Решение по делу № 2-735/2021 от 02.02.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2021 года                                                                                город Тула

Центральный районный суд города Тулы в составе:

Председательствующего судьи Голубевой Ю.В.,

при секретаре Кулаковой Ю.С.,

с участием в судебном заседании истца Чоудхури Е.В., представителя истцов Рогожиной Н.Н. и Чоудхури Е.В. по доверенности Чеховой О.В., представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» по доверенности Королевой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Рогожиной Н.Н., Чоудхури Е.В. к публичному акционерному обществу Сбербанк России, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о защите вещного права,

установил:

Рогожина Н.Н., Чоудхури Е.В. обратились в суд с иском к публичному акционерному обществу Сбербанк России (далее – ПАО Сбербанк России, Банк), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее – Управление Росреестра по Тульской области) о защите вещного права, в котором просили исключить из реестра арестованного имущества и снять в регистрирующих органах любые ограничения и обременения, в том числе арест, ипотеку в силу закона, ипотеку в силу договора, запреты на совершение сделок с имуществом, запреты на проведение регистрационных и иных действий в отношении нежилого помещения №, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: №, с номерами на поэтажном плане №, <адрес> обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от Чоудхури Е.В. к Рогожиной Н.Н., указав новым собственником Рогожину Н.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между Чоудхури Е.В. (продавец) и Рогожиной Н.Н. (покупатель) была совершена сделка купли-продажи нежилого помещения №, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: №, с номерами на поэтажном плане №, <адрес>

Свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны исполнили надлежащим образом и в полном объеме. Полная стоимость спорного объекта недвижимости в размере 2.050.000 рублей была передана покупателем (Рогожиной Н.Н.) продавцу (Чоудхури Е.В.) до заключения договора, что продавец и покупатель собственноручно подтвердили подписями в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Документы сданы сторонами по сделке на государственную регистрацию, о чем составлена соответствующая опись документов для оказания государственных услуг от ДД.ММ.ГГГГ.

Из п. 6 договора купли-продажи, который одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества, следует, что спорное нежилое помещение приобретено Чоудхури Е.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с использованием кредитных средств в размере 1.440.000 рублей, полученных последней по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. После совершения сделки регистрирующим органом в Единый государственный реестр внесена запись о наличии обременения на объект недвижимости в виде ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Чоудхури Е.В. подписано согласие на внесудебный порядок обращения взыскания на вышеуказанное нежилое помещение, удостоверенное нотариусом г. Тулы Данко И.Э., после чего регистрирующим органом в Единый государственный реестр внесена запись о наличии обременения в виде ипотеки в силу договора.

В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Сбербанк России» и Чоудхури Е.В., был реструктуризирован, график платежей изменен.

Рогожина Н.Н., зная о наличии обременения в виде ипотеки, до совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предложила продавцу Чоудхури Е.В. погасить задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в целях прекращения любых обязательств перед ПАО «Сбербанк России» и снятии обременений с приобретаемого объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Рогожина Н.Н. передала Чоудхури Е.В. в качестве задатка денежную сумму в размере 670.000 рублей для погашения остатка долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, указав в соглашении о задатке цель использования денежных средств – для досрочного погашения кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Чоудхури Е.В. внесла денежную сумму в размере 652.407 рублей 75 копеек в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ продавец по сделке – Чоудхури Е.В. обратилась в ПАО «Сбербанк России» с заявлением, а ДД.ММ.ГГГГ с претензией о снятии обременений в отношении нежилого помещения №, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: №, с номерами на поэтажном плане № <адрес>, на которые получила ответ в виде справки о прекращении обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием на отсутствие у Банка финансовых и иных претензий в отношении Чоудхури Е.В. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что задолженность по вышеуказанному кредитному договору была полностью погашена, и имущество перестало быть залоговым, представителем ПАО «Сбербанк России» ДД.ММ.ГГГГ подано заявление о снятии обременения в отношении спорного недвижимого имущества.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности по сделке купли-продажи была приостановлена по причине наложения судебным приставом-исполнителем ОСП Пролетарского района УФССП России по Тульской области постановлением от ДД.ММ.ГГГГ запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении спорного нежилого помещения.

Однако, на момент совершения сделки, а также за день до её совершения, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на официальном сайте Росреестра сведений о наличии каких-либо обременений и ограничений на нежилое помещение, кроме ипотеки, не имелось. Справку, выданную Тульским отделением № ПАО «Сбербанк России» о погашении кредитных обязательств, стороны по сделке представили совместно с пакетом документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ПАО «Сбербанк России» было направлено заявление о предоставлении информации, касающейся оснований ареста отчуждаемой недвижимости, и отзыве запрета на совершение регистрационных действий.

В ответ на данное заявление ПАО «Сбербанк России» сообщило о наличии у Чоудхури Е.В. непогашенной задолженности по другим кредитным договорам, по которым ведется исполнительное производство судебными приставами. При этом, уведомление о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права за № от ДД.ММ.ГГГГ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии направлено ДД.ММ.ГГГГ.

Продаваемое нежилое помещение на сегодняшний день принадлежит Чоудхури Е.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, о чем сделана регистрационная запись за №.

Учитывая приведенные обстоятельства, истцы считают, что имеет место нарушение их прав, так как обязательства сторон по договору купли-продажи нежилого помещения № назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: №, с номерами на поэтажном плане № лит.«А», расположенного по адресу: <адрес>, были ими полностью исполнены. Законным владельцем спорного нежилого помещения является Рогожина Н.Н., право собственности которой возникло на основании ст.ст. 218, 233 ГК РФ, а также договора купли-продажи. Чоудхури Е.В. фактически уже не является собственником спорного нежилого помещения, ипотека ею погашена, что подтверждается справкой Банка, имущество в полном объеме она передала Рогожной Н.Н., деньги в полном объеме получила.

Квитанции об оплате коммунальных платежей приходят на имя продавца, обременение в виде ипотеки до настоящего времени не снято, из-за чего Чоудхури Е.В. выдвигаются финансовые требования со стороны Банка в отношении нежилого помещения. Не принадлежащее ей имущество хотят продать с публичных торгов, что приведет к нарушению прав каждого истца.

Возможности исполнить свою обязанность по передаче титула и права распоряжения нежилым помещением Рогожиной Н.Н. путем государственной регистрации перехода права собственности, Чоудхури Е.В. не имеет.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФССП России по Тульской области.

Истец Чоудхури Е.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что она прекратила предпринимательскую деятельность в ДД.ММ.ГГГГ, нигде не работает, в семье работает только её супруг, помимо спорного нежилого помещения у нее есть еще несколько объектов недвижимости, которые также находятся в залоге у Банка, при этом у неё имеется задолженность по кредитным обязательствам перед ПАО Сбербанк по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ, которая в настоящее время взыскивается в службой судебных приставов.

Истец Рогожина Н.Н. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила; уполномочила представлять свои интересы в суде Чехову О.В. на основании доверенности.

Представитель истцов Чоудхури Е.В. и Рогожиной Н.Н. по доверенности Чехова О.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила удовлетворить. Пояснила, что на момент рассмотрения дела в суде обременение в качестве ипотеки в силу закона в отношении спорного снято.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк России по доверенности Королева К.В. в судебном заседании с исковыми требования не согласилась, полагая их незаконными и необоснованными. Обращала внимание суда на наличие у Чоудхури Е.В. иных неисполненных кредитных обязательств перед ПАО Сбербанк России, в целях погашения которых судебным приставом-исполнителем наложен арест на спорное имущество до заключения между истцами договора купли-продажи. Постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ограничений в отношении спорного нежилого помещения не оспаривались и незаконными не признавались.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Тульской области по доверенности Касьянова Л.Ю. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки не уведомила, в представленном возражении на иск просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исключить Управление из числа ответчиков, при отказе истца от исключения из числа ответчиков, в удовлетворении заявленных требований к Управлению отказать в полном объеме, как к ненадлежащему ответчику Одновременно указала, что рассматриваемый иск предъявлен не в порядке главы 22 КАС РФ, требований об обжаловании решений Управления предметом данного спора не являются. Истцами не указано, какие конкретно нормы были нарушены Управлением при осуществлении им возложенных полномочий, и в чем выразилось нарушение со стороны Управления прав, свобод и законных интересов истцов, истцом неверно определен процессуальный статус Управления.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ОСП Пролетарского района города Тулы УФССП России по Тульской области, УФССП России по Тульской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения истца Чоудхури Е.В., её представителя по доверенности Чеховой О.В., представителя ответчика ПАО Сбербанк России по доверенности Королевой К.В.; обозрев материалы гражданского дела № по иску Рогожиной Н.Н. к Чоудхури Е.В., ПАО «Сбербанк России» об освобождении имущества от ареста, признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на нежилое помещение; исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

    В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 420 ГК РФ определяется, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашения.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно положениям п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 данного кодекса подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, нежилое помещение №, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: №, с номерами на поэтажном плане №, <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Чоудхури Е.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, представленными в материалы дела.

Названное нежилое помещение приобретено Чоудхури Е.В. с привлечением кредитных средств в размере 1.440.000 рублей ПАО «Сбербанк России» полученных на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк России и Чоудхури Е.В. заключен договор ипотеки №и, по условиям которого спорное нежилое помещение является предметом залога (п. 1.2).

Указанные договоры явились основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области ряда обременений, а именно: ипотеки в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ на срок <данные изъяты> с даты выдачи ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Сбербанк России на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ; ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Сбербанк России на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №и, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Чоудхури Е.В. (продавец) и Рогожиной Н.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (соглашение о задатке), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи спорного нежилого помещения (п.п. 1.1, 1.2 договора).

Истцом в соответствии с п. 2.1 предварительного договора в счет причитающихся платежей по основному договору купли-продажи покупателю передан задаток в размере 670.000 рублей для досрочного погашения указанного выше кредита, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Согласно п. 2.2 договора покупатель приобретает нежилое помещение за цену 2.050.000 рублей, из которых 670.000 рублей – задаток по настоящему договору, а также суммы, переданные по соглашениям о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200.000 рублей и 100.000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся часть передается покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи, а именно 1.080.000 рублей путем передачи долговых расписок на имя Чоудхури Е.В.

В п. 1.3.3 договора отражено, что нежилое помещение имеет ограничение права – ипотеку в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России, которое должно быть снято на момент подписания основного договора купли-продажи путем закрытия долговых обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Чоудхури Е.В. внесла полученные от Рогожиной Н.Н. денежные средства в размере 652.407 рублей 75 копеек на счет ПАО «Сбербанк России» для погашения кредитных обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается чеком-ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

ПАО Сбербанк России представило Чоудхури Е.В. справку о прекращении обязательств последней по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, а также об отсутствии у Банка финансовых и иных претензий к ответчику по названному договору.

ДД.ММ.ГГГГ между Чоудхури Е.В. и Рогожиной Н.Н. заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

В п. 3 договора указано, что нежилое помещение продано за 2.050.000 рублей, которые покупатель передал продавцу полностью до подписания настоящего договора. Факт передачи денежных средств подтвержден расписками в получении денежных средств и соглашениями о задатке: 500.000 рублей получены на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ; 350.000 рублей – расписка от ДД.ММ.ГГГГ; 200.000 рублей – расписка от ДД.ММ.ГГГГ; 30.000 рублей – расписка от ДД.ММ.ГГГГ; 200.000 рублей – соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ; 100.000 рублей – соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ; 670.000 рублей – соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5 названного договора установлена гарантия продавца на то, что до его подписания спорное нежилое помещение никому не продано, не заложено, не подарено, запрещения, отчуждения и ареста нет. Судебного спора о нем не имеется. Ограничений (обременении) права собственности на указанный объект нет.

В тот же день Рогожиной Н.Н. и Чоудхури Е.В. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области подано заявление о государственной регистрации перехода права в отношении спорного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Чоудхури Е.В. государственным регистратором Управления Росреестра по Тульской области осуществление действий по регистрации права собственности (перехода права) в отношении спорного объекта недвижимости приостановлено в соответствии с ч. 1 ст. 30 Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации до снятия запрета в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать регистрационные действия с недвижимым имуществом.

В адрес покупателя Рогожиной Н.Н. и продавца Чоудхури Е.В. направлены соответствующие уведомления о приостановлении государственной регистрации, соответственно, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы просят исключить спорный объект недвижимости из реестра арестованного имущества, снять в регистрирующих органах в отношении него любые ограничения и обременения, в том числе ипотеку в силу закона и в силу договора, запреты на совершение сделок с имуществом, запреты на проведение регистрационных и иных действий в отношении нежилого помещения, а также обязать Управление Росреестра по Тульской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от Чоудхури Е.В. к Рогожиной Н.Н., указав новым собственником Рогожину Н.Н., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Регулирование отношений, возникающих в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 упомянутой статьи).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 60 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на это имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами для государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ст. 30 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственно регистрации недвижимости» государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в ст. 15 настоящего Федерального закона (ч.1).

Пунктом 37 ч. 1 ст. 26 названного Федерального закона осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

В ходе рассмотрения дела установлено, что помимо указанного выше кредитного договора, по которому обязательства были исполнены ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк России (кредитор) и индивидуальным предпринимателем Чоудхури Е.В. (заемщик), прекратившей свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ, был заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор предоставил заемщику Чоудхури Е.В. кредит для целей развития бизнеса в сумме 2.000.000 рублей под <данные изъяты> на срок <данные изъяты>

В связи с ненадлежащим исполнением условий кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ПАО «Сбербанк России» ДД.ММ.ГГГГ обратился в <данные изъяты> с иском к Чоудхури Е.В. о взыскании задолженности в размере 1.276.119 рублей 64 копейки и судебных расходов в размере 14.580 рубле 60 копеек.

Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с Чоудхури Е.В. в пользу ПАО Сбербанк России взысканы денежные средства в общем размере 1.290.700 рублей 24 копеек, Банку выдан исполнительный лист серии №, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Пролетарского района г. Тулы УФССП России по Тульской области возбуждено исполнительное производство № в отношении должника Чоудхури Е.В.

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов в Российской Федерации определяются Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Так, в силу ст. 5 Федерального закона «Об исполнительном производстве» принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы. Непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений Федеральной службы судебных приставов и судебных приставов-исполнителей структурных подразделений территориальных органов Федеральной службы судебных приставов.

Полномочия судебных приставов-исполнителей на момент возникновения спорных правоотношений определялись настоящим Федеральным законом, Федеральным законом «О судебных приставах» и иными федеральными законами.

Перечень исполнительных действий, совершаемых судебным приставом-исполнителем и направленных на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе, и мер принудительного исполнения, то есть действий, указанных в исполнительном документе, или действий, совершаемых судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу, определен нормами главы 7 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Права и обязанности судебных приставов-исполнителей, осуществляемые в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», установлены ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 118-ФЗ «О судебных приставах».

Частью 1 ст. 12, ст. 13 Закона № 118-ФЗ «О судебных приставах» установлено, что судебный пристав в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов; обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

Аналогичные нормы содержаться в Федеральном законе «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации».

ДД.ММ.ГГГГ ведущий специалист ОССИП управления по работе с проблемной задолженностью Тульского отделения № ПАО Сбербанк России ФИО обратился в ОСП Пролетарского района г. Тулы УФССП России по Тульской области с ходатайством о наложении ареста на спорный объект недвижимости в рамках указанного выше исполнительного производства.

Из материалов регистрационного дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ОСП <данные изъяты> вынес постановление о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении спорного имущества в рамках принудительного исполнения судебного акта от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № возбужденному ДД.ММ.ГГГГ, взыскателем по которому является ПАО Сбербанк России Тульское отделение №.

ДД.ММ.ГГГГ указанное постановление поступило в адрес Управления Росреестра по Тульской области, в тот же день осуществлена государственная регистрация запрета регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ регистрация перехода права на спорный объект недвижимости была приостановлена по заявлению продавца Чоудхури Е.В.

Из представленной справки ОСП Пролетарского района г. Тулы УФССП России по Тульской области, следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Чоудхури Е.В. по исполнительному производству № составляет 1.256.907 рублей 27 копеек.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, который в тот же день прошел государственную регистрацию, что в силу п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ не позволяло осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости от Чоудхури Е.В. к Рогожиной Н.Н.

При этом действия по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение сторонами сделки купли-продажи не оспаривались, также, как и не оспаривались действия судебного пристава-исполнителя ОСП Пролетарского района г. Тулы УФССП России по Тульской области об объявлении запрета на совершение регистрационных действий.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 60 настоящего Федерального закона.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).

Таким образом, в случае, если залогодатель и залогодержатель не подали в регистрирующий орган совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, то регистрационная запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Судом установлено, что истцы совершили необходимые действия, направленные на внесение записи о прекращении залога, на дату рассмотрения дела обременения в силу закона сняты.

Из разъяснений, содержащихся в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 2 п. 50), следует, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

Учитывая, что переход права собственности от ответчика Чоудхури Е.В. к истцу не зарегистрирован, а в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, у истцов отсутствует право на удовлетворение иска об исключении из реестра арестованного имущества, освобождении спорного уполномоченным органом запрета на совершение действий по исключению из госреестра, а также обременении.

Из содержания договора купли-продажи спорного объекта недвижимости следует, что кроме задатка, полученного продавцом по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся сумма по договору продавцу покупателем не передавалась, а была зачтена в счет долговых расписок и соглашений о задатке за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом каких-либо достоверных доказательств в подтверждение наличия долговых обязательств Чоудхури Е.В. перед Рогожиной Н.Н. сторонами не представлено, с требованиями о взыскании задолженностей по указанным распискам и соглашениям Рогожина Н.Н. в суд не обращалась.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску Рогожиной Н.Н. к Чоудхури Е.В., ПАО Сбербанк России об освобождении имущества от ареста, признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на нежилое помещение, исковых требования Рогожиной Н.Н. оставлены без удовлетворения.

Судом постановлено после вступления решения суда в законную силу, отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением судьи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Отделу судебных приставов по Пролетарскому району города Тулы Управления Федеральной службы судебных приставов России по Тульской области совершать действия, направленные на реализацию (продажу с торгов) нежилого помещения №, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером: № с номерами на поэтажном плане №, <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>.

Из объяснений ответчика Чоудхури Е.В. в ходе рассмотрения вышеуказанного дела следует, что она более 10 лет знакома с Рогожиной Н.Н., у которой периодически брала денежные средства в долг, на развитие бизнеса и не возвращала, что в совокупности с другими доказательствами по делу свидетельствует о том, что перед заключением сделки по купле-продаже спорного объекта недвижимости Рогожиной Н.Н. должно было быть известно о финансовом положении ответчика и при должной степени осмотрительности она могла узнать о наличии у нее неисполненных обязательств перед другими кредиторами, возбужденном исполнительном производстве и наложенных запретах в отношении спорного имущества.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ решение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

При этом, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что кроме спорного нежилого помещения, другого имущества, за счет которого возможно исполнить судебное решение от ДД.ММ.ГГГГ, у Чоудхури Е.В. не имеется.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, учитывая, что решение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с Чоудхури Е.В. в пользу ПАО Сбербанк России денежных средств в сумме 1.290.700 рублей 24 копеек по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № до настоящего времени не исполнено, постановление судебного пристава-исполнителя <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении спорного имущества в рамках принудительного исполнения судебного акта от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №, не оспорено, принято в пределах его компетенции до даты подачи истцами в Управление Росреестра по Тульской области заявления на регистрацию перехода права собственности в отношении спорного нежилого помещения, и до настоящего времени не окончено по основанию фактического исполнения, суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения требований истцов в полном объеме.

Доводы Чоудхури Е.В. и её представителя по доверенности Чеховой О.В. о том, что долговые обязательства Чоудхури Е.В. перед ПАО Сбербанк России по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № не имеют отношения к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, и не могут исполняться за счет спорного нежилого помещения, являются ошибочными, опровергнутыми собранными по делу доказательствами и приведенными выше правовыми нормами.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Рогожиной Н.Н., Чоудхури Е.В. к публичному акционерному обществу Сбербанк России, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об исключения из реестра арестованного имущества нежилого помещения №, номера на поэтажном плане № <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, дом. №, корпус №, кадастровый №; снятии в регистрирующих органах любых ограничений и обременений в отношении указанного нежилого помещения, в том числе ареста, ипотеки в силу закона, ипотеки в силу договора, запрета на совершение сделок с этим имуществом, запрета на проведение регистрационных и иных действий; возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение №, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане №, <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, от Чоудхури Е.В. к Рогожиной Н.Н., указав собственником Рогожину Н.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Тулы в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий                                                                Ю.В. Голубева