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Из пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из отзыва ответчика следует, что в настоящее время возможности обратиться с таким заявлением в Управление Росреестра по Новосибирской области у него не имеется. Возражений относительно заявленных требований ответчик не заявлял.

Доводы третьего лица Ореховой И.А. о том, что ею в отношении реализованной квартиры был заключен предварительный договор купли-продажи не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку состоявшиеся торги по реализации заложенного имущества – <адрес> в <адрес> оспорены не были, недействительными не признаны. Из ответа судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира (заложенное имущество) реализовано на торгах, и часть денежных средств перечислена в пользу ООО «Партнер Инвест».

Суд отмечает, что при наличии действительной договоренности Ореховой И.А. с кредитором (ООО «Партнер Инвест»), исполнительный лист был бы отозван и передача на торги с последующей реализацией Гампарцум М.С. не состоялась бы. Но фактически взыскатель исполнительный лист не отзывал, соответственно доводы о якобы существующей договоренности – бездоказательны.

В соответствии с разъяснением п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 №23 "О применении судами правил о залоге вещей": если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ). Залогодержатель обязан возместить залогодателю причиненные таким уклонением убытки (статьи 12, 393 ГК РФ, статья 103.3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I).

Учитывая, что торги не были признаны недействительными, истцом обязательства по договору купли-продажи от 14.04.2023 исполнены, денежные средства в полном объеме перечислены в счет погашения обеспеченного залогом денежного обязательства перед ООО «Партнер Инвест», и у истца отсутствует иной способ реализации своего права на регистрацию права собственности в отношении приобретенного имущества на торгах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Дело рассмотрено с учетом положения ст. 30 ГПК РФ, а также разъяснений п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 №23: иски об обращении взыскания на движимую вещь рассматриваются по общим правилам судом по адресу или месту жительства ответчика (статьи 28 ГПК РФ, статьи 27, 28, 34, 35 АПК РФ). Иски об обращении взыскания на недвижимое имущество, а также о признании ипотеки прекращенной рассматриваются с соблюдением правил об исключительной подсудности (статья 30 ГПК РФ, статья 38 АПК РФ).

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) на <адрес> в <адрес>, кадастровый №.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих сведений о прекращении права залога ООО «Партнер Инвест» в отношении указанного недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через суд, принявший решение.

Мотивированное решение изготовлено 03 октября 2023 года.

           Судья                                   (подпись)                           И.С. Новикова

Подлинник решения хранится в гражданском деле № 2-3468/2023 Кировского районного суда г.Новосибирска (уникальный идентификатор дела 54RS0005-01-2023-002902-75).

По состоянию на 03.10.2023 решение не вступило в законную силу.