Решение от 29.08.2016 по делу № 2-6082/2016 от 05.07.2016

Мотивированное решение изготовлено 02 сентября 2016 года.

Гражданское дело № 2-6082/2016.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2016 года г. Екатеринбург

Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Дряхловой Ю.А.,

при секретаре ФИО2,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Эфес» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 заключила ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Группа компаний «Эфес» (далее – ООО «ГК «Эфес») договор № ******А об участии в долевом строительстве (далее - Договор долевого участия) по условиям которого ООО «ГК «Эфес» обязалось построить двухсекционный многоэтажный жилой дом с крышной газовой котельной в квартале улиц <адрес>, и передать истцу <адрес>, состоящую из 1 комнаты, суммарной площадью 39,27 кв. м (в том числе 1 жилая комната и вспомогательные помещения общей проектной площадью 37,27 кв.м), а также летнее помещение (балкон/лоджия) площадью 2 кв. м с коэффициентом 1 (далее Квартира). Стоимость Квартиры составила 2042040 рублей. Пунктом 2.6 Договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что если по результатам замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летних помещений (балконов/лоджий) с применением коэффициента – 1, окажется меньше оплаченной площади – Застройщик возвращает излишне полученные средства от Участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика Участником. Перерасчет стоимости производится при условии отклонения от площади квартиры более чем на 3 процента от проектной. По результатам замеров БТИ площадь передаваемой истцу Квартиры составила 38, 221 кв. м, то есть на 1,049 кв. м (2,6%) меньше проектной. ФИО1 полагала, что поскольку оплаченная ею квартира построена меньшей площадью, чем обозначена в договоре на 1,049 кв. м, то это обуславливает обязанность ответчика возвратить истцу стоимость оплаченной, но не полученной площади квартиры. Просила признать недействительными п. п. 2.6 Договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, в части положения о том, что перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной; взыскать 54548 рублей в счет уменьшения цены Договора № ******А от ДД.ММ.ГГГГ, компенсацию морального вреда 20 000 рублей, штраф в размере 50%.

В судебном заседании представитель ответчика Ч. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец ФИО1 в судебном заседании доводы искового заявления поддержала, суду пояснила, что при заключении договора она с текстом договора знакомилась, подписала его добровольно. С указанным пунктом договора она не была согласна, вместе с тем договор подписала. Протокол разногласий в адрес Застройщика не направляла. После выяснилось, что площадь квартиры меньше, чем ту которую она оплатила. Полагает, что денежные средства, уплаченные за лишние квадратные метры, подлежат возврату. Просила заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 заявленные требования поддержал, суду пояснил, что решениями Арбитражного суда Свердловской области подтверждено, что такие условия договора являются незаконными. Полагает, что истец должна оплатить квартиру согласно той площади, которая есть фактически. В остальной части денежные средства должны быть возвращены.

Представитель ответчика ФИО4 заявленные требования не признал, суду пояснил, что при подписании договора ФИО1 с условиями договора была ознакомлена, возражений не высказывала. Более того, п.2.7 договора предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры более чем на три процента от проектной стоимости, Участник обязан доплатить разницу. При увеличении площади квартиры до трех процентов, цена договора остается без изменения. Таким образом, указанные положения п.26, п.2.7 уравнивают права Застройщика и Участника на изменение цены договора при увеличении или уменьшении площади объекта недвижимости. Более подробная позиция изложена в отзыве на исковое заявление, представленном в материалы дела.

Представитель Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области ФИО5 в судебное заседание не явилась, представила отзыв, согласно которому Департамент не возражает против удовлетворения исковых требований при наличии к тому оснований. Просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Департамента.

Представитель третьего лица ПАО «Банк ВТБ 24» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица с учетом мнения сторон.

Заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО1 заключила ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Группа компаний «Эфес» (далее – ООО «ГК «Эфес») договор № ******А об участии в долевом строительстве (далее - Договор долевого участия) по условиям которого ООО «ГК «Эфес» обязалось построить двухсекционный многоэтажный жилой дом с крышной газовой котельной в квартале улиц <адрес> в <адрес>, и передать истцу <адрес>, состоящую из 1 комнаты, суммарной площадью 39,27 кв. м (в том числе 1 жилая комната и вспомогательные помещения общей проектной площадью 37,27 кв.м), а также летнее помещение (балкон/лоджия) площадью 2 кв. м с коэффициентом 1 (далее Квартира) (п.1.1 Договора). Стоимость Квартиры составила 2042040 рублей, исходя из стоимости 52000 рублей за 1 кв.м при площади <адрес>,27 кв.м (п.4.1 Договора).

Факт уменьшения итоговой суммарной площади построенного ответчиком жилого помещения до 38,2 кв.м (36,3 кв.м общая площадь квартиры+1,9 кв.м площадь лоджии) подтверждается техническим паспортом многоквартирного дома по адресу: <адрес>, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.6 Договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что если по результатам замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летних помещений (балконов/лоджий) с применением коэффициента – 1, окажется меньше оплаченной площади – Застройщик возвращает излишне полученные средства от Участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика Участником. Перерасчет стоимости производится при условии отклонения от площади квартиры более чем на 3 процента от проектной.

Пунктом 2.7. Договора долевого участия предусмотрено, что если по окончании строительства, поданным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летних помещений (балконов/лоджий) с применением коэффициента – 1, окажется больше оплаченной площади, то Участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры Застройщику в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления Участника Застройщиком. Перерасчет стоимости производится при условии отклонения от площади квартиры более чем на 3 процента от проектной.

На основании п. 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункты договора 2.6, 2.7 закрепляют обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату/доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее чем на 3 процента, а также порядок разрешения спора.

В связи с этим из буквального толкования п.п. 2.6, 2.7 договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед дольщиком, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате ООО «ГК «Эфес» соответствующих денежных средств при превышении итоговой площади квартиры ее проектной площади менее чем на 3 процента.

Согласно статье 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Вместе с тем с учетом вышеизложенного судом установлено, что таких условий договора, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом споре не имеется, что влечет необоснованность заявленных истцом требований.

На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.

Положения пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которому в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в данном случае не могут быть применены, так как регулируют отношения по договорам купли-продажи недвижимого имущества, а не отношения участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регламентированные специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений аналогичных, указанным в пункте 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наоборот, в части 2 данной статьи указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Следовательно, разумный баланс интересов, предусмотренный ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, при заключении истцом и ответчиком Договора долевого участия (в частности согласования п. 2.6, 2.7 данного договора) не нарушался.

Разница между проектной и фактической площадями Квартиры составила 1,049 кв. м (2,6%), то есть не превысила согласованный сторонами предел (3 процента от проектной площади), влекущий изменение условий договора.

Доказательств отступления Застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают Квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, сторона истца не представила.

Суд не может согласиться с доводом истца о том, что площадь квартиры является качественной характеристикой, поскольку вопрос о площади и стоимости данного объекта недвижимости сторонами был согласован в установленном законом порядке.

В обоснование своей позиции, истец ссылается на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.10.2014 по делу №А60-31599/2014 по заявлению ООО «НПП Стройтек» к Управлению государственного строительного надзора Свердловской области о признании недействительным нормативного акта в части, решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.03.2014 по делу №А60-3243/2014 по заявлению ЗАО «ЮИТ Уралстрой» к Управлению государственного строительного надзора Свердловской области о признании недействительным предписания.

Согласно ч.3 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Как следует из содержания представленных решений Арбитражного суда Свердловской области ни ФИО1, ни ООО «ГК «Эфес», в указанных делах не участвовали, в связи с чем данные решения суда при рассмотрении настоящего дела преюдициального значения не имеют и не могут являться основанием для освобождения ФИО1 от обязанности доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца о признании п.2.6 Договора недействительным в части положения о том, что перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной; взыскать 54548 рублей в счет уменьшения цены Договора № ******А от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется. В связи с чем, также не подлежат удовлетворению требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, поскольку они являются производными по отношению к требованиям о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░