Решение по делу № 33-324/2019 от 15.01.2019

Судья Арсланова Г.Д.             Дело № 33-324

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 февраля 2019 года                               город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М.,

судей Кучминой А.А., Аршиновой Е.В.,

при секретаре Черновой К.В.,

с участием прокурора Литвишко Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Марксовского межрайонного прокурора Саратовской области в защиту интересов неопределенного круга лиц и Марксовского муниципального района Саратовской области к администрации Приволжского муниципального образования Марксовского муниципального района Саратовской области, Ермекову М. Ш., Вразовскому А. Н. о признании договоров купли-продажи недействительными, прекращении права собственности, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Вразовского А. Н. на решение Марксовского городского суда Саратовской области от 19 октября 2018 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения ответчика Вразовского А.Н., его представителя Чевтаева Н.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Литвишко Е.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

заместитель Марксовского межрайонного прокурора Саратовской области (далее – Прокурор) в защиту интересов неопределенного круга лиц и Марксовского муниципального района Саратовской области обратился в суд с иском к администрации Приволжского муниципального образования Марксовского муниципального района Саратовской области (далее – администрация Приволжского МО), Ермекову М.Ш., Вразовскому А.Н., в котором с учетом уточнений, просил признать недействительными договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 01 октября 2015 года между администрацией Приволжского МО и Ермековым М.Ш., и договор купли-продажи указанного земельного участка и сторожки, заключенный 07 августа 2017 года между Ермековым М.Ш. и Вразовским А.Н., прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности Вразовского А.Н. на земельный участок и сторожку, применить последствия недействительности сделки, обязав Ермекова М.Ш. и администрацию Приволжского МО вернуть другой стороне все полученное по сделкам.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой проведена проверка соблюдения администрацией Приволжского МО законодательства о землепользовании при отчуждении земельных участков физическим и юридическим лицам, в ходе которой установлено, что 15 апреля 2011 года между администрацией и ФИО9 на основании постановления № от 15 апреля 2011 года был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 15000 кв.м сроком на 3 года для строительства кафе и станции технического обслуживания по адресу: <адрес>. Постановлением № от 04 июня 2016 года срок договора аренды продлен до 14 апреля 2017 года.

10 октября 2014 года между ФИО9 и Ермековым М.Ш. заключен договор замены стороны в обязательстве, по которому права и обязанности по договору аренды от 15 апреля 2011 года перешли к Ермекову М.Ш.

Ермеков М.Ш. путем составления декларации об объекте недвижимого имущества от 24 февраля 2015 года зарегистрировал право собственности на сторожку площадью 9 кв.м, расположенную на спорном земельном участке. Вместе с тем Ермеков М.Ш. на земельном участке никакие капитальные недвижимые объекты, в том числе спорную сторожку, не возводил, в связи с чем Прокурор полагает о незаконности осуществления Ермековым М.Ш. государственной регистрации права собственности на несуществующее нежилое помещение.

03 апреля 2015 года Ермеков М.Ш. в порядке ст. 39.20 ЗК РФ обратился в администрацию Приволжского МО с заявлением о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка.

01 октября 2015 года между администрацией Приволжского МО и Ермековым М.Ш. заключено соглашение о расторжении договора аренды № от 15 апреля 2011 года.

Также, 01 октября 2015 года между администрацией Приволжского МО и Ермековым М.Ш. в порядке ст. ст. 39.3, 39.17, 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

Прокурор полагает о неправильном определении выкупной цены спорного земельного участка в 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 121590 руб., вместо необходимых 15%, что составит 406500 руб.

Также полагает о явной несоразмерности площади земельного участка и якобы расположенной на нем сторожки - в 1666,6 раз. При этом спорный земельный участок какими-либо объектами недвижимости не занят, не используется, зарос деревьями и кустарниками.

07 августа 2018 года между Ермековым М.Ш. и Вразовским А.Н. заключен договор купли-продажи спорных земельного участка и сторожки.

Решением суда признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 01 октября 2015 года между администрацией Приволжского МО и Ермековым М.Ш., договор купли-продажи недвижимости земельного участка с кадастровым номером № и сторожки, заключенный 07 августа 2017 года между Ермековым М.Ш. и Вразовским А.Н. Прекращено зарегистрированное в ЕГРН право собственности Вразовского А.Н. на земельный участок с кадастровым номером № и сторожку площадью 9 кв.м. С администрации Приволжского МО в пользу Ермекова М.Ш. взысканы денежные средства по договору купли-продажи земельного участка от 01 октября 2015 года в размере 121950 руб.

В апелляционной жалобе Вразовский А.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Автор жалобы считает неправомерным вывод суда о вспомогательном характере строения по отношению к земельному участку и к объектам недвижимости, которые на нем должны быть возведены. Полагает, что нахождение на дату заключения договора купли-продажи от 01 октября 2015 года на спорном земельном участке сторожки не противоречит виду разрешенного использования земельного участка – «для строительства кафе и станции технического обслуживания» и предполагает возможность использования нежилого здания – сторожки в целях, указанных в утвержденных приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01 сентября 2014 года классификаторе видов разрешенного использования земельных участков под кодом 4.9 – обслуживание автотранспорта. Полагает также о неправильном применении судом норм материального права при отказе в признании автора жалобы добросовестным приобретателем, поскольку в момент приобретения спорных объектов недвижимости у Ермекова М.Ш. автор жалобы надлежащим образом, действуя добросовестно, проверил правоустанавливающие документы, которые прошли правовую экспертизу в регистрирующем органе.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу администрация Марксовского муниципального района Саратовской области, Прокурор, Ермеков М.Ш. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные участвующие в деле лица, кроме ответчика Вразовского А.Н. и его представителя Чевтаева Н.В., в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах с учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации Марксовского муниципального района Саратовской области № от 15 апреля 2011 года в эту же дату с ФИО9 был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № сроком на 3 года, общей площадью 15000 кв.м, для строительства кафе и станции технического обслуживания, расположенного по адресу: <адрес> (т. №).

Постановлением администрации Марксовского муниципального района Саратовской области № от 04 июня 2014 года срок договора аренды земельного участка № от 15 апреля 2011 года продлен на 3 года, до 14 апреля 2017 года, о чем с ФИО9 заключено соответствующее соглашение (т. №).

10 октября 2014 года между ФИО9 и Ермековым М.Ш. заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому Ермеков М.Ш. принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 15 апреля 2011 года в отношении земельного участка с кадастровым номером № (т. №).

Ермеков М.Ш. путем составления декларации об объекте недвижимого имущества от 24 февраля 2015 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировал право собственности на сторожку площадью 9 кв.м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером № площадью 15000 кв.м (т. №).

03 апреля 2015 года Ермеков М.Ш. обратился в администрацию Приволжского МО с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № площадью 15000 кв.м (т. №).

01 октября 2015 года между администрацией Приволжского МО и Ермековым М.Ш. заключено соглашение о расторжении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от 15 апреля 2011 года (т. №).

01 октября 2015 года на основании ст.ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ между администрацией Приволжского МО и Ермековым М.Ш. заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, согласно которому Ермеков М.Ш. приобрел в собственность, по цене 121950,00 руб. земельный участок с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, общей площадью 15000 кв.м, для строительства кафе и станции технического обслуживания, находящегося по адресу: <адрес> (т. №).

07 августа 2017 года между Ермековым М.Ш. и Вразовским А.Н. заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец Ермеков М.Ш. продал и передал принадлежащие ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № по цене 500000 руб. и сторожку по цене 500000 руб., а покупатель Вразовский А.Н. купил и принял в собственность указанное имущество (т. №).

Согласно акту о результатах проведенной проверки от 07 сентября 2018 года, составленному старшим помощником Марксовского межрайонного прокурора Саратовской области, при обследовании земельного участка с кадастровым номером № не выявлено никаких объектов капитального строительства, в том числе сторожек, а также признаков объектов капитального строительства (т. №).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что регистрация права собственности Ермекова М.Ш. была осуществлена на вспомогательный объект по отношению к земельному участку и объектам недвижимости, которые должны были быть возведены в будущем в соответствии с целевым назначением земельного участка и строительство которых не начато, действия сторон по передаче земельного участка в собственность Ермекова М.Ш. совершены в обход существующего порядка предоставления земельных участков в собственность, в связи с чем оспариваемые договоры купли-продажи являются ничтожными. Также суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать о добросовестности действий Вразовского А.Н. при приобретении спорного имущества.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, и представленные в их подтверждение доказательства, соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, поскольку данные выводы не противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы жалобы о несогласии с выводом суда о вспомогательном характере спорной сторожки по отношению к земельному участку и к объектам недвижимости, которые на нем должны быть возведены, на существо постановленного решения суда не влияют.

В силу п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как предусмотрено пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по указанному выше основанию только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен изначально в аренду, а в последующем в собственность Ермекову М.Ш. с разрешенным использованием: для строительства кафе и станции технического обслуживания.

Вместе с тем из материалов дела не усматривается, что не отрицалось и сторонами, о наличии на спорном земельном участке, равно как и совершении Ермековым М.Ш. на дату заключения договора купли-продажи от 01 октября
2015 года действий по возведению каких-либо объектов капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка: кафе и станция технического обслуживания, т.е. на дату предоставления спорного земельного участка в собственность Ермекову М.Ш. на нем отсутствовали основные строения в соответствии с обозначенным выше видом разрешенного использования участка.

Согласно сообщению администрации Марксовского муниципального района Саратовской области по результатам рассмотрения заявления Ермекова М.Ш. от 08 декабря 2014 года «О выдаче разрешения на строительство вспомогательного сооружения – сторожка, размером 3х3» на земельном участке с кадастровым номером № не расположены строения и сооружения, по отношению к которым сторожка будет выполнять вспомогательную функцию (т. №).

Как следует из сообщения администрации Марксовского муниципального района Саратовской области от 11 марта 2015 года, объект капитального строительства – сторожка является объектом строительства вспомогательного использования (т. №).

Согласно объяснениям ответчика Ермекова М.Ш., данным в заседании суда первой инстанции, на спорном земельном участке не возводились какие-либо строения, а ответчик Вразовский А.Н. показал о наличии на данном земельном участке на дату его приобретения остатков металлического каркаса (т. №).

Из обозначенных в декларации об объекте недвижимости от 24 февраля
2015 года технических характеристик и функционального назначения спорной сторожки также не представляется возможным установить ее принадлежность к самостоятельному объекту капитального строительства. При этом достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что оформление прав на спорную сторожку являлось какой-либо стадией строительства кафе и станции технического обслуживания, стороной ответчиков не представлено.

Таким образом, в силу изложенных выше обстоятельств, вопреки доводам жалобы, сам по себе факт регистрации права собственности на спорную сторожку, как расположенную на спорном земельном участке, не свидетельствует о том, что данная сторожка заявлялась и имела самостоятельное функциональное назначение, отвечающее первоначальным целям предоставления земельного участка, при отсутствии иных строений на земельном участке.

При таких обстоятельствах оснований полагать о возникновении у Ермекова М.Ш. права на приобретение спорного земельного участка в собственность в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, в силу изложенных выше обстоятельств и приведенных норм права судебная коллегия полагает правомерным вывод суда первой инстанции о совершении договора купли-продажи земельного участка от 01 октября 2015 года с нарушением требований закона, в частности, в нарушение прав неопределенного круга, и, соответственно, о недействительности договоров купли-продажи от 01 октября 2015 года и от 07 августа 2017 года.

Не нашли своего подтверждения и доводы жалобы о том, что Вразовский А.Н. является добросовестным приобретателем.

Обстоятельства отсутствия оснований полагать о Вразовском А.Н. как добросовестном приобретателе были предметом подробного исследования суда, оценка данных обстоятельств осуществлена судом в соответствии с требованиями ст. ст. 56, 67 ГПК РФ и её результаты приведены в судебном постановлении. При этом выводы суда вытекают из установленных фактов и оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность решения суда не влияют, оснований для его отмены по правилам ст. 330 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Марксовского городского суда Саратовской области от 19 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи