Решение по делу № 2-578/2023 от 09.03.2023

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Агаповский районный суд <адрес> постоянное судебное присутствие в <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО7

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФИО8 к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ФИО9 (далее ООО «ФИО32») обратилось в суд с иском к ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка (том 1 л.д.14-15). В обоснование требований указало, что на основании договора аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 ООО «ФИО33» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 98002 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. Пунктом 8 договора аренды предусмотрено, что ответчик ФИО1 (арендодатель) обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или покупки земельного участка в случае его продажи на приоритетных условиях перед другими лицами. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО34» стало известно, что ответчиком ФИО1 данный земельный участок был продан ФИО2, при этом уведомление о продаже земельного участка истцу не направлялось. Полагает, что данная сделка совершена с нарушением преимущественного права истца на приобретение данного участка. Просил перевести на ООО «ФИО35» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи указанного земельного участка, заключенному между ФИО1 и ФИО2

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2 – новый собственник спорного земельного участка (том 1 л.д.65).

В судебном заседании представители истца ООО «ФИО36» ФИО6 и ФИО5 заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 обращался в ООО «ФИО37» по вопросу расторжения договора аренды спорного земельного участка, представив уведомление, при этом вопрос о продажи земельного участка, он не ставил, каких-либо принудительных мер по расторжению договора аренды земельного участка не предпринимал.

В судебном заседании ответчик ФИО1 с заявленными требованиями не согласился пояснил, что он предлагал директору ООО «ФИО38» ФИО5 купить у него арендованный земельный участок за 170000 руб., но тот отказался, предложив цену за земельный участок в размере 80000 руб., пояснив, что за большую сумму ООО «ФИО39» земельные участки не приобретает, считает, что таким образом уведомил арендатора о продажи земельного участка, при этом полагает, что истец преимущественным правом покупки земельного участка не обладает, он, продавая земельный участок ФИО2 распорядился земельным участком по своему усмотрению как собственник. После обращения к истцу с уведомлением о расторжении договора аренды земельного участка, истец никаких мер по приобретению земельного участка или расторжению договора не предпринимал. Администрация Кизильского муниципального района в порядке предусмотренным действующим законодательством была им уведомлена о продажи земельного участка. Аналогичная позиция ответчика ФИО1 относительно заявленных требований отражена в письменных возражениях (том 1 л.д 48-50, том 2 108-109).

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, позицию ответчика ФИО1 поддержала, указала, что действующее законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника земельного участка, являющегося арендодателем, обязанность представления преимущественного права выкупа земельного участка арендатору, полагает, что истец скрыл факт обращения к нему ФИО1 в устной форме о продаже земельного участка. Ею, как новым собственником спорного земельного участка истец был уведомлен о смене собственника, так как истец продолжает пользоваться земельным участком, его права не нарушены.

Заслушав пояснения представителей истца ООО «ФИО40» ФИО6 и ФИО5, пояснения ответчиков ФИО1, ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами, что на основании протокола собрания сособственников земельных долей № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> право собственности на земельный участок, кадастровый № площадью 98002 кв.м., местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категории земель земли сельскохозяйственного назначения было зарегистрировано за ответчиком ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами реестрового дела (том 1 л.д.92-253, том 2 л.д. 1-98).

В силу ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.1 ст.260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сведений об отнесении спорного земельного участка к землям, исключенным из оборота или ограниченным в обороте, материалы дела не содержат.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Ответчик ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ передал в аренду ООО «ФИО41» земельный участок кадастровый № площадью 98002 кв.м., местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категории земель земли сельскохозяйственного назначения заключив договор аренды земельного участка, сроком на 10 лет, данный договор сторонами подписан, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.5).

Пунктом 3 договора аренды предусмотрено, что по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. Если стороны не заявили за 30 дней до окончания действия договора о его расторжении, то договор считается пролонгированным на аналогичный срок и условиях, предусмотренных настоящим договором.

Арендная плата по договору определена пунктом 4 договора.

В силу пункта 5 договора аренда, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на приоритетных условиях перед другими лицами.

Арендодатель обязуется обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или выкупа земельного участка в случае его продажи на приоритетных условиях перед другими лицами (пункт 8 договора аренды).

Пунктом 9 договора аренды предусмотрено, что прекращение действия договора по инициативе одной из сторон возможно только по соглашению сторон, при наличии уведомления о желании досрочного расторжения договора не менее как за три месяца до начала полевых сельскохозяйственных работ или после их окончания.

Договор аренды земельного участка между ФИО1 и ООО «ФИО42» заключен добровольно и подписан сторонами, доказательств принуждения арендодателя ФИО1 к заключению договора суду не представлено, данный договор с 2014 года по 2022 год никем не оспорен, в период указанного времени условия сторонами не изменялись, выполнялись безоговорочно, подписав условия договора стороны пришли к согласованию условий договора аренды, в том числе и к преимущественному порядку выкупа земельного участка ООО «ФИО43» при его продаже на приоритетных условиях перед другими лицами, то есть к преимущественному праву на выкуп арендованного земельного участка.

Указанные условия не противоречат условиям действующего законодательства, поскольку каких-либо императивных норм, запрещающий собственнику земельного участка, находящегося в его единоличной собственности предоставлять арендодателю преимущественное право покупки арендатору действующее гражданское и земельное законодательство не содержат.

В силу с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Принимая во внимание буквальное толкование п.п.4 и 8 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, которые не исключают предусмотренное п.1 ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки земельного участка органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что руководствуясь принципом свободы договора, стороны договора аренды имели возможность согласовать преимущественное право арендатора ООО «ФИО44» на выкуп спорного земельного участка.

При этом суд исходит из того, что запрет на преимущественное право выкупа имущества его арендатором (включения соответствующего условия в договор аренды) действующее законодательство не устанавливает.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 обратился в ООО «ФИО49» с уведомлением о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя с ДД.ММ.ГГГГ на основании п.9 договора аренды земельного участка, для ведения личного подсобного хозяйства (том 1 л.д.62).

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик ФИО1 продал спорный земельный участок ФИО2 за 150000 руб., которые были уплачены продавцу ФИО1 до подписания договора купли-продажи земельного участка (том 1 л.д.54-55).

Пунктом 6 указанного договора купли-продажи земельного участка установлено, что указанный земельный участок находиться в аренде у ООО «ФИО45».

Право собственности на спорный земельный участок за новым собственником ответчиком ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.31-32).

Данные обстоятельства подтверждаются материалами реестрового дела (том 1 л.д.92-253, том 2 л.д. 1-98), договором аренды земельного участка (том 1 л.д. 5), уведомлением о расторжении договора аренды (том 1 л.д.62), журналом входящей корреспонденции (том 2 л.д. 103-104), договором купли-продажи земельного участка (том 1 л.д.54-55), актом приема-передачи земельного участка (том 1 л.д.61), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д.31-32), иного судом не добыто, сторонами непредставлено.

В судебном заседании не нашли своего подтверждения доводы ответчика ФИО1, что он в ноябре 2022 года обращался к истцу ООО «ФИО46» с предложением выкупа спорного земельного участка в устном порядке, при этом уведомление о расторжении договора аренды не содержит сведений о намерении продажи указанного земельного участка, из буквального толкования содержания уведомления следует, что ФИО1 намерен расторгнуть договор аренды в целях дальнейшего ведения на нем самостоятельно личного подсобного хозяйства, без передачи его в аренду.

Кроме того, доводы ответчика ФИО1, что он предлагал купить спорный земельный участок ООО «ФИО47», которое в свою очередь предложило свою цены в размере 80000 руб. суд считает несостоятельными, ничем не подтвержденным, при этом продажа братом ответчика ФИО1 истцу своего земельного участка указанными доказательствами не является, поскольку указанное ответчиком ФИО1 лицо не являлось стороной договора аренды, не являлось сособственником спорного земельного участка, то есть основаны на предположены и не могут быть применены к спорным правоотношениям.

Поскольку исполняя условия договора аренды, и принимая во внимание положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, на ответчике ФИО1 в случае намерения продать спорный земельный участок, лежала обязанность уведомить истца, как арендатора о своем намерении, предложить ему приобрести данный земельный участок по своей цене, а не цене которую установит арендатор, в случае не согласия с выкупной ценой спорного участка продать данный участок по той же цене третьему лицу. Однако указанное со стороны ответчика ФИО1 обязательство не исполнено.

Таким образом, продажа земельного участка без уведомления арендатора ООО «ФИО50» является нарушением условий договора аренды, и затрагивает права и интересы самого арендатора, заинтересованного в данном земельном участке.

При этом преимущественное право покупки данного земельного участка перед другими лицами, в данном случае права ответчика ФИО1, как собственника земельного участка, предусмотренные ст.ст. 209, 260 ГК РФ, не ограничивает, поскольку, как следует из пояснения представителя истца, ООО «ФИО48» предусматривает преимущество истца только в очередности покупки земельного участка перед другими покупателями.

В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

К доводам ответчика ФИО2, что поскольку истец на ее уведомление о смене собственника арендуемого участка не ответил, новый договор аренды с ней не заключил, произвел посев культур на спорном участке, то он согласился со сменой собственника, и нарушений его прав не имеется, суд относиться критически, как основанным на неверном толковании действующего материального права.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений ст. 7 и ст. 9 ФЗ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии с подпунктом 3 п. 1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», основанием регистрации права собственности может являться вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая положения ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является обоснованным и подлежащим удовлетворению ввиду неисполнения со стороны ответчика ФИО1 обязательств при реализации своих правомочий собственника по отчуждению земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая дату регистрации права собственности за новым собственником земельного участка ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.31-32), и принимая во внимание обращения истца с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.13), суд приходит к выводу, что срок обращения за защитой нарушенного права истцом не нарушен, доказательств того, что истец узнал о нарушении своего права ранее этой даты суду не представлено.

Истцом в подтверждение своих намерений приобрести указанный земельный участок, переведены на счет Управления Судебного департамента в <адрес> денежные средства в сумме 150000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1л.д.72).

Так как суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца, денежные средства переведенные истцом на счет Управления Судебного департамента в <адрес> в сумме 150000 руб. подлежат перечислению на счет ответчика ФИО2

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.12). Поскольку исковые требования удовлетворены, данная сумма подлежит взысканию солидарно с ответчиков в пользу истца, оснований для освобождения их от уплаты госпошлины не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ФИО10 к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «ФИО11 (ИНН №, ОГРН №) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка кадастровый № площадью 98002 (девяносто восемь тысяч два) кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категории земель земли сельскохозяйственного назначения, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (паспорт серии № № выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ код подразделения №) и ФИО2 (паспорт серии № № выдан Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ код подразделения №).

Обязать Управление Судебного департамента в <адрес> перечислить денежные средства в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, внесенные обществом с ограниченной ответственностью «ФИО12 и находящиеся на лицевом (депозитном) счете Судебного департамента в <адрес> на счет ФИО2.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «ФИО13 на земельный участок с кадастровым номером №

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФИО14 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Агаповский районный суд Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.