Решение от 20.01.2020 по делу № 2-179/2020 от 11.09.2019

К делу №2-179/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Геленджик 20 января 2020 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края

в составе

председательствующего Дрепа М.В.

при секретаре          Козмовой С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Матвеева Н.А. к Рязанову И.С. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Матвеев Н.А. обратился в суд с иском к Рязанову И.С. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, указав в обоснование требований, что 18.04.2006г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с недостроенным домом, по условиям которого Рязанов И.С. продал Матвееву Н.А. принадлежащий ему на праве собственности земельный участок мерой 832 кв.м, для личного подсобного хозяйства, кадастровый № с расположенным на нем недостроенным домом, находящийся по адресу: г.Геленджик, с.Береговое, ул.<адрес>. В соответствии с п.3 договора земельный участок с недостроенным домом продан за один миллион рублей, оплаченных сполна при подписании настоящего договора, расчет произведен полностью, финансовые претензии отсутствуют. Пункт 7 договора устанавливает, что договор одновременно является актом приема- передачи, составление отдельного документа о передаче не требуется.

Платежным поручением № от 18.04.2006г. истцом перечислены Рязанову И.С. 999 990 рублей в счет оплаты по договору, 10 рублей переданы наличными. После получения денежных средств, ответчик передал истцу ключи и оригиналы документов: свидетельство на право собственности на землю, договор купли-продажи от 21.05.1998г, технический паспорт на недостроенный дом, разрешение на строительство жилого дома.

Полагает, что вышеуказанный предварительный договор фактически является основным договором купли-продажи спорного имущества, поскольку содержит все условия совершенной сделки, а сведений о намерении и срока заключения основного договора не содержит. Условия договора сторонами полностью исполнены и ими не оспариваются. Истец получил земельный участок и недостроенный дом в свое распоряжение. Он фактически вселился в дом в 2006г. и в 2007г. заключил договоры на отпуск питьевой воды по указанному адресу. Он же производил оплату коммунальных платежей. Истец построил на земельном участке благоустроенную баню, достроил дом. Но не смог без ответчика ввести дом в эксплуатацию. Впоследствии, в силу обстоятельств, истец был вынужден выехать за пределы России, но домовладение без присмотра не бросил, заселив арендаторов.

Получив денежные средства, ответчик стал уклоняться от исполнения обязательства произвести регистрацию перехода права собственности к истцу на указанное имуществ, а узнав, что истец не может найти подлинные документы по сделке, в 2017г. Рязанов И.С. выгнал арендаторов, сменил замки и зарегистрировал свое право.

В связи с указанным, просит признать предварительный договор от 18.04.2006г. основным договором купли-продажи земельного участка, и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности истца на земельный участок площадью 832 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: г.Геленджик, с. Береговое, ул.<адрес>, на основании указанного договора.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали требования по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (поименованных как заявление), а также заявил о применении срока исковой давности.

Представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ; здесь и далее нормы ГК РФ приведены в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Кодекса).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На момент заключения спорного договора действовал Федеральный закон от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно статье 4 которого государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, Рязанов И.С. являлся собственником земельного участка площадью 832 кв.м, для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: г.Геленджик, с.Береговое, ул.<адрес>, на основании договора купли-продажи от 21.05.1998г. и свидетельства на право собственности на землю серии № (регистрационная запись № от 25.08.1999г).

18 апреля 2006 года Рязанов И.С. заключил с Матвеевым Н.А. договор, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи земельного участка с недостроенным домом, по условиям которого Рязанов И.С. продал, а Матвеев Н.А. купил земельный участок мерой 832 кв.м, с расположенным на нем недостроенным домом, находящийся по адресу: г.Геленджик, с.Береговое, ул.<адрес>.

Согласно п.3 договора, указанный земельный участок с недостроенным домом продан за 1 000 000 (один миллион рублей), оплаченных сполна при подписании настоящего договора, расчет произведен полностью, финансовые претензии отсутствуют.

Соответствующие документы на указанный земельный участок передаются покупателю продавцом при подписании настоящего договора (п.5). Пункт 7 договора устанавливает, что договор одновременно является актом приема-передачи, составление отдельного документа о передаче не требуется.

Из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений ст.ст.554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что Рязановым И.С. были получены от Матвеева Н.А. следуемые по договору от 18 апреля 2006 года денежные средства, им же переданы Матвееву Н.А. оригиналы правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, а участок был передан во владение Матвеева Н.А.

Суд, при определении квалификации договора принимает во внимание буквальное значение условий договора, учитывает существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом, и приходит к выводу о том, что между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с недостроенным домом, в связи с чем правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Пунктами 1 и 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.1 ст.551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что 15 ноября 2017 года осуществлена государственная регистрация права собственности Рязанова И.С. на земельный участок площадью 832 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г.Геленджик, с.Береговое, ул.<адрес>.

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что спорный земельный участок с расположенным на нем строением находится во владении ответчика, доказательств иного Матвеевым Н.А. в суд не представлено.

Истцом не заявлялись требования об исполнении Рязановым И.С. обязанности по передаче истцу земельного участка с кадастровым номером №.

При этом истцом не предоставлено в соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих доводы об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности по сделке.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела представителем ответчика заявлено о применении судом срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Законодателем не установлен срок, в течение которого подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимое имущество после совершения сделки по отчуждению (приобретению) такого имущества. Заключенным между сторонами договором купли-продажи этот срок также не предусмотрен.

В пункте 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что ответчик Рязанов И.С. 18 апреля 2006 года выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя Г. на право продажи земельного участка с находящимися на нем строениями по адресу: г.Геленджик, с.Береговое, ул.<адрес>, с правом подписания от его имени договора купли-продажи и государственной регистрации договора и перехода права собственности в отделе по г.Геленджику Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Аналогичную нотариально удостоверенную доверенность Рязанов И.С. выдал на имя Г. 16 января 2007 года, сроком на три года. Как указал ответчик в письменных возражениях, эту доверенность он передал истцу.

Таким образом, об обязательности государственной регистрации перехода права собственности по договору от 18 апреля 2006 года истец знал с момента заключения договора, и срок исковой давности в три года по заявленным требованиям следует исчислять с этого момента, а не с 2017г, когда ответчик зарегистрировал в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на спорный земельный участок, как утверждает истец, при том, что он считает указанный договор не предварительным, а основным договором купли-продажи.

Доказательств того, что до 2017 года истец предпринимал меры к осуществлению государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок по договору, не представлены. С настоящим иском истец Матвеев Н.А. обратился в суд только в 2019 году (спустя значительное количество времени - 13 лет), т.е. с пропуском срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Кроме того, являясь лицом, заинтересованным в скорейшем получении приобретенного по договору купли-продажи имущества, и надлежащем оформлении своих имущественных прав, Матвеев Н.А. имел возможность обратиться в суд с требованиями об исполнении продавцом обязанности по регистрации перехода права собственности, что им сделано не было.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░