Решение по делу № 2-31/2014 (2-2481/2013;) от 11.09.2013

Дело № 2-31/14

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 апреля 2014 года               г.Туймазы РБ

Туймазинский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шарафутдиновой Р.А.,

при секретаре Галеевой Г.А.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Сафина А.И. к Баратовой Г.Т. о взыскании долга по договору уступки права аренды, встречный иск Баратовой Г.Т. к Сафину А.И. о признании недействительным договора уступки аренды с передачей имущества,

установил:

Сафин А.И. обратился в суд с иском к Баратовой Г.Т. о взыскании суммы задолженности по договору, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ. он заключил с ответчиком договор уступки права аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью № кв.м., с передачей имущества находящегося там, по которому он обязался переуступить свое право аренды нежилого помещения и передать имущество по акту приема-передачи, а ответчик обязался уплатить по договору <Х> рублей, однако в нарушение условий договора ответчик до сих пор не выплатил ему <Х> рублей. Указанную сумму задолженности он и просит взыскать. При заключении указанного договора был также оформлен договор залога, согласно которому С1... передал истцу в залог нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Баратова Г.Т. обратилась со встречным иском к Сафину А.И. о признании недействительным указанного договора уступки
права аренды помещения с передачей имущества. В обоснование указала, что
после заключения договора выяснилось, что собственником спорного нежилого
помещения наряду с Ф... является и Г.... После
совершения сделки С... не передал ей договор аренды нежилого помещения
от ДД.ММ.ГГГГ., а также иные документы, подтверждающие права и
обязанности, и имущество. Договор не был заверен ни нотариально, ни в
Управлении Росреестра по РБ. Считая, что она была введена в заблуждение при
заключении договора, а также указывая, что он не содержит достоверных
сведений, просит признать его недействительным.

В судебном заседании представитель истца Сафина А.И. по доверенности Сафина З.Ф., Юмагулов М.Г. иск поддержали, Сафина З.Ф. суду пояснила, что помещение Кафе было арендовано ее сыном - Сафиным А.И., у Ф... с ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды. Весь текущий ремонт в кафе сделал он, оборудовал инвентарем, посудой. Кафе стабильно работало. Сын уехал в <адрес>, где ему было выгодное предложение по работе. Работу кафе продолжила она с ДД.ММ.ГГГГ. Она тоже не хотела жить в этом городе, поскольку ее постоянное место жительства в <адрес>, здесь у нее нет родных и друзей. Она постоянно с ДД.ММ.ГГГГ давала объявления о продаже бизнеса. Потом появилась Баратова Г.Т. с которой обговорили все вопросы. Она продавала бизнес, поэтому составили смешанный договор аренды с продажей имущества. Стоимость договора составила <Х> рублей, с чем Баратова Г.Т. согласилась, оплатила часть - в размере <Х> рублей. При продаже кафе договорились о сумме и истец с поручителем оплатили частично. По остатку долга был заключен договор о залоге имущества. Собственником кафе является Ф... Для обеспечения договора залога обратились в регистрационную палату, но регистрацию приостановили, затем по заявлению поручителя прекратили регистрацию.

Однако в нарушение условий договора ответчик до сих пор не выплатила <Х> рублей, в связи с чем, был подан иск в суд. Неоднократно к ней обращались с претензиями, которые были оставлены без ответа.

Условия договора должны быть выполнены. Просит суд взыскать сумму задолженности по договору уступки права аренды и проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы в виде оплаты госпошлины, услуги представителя.

Представитель истца Сафина А.И. - Юмагулов М.Г. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор уступки и передача прав аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с передачей движимого имущества, которое было получено ответчиком по акту приема-передачи. Исполнив частично обязательства, выплатив <Х> млн. руб., ответчик в дальнейшем отказалась оплачивать оставшуюся сумму.

С исковыми требованиями, представленными во встречном исковом заявлении не согласны, считает их необоснованными. Баратова Г.Т. просит признать договор уступки прав аренды помещения с передачей имущества недействительным, ссылаясь на то, что не знала, что имущество принадлежит Сафину А.И., и что собственником помещения является не только Ф..., но и Г... Ф... и Г... являются супругами, в связи с чем, Ф... был вправе распоряжаться общим имуществом и передать в аренду нежилое помещение Сафину А.И.

Договор исполнен, имущество было получено истцом, право аренды уже истекло, имущество все время использовалось истцом в своих целях. Возвратить стороны в первоначальное положение невозможно. Все действия истца говорят о том, что он желал исполнения сделки.

Доводы Баратовой Г.Т. о том, что она не знала, что имущество принадлежит Сафину А.И. несостоятельны, т.к. договор уступки прав аренды помещения с передачей имущества от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи к нему от ДД.ММ.ГГГГ подписывался Баратовой Г.Т. и представителем Сафина А.И. - Сафиной З.Ф., а также актом приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года.

Ответчик Баратова Г.Т. иск Сафина А.И. не признала, просила удовлетворить ее иск о признании недействительным договора уступки права аренды. В обоснование пояснила, что договор уступки права аренды заключала с Сафиной З.Ф., она же ввела их в заблуждение, что она передаст им все наработанные связи, договора поставки, клиентскую базу. Она же сказала им, что она ежемесячно получает от деятельности кафе сто тысяч рублей прибыли. Они договорились, что сначала поработают, определятся, если такой прибыли не будет, то она вернет им деньги. Что их обманули, стало понятно через три дня. Она сразу позвонила Сафиной З.Ф., сказала, что они не желают арендовать данное кафе, пусть вернет деньги. Сафин А.И. позвонил им, наорал, сказал, что они не умеют работать. Дальше переговоры шли с Сафиной З.Ф., она сказала, работайте, к вам претензий нет. Она продолжила работу, считая, что на этом закончился спор о выплате остальных денег. Когда был подан иск о взыскании суммы, она поняла, что ее обманули и в этом. Представленный суду график выплаты задолженности по договору аренды она не подписывала, потому что и средств нет таких, чтобы каждый месяц оплачивать <Х> рублей. С января был заключен договор аренды с К..., арендная плата составляет <Х> рублей. Данную сумму они выплачивают, но на работу средств не остается.

Просит признать договор уступки права аренды ничтожным, так как на день заключения договора собственниками помещения кафе являлись Ф... и Г..., а на передачу помещения есть согласие только Ф..., а собственником так же является Г...

Представитель Баратовой Г.Т по доверенности - Мингазова Р.К., иск Сафина А.И. не признала, иск Баратовой Г.Т. просила удовлетворить, пояснила, что стороны договаривались, что С... продают кафе с мебелью, связями, обстановкой. Доверитель мебель оплатила, остальное не предоставлено. Была договоренность, что в месяц имеют по <Х> рублей прибыли, но по отчетностям это не подтвердилось. Не имея обязательств по аренде, истец продал за <Х>. рублей ответчику, хотя не имел право продавать арендуемое помещение физическому лицу, не было определенной оценки имущества.

Третье лицо Ф... суду пояснил, что помещение кафе по <адрес>, принадлежит ему и его супруге по 1/2 доле. Сафину А.И. в аренду он сдал отремонтированное помещение, готовое для использования кафе. Оборудование приобретали сами С.... У них был заключен договор аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Он свое согласие на перезаключение аренды с Баратовой Г.Т. дал.

Привлеченная в качестве третьего лица Г... суду пояснила, что она письменного согласия на перезаключение договора аренды не давала. Но она согласна.

Представитель третьего лица - Территориального отдела по Туймазинскому району Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ - Галимова Р.Н., по доверенности №, суду пояснила, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Ф... и Г... ДД.ММ.ГГГГ в отдел Росреестра было представлено заявление Баратовой Г.Т. и Сафиной З.Ф. о регистрации прав аренды. В связи с тем, что договор уступки является смешанным, договор аренды не был зарегистрирован, поэтому договор уступки зарегистрировать невозможно. ДД.ММ.ГГГГ государственному регистратору было представлено заявление о возврате документов без государственной регистрации. Было принято решение о прекращении и возврате документов.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит С1... ДД.ММ.ГГГГ. в отдел Росреестра были представлены документы для регистрации договора залога Сафина А.И. и Сафиной З.Ф. ДД.ММ.ГГГГ получено заявление С1... о прекращении государственной регистрации сделки, ДД.ММ.ГГГГ прекращается государственная регистрация.

Решение оставляет на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства сторон, считает иск Баратовой Г.Т. обоснованным и подлежащим удовлетворению, в связи с чем, иск Сафина А.И. необоснованным и подлежащим отклонению.

Как видно из представленного суду договора ДД.ММ.ГГГГ между Сафиным А.И. и Баратовой Г.Т. заключен договор уступки права аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью № кв.м., с передачей имущества находящегося там, по которому истец обязался переуступить свое право аренды нежилого помещения и передать имущество по акту приема-передачи, а ответчик обязался уплатить по договору <Х> рублей, то есть фактически это смешанный договор, содержащий уступку права аренды нежилого помещения и договор купли-продажи имущества. Следовательно, заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ должен содержать требования, применяемые к обоим видам договора.

Гражданский кодекс не содержит специальных правил о форме договора перенайма. Поскольку он содержит в себе элементы цессии и перевода долга, то к нему применяются в соответствующих частях правила об этих договорах.

В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм). Согласно ст.391 ГК РФ договор перенайма заключается по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке, в данном случае к договору аренды нежилых помещений. В силу п.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договоры цессии и перевода долга должны быть составлены в той же форме, что и основной договор (ст. 389, 391 ГК РФ). Основным договором является договор аренды. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Значит, договор перенайма можно оформить только путем подписания единого документа. Иные способы заключения сделки перенайма являются ненадлежащими, а сама сделка - незаключенной (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, федеральных арбитражных судов Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).

Изучив условия договора, суд считает, что он не соответствует предъявляемым требованиям, следовательно, является ничтожным.

Как установлено судом, собственниками помещения по адресу: <адрес>, являются Ф... и Г... по 1/2 доле.

При заключении договора уступки права аренды согласия на совершение сделки от Г... не было получено.

Согласно ст.606 ГК РФ, Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следовало зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №). Внесения изменений в основной договор аренды не требуется.

Договор уступки права аренды, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, не был зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ, в акте приема - передачи не указано о передаче Баратовой Г.Т. документов, удостоверяющие право уступки аренды помещения.

В соответствии со ст. 385 ч.2 ГК РФ, кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Как установлено судом из показаний сторон, Сафиным А.И. не были переданы документы: а именно договор аренды с собственником помещения, документы, удостоверяющие право собственности на имущество, переданное по акту вместе с договором уступки права аренды, договора на поставку продукции, клиентская база и другие, необходимые для деятельности кафе.

Договор аренды был предоставлен только суду при рассмотрении данного иска, договор также не зарегистрирован в ЕГРП.

Акт приема-передачи, являющийся приложением к договору от ДД.ММ.ГГГГ, содержит перечень имущества, единицу измерения и количество. При этом не содержит цену данного имущества и, не содержит перечень передаваемых документов. В договоре не разграничена стоимость переданного имущества, цена арендной платы, за какой период. Из содержания договора непонятно, что составляет стоимость договора - в размере <Х> рублей, сколько стоят права и обязанности арендатора, во сколько оценено имущество. В акте передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ не указана стоимость передаваемого имущества, не приложены документы, подтверждающие право собственности на указанное имущество.

Стоимость арендной платы за аренду спорного помещения в месяц составляет <Х> рублей.

В соответствии с п. 31. Договора в случае предоставления ответчиком заведомо ложной информации об обременениях нежилого помещения, об ограничениях его использования или иной информации, которая могла оказать влияние на решение заключить договор, но не была предоставлена ответчиком, сторона имеет прав требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Согласно п. 4.1 договора сторона несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с договором документов и имущества, а также гарантирует наличие всех уступленных прав.

Таким образом, данные, приведенные в договоре не соответствуют действительности и однозначно не характеризуют договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, в отношении которого были переданы права и обязанности арендатора.

На момент совершения оспариваемой сделки Баратовой Г.Т. не были представлены все необходимые документы, позволяющие определить правообладание ответчика теми правами, о которых они заявляют, а также иные его характеристики, в том числе договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1 договора, Сафин А.И. обязан был передать Баратовой Г.Т. в трехдневный срок с момента нотариального удостоверения настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности, а также имущество. При этом передача указанных документов и имущества производиться по акту приема-передачи. Имущество было передано, документы нет.

Сафин А.И. заключил с Баратовой Г.Т. договор уступки права аренды, указывая в договоре сумму <Х> рублей, имея право аренды нежилого помещения с Ф... лишь на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, то есть на три месяца.

График платежей, приложенный к договору уступки права аренды, на который ссылается истец Сафин А.И., не подписан Баратовой Г.Т., не являлся предметом договора.

Таким образом, сторонами не соблюдены требования, предъявляемые к заключению договора, что влечет его недействительность.

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор об уступке права аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, фактически направлен на продажу имущества, что противоречит нормам параграфа 4 раздела 4 главы 34 ГК РФ, поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Совокупность нарушений при заключении договора уступки права аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ позволяет суду сделать вывод о недействительности данной сделки.

Данный договор не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта - недействительна.

Произвести оценку имущества переданного по акту Сафиным А.И. Баратовой Г.Т. не удалось, поскольку проведению экспертизы, назначенной судом по определению от ДД.ММ.ГГГГ, воспрепятствовала представитель истца Сафина З.Ф., о чем составлен акт эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ года. Из акта эксперта ООО ФЭЦ «ОРГАНИЗАЦИЯ» Р... следует, что до начала осмотра Сафина З.Ф. заявила об отказе предъявить к оценке оборудование и имущество. Техническая документация не предъявлена из-за ее отсутствия. Имущество в количестве 16 единиц не предоставлено, либо отсутствует.

Ответчик Баратова Г.Т. пояснила, что в помещении кафе в настоящее время собственник Ф... производит ремонт, ей доступа в кафе нет, ответственность за сохранность имущества судебным приставом исполнителем возложена на Сафину З.Ф.

Указанные факты еще раз подтверждают недействительность договора уступки права аренды и передачи имущества

Согласно ст. 167 ГПК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Таким образом, стороны должны возвратить друг другу все полученное по сделке, а именно:

Сафин А.И. должен возвратить Баратовой Г.Т. - <Х> рублей.

Баратова Г.Т. должна возвратить Сафину А.И. полученное по акту от ДД.ММ.ГГГГ движимое имущество в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В иске Сафина А.И. к Баратовой Г.Т. о взыскании с денежных средств в сумме <Х> рублей - отказать.

Исковые требования Баратовой Г.Т. к Сафину А.И. о признании недействительным договора уступки аренды от ДД.ММ.ГГГГ - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Баратовой Г.Т. и Сафиным А.И. об уступе права аренды нежилого помещения.

Возвратить стороны в первоначальное состояние.

Обязать Сафина А.И. возвратить Баратовой Г.Т. <Х> рублей.

Обязать Баратову Г.Т. возвратить Сафину А.И. полученное по акту от ДД.ММ.ГГГГ движимое имущество в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение одного месяца через Туймазинский районный суд РБ.

Судья:       Р.А.Шарафутдинова