Решение по делу № 8Г-4629/2023 [88-5176/2023] от 04.05.2023

                                                                                         № 2- 2376/2023

        25RS0005-01-2022-002272-55

                                                                                         № 88-5176/2023

    ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

20 июня 2023 года                                              город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Шевцовой Т.С.,

судей     Воробьевой Н.В. и Шиловой О.М.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО11 к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, ФИО12 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

    по кассационной жалобе Абдулаева В.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 26 января 2023 года.

Заслушав доклад судьи Шевцовой Т.С., представителя Абдулаева В.А. – Терехова И.А., представителя Управления муниципальной собственности г. Владивостока – Барлеву В.С., судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а:

     Абдулаев В.А. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 86,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> принадлежащем на праве аренды прежнему собственнику объекта недвижимости - Чобанян С.Я.

Требования основаны на положениях пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием сведений о предыдущем собственнике объекта недвижимости и наличием у истца исключительного права на приобретение спорного земельного участка в аренду.

    Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 6 октября 2022 года исковые требования Абдулаева В.А. удовлетворены.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 26 января 2023 года решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 6 октября 2022 года отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Абдулаева В.А. ставится вопрос об отмене     апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

    Абдулаев В.А., Чобанян С.Я., извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со статьей 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в составе судей, рассматривающих дело, произведена замена судьи Юдановой С.В. на судью Шилову О.М. в связи с отпуском.

Проверив в порядке и пределах статей 379.5-379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции     норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы,    судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

    Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

    Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27 июня 2005 года между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Чобанян С.Я. заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Чобанян С.Я. в пользование на условиях аренды на срок до 31 декабря 2007 года передан земельный участок    площадью 77 кв.м, из земель поселений, для использования в целях размещения магазина розничной торговли, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>

На земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание общей площадью 86,8 кв.м с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности Абдулаеву В.А. на основании договора купли-продажи от 4 марта 2022 года, заключенного с ФИО13

Суд первой инстанции на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, придя к выводу о том, что право пользования земельным участком, занятым зданием, возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, установив, что право собственности на нежилое здание общей площадью 86,8 кв.м с кадастровым номером № зарегистрировано за Абдулаевым В.А., пришел к выводу о наличии правовых оснований для перемены лиц в договоре аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований Абдулаева В.А., суд апелляционной инстанции указал, что действующим законодательством не допускается передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без уведомления арендодателя, материалы дела не содержат сведений о правах ФИО14 на спорный земельный участок.

С таким выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя ввиду следующего.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из указанных положений, с учетом пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из содержания указанных норм и акта их разъяснения следует, что для правильного разрешения настоящего спора суду надлежало    установить предыдущих собственников, приобретенного Абдулаевым В.А. у ФИО15 недвижимости, а также перешло ли к ФИО16 право аренды на земельный участок.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако судом апелляционной инстанции данные обстоятельства не исследовались.

Делая вывод о том, что не допускается передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без уведомления арендодателя, суд апелляционной инстанции не учел, что установленное пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации условие о письменном уведомлении арендатора не может быть истолковано и применено как ограничивающее права арендатора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Обратное противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, императивно устанавливающему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде своих прав и обязанностей третьему лицу.

Правовыми последствиями неуведомления о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу в разумный срок после совершения соответствующей сделки является возникновение у арендодателя права предъявить к арендатору требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований Абдулаева В.А. суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что площадь нежилого здания превышает площадь земельного участка.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие данный вывод.

Наоборот, истцом в подтверждение заявленных требований представлено заключение кадастрового инженера от 16 мая 2022 года, в соответствии с которым нежилое здание с кадастровым номером № полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером №.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции считает, что принятое по делу апелляционное определение нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

    апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 26 января 2023 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

    Председательствующий

    Судьи