Решение по делу № 33-11280/2022 от 08.09.2022

Судья Боднарчук О.М. дело № 33-11280/2022

УИД 24RS0040-01-2021-007057-53

2.211

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 сентября 2022 года г.Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Плаксиной Е.Е.,

судей Гришиной В.Г. и Сударьковой Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Востриковой К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Плаксиной Е.Е.

гражданское дело по иску Керимова Расима Зияддин оглы, Алиева Арзумана Годжат оглы к Управлению имущества администрации города Норильска о признании права собственности на объект незавершённого строительства,

по апелляционной жалобе Управления имущества администрации города Норильска

на решение Норильского городского суда Красноярского края от 6 апреля 2022 года, которым признано право общей долевой собственности Керимова Р.З. и Алиева А.Г. (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым) на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, номер кадастрового квартала <данные изъяты>, адрес объекта недвижимости: <адрес>, проектируемое назначение и наименование объекта незавершённого строительства – нежилое здание – здание склада, площадь застройки 672кв.м., со степеньюью готовности 16%, согласно характеристик, указанных в техническом плане объекта незавершённого строительства от 15 октября 2021 года.

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Керимов Р.З., Алиев А.Г. предъявили в суде иск к Управлению имущества администрации города Норильска о признании права собственности на объект незавершённого строительства.

Требования мотивированы тем, что между Управлением имущества администрации города Норильска и Керимовым Р.З. по результатам аукциона заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на срок до 22 мая 2021 года для размещения склада. 14 декабря 2019 года Керимов Р.З. с согласия арендодателя уступил свои права по договору аренды Алиеву А.Г. на основании договора переуступки прав, который зарегистрирован Росреестром. 25 декабря 2019 года Керимов Р.З. и Алиев А.Г. заключили договор о совместной деятельности в целях строительства нежилого здания, согласно которому они обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления строительства объекта капитального строительства «Склад», расположенного по адресу: <адрес>. 11 марта 2021 года между Управлением имущества и Алиевым А.Г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым срок аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> продлён до 22 мая 2024 года на основании ч.ч.6, 7 ст. 23 Федерального закона от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ «Овнесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». 29 октября 2020 года Керимову Р.З., Алиеву А.Г. выдано разрешение на строительство. В период действия договора аренды истцы не успели закончить строительство склада, согласно расчёту степени готовности объекта от 20 сентября 2021 года степень готовности объекта незавершённого строительства составляет 16%. Возведённые конструкции незаконченного строительством объекта соответствуют строительным нормам и правилам, незавершённый строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, целевое использование земельного участка не нарушено. 15 ноября 2021 года Управление Росреестра по Красноярскому краю направило в адрес Керимова Р.З. уведомление о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учёта государственной регистрации прав, в связи с тем, что в ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности либо иного права Керимова Р.З. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, в пределах которого расположен земельный участок, на котором находится объект недвижимости, подлежащий государственной регистрации, в ЕГРН отсутствуют. Керимов Р.З., Алиев А.Г. просят признать за ними право общей долевой собственности, по 1/2 доле за каждым, на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Судом постановлено приведённое выше решение.

В апелляционной жалобе Управление имущества администрации города Норильска в лице представителя Бесединой Е.В. просит решение суда отменить и в иске истцам отказать, ссылаясь на то, что объект капитального строительства, для возведения которого предоставлялся земельный участок, не построен и договор аренды прекратил своё действие; на момент обращения истцов в суд истёк срок действия разрешения на строительство и имеющийся на земельном участке объект незавершённого строительства является самовольной постройкой. Указывает, что поскольку договор аренды не соответствует положениям, предусмотренным Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» и п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, то арендатор был не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, договор переуступки прав от 14 декабря 2019 года является ничтожным, дополнительное соглашение к договору аренды от 11 марта 2021 года также является недействительным. Судом не принято во внимание, что срок, на который продлён договор аренды, превышает предельно допустимый срок, установленный ч.7 ст.23 Закона №166-ФЗ и так как договор аренды заключался на 1,5 года, то мог быть продлён только на 1,5 года. Кроме того, договор аренды заключён между сторонами по результатам проведения торгов, предоставленный в аренду земельный участок образован из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности земель иного специального назначения, имеет разрешённое использование «склады», что в силу ст.39.3 Земельного кодекса РФ исключает возможность предоставления этого участка без проведения торгов и произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав недопустима.

Представителем Керимова Р.З. и Алиева А.Г. – Демьяненко И.Н. представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указывается на необоснованность изложенных в жалобе доводов.

Керимов Р.З., Алиев А.Г., их представитель Демьяненко И.Н., представители Управления имущества администрации города Норильска, Управления градостроительства и землепользования администрации г.Норильска, Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, заявлений либо ходатайств об отложении дела не представили, на основании ч.3 ст.167, ст.327 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения принятого судом решения.

В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ).

Статьёй 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из материалов дела усматривается, что по сведениям ЕГРН от 3 сентября 2019 года, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположен по адресу: <адрес>, имеет площадь 900 кв.м., относится к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеет вид разрешенного использования: склады (т.1, л.д.19-23).

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 6 ноября 2019 года №151 между Управлением имущества администрации г.Норильска и Керимовым Р.З. заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> №11912 от 22 ноября 2019 года, по условиям которого Керимову Р.З. предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 900 кв.м., из земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешённого использования «склады», для использования в следующих целях: «для размещения склада». Срок аренды земельного участка устанавливается с 22 ноября 2019 года до 22 мая 2021 года. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 29 ноября 2019 года (т.1, л.д.36-41).

22 ноября 2019 года Керимов Р.З. по акту приёма-передачи принял указанный земельный участок, предоставленный на праве аренды (т.1, л.д.47).

Из ответа Управления имущества администрации г.Норильска от 13 декабря 2019 года на обращение Керимова Р.З. следует, что Управление имущества администрации г.Норильска не возражает против передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №11912 от 22 ноября 2019 года Алиеву А.Г. (т.1, л.д.168 оборот).

14 декабря 2019 года по договору переуступки права аренды земельного участка Керимов Р.З. с согласия арендодателя (Управления имущества администрации г.Норильска) передал Алиеву А.Г. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> №11912 от 22 ноября 2019 года. Договор переуступки права аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 23 декабря 2019 года (т.1, л.д.49-51).

25 декабря 2019 года между Керимовым Р.З. и Алиевым А.Г. заключён договор о совместной деятельности в целях строительства нежилого здания, по условиям которого стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления строительства объекта капитального строительства «Склад», расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 661,44 кв.м., строительным объёмом 5376,7 кв.м., количеством этажей – 1 (т.1, л.д.52-53).

Управлением по градостроительству и землепользованию администрации г.Норильска 29 октября 2020 года Керимову Р.З. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства № – здание склада на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, сроком действия до 29 октября 2021 года (т.1, л.д.32-34).

В соответствии с проектной документацией в отношении здания склада, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленной ООО «Кадастр и Недвижимость» №026.20-АР, здание склада одноэтажное, запроектировано прямоугольной формы с размерами по осям 31,287х20,287 м. Основные строительные показатели: общая площадь – 661,44 кв.м., строительный объём – 5376 кв.м., площадь застройки – 672 кв.м. (т.1, л.д.24-31).

11 марта 2021 года между Управлением имущества администрации г.Норильска и Алиевым А.Г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №11912 от 22 ноября 2019 года, по условиям которого срок аренды земельного участка устанавливается до 22 мая 2024 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 17 марта 2021 года (т.1, л.д.54-55).

Согласно техническому плану объекта незавершённого строительства от 15 октября 2021 года, объект незавершённого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, номер кадастрового квартала <данные изъяты>, адрес объекта недвижимости: <адрес>, проектируемое назначение и наименование объекта незавершённого строительства – нежилое здание – здание склада, площадь застройки 672 кв.м. Степень готовности объекта, в соответствии с готовностью конструктивных элементов, составляет 16% (т.1, л.д.6-14).

В заключении специалиста ФИО1 № 14/22 от 21 марта 2022 года указано, что устройство фундамента и части каркаса здания произведено с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Земля, на которой расположен объект незавершённого строительства, входит в состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур п.7 ст.35 Градостроительного кодекса РФ. Земля, на которой расположен объект незавершённого строительства, не относится к природоохранной зоне гл.XVII Земельного кодекса РФ, п.12 ст.35 Градостроительного кодекса РФ. Объект незавершённого строительства имеет заглубленный фундамент.

Конструктивные элементы (фундамент и каркас) объекта незавершённого строительства находятся в исправном техническом состоянии (СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений). Строительные конструкции и основания постройки обладают прочностью и устойчивостью, не создают угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.

Объект незавершённого строительства расположен на территории промышленной зоны, расстояние до ближайших объектов недвижимости составляет около 250 м, что не нарушает права и законные интересы владельцев близлежащих объектов капитального строительства (т.1, л.д.105-111).

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что строительство объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, производилось Керимовым Р.З. и Алиевым А.Г. на основании разрешения на строительство объекта капитального строительства № от 29 октября 2020 года, выданного Керимову Р.З., на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, предоставленном Керимову Р.З. по договору аренды земельного участка №11912 от 22 ноября 2019 года, который на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 14 декабря 2019 года передал Алиеву А.Г. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка.

При этом, суд отклонил доводы стороны ответчика, верно указав на отсутствие оснований для применения по собственной инициативе последствий недействительности договора аренды №11912 от 22 ноября 2019 года, договора переуступки прав от 14 декабря 2019 года, дополнительного соглашения к договору аренды от 11 марта 2021 года.

Установив, что строительство указанного объекта незавершённого строительства произведено с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, конструктивные элементы (фундамент и каркас) объекта незавершённого строительства находятся в исправном техническом состоянии, строительные конструкции и основания постройки обладают прочностью и устойчивостью, не создают угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу, окружающей среде, суд пришёл к правильному выводу о наличии оснований для признания за истцами право собственности на незавершённый объект и принял решение о признании за Керимовым Р.З. и Алиевым А.Г. право общей долевой собственности, по 1/2 доли в праве за каждым, на объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, согласно характеристик, указанных в техническом плане объекта незавершённого строительства от 15 октября 2021 года.

Не соглашаясь с принятым по делу решением, представитель Управления имущества администрации города Норильска в апелляционной жалобе указывает на то, что объект капитального строительства, для возведения которого предоставлялся земельный участок, не построен, договор аренды прекратил своё действие, срок действия разрешения на строительство истёк, имеющийся на земельном участке объект незавершённого строительства является самовольной постройкой, право собственности на которую не может быть признано.

Как следует из разъяснений, изложенных в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что по сведениям, имеющимся в техническом плане спорного объекта незавершённого строительства от 15 октября 2021 года, степень готовности объекта, в соответствии с готовностью конструктивных элементов, составляет 16%.

В заключении специалиста ФИО1 № 14/22 от 21 марта 2022 года указано, что устройство фундамента и части каркаса здания произведено с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Конструктивные элементы (фундамент и каркас) объекта незавершённого строительства находятся в исправном техническом состоянии.

Принимая во внимание, что строительство объекта производилось истцами на предоставленном по договору аренды земельном участке в период действия разрешения на строительство объекта капитального строительства № от 29 октября 2020 года, то обстоятельство, что в настоящее время срок действия разрешения на строительство истёк, с учётом приведённых выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ не свидетельствует о невозможности признания за истцами на незавершённый строительством объект.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, срок действия договора аренды земельного участка №11912 от 22 ноября 2019 года продлён до 22 мая 2024 года на основании дополнительного соглашения от 11 марта 2021 года, заключённого между Управлением имущества администрации г.Норильска и Алиевым А.Г., к которому от Керимова Р.З. перешли права арендатора на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 14 декабря 2019 года.

Учитывая, что степень готовности объекта незавершённого строительства, в соответствии с готовностью конструктивных элементов, составляет 16%, объект имеет фундамент и каркас, то он соответствует признакам недвижимого имущества, и суд, признав, что строительство объекта незавершённого строительства произведено с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, пришёл к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истцов и признании за ними права общей долевой собственности на этот объект.

Не могут быть признаны обоснованными и доводы апелляционной жалобы со ссылкой на то, что договор аренды не соответствует положениям, предусмотренным Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» и п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ и арендатор был не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, а также о ничтожности договора переуступки прав от 14 декабря 2019 года и дополнительного соглашение к договору аренды от 11 марта 2021 года.

Из дела видно, что Керимов Р.З. заблаговременно обратился к арендодателю - Управление имущества администрации г.Норильска за получением согласия на уступку прав по договору аренды земельного участка, ответом от 13 декабря 2019 года ответчик указал, что не возражает против передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №11912 от 22 ноября 2019 года Алиеву А.Г., после чего 14 декабря 2019 года Керимов Р.З. передал Алиеву А.Г. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> №11912 от 22 ноября 2019 года.

При этом, договор аренды №11912 от 22 ноября 2019 года, договор переуступки прав от 14 декабря 2019 года, дополнительное соглашение к договору аренды от 11 марта 2021 года, которым продлён срок договора аренды, зарегистрированы в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, о чём свидетельствуют отметки на представленных в дело копиях указанных документов.

Учитывая изложенное, а также то, что в установленном законом порядке договор аренды, договор переуступки прав и дополнительное соглашение недействительными не признавались, ответчиком не оспорены, все указанные соглашения заключались с участием и при согласовании Управления имущества администрации г.Норильска, то как приведённые выше доводы апелляционной жалобы, так и доводы жалобы со ссылкой на то, что срок, на который продлён договор аренды, превышает предельно допустимый срок, установленный ч.7 ст.23 Закона №166- ФЗ и что в силу ст.39.3 Земельного кодекса РФ земельный участок не мог быть предоставлен без проведения торгов, не могут быть признаны состоятельными и подлежат отклонению.

Таким образом, судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка всем представленным доказательствам, доводам и возражениям сторон, выводы суда не противоречат материалам дела и требованиям закона, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом не допущено и оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Норильского городского суда Красноярского края от 6 апреля 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущества администрации города Норильска – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 сентября 2022 года