Решение по делу № 2-49/2013 (2-2653/2012;) от 06.07.2012

Дело № 2-49-13

Решение

Именем Российской Федерации

г. Пермь 12 марта 2013 года

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре Щетниковой Ю.Ю.,

в присутствии представителя истца Крайнова С.И., действующего на основании доверенности от 13.08.2012, представителя ответчика Смирнова А.А., действующего на основании доверенности от 27.05.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закоптелова В.Е. к Кузнецову Ю.Н., Рабиновичу С.А. о признании договора недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения, взыскании судебных расходов,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам в котором просит признать недействительным в силу ничтожности договор найма квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между Кузнецовым Ю.Н. и Рабиновичем С.А. 24.12.2010, взыскать с Рабиновича С.А. сумму неосновательного обогащения в размере ... руб., ... руб. судебных издержек и госпошлину в размере ... руб.

Требования мотивирует тем, что истец является собственником вышеуказанной квартиры на основании договора купли-продажи от 21.03.1995. В 2010 году им было принято решение о ее продаже, 04.12.2010 он выдал доверенность Кузнецову Ю.Н. для совершения действий по сбору документов и продажи указанной квартиры с получением денежной суммы и регистрацией жилого помещения. В конце декабря 2010 года Кузнецов Ю.Н. сообщил истцу, что нашел покупателя – Рабиновича С.А. и в связи с необходимостью дооформления документов, он заключил предварительный договор купли-продажи сроком до 01.05.2011. В середине мая 2011 года Кузнецов Ю.Н. сообщил, что оформление документов окончено, но покупатель отказался покупать квартиру. В конце мая 2011 года истец узнал, что квартира была сдана Рабиновичу С.А. по договору имущественного найма и он ей пользовался. Кузнецов Ю.Н. заключил такой договор 24.12.2010 сроком до 01.05.2011 опасаясь потерять покупателя, квартиру он передал Рабиновичу С.А. по акту, плату за пользование он установил в размере коммунальных платежей, которые Рабинович С.А. не оплачивал. Таким образом, между истцом и ответчиком была совершена сделка по распоряжению имуществом истца, тогда как такими полномочиями Кузнецов Ю.Н. не обладал. Актом приема передачи квартиры от 25.12.2010, письмом Рабиновича С.А. от 03.05.2011 истцу, подтверждается факт пользования последним вышеуказанной квартирой с 24.12.2010 по 01.05.2011. Кроме этого, он продолжал пользоваться квартирой до 20.05.2011, сменил замки, квартира была возвращена истцу с помощью сотрудников МВД. Условия сдачи квартиры в наем не соответствуют требованиям закона и нарушают права собственника, так плата за пользование квартирой фактически установлена не была, оплата коммунальных услуг не может расцениваться как арендная плата, т.е. квартирой Рабинович С.А. пользовался бесплатно. Квартира расположена в центре города с обзорным видом на город, площадью 162,1 кв.м., расположена в двух уровнях, имеет три лоджии, официально разрешенный камин, сауну, сантехнику, ванну-джакузи, три туалета, пять жилых комнат, систему охраны и систему кондиционирования, телефон, видеодомофон, встроенный сейф, встроенные шкафы, частично меблирована, кухня оборудована импортным кухонным гарнитуром, двумя холодильниками, электроплитой, посудомоечной машиной и, в соответствии с актом приемки-передачи квартиры, все это было в исправном виде. За период семи дней декабря 2010, январь-апрель 2011 года и 20 дней мая 2011 коммунальные услуги не оплачивались. Таким образом, Рабинович С.А. за счет истца неосновательно сберег свое имущество, которое он должен был выплатить за пользование квартирой, получив тем самым имущественную выгоду для себя. В соответствии с Отчетом ООО «Аудит-Контракт» от 19.08.2011, рыночная стоимость арендной платы квартиры в месяц составляет ... руб. без оплаты коммунальных услуг.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, дополнив, что при подписании акта приемки-передачи квартиры Рабиновичу С.А. от 25.12.2010, перепланировка в квартире уже была сделана, т.к. проект перепланировки от августа 2010 года, ответчик пользовался указанной квартирой, осуществлял ремонтные работы.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, ранее от ответчика Кузнецова Ю.Н. поступило заявление, из которого следует, что он с иском согласен.

Представитель ответчика Рабиновича С.А. иск не признал, показал, что Рабинович С.А. в период с 13.08.2003 по 29.07.2011 проживал в квартире № ..., расположенной по адресу: ..., в спорной квартире не проживал, т.к. там велись строительные работы. Кроме этого, у него имелись намерения на приобретение данной квартиры, но в последствии обе стороны отказались от сделки и в пользу ответчика взыскан аванс в размере ... руб.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению.

Судом установлено, что Закоптелов В.Е. является собственником квартиры, расположенной по адресу: ..., на основании свидетельства о государственной регистрации права от 20.05.2011.

04.12.2010 Закоптеловым В.Е. была выдана доверенность Кузнецову Ю.Н. для совершения действий по сбору документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности с правом получения регистрационных документов, а также совершения действий по продаже указанной квратиры, заключении договора купли-продажи, в том числе предварительного, получения денег, регистрации сделки купли-продажи и иных действий, связанных с данным поручением.

24.12.2010 между Кузнецовым Ю.Н., действующим по доверенности от Закоптелова В.Е., и Рабиновичем С.А. был заключен договор найма жилого помещения: квартиры, расположенной по адресу: ... Этим же числом между теми же сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, цена договора установлена в ... руб., задаток передан в размере ... руб., стороны обязались заключить договор купли-продажи до 01.05.2011.

Решением Дзержинского районного суда г.Перми от 22.11.2011 с Закоптелова В.Е. в пользу Рабиновича С.А. взыскана сумма аванса по вышеуказанному договору в размере ... руб.

Как следует из отзыва на иск ответчика Кузнецова Ю.Н., содержания искового заявления, пояснений представителя истца и не опровергается ответчиком Рабиновичем С.А., в мае 2011 года Кузнецов Ю.Н. сообщил истцу, что оформление документов по квартире окончено, но Рабинович С.А. отказался покупать жилое помещение, т.е. сделка купли-продажи не состоялась. В этот же период истец узнал, что при заключении предварительного договора купли-продажи 24.12.2010, квартира была сдана Кузнецовым Ю.Н. Рабиновичу С.А. по договору имущественного найма, при этом Кузнецов Ю.Н. сообщил ему, что заключил такой договор, т.к. боялся потерять покупателя, квартира ему была передана по акту приема-передачи от 25.12.2010.

Согласно вышеуказанного договора найма жилого помещения, плата за найм жилого помещения состояла из стоимости коммунальных услуг, оплачиваемых нанимателем на основании расчетных документов ТСЖ или Управляющей компании (п.3.1. договора от 24.12.2010).

Таким образом, между сторонами была совершена сделка по распоряжению имуществом истца.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1).

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

В силу ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Между тем, договор найма жилого помещения от 24.12.2010 заключен без соблюдения требований действующего законодательства. Так, истец, которому как собственнику в силу ст.698 ГК РФ принадлежит право сдачи в аренду своего имущества, и за которым в силу ст.209 ГК РФ презюмируется право владения, пользования и распоряжения имуществом, не принимал решения о сдаче спорной квартиры в наем, не выступал в роли арендодателя, ответчик Кузнецов Ю.Н. собственником указанной квартиры не являлся, полномочий на заключения договора найма доверенностью от 04.12.2010 не оговаривалось, одобрения этим действиям Кузнецова Ю.Н. истец также не давал, о заключении такого договора ему стало известно в мае 2011 года, последним принималось решение только о продажи квартиры, а не о сдаче ее в аренду, а Кузнецов Ю.Н., подписавший такой договор, собственником квартиры не являлся.

Таким образом, договор найма жилого помещения от 24.12.2010 нарушает права собственника и не соответствует требованиям закона.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Следовательно, вышеуказанный договор найма от 24.12.2010 является недействительной сделкой в силу ее ничтожности, т.к. оснований пользоваться, принадлежащей истцу квартирой, ответчик Рабинович С.А. не имел. Кроме этого, ответчики знали о том, кто является собственником данной квартиры, знали об отсутствии полномочий на сдачу квартиры в аренду, т.к. копия доверенностьи от 04.12.2010 была представлена при заключении вышеуказанных двух договоров. О том, что договор найма был подписан без соответствующих полномочий, указывает в письме, адресованном истцу, Рабинович С.А. 03.05.2011. Таким образом, у Рабиновича С.А. не имелось иных прав по пользованию данной квартирой, что означает о ее использовании без оснований, у истца нет обязанности предоставить ему жилье по другим основаниям.

В тоже время, на основании достигнутых договоренностей между ответчиками, Рабиновичу С.А. указанная квартира была предоставлена для пользования по акту приема-передачи 25.12.2010 сроком до 01.05.2011.

Доказательствами того, что ответчик пользовался квартирой в указанный период и после – до 20.05.2011, являются вышеуказанный акт приема-передачи квартиры, письмо от 03.05.2011 на имя истца, где ответчик указывает, что в квартире были сделаны ремонтные работы, протоколом принятия устного заявления о преступлении от 20.05.2011 от Кузнецова Ю.Н., протоколом осмотра места происшествия от 20.05.2011 и постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела УУМ отделения № 1 ОУУМ и ПДН УВД по г.Перми от 29.05.2011, в которых указано, что Рабинович С.А. установил в квартире новые замки и отказывается передать ключи, т.к. ему не возвращен задаток, квартира была возвращена истцу 20.05.2011. Представленная ответчиком справка ТСЖ «...» от 15.11.2012 о том, что Рабинович С.А. с 13.08.2003 по 29.07.2011 был зарегистрирован и проживал по адресу: ..., не может служить доказательством того, что ответчик в указанный период не пользовался спорной квартирой и не проживал там, поскольку пользование квартирой ответчиком установлено иными доказательствами, кроме этого, данная справка не свидетельствует о постоянном проживании ответчика в квартире по ул....

Условия сдачи квартиры в наем не соответствует требованиям закона, в частности вышеуказанным нормам права ст.ст. 671, 678, 682 ГК РФ, плата за пользование квартирой в договоре найма фактически установлена не была, было предусмотрено, что наниматель оплачивает только коммунальные платежи, тогда как договор найма является возмездным и оплата коммунальных платежей не может рассматриваться как арендная плата, поскольку собственник квартиры в этом случае не получает встречного возмещения за переданное имущество, т.е. условия договора найма не соответствуют закону, характеристикам квартиры, интересам собственника и существующим ценам в городе, т.е. пользование было бесплатным. Оплата коммунальных платежей не производилась.

Таким образом, ответчик за счет истца неосновательно сберег свое имущество, которое он должен был выплатить за пользование полученной им квартирой, получив тем самым без каких-либо оснований имущественную выгоду для себя. Ответчик знал о неосновательности сбережения своих денежных средств исходя из договоренности об уплате при передаче квартиры, зафиксированной в договоре 24.12.2010, прямого указания закона о платности найма жилого помещения в ч.1 ст.671 ГК РФ, получения ежемесячных счетов на оплату, а также из характеристик квартиры.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии с Отчетом ООО «Аудит-Контракт» от 19.08.2011, рыночная стоимость арендной платы квартиры в месяц составляет ... руб. без оплаты коммунальных услуг.

Учитывая, что ответчиком оспаривается арендная плата спорной квартиры за указанный период, и в суд поступили документы из администрации Ленинского района г.Перми, представленные Кузнецовым Ю.Н., для согласования перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: ..., судом была назначена судебная товароведческая экспертиза.

Фактом для подтверждения или опровержения которого назначалась экспертиза, является определение рыночной стоимости арендной платы спорного жилого помещения, при этом в судебном заседании с достоверностью не было установлено, что в указанный период в жилом помещении велись строительные работы, поэтому экспертиза была проведена с учетом вышеуказанных документов, представленных из администрации Ленинского района г.Перми.

На основании отчета об оценке от 02.02.2013, рыночная стоимость арендной платы спорной квартиры составила: декабрь 2010 года – ... руб., январь – февраль 2011 года – ... руб., март 2011 года – ... руб., апрель 2011 года – ... руб., май 2011 года – ... руб. С данным отчетом об оценке согласны обе стороны, поэтому суд считает целесообразным взять за основу именно данные размеры арендной платы квартиры, следовательно, размер неосновательного обогащения за 7 дней декабря 2010 года составил ... руб.(...), за январь-февраль 2011 года по ... руб., за март 2011 года- ... руб., апрель 2011- ... руб., за 20 дней мая 2011 - ... руб. (...), всего ... руб.

В силу ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно справке ООО «Управляющая компания «Пермская модель комфорта»» от 05.08.2011, Закоптелов В.Е. за период с 01.01.2011 по 01.03.2011 оплатил долг в сумме ... руб. Согласно справке ООО «...»» от 05.08.2011, Закоптелов В.Е. за период с 01.03.2011 по 01.05.2011 оплатил задолженность по коммунальным платежам в сумме ... руб., всего ... руб., поскольку истец просит взыскать ... руб., суд, не выходя за пределы иска, считает возможным взыскать именно заявленную ко взысканию сумму.

В силу ст.98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика Рабиновича С.А. подлежат взысканию судебные расходы, истец просил взыскать ... руб. за проведение отчета об оценке, суд считает возможным взыскать с ответчика ... руб. пропорционально удовлетворенной части иска и госпошлину в размере ... руб., поскольку требование о признании договора недействительным не имеет самостоятельного значения и материально-правовой интерес истца заключается во взыскании суммы неосновательного обогащения и убытков, суд исходит из суммы, взысканной с Рабиновича С.А., и рассчитывает сумму госпошлины пропорционально только взысканной сумме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ..., ░░░░░░░░░░░ 24.12.2010 ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ... ░░░., ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ... ░░░., ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ... ░░░., ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ... ░░░., ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░