Решение от 10.09.2019 по делу № 2-470/2019 от 15.10.2018

В окончательной форме решение суда принято 12 сентября 2019 года

Дело № 2-470/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта                            10 сентября 2019 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С. при секретаре Глековой А.А., с участием истицы – Александровой И.В., представителя ответчика – Драгомирецкого Г.В., представителя третьего лица ООО – Ароян В.А., третьего лица – Мирошниченко В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Александровой Ирины Вениаминовны к Администрации города Ялта, с участием третьих лиц без самостоятельных исковых требований – Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта, Общество с ограниченной ответственностью «Фуршет», Мирошниченко Вячеслав Моисеевич о признании недействительным права собственности, признании недействительной государственной регистрации, признании нежилых помещений общим имуществом, истребовании имущества,

у с т а н о в и л:

    Александрова И.В. обратилась в суд с иском к Администрации города Ялта о признании недействительным права собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым на нежилые помещения цокольного этажа лит. «А»    №№ 35,36,38,39, общей площадью 42,9 кв. метров, расположенные по адресу: <адрес>; признании недействительной государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым на нежилые помещения цокольного этажа лит. «А»: №№ 35,36,38,39, общей площадью 42,9 кв. метров, расположенные по адресу: <адрес>, исключив запись о данном нежилом помещении из реестра муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым из Единого государственного реестра недвижимости; признании нежилых помещений цокольного этажа лит. «А»: №№ 35,36,38,39, общей площадью 42,9 кв. метров, расположенных по адресу: <адрес>, общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>; признании нежилых помещений цокольного этажа лит. «А»: с лит. № 1-1 по лит. 1-23, общей площадью 796,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

    13 августа 2019 года Александрова И.В. уточнила исковые требования, предъявленные к Администрации города Ялта и просит истребовать из чужого незаконного владения ответчика общее имущество многоквартирного дома: нежилые помещения лит. «А» с лит. № 1-1 по лит. 1-23 общей площадью 796,2 кв. метров; нежилые помещения лит. «А» №№ 35,36,38,39, общей площадью 42,9 кв. метров, расположенные в <адрес>.

    Исковые требования мотивированы тем, что истица является собственником жилого помещения многоквартирного дома №<номер> по <адрес>, на цокольном этаже которого имеются нежилые помещения с лит. № 1-1 по лит. 1-23 площадью 796,2 кв. метров и №№ 35,36,38,39 площадью 42,9 кв. метров. В указанных помещениях проходят инженерные коммуникации и инженерное оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а именно: трубопроводы отопления, обеспечивающие подачу тепловой энергии для обогрева квартир; трубопроводы холодного водоснабжения с запорной и спускной арматурой, предназначенные для подачи холодной воды к дому, отключения подачи в случае аварии на трубопроводе; канализационные стояки, предназначенные для отвода канализационных стоков из квартир дома. Таким образом, поскольку указанные помещения по своему функциональному назначению и характеристикам фактически выступают в роли технических подвалов, они являются общим имуществом многоквартирного дома. Помещения всегда содержались собственниками дома, которые несут бремя расходов по содержанию и ремонту размещенных в них общедомовых коммуникаций и инженерного оборудования. Вместе с тем, собственникам помещений стало известно, что в отношении нежилых помещений цокольного этажа в лит. «А» №№ 35,36,38,39 зарегистрировано право собственности за муниципальным образованием, они незаконно переданы в аренду третьих лиц, которые в свою очередь лишили управляющую компанию доступа к инженерным коммуникациям дома.

    В судебном заседании истица заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск.

    Представитель ответчика против исковых требований возражал. Возражения мотивированы тем, что спорные помещения имеют самостоятельное коммерческое назначение, жильцами дома для обслуживания принадлежащих им жилых помещений никогда не использовались, а наличие в них инженерных коммуникаций не свидетельствует о наличии в них признаков общего имущества дома. Более того, право собственности за муниципальным образованием на помещения с № 1-1 по № 1-23 по <адрес> за муниципальным образованием не зарегистрировано, в связи с чем считает предъявление к ним требований в отношении данных объектов необоснованным.

    Представитель третьего лица ООО «ЮБК Жилсервис» исковые требования поддержала, указывая на то, что Общество является управляющей организацией многоквартирного дома, в связи с чем для его надлежащего обслуживания им необходим беспрепятственный доступ ко всему общему имуществу, каковым являются инженерные коммуникации, расположенные в помещениях цокольного этажа дома, которые находятся в пользовании третьих лиц.

    Третье лицо – Мирошниченко В.М. против исковых требований возражал, пояснив, что он является арендатором нежилых помещений №№ 35,36,38,39, используемых им под парикмахерскую, на основании договора аренды, заключенного с органом местного самоуправления. Помещения цокольного этажа дома никогда не использовались жильцами дома для собственных нужд, предназначены под размещение в них объектов торговли, изначально в них был расположен гастроном, после закрытия которого помещения сдавались в аренду третьим лицам. Относительно инженерных коммуникаций пояснил, что они находятся в свободном доступе и каких-либо препятствий для управляющей компании в их обслуживании не имеется.

    Представители третьих лиц – Департамента имущественных и земельных отношений, ООО «Фуршет» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомили.

    В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Выслушав истца, представителя ответчика и третьих лиц, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, материалы инвентарного дела на домовладение, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Александрова И.В. является собственником доли квартиры № 30 дома №<номер> по <адрес>, на основании свидетельства о праве собственности на жилье от 1 апреля 1994 года, свидетельства о праве на наследство по закону от 21 октября 2015 года (том 1, л.д. 11, 12).

Решением внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, оформленным протоколом № 2 от 02 декабря 2016 года, нежилые помещения, находящиеся в цоколе многоквартирного дома, было решено включить в состав общедолевого имущества собственников МКД, а именно нежилые помещения лит. «А» с лит. № 1-1 по лит. 1-23, общей площадью 796,2 кв. метров, а также помещения лит. «А» - 35,36,38,39 общей площадью 42,9 кв. метров.

При этом согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на нежилые помещения 35,36,38,39 площадью. 42,9 кв. метров, расположенные в <адрес>, кад. №<номер> зарегистрировано за Муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым (том 1, л.д. 16-19).

Данные нежилые помещения были предоставлены в пользование индивидуальному предпринимателю Мирошниченко В.М., с которым 01 августа 2002 года был заключен договор аренды, действие которого неоднократно продлевалось.

На сегодняшний день встроенные нежилые помещения площадью 42,9 кв. метров, используемые под парикмахерскую, находятся в пользовании Мирошниченко В.М. на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного 10 марта 2014 года между Гаспринским поселковым Советом, КП «Комбинат благоустройства» и Мирошниченко В.М. и договора аренды недвижимого имущества, заключенного 15 декабря 2014 года между КП Гаспринского посСовета «Комбинат благоустройства» и ИП Мирошниченко В.М. (том 1, л.д. 125-129, 106-112).

Также, судом установлено, что 01 января 2018 года между ООО «ЮБК Жилсервис» и Обществом с ограниченной ответственностью «Фуршет» заключен договор на возмещение эксплуатационных расходов, предметом которого является оказание Обслуживающей организацией технического обслуживания инженерных сетей, общедомового оборудования и коммуникаций многоквартирного жилого дома №<номер> по <адрес>, в котором Заказчиком используется нежилое помещение площадью 796,2 кв. метров (т. 1, л.д. 59-66).

Согласно ответу на запрос суда Департамента имущественных и земельных отношений, договор аренды с ООО «Фуршет» не заключался, не согласовывался и в реестре действующих договоров аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Ялта не числится (том 1, л.д. 171).

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – нежилые помещения с лит. 1-1 по лит. 1-23 общей площадью 796,2 кв. метров, расположенные в цокольном этаже по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости также отсутствуют (т. 1, л.д. 20).

Судом установлено, что решением исполнительного комитета Ялтинского городского Совета народных депутатов № 40-к от 8 февраля 1978 года было разрешено Дирекции строящихся предприятий комбината «Крымспецстрой» в соответствии с проектом застройки Стройгородка в пгт. Гаспра, в течение двух лет производство проектно – изыскательских работ для строительства группы жилых домов, в том числе 60-ти квартирного дома со сносом существующего жилого дома барачного типа №<номер> по <адрес>.

В соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство 5-ти этажного 60-ти квартирного жилого дома в <адрес>, выполненной по заказу Дирекции строящихся предприятий комбинат «Крымспецстрой», в цокольном этаже дома было запроектировано строительство следующих нежилых помещений: тепловой узел площадью 18,9 кв. метров, вентиляционный узел площадью 26,05 кв. метров, бельевая площадью 8,80 кв. метров, комната персонала площадью 11,0 кв. метров, электрощитовая площадью 7,30 кв. метров, разделка рыбы площадью 7,90 кв. метров, разделка мяса площадью 7,90 кв. метров, кладовая бакалеи площадью 18,10 кв. метров, охлаждаемая камера молока площадью 7,31 кв. метров тамбур площадью 8,43 кв. метров, охлаждающая камера минеральных вод площадью 9,35 кв. метров, машинное отделение площадью 16,20 кв. метров, охл. камера гастрономии площадью 7,30 кв. метров, охл. камера мяса площадью 9,40 кв.м., охл. камера рыбы площадью 8,45 кв.м., кладовая – 11,66 кв.м., тара стеклопосуды пл. 15,20 кв.м., прием стеклопосуды пл. 7,30 кв.м., камера отходов пл. 5,90 кв.м., тамбур пл. 14,94 кв.м., раздевалка мужская пл. 15,6 кв.м., санузлы пл. 7,5 кв.м., душевые пл. 7,5 кв.м., раздевалка женская пл. 21,6 кв.м., контора пл. 16,2 кв.м., торговый зал самообслуживания пл. 160,8 кв.м., кладовая хлеба пл. 21,20 кв.м., кладовая напитков пл. 5,8 кв.м. кладовая гастрономии пл. 9,83 кв.м., кладовая кондитерских изделий пл. 8,70 кв.м., моечная пл. 8,20 кв.м., кладовая инвентаря пл. 3,00 кв.м., кладовая тары пл 9,10 кв.м., подсобное помещение пл. 7,5 кв.м., кладовая вино – водочных изделий пл. 17,10 кв.м., вино – водочный отдел пл. 14,7 кв.м., торговый зал пл. 85,8 кв.м.

Согласно схеме расположения квартир 60-ти квартирного дома №<номер> по <адрес>, составленной техником Бюро технической инвентаризации 05.12.1980 года, на цокольном этаже дома предполагалось размещение продовольственного магазина.

Согласно материалов инвентарного дела, жилой дом №<номер> по <адрес> был введен в эксплуатацию на основании решения Ялтинского исполкома от 28.04.1989 года № 177, право государственной собственности на дом на основании заключения Ялтинского Бюро технической инвентаризации от 25 мая 1989 года зарегистрировано за ПСМО «Крымспецстрой».

Первая квартира в доме была приватизирована согласно распоряжению от 18 июня 1993 г., о чем 18 июня 1993 г. АПЖКХ ОП «Крымспецстрой» выдано свидетельство № 3205 о праве собственности на жилье.

29 октября 1996 года Ялтинским Бюро технической инвентаризации было выдано регистрационное удостоверение о государственной регистрации права собственности в целом на домовладение №<номер> по <адрес> за Гаспринским поселковым Советом, на основании Акта приема – передачи жилого дома от 27.08.1996 года с баланса ПУЖКХ Министерства строительства и инвестиций в Крыму на баланс УЖКХ Гаспринского поселкового Совета в соответствии с Постановлением Совета Министров Крыма от 11.01.1994 года № 11.

Как утверждает истица, ввиду отсутствия в доме подвала, в спорных нежилых помещениях цокольного этажа расположены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающее весь многоквартирный дом, в связи с чем ответчик незаконно зарегистрировал право муниципальной собственности на спорные помещения, являющиеся общей долевой собственностью многоквартирного дома.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Аналогичные положения были предусмотрены Законом Украины от 12 июня 1992 г. № 2482-XII «О приватизации государственного жилищного фонда», действующим на момент приватизации собственниками квартир в доме №<номер> по <адрес>.

Таким образом, правовой режим спорных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует установить предназначены ли спорные нежилые помещения для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном жилом доме, было ли спорное нежилое помещение в момент регистрации права предназначено для самостоятельного использования.

По настоящему делу было назначено проведение судебной строительно – технической экспертизы, производство которой поручено Центру судебных экспертиз имени Б.Д.Сперанского.

Согласно заключению экспертизы № 26/19-Э от 15.05.2019 года, спорные помещения в рассматриваемом многоквартирном доме (по функциональному назначению) являются самостоятельными коммерческими помещениями.

Однако, следует отметить, что в указанных спорных помещениях расположены инженерные коммуникации и оборудование, являющимися общим имуществом собственников многоквартирного дома и к которым должна быть обеспечена возможность доступа для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены (т. 2 л.д. 9-43).

Данное заключение экспертизы суд признает допустимым и достоверным доказательством, оно отвечает требованиям ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, а также данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы, сведения о предупреждении экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются категоричными и мотивированными, сомнений в правильности и обоснованности заключения у суда не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-0-0 от 19.05.2009 года, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Как установлено судом из материалов инвентарного дела, спорные помещения изначально были спроектированы и введены в эксплуатацию, как помещения, предназначенные для размещения в них объекта торговли (гастроном) и не предназначались для использования собственниками жилых помещений многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения цокольного этажа многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, были сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества, всегда использовались и продолжают использоваться самостоятельно, сдаются в аренду для коммерческих целей, таким образом, имеют самостоятельное назначение.

Доказательств, свидетельствующих, что данные помещения в какой-либо период, в том числе на момент приватизации первой квартиры в этом доме, или в последующем использовались жильцами дома как общее имущество, истцом суду не представлено.

Наоборот, истица не оспаривала, что спорные помещения длительное время находятся во владении арендаторов и используются ими как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома.

Исходя из собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что нежилые помещения цокольного этажа никогда не находились во владении собственников многоквартирного дома, не использовались для обслуживания иных помещений в доме.

Суд также исходит из того, что для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Сам по себе факт наличия в помещениях трубопроводов не делает их общедомовым имуществом, поскольку аналогичные инженерные системы проходят во всех квартирах дома и доступ к этим помещениям требуется только при возникновении аварийных ситуаций, а не для текущего обслуживания либо для осмотра.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные Александровой И.В. исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд пришел к выводу о необоснованности заявленных исковых требований, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с истицы в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию расходы за производство по делу экспертизы в сумме 60 000 рублей.

На основании изложенного руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 60 000 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░                                ░.░. ░░░░░░░░