Решение по делу № 2-144/2019 от 10.10.2018

мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2019 года дело № 2-144/2019

66RS0007-01-2018-005985-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 27 февраля 2019 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Логуновой А.А.,

при секретаре Дивеевой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ромазова Никиты Сергеевича к Муродзоду Мумтози о взыскании долга по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество,

по встречному иску Муродзода Мумтози к Ромазову Никите Сергеевичу о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки,

УСТАНОВИЛ:

Ромазов Н.С. обратился в суд с иском к Муродзоду М. о взыскании долга по договору купли-продажи от 17.10.2017 года в сумме 2084002 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 30831 рубль 59 копеек, обращении взыскания на заложенное имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. <адрес>, кадастровый номер №.

В заявлении также содержится просьба о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 19074 рубля 17 копеек.

В обоснование иска указано, что 17 октября 2017г. сторонами заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчику было продано нежилое помещение, находящееся в городе Екатеринбурге, по улице <адрес>, кадастровый номер: №.

В результате заключения вышеуказанного договора за Муродзодом М. было зарегистрировано право собственности на Объект с ипотекой в силу закона.

В соответствии с данным договором стоимость помещения составила 4 500 002 рубля. Согласно п. 3 договора ответчик обязался оплатить стоимость нежилого помещения в следующие сроки: 2000 000 рублей - в момент подписания договора; 2 500 002 рубля - в течение 18 месяцев начиная с 01.01.2018г. ежеквартально равными платежами в размере 416 667 рублей.

В настоящее время ответчиком произведена оплата по вышеназванному договору на сумму 2 416 000 руб. и имеется текущая задолженность по оплате ежеквартальных платежей в размере 834 001 рубль, а также Обязанность по оплате в последующем суммы в размере 1 250 001 рубль

24.09.2018г. в адрес ответчика направлена претензия с требованием о погашении текущей задолженности и возможном обращении взыскания на заложенное имущество. Претензия получена ответчиком 25.09.2018г., однако до настоящего времени обязательства по оплате Муродзод М. не выполнил.

Истец и его представители по доверенности Старикова-Кастель Е.Е., Чудинов Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании 13.11.2018 года исковые требования не признал, в объяснениях в судебном заседании указал, что при заключении договора ему не разъясняли, какое именно имущество он приобретает, приложение к договору с планом помещения отсутствовало. Он не имеет ключей от входа в помещение, оно открывается службой охраны.

Представители ответчика по доверенности Шатохина Е.В., Мельников С.Н. в судебном заедании исковые требования не признали, предъявили встречные требования о применении последствий ничтожности сделки, объяснили, что в договоре не указаны характеристики помещения, обременение другими собственниками.

Встречный иск принят к производству суда.

В обоснование встречных требований указано, что в соответствии с договором купли-продажи ответчику продано нежилое помещение, находящееся в городе Екатеринбурге, по улице <адрес>, кадастровый номер: №, площадью 137,4 кв.м.

В указанном объекте места общего пользования составляют 111,6 кв.м., которыми пользуются все собственники здания без ограничений доступа в помещение второго и третьего этажа через эскалатор, а также доступа к грузовым лифтам для перемещения грузов и доступа к местам путей эвакуации - лестницам. Назначение помещений в данном объекте, площадью 137,4 кв.м., на первом этаже здания указано в выписке из технического паспорта БТИ, согласно которой объект недвижимости почти полностью состоит из помещений вспомогательного назначения, которые эксплуатируются собственниками всего здания, объект основного назначения, которые могут быть объектами индивидуальных прав – 25, 8 кв.м.

При продаже объекта продавец ввел покупателя в заблуждение в отношении предмета договора, скрыл нахождение в составе проданного объекта недвижимости мест общего пользования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, относящихся к общему имуществу здания.

Истец по встречному иску просит применить последствия ничтожности сделки – договора купли-продажи от 17.10.2017 года, возвратить Муродзоду М. уплаченные по договору денежные средства в сумме 2416000 рублей, возвратить Ромазову Н.С. в собственность нежилое помещение площадью 137,4 кв.м. расположенное по адресу г. Екатеринбург ул. <адрес>, кадастровый номер №.

Ромазов Н.С. и его представители в судебном заседании возражали против встречных требований, в возражениях указали, что встречное исковое заявление Муродзода М. заявлено с пропуском срока исковой давности. В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка является оспоримой. Пункт 2 ст. 168 ГК РФ применяется при соблюдении в совокупности обоих условий: сделка должна нарушать требования закона и посягать на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В рассматриваемом деле оба условия не соблюдены: оспариваемая сделка не нарушает требования закона, поскольку право на объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, а права третьих лиц, являющихся собственниками иных помещений в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. <адрес>, не нарушены, что подтверждают их объяснения в судебном заседании.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи нежилого помещения был заключен между сторонами 17.10.2017г., а до указанной даты Муродзоду М. были в полной мере известны состояние объекта, его функциональное назначение и границы, то именно с 17.10.2017 г. начинает течь срок исковой давности, предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ для признания оспоримой сделки недействительной.

Встречное исковое заявление Муродзода М. о признании сделки недействительной было подано и принято судом в производство 11.12.2018 г. Муродзодом М. пропущен срок исковой давности, составляющий 1 год.

Договор купли-продажи спорного нежилого помещения был заключен 17.10.2017, сторонами была согласована его стоимость и порядок оплаты: 2 000 000 руб. были оплачены в момент подписания договора; 2 500 002 руб. оплачиваются в течение 6 кварталов (каждые три месяца) по 416 667 руб., начиная с 01.01.2018. В период с 01.01.2018 по настоящее время оплата произведена в размере 416 000 руб. Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. Как следует из материалов дела, установлено судом и признано самим Муродзодом М. до его приобретения, последний арендовал указанное помещение совместно со своим отцом ИП Хасановым М.А., что подтверждается договором аренды нежилого помещения № 0013 от 17 марта 2016 г.

Следовательно, Муродзод М. знал о характеристиках приобретаемого им помещения, из каких помещений состоит объект и каково их функциональное назначение.

В дальнейшем, при подписании договора купли-продажи от 17.10.2017г. между Ромазовым Н.С. и Муродзодом М., последний осмотрел приобретаемый им объект, и был полностью удовлетворен его состоянием, что подтверждается п.6 подписанного между сторонами договора.

С учетом изложенного, поскольку Муродзод М. приобрел спорное помещение для осуществления предпринимательской деятельности, а не для использования в личных целях, не исполнил в полном объеме свою обязанность по договору купли-продажи об оплате, он не вправе требовать признания договора купли-продажи недействительной сделкой.

В действиях Муродзода М. присутствует злоупотребление правом, поскольку до момента подачи иска о взыскании задолженности по договору купли-продажи требования о недействительности сделки не предъявлялись, за весь период действия договора претензии о том, что в состав нежилого помещения входят места общего пользования, также не предъявлялись.

Предъявление встречного иска направлено на уклонение от уплаты задолженности, имеющейся по договору купли-продажи, не имеет правового значения, поскольку договор исполнялся и Муродзод М. не изъявлял намерения его не исполнять.

Истцом по встречному иску Муродзодом М. избран неверный способ защиты своего права.

Предметом оспариваемого договора купли-продажи является помещение площадью 137,4 кв.м, с кадастровым номером <адрес>.

В состав данного помещения входят нежилые помещения, расположенные на 1 этаже здания, № 1-3, 25-28, 30-34.

Данное нежилое помещение поставлено на кадастровый учет, органом регистрации в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности также как и на остальные три объекта, согласно заключению ЕМУП БТИ г. Екатеринбурга.

Коммунальные и иные платежи оплачиваются согласно площади помещений, принадлежащих на праве собственности, что свидетельствует о том, что за использование всеми собственниками мест общего пользования друг другу они не платят.

В заключении ЕМУП БТИ указано, что сделано допущение о достижении всеми правообладателями договоренности об определении порядка пользования вспомогательными помещениями.

В настоящее время препятствия в пользовании вспомогательными помещениями всего здания никем из собственников не создаются, из чего можно сделать вывод, что между собственниками отсутствует конфликт и имеется негласная договоренность о совместном пользовании вспомогательными помещениями.

Для признания оспариваемой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности необходимо выделение мест общего пользования и установление долей на общее имущество в праве общей долевой собственности.

Однако, ни требования о выделении мест общего пользования, ни об определении порядка пользования местами общего пользования, ни об установлении долей в праве общей долевой собственности не заявлялись никем из собственников, из чего следует, что па момент рассмотрения дела их права не нарушены и спор отсутствует.

Представители истца по встречному иску возражали против применения срока исковой давности, указали, что в данном случае применим трехлетний срок исковой давности, поскольку сделка является ничтожной.

Представитель третьего лица Оглоблина А.А. по доверенности Борисов А.Е. в судебном заседании не согласился как с первоначальными, так и со встречными требованиями, в объяснениях указал, что Оглоблин А.А. является собственником нежилого помещения, площадью 1026 кв.м. расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. <адрес>, часть помещений сдается в аренду. Оглоблин А.А. пользуется эскалатором, проходит через помещения Муродзода М., при этом никаких сервитутов не заключалось, т.к. это места общего пользования. Указал, что права собственника Оглоблина А.А. не нарушаются в связи со сложившимся порядком пользования помещением.

Третье лицо Колпаков Е.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался. В судебном заседании 11.02.2019 года с исковыми требования Ромазова Н.С. не согласился, полагал встречные требования подлежащими удовлетворению.

Указал, что является собственником нежилого помещения, площадью 812,9 кв.м. расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. <адрес>, о том, что была совершена сделка по продаже общего имущества, ему стало известно в 2017 году. Изначально Алферов Д.Е. был застройщиком и собственником здания, на стадии строительства он продал 1-й этаж Оглоблину А.А., 2-й этаж Соловьеву, 3-й этаж ему. Места общего пользования остались в собственности у Алферова. В 2014 году он начал эти помещения продавать. В 2014 году Алферов разделил между собственниками 2 и 3 этажей лестничные марши, никаких соглашений по пользованию общим имуществом не заключалось. Эскалаторы также являются его (третьего лица) собственностью, им заключен договор на их обслуживание. То, что его собственность находится в помещении, принадлежащем Муродзоду М., он не знал. В настоящее время препятствий в пользовании имуществом у него нет, но считает, что это возможно в любое время.

Третьи лица Алферов Д.Е., Соловьев В.А., Рабинзон Н.В. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения требований Ромазова Н.С., встречные требования считает подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что 17 октября 2017г. сторонами заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчику было продано нежилое помещение, находящееся в городе Екатеринбурге, по улице <адрес>, кадастровый номер: №, общей площадью 137,4 кв.м.

В результате заключения вышеуказанного договора за Муродзодом М. было зарегистрировано право собственности на Объект с ипотекой в силу закона.

В соответствии с данным договором стоимость приобретаемого помещения составила 4 500 002 рубля. Согласно п. 3 договора ответчик обязался оплатить стоимость нежилого помещения в следующие сроки: 2 000 000 рублей - в момент подписания договора; 2 500 002 рубля - в течение 18 месяцев, начиная с 01.01.2018г. ежеквартально равными платежами в размере 416 667 рублей.

В настоящее время ответчиком произведена оплата по вышеназванному договору на сумму 2 416 000 руб. и имеется текущая задолженность по оплате ежеквартальных платежей в размере 834 001 рубль, а также Обязанность по оплате в последующем суммы в размере 1 250 001 рубль.

Договор купли-продажи зарегистрирован, в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности за ответчиком.

24.09.2018г. в адрес ответчика направлена претензия с требованием о погашении текущей задолженности и возможном обращении взыскания на заложенное имущество. Претензия получена ответчиком 25.09.2018г., до настоящего времени обязательства по оплате Муродзод М. не выполнил.

Представители ответчика в судебном заседании не отрицали факт неисполнения ответчиком обязательств по договору.

Ответчиком заявлено о том, что сделка является ничтожной, поскольку в составе нежилого помещения имеются вспомогательные помещения, являющиеся местами общего пользования. В результате заключенной сделки нарушены интересы третьих лиц и требования закона.

Оценивая доводы Муродзода М., суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (п. 41 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Установлено, что договор купли-продажи от 17.10.2017 не содержит какое-либо приложение.

В договоре не указаны характеристики помещения, его части, их номера на плане, этажность и общая площадь всего здания.

Из содержания договора (п.4) следует, что продавец ставит в известность покупателя об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого имущества, не названных в договоре.

В п. 5 договора указано, что лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования отчуждаемым помещением, не имеется, что не соответствует действительности.

Согласно выписке из технического паспорта нежилое помещение состоит из следующих частей: тамбур (4,3 кв. м), киоск (2,0), эскалатор (16,6), коридор (6,5), комната уборочного инвентаря (2,6), сан.узел (2,1), комната охраны (7,1), вестибюль (69,2), вспомогательное помещение (3,8), аптечный пункт (11,3), склад (9,9), распаковочная (2,0).

Указанное нежилое помещение принадлежало Ромазову Н.С. на основании договора купли-продажи с предыдущим собственником Алферовым Д.Е. от 19.12.2013 года.

К договору купли-продажи от 19.12.2013 года имелось приложение – план помещения, в тексте договора были указаны составные части помещения с номерами, этажность и общая площадь здания. О том, что никто не сохраняет право пользования нежилым помещением, в договоре не указано.

Истцом по первоначальному иску представлен отчет об оценке нежилого помещения, согласно которому на 05.12.2018 его стоимость составляет 5457000 рублей.

В ходе составления отчету представитель истца направлял оценщику информационное письмо, согласно которому арендопригодная площадь составляет 60 кв.м., вспомогательная площадь составляет 77,4 кв.м. Доступ к объектам, расположенным на 2 и 3 этажах, осуществляется через оцениваемое помещение.

Эти обстоятельства также подтверждены представленными фотоматериалами.

Таким образом, стороной истца не оспаривается, что помещение, принадлежащее Муродзоду М., используется иными собственниками нежилых помещений здания.

Доводы о наличии устного соглашения собственников и отсутствии нарушения их прав судом отклоняются.

Заключение ЕМУП «БТИ» от 18.12.2013 года о возможности преобразования объекта недвижимости № 1291224 подтверждает назначение помещений и необходимость учета прав всех собственников здания с целью сохранения их права пользования либо регистрации права общей долевой собственности.

Собственниками нежилых помещений являются Муродзод М., Колпаков Е.В., Алферов Д.Е., Оглоблин А.А., Рабинзон Н.В., Соловьев В.А.

Учитывая, что помещение, проданное Муродзоду М., содержит общее имущество здания, в этом помещении находятся механизмы, принадлежащие иным лицам (эскалатор принадлежит Колпакову Е.В., за его средства периодически обслуживается и ремонтируется), через него осуществляется доступ на верхние этажи по лестнице и эскалатору, в него имеется аварийный (дополнительный пожарный эвакуационный выход из помещения, принадлежащего Оглоблину А.А., арендуемого для большого продуктового магазина, в помещении установлены рекламные плакаты организаций, находящихся на верхних этажах, свободный доступ в само нежилое помещение у Муродзода М. отсутствует, т.к. он не имеет ключей, оно открывается сотрудниками охраны, суд считает подтвержденным, что указанная сделка нарушает требования закона и посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, соответственно сделка является ничтожной.

Дополнительного признания ее ничтожной судом не требуется.

Доводы о том, что Муродзоду М. были понятны характеристики помещения, поскольку его отцом ранее это помещение арендовалось, суд находит несостоятельными.

Согласно договору аренды от 17.03.2016, заключенному между Ромазовым Н.С. и ИП Хасановым М.А. арендовалось помещение, плозадью 10 кв.м. в нежилом помещении на 1 этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Ромазовым Н.С. и его представителями заявлено о применении срока исковой давности по оспоримой сделке, предлагается исчислять его течение с момента заключения сделки.

Оснований для применения срока исковой давности суд не находит, поскольку сделка является ничтожной, к ее последствиям подлежит применению трехлетний срок исковой давности, не истекший на момент подачи встречного иска.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного иск подлежит удовлетворению, взысканию с Ромазова Н.С. в пользу Муродзода М. платы по договору купли-продажи в сумме 2 416 000 рублей, возложении обязанности на Муродзода М. передать Ромазову Н.С. нежилое помещение, площадью 137, 4 кв.м., на 1 этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. <адрес>, кадастровый номер №.

В связи с удовлетворением встречного иска, первоначальный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче встречного искового заявления истцом по встречному иску уплачена государственная пошлина в сумме 20 280 рублей, подлежащая взысканию с ответчика по встречному иску.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ромазова Никиты Сергеевича к Муродзоду Мумтози о взыскании долга по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество оставить без удовлетворения.

Встречный иск Муродзода Мумтози к Ромазову Никите Сергеевичу о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки удовлетворить.

Взыскать с Ромазова Никиты Сергеевича в пользу Муродзода Мумтози плату по договору купли-продажи в сумме 2 416 000 (два миллиона четыреста шестнадцать тысяч) рублей.

Обязать Муродзода Мумтози передать Ромазову Никите Сергеевичу нежилое помещение, площадью 137, 4 кв.м., на 1 этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. <адрес>, кадастровый номер №.

Взыскать с Ромазова Никиты Сергеевича в пользу Муродзода Мумтози расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 280 (двадцать тысяч двести восемьдесят) рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Свердловский областной суд через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

РЎСѓРґСЊСЏ: