Решение по делу № 33-3810/2020 от 25.08.2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Реминец И.А.                                                                   Дело №2-11/2020

33-3810/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 сентября 2020 года                                                                     г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего: Михальчик С.А.,

судей: Чашиной Е.В., Теплинской Т.В.,

при помощнике судьи: Зининой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Витютнева Андрея Викторовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Комфорт» о признании договора долевого участия расторгнутым, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда,

с апелляционной жалобой истца Витютнева Андрея Викторовича на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17 июня 2020 г.,

заслушав доклад судьи Чашиной Е.В., объяснения истца Витютнева А.В. и его представителя Витютневой Ю.П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Кузнецова С.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Витютнев А. В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ «Комфорт» о признании договора долевого участия расторгнутым, взыскании денежных средств, указав в обоснование заявленных требований указал, что он на основании договора уступки права требования (цессии) от 5 июня 2018 г. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными общественными помещениями № от 15 сентября 2016 г. приобрел право требования в отношении объекта долевого строительства – кладовой, строительный номер №, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в секции <данные изъяты>. До настоящего кладовая по акту приема-передачи не передана и им не принята, поскольку фактически не пригодна для эксплуатации в результате неоднократных затоплений, сырости и влажности; с водопроводных труб подвального помещения конденсат стекает по стенам и на полу образуются лужи воды, которая затекает непосредственно в кладовую; также с 7 июля 2019 г. между панелей с потолка кладовой протекает вода, что делает невозможным ее использование и эксплуатацию по назначению, о чем были составлены соответствующие акты. Кроме того, в кладовой проходит труба инженерной коммуникации дома – канализации, однако при заключении договора до его сведения не была доведена информация о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении канализационной трубы. 13 июля 2019 г. им в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении, а также требование о возврате денежных средств, но оно исполнено не было. В этой связи просил признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными общественными помещениями № от 15 сентября 2016 г., взыскать уплаченные по договору денежные средства в размере 93 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 14 июня 2018 г. по 7 августа 2019 г. в сумме 18 923,95 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 65 961,97 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 8 августа 2019 г. по дату фактического исполнения решения суда; кроме того, обязать ответчика предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области сведения о расторжении данного договора.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17 июня 2020 г. в удовлетворении исковых требований Витютнева А.В. было отказано.

В апелляционной жалобе истец Витютнев А.В. выражает несогласие с принятым по делу решением, настаивает на своих доводах о не предоставлении всей необходимой информации застройщиком на момент заключения договора, а также на том, что кладовая не пригодна для эксплуатации в результате неоднократных затоплений, сырости и влажности.

В судебное заседание остальные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

Из представленных в материалы дела документов следует, что 15 сентября 2016 г. между ООО «СЗ «Комфорт» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого являлось нежилое помещение – кладовая, со строительным номером №, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в секции № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

28 марта 2018 г. ФИО1 переуступил свои права требования по данному договору ФИО3 на основании договора уступки права требования (цессии). Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 14 мая 2018 г.

5 июня 2018 г. ФИО3 переуступил свои права требования по указанному договору Витютневу А.В., в лице его представителя по доверенности ФИО5

Как установлено, до настоящего времени акт приема-передачи объекта долевого строительства между сторонами не подписан.

Согласно акту от 27 ноября 2018 г., составленному ООО «Лучший дом в г. Зеленоградске», производилось обследование подвального помещения <адрес> на предмет подтопления; установлено следующее: в коридоре у входа видны следы намокания бетонной стяжки площадью около 3 кв.м., также следы влаги распространились на бетонном полу подвальных помещений №; причиной подтопления подвала является сбой в работе городских канализационных сетей, что повлекло за собой переполнение внешних колодцев; все инженерные внутридомовые сети находятся в исправном состоянии.

14 июня 2019 г. ООО «Лучший дом в г. Зеленоградске» был составлен акт обследования подвальных помещений и установлено, что трубы холодного водоснабжения, расположенные под потолком подвального помещения на высоте примерно 3,5 м. имеют конденсат, в связи с высокими наружными температурами воздуха.

8 и 12 июля 2019 г. ООО «Лучший дом в г. Зеленоградске» были составлены акт обследования нежилого помещения (№80) на предмет залития. При визуальном осмотре видны следы протекания воды с потолка в районе выхода канализационного стояка из плиты перекрытия, вода капает на установленный в помещении стеллаж, вода прозрачная, без характерного запаха, что свидетельствует об отсутствии протечки канализационной системы. Имеется намокание потолка, стены, большое скопление воды на стоящем в помещении стеллаже. Залитие помещения произошло ориентировочно из кв. №, расположенной на 1 этаже. Попасть в квартиру не удалось, связаться с собственником не представилось возможным, в связи с отсутствием данных.

13 июля 2019 г. Витютнев А.В. направил в адрес ООО «СК «Комфорт» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия № от 15.09.2016 с указанием на то, что в ходе эксплуатации помещения кладовой были установлены недостатки (дефекты) по качеству объекта долевого строительства, а именно: в подвальном помещении сыро, влажно, с водопроводных труб конденсат стекает по стенам и на полу образуются лужи воды, которая затекает непосредственно в кладовую; кроме того, начиная с 7 июля 2019 г. между панелей с потолка кладовой № протекает вода, что делает невозможным ее использование и эксплуатацию по назначению.

Разрешая спор и отказывая Витютневу А.В. в удовлетворении исковых требований о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым и взыскании денежных средств, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства. Между тем, с требованиями к застройщику об устранении недостатков качества объекта долевого строительства истец не обращался, в связи с чем оснований для направления уведомления в адрес застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении по изложенным в уведомлении доводам, не имелось. Кроме того, в ходе судебного разбирательства не установлено того, что спорная кладовая построена с нарушениями, приведшими к ухудшению ее качества или иными недостатками, которые делают ее непригодной для использования. Само по себе не указание в договоре на наличие в кладовой инженерных коммуникаций не свидетельствует о праве на односторонний отказ от его исполнения, поскольку нахождение общедомовых коммуникаций в помещении кладовой истца предусмотрено проектной документацией, их расположение не влечет за собой невозможность использования данной кладовой по ее прямому назначению, при том что высота кладовой составляет 4 м., а доказательств тому, что данные коммуникации каким-то образом лишают возможности пользоваться кладовой, суду не представлено.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции и считает, что они основаны на надлежащей оценке доказательств по делу, сделаны в строгом соответствии с нормами материального права, регулирующего спорные правоотношения и при правильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Так, согласно ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии со ст. 7 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч.2 ст. 7).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч.3 ст. 7).

Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу указанных норм права основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Вместе с тем, судом было установлено и не оспаривалось стороной истца, что к застройщику с требованиями об устранении недостатков строительства он не обращался. Фактически его уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке и являлось первым обращением к застройщику относительно недостатков объекта долевого строительства.

При этом, получив вышеуказанное уведомление от истца, ответчик 30 июля 2019 г. направил ему ответ, в котором указал, что сырость подвальных помещений возникла из-за поломки дренажного насоса, который осенью 2018 года был заменен; претензий от дольщика в адрес застройщика о недостатках не поступало, кроме того, в уведомлении указано на то, что вода подтекает с 07.07.2019 между панелей, в связи с чем ссылка на технических отчет от 02.10.2018 несостоятельна; водопроводные трубы в помещении отсутствуют, поэтому на них не может быть конденсата; 07.07.2019 сырость и влага в помещении кладовой возникла из-за протечки воды через канализационный люк квартиры № находящейся над данным кладовым помещением. Одновременно сообщалось, что застройщик обратился в управляющую компанию с просьбой в кратчайшие сроки принять меры к выявлению и устранению причин проникновения воды в помещение кладовой.

В материалы дела также был представлен акт управляющей компании от 23 июля 2019 г., согласно которому проведено обследование вышерасположенной над кладовой квартиры №№, при визуальном осмотре стояков признаков подтекания не обнаружено; на стене справа находится технологический лючок, где проходят стояки канализации и воды. При осмотре стояков признаков подтекания не обнаружено. Необходимо предоставить доступ до общедомового инженерного оборудования для детального обследования и возможного выявления повреждения.

Поскольку самостоятельным основанием для отказа дольщика от договора долевого участия в строительства в одностороннем порядке является наличие существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а также с целью установления причин попадания влаги в помещение кладовой, судом по делу была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» основными возможными причинами проникновения влаги в ограждающие конструкции помещения кладовой может быть одна или совокупность причин, а именно: бытовой залив со стороны квартиры №; несоответствие нормативным требованиям СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий», 8.3.13, 8.3.22, 8.3.23 в части отсутствия доступа ревизии, и установки крестовины вместо тройника, СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», п.10.6 в части отсутствия доступа к соединениям системы канализации.

Однако, вопреки доводам апелляционной жалобы, данные дефекты являются устранимыми, для чего необходимо выполнить: работу по замене участка стояка с заменой заглушки на тройник; установить лючок для доступа к соединениям канализационного стояка; произвести протравку нейтрализующим раствором, для устранения следов возникших в результате проникновения воды в помещение кладовой №; соблюдать правила эксплуатации бытовых систем водоснабжения и водоотведения. Общая стоимость устранения выявленных недостатков составляет 19 674 рубля.

Таким образом, поскольку причиной залития подвальных помещений в 2018 году стал сбой в работе дренажного насоса, который застройщиком был заменен; а наличие влаги в помещении кладовой в 2019 году было вызвано другими причинами, при этом определен объем работ для устранения причин намокания и их стоимость, которая не позволяет говорить об их значительности, то правовых оснований для выводов о существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства у суда не имеется.

Доводам стороны истца о не предоставлении достоверной информации при заключении договора, а именно, что через помещении кладовой проходит канализационная труба, судом первой инстанции была дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Действительно, сам договор долевого участия в строительстве не содержит информации о том, что в помещении кладовой проходят инженерные коммуникации. Однако нахождение таких коммуникаций предусмотрено проектной документацией, и они не препятствуют сами по себе использованию кладовой по ее прямому назначению, принимая во внимание расположение трубы и высоту потолка кладовой. При таких обстоятельствах правовые основания для расторжения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке у дольщика отсутствуют.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о невозможности визуального осмотра помещения до заключения договора не правильность выводов суда не влияют, поскольку связаны с обстоятельствами, которые имели место у самого истца (проживание в другом регионе).

Что же касается неудовлетворения ходатайства о вызове и опросе в качестве свидетеля первого дольщика по договору ФИО1 то суд апелляционной инстанции отмечает, что обстоятельства, в связи с которыми такое ходатайство было заявлено стороной истца, на существо самого спора повлиять не могут и не опровергают выводов суда об отсутствии в настоящее время правовых оснований для признания договора долевого участия в строительстве расторгнутым дольщиком в одностороннем порядке.

Вместе с тем, настоящее решение не лишает сторону истца возможности впоследствии поставить вопрос о расторжении договора, в случае если залития помещения кладовой продолжаться, а застройщиком такие причины залития, если они будут вызваны недостатками строительства, за которые он отвечает, устранены не будут, несмотря на обращения дольщика.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает в обжалуемом решении нарушения или неправильного применения норм как материального, так и процессуального права, доводы апелляционной жалобы, проверенные в порядке ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали доводы суда, поскольку по существу выражают лишь несогласие с принятым решением, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и основаны на субъективном толковании заявителем норм материального права.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17 июня 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: