Решение по делу № 2-3819/2022 (2-12875/2021;) от 12.10.2021

47RS0№-53

Дело № (2-12875/2021)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2022 года                             <адрес>

Всеволожский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Серба Я.Е.,

при секретаре ФИО32,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО13, ФИО1, ФИО14, ФИО15, ФИО2, ФИО16, ФИО3, ФИО17, ФИО4, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО5, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО6, ФИО7 к ФИО9 о защите прав и интересов группы лиц, признании недействительным инвестиционного договора, признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома, истребовании нежилого помещения из незаконного владения,

                У С Т А Н О В И Л:

ФИО13, ФИО1, ФИО14, ФИО15, ФИО2, ФИО16, ФИО3, ФИО17, ФИО4, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО5, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО6, ФИО7 обратились в суд с коллективным иском к ФИО9, в котором просят признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилое помещение №-Н, площадью 45,1 кв.м, офис (помещение ТСЖ), расположенное по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <адрес>; истребовать из незаконного владения ФИО9 нежилое помещение №-Н, площадью 45,1 кв.м, офис (помещение ТСЖ), расположенное по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <адрес>; признать недействительным инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ №-КУД-ИД, заключенный между ИП ФИО9 и ЖСК «Кудрово» (с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование требований истцы ссылаются на то, что являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу. Многоквартирный жилой дом включает 261 квартиру, находящуюся в частной собственности жителей дома. В многоквартирном жилом доме имеется нежилое технологическое помещение №-Н, площадью 45,1 кв.м, являющееся общим имуществом в многоквартирном доме (далее - МКД), которое сформировано как самостоятельный объект, поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, с присвоением кадастрового номера 47:07:1044001:50158, назначением помещения: «Нежилое помещение; общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». ДД.ММ.ГГГГ на рассматриваемый объект зарегистрировано право собственности ФИО9 на основании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ №-КУД-ИД. Истцы полагают, что вышеуказанный инвестиционный договор является недействительным, поскольку противоречит требованиям закона, нежилое помещение незаконно передано в собственность ФИО9, поскольку оно не являлось объектом самостоятельного права, а является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, решение о заключении инвестиционного договора в соответствии с которым произошло уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома общим собранием не принималось. Помещение №-Н не имеет самостоятельных узлов учета коммунальных услуг, расходы по содержанию и обеспечению тепло-электро-водоснабжением помещения распределяются пропорционально между всеми собственниками квартир МКД с момента ввода МКД в эксплуатацию по настоящее время. Регистрация права индивидуальной собственности на общее имущество всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <адрес>, препятствует осуществлению прав всех собственников по использованию помещения в целях эксплуатации и обслуживания дома, при этом бремя несения расходов по содержанию имущества несут собственники квартир МКД. Ссылаясь на положения п.1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ч.2 ст.40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), п.28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № истцы обратились в суд с настоящим иском.

Истец ФИО13, действующий также в интересах ФИО1, ФИО14, ФИО15, ФИО2, ФИО16, ФИО3, ФИО17, ФИО4, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО33, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО6, ФИО7 на основании заявлений о присоединении к иску, представитель истца адвокат ФИО34 на основании ордера № в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

    Ответчик ФИО9 о времени и месте судебного заседания извещен, в суд не явился, направил представителя на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, который в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что спорное помещение не является общедомовым.

    Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Заневский Комфорт» о времени и месте судебного заседания извещено, представителя не направило.

    Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, их представителей, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему.

    Как видно из материалов дела, строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <адрес>, осуществлялось жилищно-строительным кооперативом «Кудрово» (далее - ЖСК «Кудрово»). ЖСК «Кудрово» зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Ликвидирован ДД.ММ.ГГГГ. Ликвидатором ЖСК «Кудрово» являлась ФИО8.

    В соответствии с ч.1, ч.4 ст.110, ч.1 ст.111 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный для строительства, реконструкции и содержания многоквартирного дома за счет средств его членов.

В пункте 3.1 устава ЖСК «Кудрово» предусмотрено, что кооператив создан с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье путем финансирования строительства жилого дома за счет взносов членов кооператива, а также с целью управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Согласно п. 3.2 устава предметом деятельности кооператива являются: - финансирование строительства объектов недвижимости в интересах членов кооператива; - предоставление членам кооператива, а также совместно проживающим с ними лицам жилых и/или нежилых помещений, в пользование с приобретением членами кооператива права собственности на указанные жилые и/или нежилые помещения после выплаты паевого взноса полностью в соответствии с условиями паевого взноса.

В соответствии с п.4.2 устава право собственности на недвижимое имущество, финансирование строительства которого производилось за счет денежных средств членов кооператива (паевых взносов), приобретается членами кооператива первоначальным способом.

Высшим органом управления кооператива в соответствии с п.8.3 устава является Общее собрание членов кооператива. Общее собрание членов кооператива является правомочным, если на нем присутствуют более половины членов кооператива (п.8.7 устава).

    Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, выданной МФЦ Филиал «Всеволожский-отдел Сертолово», подписанной электронной подписью Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ, помещение №-Н, площадью 45,1 кв.м, кадастровый №, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <адрес>, имеет назначение: нежилое помещение, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

    Право собственности зарегистрировано за ФИО9, номер регистрации 47:07:1044001:50158-47/012/2018-1 от ДД.ММ.ГГГГ.

    Управлением Росреестра предоставлены правоустанавливающие документы, явившиеся основанием для регистрации права собственности ответчика на спорное помещение: инвестиционный договор №-КУД-ИД от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, протокол №-КУД общего собрания членов ЖСК «Кудрово» от ДД.ММ.ГГГГ.     Также в материалы дела представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №-RU47504303-10/14-2014 и технический план здания (многоквартирного дома) от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный кадастровым инженером ФИО35

    Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). В свою очередь, в п. 1 ст. 290 Кодекса предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    В соответствии с п.п. а, ж, п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества включаются:

    а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование какого-либо помещения как самостоятельного объекта общественного назначения осуществляется на основании проектной документации, акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта и присвоением ему уникального кадастрового номера.

Согласно п.3. Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика.

Истцом в материалы дела представлено постановление администрации муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков и присвоение адреса объектам адресации в д. Кудрово», в п.3 которого содержатся сведения о технологических помещениях: 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, согласно которому помещение №-Н, общей площадью 45,1 кв.м, расположенное на первом этаже, и поименованное как офис (помещение ТСЖ) – является технологическим помещением.

Согласно письму администрации МО «Заневское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № помещение 4-Н имеет назначение «нежилое помещение, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме», что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Технический план здания (многоквартирного дома) от ДД.ММ.ГГГГ сдержит сведения о помещении 4-Н, площадью 45,1 кв.м, офис (помещение ТСЖ) и устанавливает назначение помещения – «нежилое, общее имущество в многоквартирном доме».

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что помещение №-Н, площадью 45,1 кв.м, с кадастровым номером 47:07:1044001:50158, расположенное адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <адрес>, является нежилым, относится к общему имуществу в многоквартирном доме, как изначально учтенное, сформированное и предназначенное для общедомовых целей.

Доводы ответчика о том, что данное помещение не относится к общему имуществу в многоквартирном доме, так как не соответствует требованиям п.1 ст.36 ЖК РФ, отклоняются судом как несостоятельные. Ходатайств о назначении судебной строительно-технической экспертизы в отношении рассматриваемого помещения сторонами в ходе рассмотрения дела не заявлялось. Представленный договор от ДД.ММ.ГГГГ № холодного водоснабжения и водоотведения устанавливает дату начала подачи холодной воды ДД.ММ.ГГГГ, и не подтверждает доводы ответчика. Иных доказательств, свидетельствующих о том, что данное помещение имеет иное назначение суду не представлено.

Согласно акту осмотра помещения ООО «УК «Заневский Комфорт» от ДД.ММ.ГГГГ площадь помещения – 45,10 кв.м, тип помещения – нежилое, помещение состоит из комнаты, в которой размещен офис ООО «УК «Заневский Комфорт» и санузел. В помещении не имеется инженерного, механического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего более одного помещения. Вместе с тем, данное нежилое помещение используется в целях нахождения сотрудников управляющей компании, в соответствии с установленным в проекте назначением, бремя содержания которого было возложено на собственников квартир МКД.

Разрешая требования о признании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ №-КУД-ИД, заключенного между ИП ФИО9 и ЖСК «Кудрово», недействительным, суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, сделка по заключению между ИП ФИО9 и ЖСК «Кудрово» инвестиционного договора на нежилое помещение 4-Н одобрена протоколом общего собрания членов ЖСК «Кудрово» от ДД.ММ.ГГГГ №-КУД. Согласно протоколу на общем собрании присутствовали следующие члены ЖСК «Кудрово»: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО8, ФИО12. Общее количество делегатов конференции кооператива – 5 человек.

Согласно представленным выпискам из протоколов общего собрания членов ЖСК «Кудрово» на дату сделки по заключению инвестиционного договора ДД.ММ.ГГГГ членами ЖСК «Кудрово» также являлись 19 человек: ФИО13 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО29 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО3 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО5 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО36 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО37 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО19 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО7 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО38 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО24 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО39 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО22 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО20 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО40 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО41 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО42 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО43 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО44 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО45 (выписка от ДД.ММ.ГГГГ).

Как указывалось ранее, в соответствии с п. 8.7 устава ЖСК «Кудрово» общее собрание членов кооператива является правомочным, если на нем присутствует более половины членов кооператива.

В силу п.1 ст.117 ЖК РФ общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Таким образом, принятие решения о заключении инвестиционного договора на рассматриваемое помещение в составе 5 делегатов не правомочно в силу ч.1 ст.117 ЖК РФ, ввиду отсутствия иных участников, которые не присутствовали на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.2 ст.181.5 ГК РФ решение общего собрания ничтожно, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При таких обстоятельствах, заключение инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ №-КУД-ИД на основании принятого решения при отсутствии кворума, является недействительной сделкой.

Более того, в силу п. 2.2 инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ общая сумма инвестиций инвестора определена графиком инвестирования, являющимся Приложением № к договору, согласно которому общая сумма инвестиций составляет 6 759 000 руб. Согласно п. 3.2 договора указанную сумму инвестиций ИП ФИО9 (инвестор) обязуется внести в срок, предусмотренный Приложением № к договору, которым установлена дата платежа – ДД.ММ.ГГГГ.

При этом право собственности ФИО9 на помещение 4-Н зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ЖСК «Кудрово» ДД.ММ.ГГГГ юридическим лицом принято решение о ликвидации и назначении ликвидатора; ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано уведомление о принятии решения о ликвидации; ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация ликвидации юридического лица.

В силу разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительной сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Согласно п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» определение конкретных долей в случае признания права общей долевой собственности на общее имущество не требуется, поскольку данные доли определены законом и не подлежат изменению по соглашению сторон.

Учитывая вышеизложенные нормы права, а также установленные по делу обстоятельства, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО13, ФИО1, ФИО14, ФИО15, ФИО2, ФИО16, ФИО3, ФИО17, ФИО4, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО5, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО6, ФИО7 к ФИО9 о защите прав и интересов группы лиц, признании инвестиционного договора недействительным, признании права общей долевой собственности, истребовании из незаконного владения недвижимого имущества удовлетворить.

Признать недействительным инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ №-КУД-ИД.

Истребовать из незаконного владения ФИО9 нежилое помещение №-Н, площадью 45,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <адрес>, кадастровый №.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение №-Н, площадью 45,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

    Судья