Решение от 22.09.2015 по делу № 3-142/2015 от 03.07.2015

Дело № 3 – 142/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 сентября 2015 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при секретаре Донецкой А.С.,

с участием представителя Самойлова С.Н. Компаниец А.Р., представителя Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Самойлова С.Н. к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области, Комитету по управлению имуществом г. Батайска, Кокурину А.Б. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Самойлов С.Н. 3 июля 2015 года обратился в суд в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявитель указал, что он является соарендатором земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации производственных зданий, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ....

    Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере ... руб., что существенно превышает его рыночную стоимость, определённую независимым оценщиком на ту же дату, которая составляет ... руб. Правомерность выводов оценщика подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков.

Заявитель считает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права, как плательщика арендной платы, и влечёт создание неблагоприятных условий для развития его, как субъекта предпринимательства.

По этим основаниям заявитель просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости, составляющей ... руб. на 1 января 2014 года.

В ходе судебного разбирательства от представителя заявителя Компаниец А.Р. поступило заявление об уточнении требований в порядке статьи 39 ГПК Российской Федерации, в котором она, ссылаясь на заключение эксперта ООО «...» от ... года № ..., просила установить кадастровую стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, составляющей ... руб.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 08.03.2015 г. N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

С учётом изложенного настоящее дело, относящееся к категории дел, возникающих из публичных правоотношений, рассмотрено в порядке административного судопроизводства.

Административный истец Самойлов С.Н. в суд не явился, представив письменное заявление, подтверждающее факт его надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя.

Представитель Самойлова С.Н. Компаниец А.Р. в судебном заседании уточнённые требования административного истца поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л. право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также величину его рыночной стоимости, с учётом уточнённых требований заявителя, не оспаривала, пояснила, что Правительство Ростовской области не имеет замечаний к результатам проведённой по определению суда экспертизы, которая соответствует действующему законодательству, и против удовлетворения административного искового заявления не возражала.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Комитета по управлению имуществом г. Батайска, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки суд не известили.

Соарендатор земельного участка Кокурин А.В., извещённый о месте и времени судебного разбирательства, обратился с письменным заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные требования поддержал.

С учётом изложенного суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

В ранее поданных письменных возражениях КУИ г. Батайска просил об отказе в удовлетворении требований Самойлова С.Н., указывая на то, что договором аренды не предусмотрено право арендатора на снижение кадастровой стоимости и, следовательно, размера арендной платы. Просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 указанного Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено, что Самойлов С.Н. наряду с Кокуриным А.Б. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации производственных зданий, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., что подтверждается копиями договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от ... года № ..., соглашения к договору от 20 октября 2006 года, соглашения о внесении изменений в договор от 22 октября 2014 года и выпиской из ЕГРП от 21 июля 2015 года (т. 1 л.д. 16 - 31, 159).

Согласно кадастровому паспорту от 2 октября 2014 года земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учёт 23 апреля 2003 года (т. 1 л.д. 32 – 35).

Как следует из кадастровой справки от 10 апреля 2015 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., утверждённая постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 55).

Таким образом, спорный земельный участок был включен в перечень земельных участков, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, а оспариваемая кадастровая стоимость утверждена методом массовой оценки земель населённых пунктов Ростовской области.

    В силу положений абзаца 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

    Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    В соответствии с Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 г. N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

    Зависимость арендной платы от величины кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, также подтверждается копией уведомления КУИ г. Батайска, направленного в адрес Самойлова С.Н. и Кокурина А.Б. 25 февраля 2015 года (т. 1 л.д. 157).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца и могут быть им оспорены.

С учётом изложенного довод КУИ г. Батайска об отсутствии у арендатора права на снижение кадастровой стоимости земельного участка является необоснованным.В силу положений абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчётом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт об оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчете.

В целях проверки отчёта проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В обоснование довода о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости административным истцом представлен отчёт оценщика ИП Г.А.И. от ... года № ... (т. 1 л.д. 56 - 135), согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб.

Экспертным заключением некоммерческого партнёрства «...» от ... года № ... (т. 1 л.д. 136 - 146) указанный отчёт об оценке признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая наличие мотивированных возражений других лиц, участвующих в деле, относительно достоверности указанного отчёта, и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, судом по ходатайству представителя Самойлова С.Н. была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «...» (т. 1 л.д. 166, 201 - 206).

Согласно заключению эксперта от ... года № ..., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 2 л.д. 5 - 53).     Возражения, замечания по заключению эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующую квалификацию, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом.

Экспертное заключение содержит подробное описание процесса оценки земельных участков в части применения подходов к оценке, в нём приведены расчёты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов, что соответствует требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.

Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом оценки.

В качестве объектов-аналогов было использовано 4 земельных участка для размещения производственных объектов, расположенных в Аксайском районе Ростовской области, исходя из содержания объявлений о продаже за период экспозиции, равный 6 месяцам на дату оценки. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м общей площади.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемых объектов в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки на торг, на местоположение, на площадь участков. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения конкретных корректировок.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено.

При таком положении административное исковое заявление Самойлова С.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 3 июля 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных ООО «...» счёта и финансово-экономического обоснования (т. 2 л.д. 2, 3) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертным учреждением с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... руб.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Как видно из материалов дела, результаты кадастровой оценки спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, при этом правительство возражало относительно первоначально заявленных Самойловым С.Н. требований.

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка было заявлено представителем административного истца, определением суда оно было удовлетворено. Уточнение административных исковых требований основано на результатах судебной оценочной экспертизы, которые Правительством Ростовской области признаны соответствующими действующему законодательству.

Поскольку уточнённые требования Самойлова С.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, заявленные в целях реализации права на установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости, Правительством Ростовской области не оспорены ни по основаниям возникновения права, ни по размеру рыночной стоимости, определённой экспертом, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов. При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

В связи с этим сумма ... руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО «...» за проведённую им судебную оценочную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ..., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ... ░░. ░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ..., ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ... ░░░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2014 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 3 ░░░░ 2015 ░░░░.

░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░░░░░░ ░░░░░), ... ░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░ «...» ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░ ... ░░░░ № ...).

    ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 28 ░░░░░░░░ 2015 ░░░░.