Решение по делу № 33-2102/2022 от 03.03.2022

Дело №33-2102/2022                                                           город Хабаровск

(2-5268/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего:          Кустовой С.В.

судей:                                      Тарасовой А.А., Железовского С.И.

при секретаре:                             Цурман В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 марта 2022 года в городе Хабаровске гражданское дело по иску Тетериной О.А. к Новиковой Т.Е., обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление Инвестиционных Программ» о признании незаконным договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление Инвестиционных Программ» на решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 2 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тарасовой А.А., объяснения Тетериной О.А., ее представителя Мельник К.А., представителя ООО «СЗ- УИП» Беличенко А.Г., судебная коллегия

установила:

Тетерина О.А. обратилась в суд с иском к Новиковой Т.Е., ООО «Специализированный застройщик - Управление Инвестиционных Программ» (далее – ООО «СЗ-УИП») о признании незаконным договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указала, что решением Центрального районного суда города Хабаровска от 21.12.2020 года соглашение об условиях предпродажного бронирования № 26/П-З, заключенное 24.01.2020 года между Тетериной О.А. и ООО «СЗ - Альтамира» признано договором долевого участия в строительстве, ООО «СЗ-УИП» признано правопреемником ООО «СЗ - Альтамира» в указанном соглашении. 03.03.2021 в судебном заседании апелляционной инстанции установлено, что между ООО «СЗ-УИП» и Новиковой Т.Е. заключен договор участия в долевом строительстве от 02.11.2020 на спорный объект недвижимости - жилая однокомнатная квартира, обозначенная под условным номером 26, площадью 43,87 кв.м, расположенную на 7 этаже под порядковым номером 3 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом», который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 20.11.2020. Согласно информационному письму ПАО «Сбербанк» от 09.11.2020. спорный объект долевого строительства находится в залоге по договору залога имущественных прав от 15.07.2020. и договору ипотеки от 17.07.2020. Поскольку ООО «СЗ-УИП» приобрело земельный участок с обременением в виде прав участника долевого строительства - Тетериной О.А., оно не имело права на заключение сделки, направленной на привлечение денежных средств для завершения строительства жилого дома с обязательством передачи в собственность спорной квартиры Новиковой Т.Е., право на получение которой принадлежит Тетериной О.А.

Истец просит суд признать недействительным договор № 26/П-З участия в долевом строительстве от 02.11.2020, заключенный между ООО «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» и Новиковой Т.Е., применив последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.43 ГПК РФ, привлечено ПАО «Сбербанк».

Решением Индустриального районного суда города Хабаровска от 2 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены, судом постановлено:

Признать недействительным договор № 26/П-З участия в долевом строительстве от 02.11.2020 г., заключенный между ООО «СЗ - Управление Инвестиционных Программ» и Новиковой Т.Е., применив последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ООО «СЗ-УИП» просит отменить решение суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указывает, что оспариваемая сделка в виде заключения договора участия в долевом строительстве от 02.11.2020 отвечает требованиям закона. Договор от 02.11.2020 заключен с условием о внесении денежных средств на счет-эскроу, что исключает применение к указанной сделке правил о залоге земельного участка в пользу участника долевого строительства, в связи с чем заявленное истцом право залога земельного участка не ущемляется. Указывает, что Новикова Т.Е. является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель истца указывает, что решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для его отмены.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились: ответчик Новикова Т.Е., и представитель третьего лица, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, Новикова Т.Е. телефонограммой уведомила суд о рассмотрении дела в ее отсутствие. На основании ч.ч. 3, 5 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, дополнениях к ней и отзыве, в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, и подтверждается материалами дела:

Между Тетериной О.А. и ООО «СЗ - Альтамира» заключено Соглашение об условиях предпродажного бронирования № 26\П-3 от 24.01.2020 года, согласно условиям которого ООО «СЗ – Альтамира» обязался получить разрешение на строительство объекта недвижимости «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске 3 этап строительства, после чего в срок до 15.03.2020 заключить (подписать) с истцом договор долевого строительства в указанном комплексе на квартиру под условным номером 26 и подать его на государственную регистрацию. Срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию установлен сторонами не позднее 3 квартала 2022 года (п. 4 Соглашения).

    В соответствии с п.7 указанного соглашения в счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 5 дней от даты соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п.20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере 100 000 рублей (в том числе НДС, в соответствии с действующими ставками НК РФ).

В случае не внесения денежной суммы в размере и сроки, указанные в настоящем пункте, соглашение об условиях предпродажного бронирования считается незаключенным, а правовые последствия, связанные с исполнением настоящего соглашения, не наступившими (п.7).

Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 21 декабря 2020 года, вступившим в законную силу 12.11.2021 соглашение об условиях предпродажного бронирования № 26\П-3, заключенное 24.01.2020 года между Тетериной О.А. и ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» признано договором долевого участия в строительстве. Этим же решением суда ООО «СЗ-УИП» признано правопреемником ООО «СЗ – Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования № 26\П-3, заключенного 24.01.2020 года с Тетериной О.А..

Таким образом, решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 21 декабря 2020 года, вступившим в законную силу 12.11.2021 установлен факт, что заключенное между истцом и ответчиком соглашение об условиях предпродажного бронирования 26/п – 3 от 24.01.2020 года в соответствии с согласованными в нем условиями является договором участия в долевом строительстве, с вытекающими из него правами обязанностями для сторон договора.

    02.11.2020 между ООО «СЗ-УИП» и Новиковой Татьяной Евгеньевной заключен договор № 26/П-З участия в долевом строительстве (далее - договор № 26/П-З) на тот же самый объект недвижимости - жилая однокомнатная квартира, обозначенная под условным номером 26, площадью 43,87 квадратных метров, расположенную на 7 этаже под порядковым номером 3 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом», который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 20.11.2020, номер регистрации: №, о чем истцу стало известно 03.03.2021 г. в ходе апелляционного рассмотрения дела.

Согласно условиям договора, цена спорного договора № 26/П-З составляет 3 587 000 рублей, которые Новикова Т.В., как участник долевого строительства обязалась внести в срок до 31.12.2021 (приложение № 3 к договору), на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО Сбербанк для учета и блокирования денежных средств, полученных Эскроу-агентом от являющегося владельцем счета Участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления Застройщику.

Согласно информационному письму ПАО «Сбербанк» от 09.11.2020г. № ДВБ-60-9-исх/984 спорный объект долевого строительства находится в залоге по договору залога имущественных прав № от 15.07.2020г. и договору ипотеки № от 17.07.2020г.

Оценив вышеуказанные обстоятельства, руководствуясь ст. ст. 167-168 420, 421, 432 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге движимости)", постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции, установив, что ООО «СЗ - УИП» приобрело земельный участок с обременением в виде прав участника долевого строительства – Тетериной О.А., оно не имело права на заключение сделки, направленной на привлечение денежных средств для завершения строительства жилого дома с обязательством передачи в собственность спорной квартиры Новиковой Т.Е., право на получение которой принадлежит Тетериной О.А. - участнику долевого строительства на основании ранее возникших между ними и прежним застройщиком обязательств, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Тетериной О.А. о признании недействительным договора № 26/П-З участия в долевом строительстве от 02.11.2020 г., заключенного между ООО «СЗ-УИП» и Новиковой Т.Е., применив последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Проверяя доводы апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Положениями ст. 168 ГК РФ определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В апелляционной жалобе представитель ООО «СЗ-УИП» ссылается на то, что оспариваемая сделка в виде заключения договора участия в долевом строительстве от 02.11.2020 отвечает требованиям закона.

С указанными доводами судебная коллегия не может согласиться на основании нижеизложенного.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании ранее возникших договорных обязательств между Тетериной О.А., как участником долевого строительства и ООО «СЗ-УИП», последний не вправе был заключать с Новиковой Т.Е. оспариваемый договор участия в долевом строительстве.

Нарушение предусмотренных законом требований к стороне сделки влечет ее недействительность на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что заключенное между ООО «СЗ-Альтамира» и Тетериной О.А. соглашение об условиях предпродажного бронирования №26/П-З от 24.01.2020 года в соответствии с согласованными в нем условиями является договором участия в долевом строительстве, с вытекающими из него правами и обязанностями для сторон договора.

Однако, в нарушение закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, ООО «СЗ-УИП» (правопреемник ООО «СЗ-Альтамира») заключило договор участия в долевом строительстве с Новиковой Т.Е.на спорную квартиру.

Заключение данного договора противоречит ст. 209 ГК РФ.

В связи с изложенным, вывод суда о том, что заключенный 02.11.2020 договор №26/П-3 участия в долевом строительстве является недействительным (ничтожным), является правильным.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ добросовестное приобретение имеет место, когда приобретатель не знает и не может знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имеет права его отчуждать. Из содержания указанной нормы следует, что Гражданский кодекс РФ охватывает понятием "добросовестный приобретатель" только тех участников оборота, которые приобрели имущество у неправомочного лица, которое не могло отчуждать имущество, а не у собственника.

Данная позиция отражена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П, из изложения правовых норм усматривается, что добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело права отчуждать имущество.

С учетом изложенного, судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о том, что Новикова Т.Е. является добросовестным приобретателем, как основанные на неверном толковании норм права.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что ООО «СЗ-УИП» было известно, что в отношении данного спорного объекта имеются притязания Тетериной О.А., при этом Новикова Т.Е. трудоустроена в ООО «СЗ-УИП» с 2019 года по настоящее время, что подтверждается выпиской из ОПФРФ по Хабаровскому краю и ЕАО (л.д.75-76), в судебные заседания не являлась, своего представителя не направляла, апелляционную жалобу не подавала, что свидетельствует об отсутствии интереса к спорному объекту недвижимости.

Из представленного судебной коллегии ООО «СЗ-УИП» письма от 10.01.2022 также следует, что Новикова Т.Е. оплату за спорную квартиру по состоянию на 10.01.2022 года не вносила. Денежные средства в счет взноса по оспариваемому договору участия в долевом строительстве были внесены четырьмя платежами только 14.01.2022, 17.01.2022, 17.01.2022, 18.01.2022, то есть после принятия судом решения, что так же не может свидетельствовать о добросовестном поведении сторон.

Доводы жалобы о том, что договор от 02.11.2020 заключен с условием о внесении денежных средств на счет-эскроу, что исключает применение к указанной сделке правил о залоге земельного участка в пользу участника долевого строительства, в связи с чем заявленное истцом право залога земельного участка не ущемляется, самостоятельным основанием к отмене решения суда не являются по вышеизложенным основаниям.

Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней                                                        правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и выражают несогласие с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.

Судебная коллегия полагает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, его выводы соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушения или неправильного применения норм материального права либо норм процессуального права не установлено, поэтому решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований к его отмене не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 2 декабря 2021 года по делу по иску Тетериной О.А. к Новиковой Т.Е., обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление Инвестиционных Программ» о признании незаконным договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки -оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление Инвестиционных Программ» -без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:                 

Судьи: