Решение по делу № 2-103/2017 (2-13212/2016;) от 05.10.2016

Дело № 2-103/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2017 года                                                            г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой А.Г.

при секретаре Солдатове Д.А.

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Клоковой Е.Н., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика (истца по встречному иску) АО «Российский Сельскохозяйственный банк» Михайловой Л.И., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Галеевой А.Р. к ООО «Единая торгово-закупочная компания», АО «Российский сельскохозяйственный банк» о признании сделки долевого участия в строительстве жилья состоявшейся, признании права собственности на квартиру, признании договора об ипотеке (залоге) недействительным, встречному исковому заявлению АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Галеевой А.Р., ООО «Единая торгово-закупочная компания», о признании предварительного договора незаключенными, недействительными, признании отсутствующим право на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Галеева А.Р. обратилась в Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан с иском к ответчикам ООО «Единая торгово - закупочная компания», АО «Российский Сельскохозяйственный банк», в котором с учетом уточненных исковых требований просит признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры №, заключенный между Галеевой А.Р. и ООО «Единая торгово-закупочная компания» договором долевого участия в строительстве, признать сделку о переходе права собственности в части квартиры <адрес> государственную регистрацию № от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Единая торгово-закупочная компания» недействительной, ничтожной по основаниям мнимости и аннулировать запись в ЕГРП о ней, признать Галееву А.Р. добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, признать сделку об участии Галеевой А.Р. в долевом строительстве многоквартирного <адрес> состоявшейся, признать договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и АО «Российский сельскохозяйственный банк» в части квартиры <адрес> недействительным, и аннулировать запись в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес> за Галеевой А.Р., признать договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ЕТЗК» и Галеевой А.Р. недействительным, и применить последствия недействительности сделки.

Свои исковые требования мотивируют тем, что Галеева А.Р. заключила предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ЕТЗК» на покупку квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры равна 948000 руб. Денежные средства Галеева А.Р. оплатила полностью. Квартиру истцу передали ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи, истец в нее вселился, оплачивает коммунальные услуги. В соответствии с условиями договора ООО «ЕТЗК» обязано было в течение 90 дней с момента регистрации права собственности за собой, зарегистрировать право собственности за истцом, однако этого не сделало.ДД.ММ.ГГГГ Галеева А.Р. доплатила <данные изъяты> руб. в кассу ООО «ЕТЗК» за увеличение площади квартиры. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Галеева А.Р. заключила с ООО «ЕТЗК» договора займа на сумму <данные изъяты> руб. сроком возврата займа ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ из выписки с ЕГРП стало известно, что собственником квартиры является ООО «ЕТЗК», и квартира заложена в АО «Россельхозбанк». Однако квартира фактически передана истцу во владение. Истец проживает в квартире на законных основаниях. Истец осуществил вложение денежных средств в строительство жилого дома.

АО «Российский Сельскохозяйственный банк» обратилось в Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан со встречным иском с к Галеевой А.Р., ООО «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и Галеевой А.Р. незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право Галеевой А.Р. на квартиру по адресу: <адрес>, в обоснование требований указав, что предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ не является договором, влекущим возникновение права собственности истца на спорную квартиру, так как не осуществлена государственная регистрация договора в ЕГРП. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, он не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, так как не согласовано существенное условие договора о его предмете.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) по доверенности Клокова Е.Н. исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме и просила удовлетворить по указанным в нем основаниям. Пояснила суду о фактической передаче указанной квартиры истцу в апреле 2015 года согласно акту, оплате истцом стоимости по договору, отсутствии согласия истца на передачу в собственность ответчику указанного жилого помещения и нарушение прав истца указанной сделкой между ответчиками. Во встречном иске просит отказать ввиду необоснованности и незаконности сделки по передаче квартиры в залог.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) АО «Россельхозбанк» по доверенности Михайлова Л.К. в судебном заседании иск Галеевой А.Р. не признала, просила отказать, встречное исковое заявление поддержала по доводам, изложенным в иске и письменных возражениях на иск. Просит удовлетворить встречный иск. Суду пояснила, что предварительный договор является незаключенным и недействительным т.к. не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан. Акт не подтверждает перехода права собственности на квартиру. Была проведена предварительная проверка залогового имущества, каких-либо нарушений, правопритязаний третьих лиц не было выявлено.

Истец (ответчик по встречному иску) Галеева А.Р., представитель ответчика ООО «ЕТЗК» в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщил.     

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы гражданского дела, исследовав материалы дела, правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования Галеевой А.Р. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, встречные исковые требования АО «Россельхозбанк» удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ООО «ЕТЗК» и Галеевой А.Р. заключен предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является подготовка и заключение в последующем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме расположенном на земельном участке по <адрес> со следующими характеристиками: номер квартиры №, количество комнат №, этаж №, проектной площадью <данные изъяты> кв.м, стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> руб.

Согласно пункта 2.1 предварительного договора №, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять <данные изъяты> руб. из расчета стоимости за 1 (один) квадратный метр квартиры в размере <данные изъяты> руб., являющейся твердой и не подлежащей изменению, кроме случаев, предусмотренных п.2.2 настоящего договора.

Пунктом 3.1 договора определены обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи в течение 90 дней с момента регистрации права собственности Стороны 1 (ООО «ЕТЗК») на указанную квартиру.

Иного срока, который бы стороны согласовали для заключения основного договора, предварительный договор не содержит.

На основании квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей, Галеевой А.Р. была оплачена стоимость квартиры, указанная в предварительном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства в судебном заседании сторонами не опровергнуты.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Определяя обоснованность исковых требований, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод, что целью договора, заключенного между истцом и ответчиком ООО «ЕТЗК» для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил деньги, а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Условия спорных отношений между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии со статьей 3 Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, заключенный между Галеевой А.Р. и ООО «Единая торгово-закупочная компания» предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок: не позднее 90 дней с даты регистрации права собственности продавца на квартиру, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в полном объеме согласно п. 2.1 договора.

Согласно разрешению на строительство №, выданного администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, ООО «ЕТЗК» выдано разрешение на строительство дома <адрес>.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию №, выданного администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, данный дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке отдела архитектуры городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан дому (№) №а по <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес>

Судом также установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик - ООО «ЕТЗК» передал ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи вышеуказанную <адрес> истцу Галеевой А.Р.

С момента передачи квартиры истец вселился и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено Актом о проживании, сведениями о регистрации по месту жительства. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что фактически истец Галеева А.Р. стала участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной квартиры № до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома <адрес>/, что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «ЕТЗК» с истцом Галеевой А.Р. по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.2014 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 г. в редакции от 04.03.2015 г.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между Галеевой А.Р. и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от 30.01.2013 г. №7-ВС-368/13 действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, т.е. истца - Галееву А.Р.

Из представленных суду документов подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Сделка об участии Галеевой А.Р. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенного по адресу: <адрес> состоялась, фактически совершена и исполнена.

Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного способа, как признание за истцом Галеевой А.Р. в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК», не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу Галеевой А.Р., т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы истца не опровергнуты, нашли подтверждение в судебном заседании. Истец, являясь ответственным лицом, в спорном жилом помещении проживает, оплачивая коммунальные платежи, данные обстоятельства также не опровергнуты, таким образом сделка между сторонами фактически совершена, исполнена.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами истцом Галеевой А.Р. и ООО «ЕТЗК» предварительный договор купли-продажи является сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки … иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

Из исследованных в ходе судебного разбирательства, материалов дела правоустанавливающих документов № на вышеуказанную квартиру следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о регистрации прав на квартиру обращалось ООО «ЕТЗК», предоставив справку от ДД.ММ.ГГГГ Согласно Выписки из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем спорной квартиры является ООО «ЕТЗК», о чем произведена государственная регистрация права.

Таким образом, несмотря на то, что строительство спорной квартиры произведено за счет долевого финансирования истца, ответчик ООО «ЕТЗК» зарегистрировал право государственной собственности на квартиру.

Удовлетворяя исковые требования Галеевой А.Р., суд исходит из того, что Галеева А.Р. обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнила, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано Галеевой а.Р. в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ).

В соответствии с частью 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Ввиду возникших между сторонами правоотношений, договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Галеевой А.Р. и ООО «ЕТЗК», запись о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за правообладателем ООО «Единая торгово-закупочная компания» является недействительной по основаниям мнимости, в связи с чем подлежит исключению из ЕГРП.

В соответствии со ст. 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Между АО «Россельхозбанк» и ООО «ЕТЗК» заключены договоры № от ДД.ММ.ГГГГ об открытии кредитной линии; № от ДД.ММ.ГГГГ об открытии кредитной линии, № от ДД.ММ.ГГГГ об открытии кредитной линии, № от ДД.ММ.ГГГГ об открытии кредитной линии, № от ДД.ММ.ГГГГ об открытии кредитной линии

ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанным договорам об открытии кредитной линии между АО «Россельхозбанк» и ООО «ЕТЗК» заключен договор № об ипотеке (залоге) недвижимости), предметом которого является в том числе (пп.25 п.3.1 договора): <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенной на <данные изъяты> этаже многоквартирного <адрес>

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно разъяснениям Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. № 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. № 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на квартиру <адрес> за Галеевой А.Р.

Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд также принимает во внимание, что встречных требований ООО «ЕТЗК» не предъявлено, следовательно, между сторонами ООО «ЕТЗК» и Галеевой А.Р. фактически достигнуто соглашение.

В связи с изложенным, подлежат внесению указанные сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорную квартиру в соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Встречные исковые требования АО «Россельхозбанк» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и Галеевой А.Р. незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право Галеевой А.Р. на спорную квартиру по адресу: <адрес>, не подлежит удовлетворению ввиду необоснованности и по изложенным выше основаниям. Кроме этого, представителем ООО «ЕТЗК» не представлено возражений относительно получения денежных средств по указанному договору и передачи квартиры, оговоренной в данном договоре.

Кроме того, в силу положений Гражданского кодекса РФ, суд учитывает, что АО «Россе6льзозбанк» не является стороной оспариваемой сделки, иных требований не заявлено /ст. 195 ГПК РФ/.

При таких обстоятельствах доводы представителя ответчика АО «Россельхозбанк» о том, что договор является незаключенным и недействительным, суд считает несостоятельными, оснований для назначения экспертизы не имеется.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что истцом представлены подлинник документов /квитанции, договоров, данные обстоятельств оплаты истцом суммы по договору не опровергнуты ответчиками и третьими лицами /представителями/, в связи с изложенным оснований для обеспечения ходатайства об истребовании доказательств дополнительных не имеется.

Иные доводы ответчиков суд считает несостоятельными и не являются основанием для отказа в иске Галеевой А.Р.

Также суд не может согласиться с доводами ответчика о применении срока давности и отказе в иске ввиду необоснованности.

В силу п. 1. ст. 181 Гражданского Кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии со ст. 190 Гражданского Кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу требований пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, а истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст.ст. 200,208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В соответствии с п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 43 от 29.09.2015 года «О некоторых вопросах, связанных с применением норм гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Нормами ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект, как на недвижимое имущество.

Из содержания п.69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

На основании изложенного исковая давность на требования истца не распространяется.

Иной подход по применению исковой давности по указанному требованию не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ).

Аналогичная позиция изложена и в Обзоре Верховного Суда РФ за 1 квартал 2016 года /утвержден 16.04.2016 года (Определение № 303-ЭС15-5520).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки /п.78, 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 г./.

При таких обстоятельствах доводы ответчика об отказе в иске по мотивам пропуска срока исковой давности, суд считает несостоятельными.

Учитывая изложенное, положения ст.ст. 56, 59, 60, 195 ГПК РФ, отсутствие иных требований, в удовлетворении встречного иска необходимо отказать.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме по <данные изъяты> руб. с каждого, от уплаты которой истец был освобожедн.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Галеевой А.Р. к ООО «Единая торгово-закупочная компания», АО «Российский сельскохозяйственный банк» о признании сделки долевого участия в строительстве жилья состоявшейся, признании права собственности на квартиру, признании договора об ипотеке (залоге) недействительным - удовлетворить.

Признать сделку между Галеевой А.Р. и ООО «Единая торгово-закупочная компания» по купле-продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес> состоявшейся.

Признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения, заключенный между Галеевой А.Р. и ООО «Единая торгово-закупочная компания» договором долевого участия в строительстве.

Признать договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Галеевой А.Р. и ООО «Единая торгово-закупочная компания» недействительным.

Погасить из Единого государственного реестра прав и сделок с ним соответствующую запись о праве собственности ООО «Единая торгово-закупочная компания» на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, и запись об ипотеке (залоге недвижимости) в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в части квартиры расположенной по адресу <адрес>, кадастровый №.

Признать за Галеевой А.Р. право собственности на квартиру <адрес>

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» в доход бюджета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в доход бюджета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении встречного искового заявления АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Галеевой А.Р., ООО «Единая торгово-закупочная компания», о признании предварительного договора незаключенными, недействительными, признании отсутствующим право на квартиру - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме.

Судья                                                                                    Фархутдинова А.Г.