Решение по делу № 2-3547/2018 от 22.08.2018

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 ноября 2018 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего судьи Хохлачевой С.В.,

при секретаре судебного заседания Созаруковой Д.А.,

с участием истца Китовой Ф.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению Китовой Фаризат Мурзабековне к ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, жилищно-строительному кооперативу «Витязь» о признании права собственности на квартиру,

установил:

Китова Ф.М. обратилась в суд с иском к ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, жилищно-строительному кооперативу «Витязь» в лице конкурсного управляющего ФИО1 о признании права собственности на двухкомнатную <адрес>, обще площадью 72,9 кв.м., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указала, что 29.01.2017г. между ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» и ООО «Рамзис» был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке находящегося в собственности РФ и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией, ряда объектов недвижимости в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В свою очередь между ООО «Рамзис» и ЖСК «Витязь» был заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. ЖСК «Витязь» в целях реализации инвестиционного договора были заключены договора с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов по <адрес>. Предметом договоров соинвестирования стали вложения денежных и других личных средств в строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков). Постановлением Мэрии МО <адрес> № от 01.08.2006г. утвержден акт выбора земельного участка для строительства, разрешено производство проектно-изыскательских работ для строительства и получения разрешения на строительство после окончания проектно-изыскательских работ. 27.08.2009г. Мэрией МО <адрес> выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, сроком до 25.08.2011г. Во исполнение инвестиционного контракта между ЖСК «Витязь» и истцом был заключен договор по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с которым, по окончании строительства «Объекта» ЖСК «Витязь» обязался передать индивидуально определенные жилые помещения – квартиры, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Стоимость причитающейся квартиры по договору истцом оплачена в полном объеме. Кроме того, в 2014г. по настоящее время на основании решений общих собраний участников (пайщиков) ЖСК «Витязь» в целях завершения строительства многоквартирного дома, участниками строительства спорного дома, собрано и направлено на строительство более 40 млн. руб., в свою очередь ЖСК «Витязь» свои обязательства перед истцом не исполнил, в установленный договором срок не завершил строительство дома и не передал спорную квартиру истцу. В 2016г. Академией были проведены мероприятия по лигализации возведенного многоквартирного дома, в частности проведены работы по межеванию и выделению земельного участка под многоквартирным домом в самостоятельный, с изменением разрешенного вида использования. Выделенный земельный участок мерою 12222 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101308:338, разрешенным видом использования – под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку под многоквартирным домом поставлен на государственный кадастровый учет, право постоянного (бессрочного) пользования на означенный земельный участок зарегистрировано за Академией в установленном порядке. 07.02.2017г. Академии выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства. В поскольку, опосредованная правовая связь в виде инвестиционного контракта между инвесторами строительства многоквартирного жилого дома – физическими лицами – пайщиками ЖСК «Витязь» и законным владельцем земельного участка – Академией, в соответствии с принятым судебным актом перестала существовать, раздел объекта инвестиционной деятельности - многоквартирного жилого дома, с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта, во внесудебном порядке не представляется возможным.

В настоящем судебном заседании истец поддержала исковые требования и просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчики и третье лицо, в судебное заседание не направили своих представителей для участия в деле, извещались о времени и месте судебного заседания.

В материалах дела имеется письменный отзыв на исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, в котором просит в удовлетворении исковых требований оказать в полном объеме, указав, что право собственности на земельный участок, на котором возведен вышеуказанный объект недвижимого имущества в рамках инвестиционного контракта, принадлежит Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 19.06.2008г. серия №), и учитывая, что основной инвестиционный контракт, заключенный между ООО фирма «Рамзис» и ФГБУ ВО «СКГГТА» признан недействительным, то и все заключенные сделки в развитие данного договора также недействительны, и для исполнения их сторонами нет законных оснований. Отведение соответствующим лицом застройщику чужого земельного участка под строительство индивидуального объекта недвижимости с учетом того, что застройщик заведомо знал о предоставлении ему чужого земельного участка и желал этого, признается незаконным, а возведенная на таком земельном участке постройка - амовольной. Одним из основных условий является приобретение права собственности на самовольную постройку лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств принадлежности земельного участка лицу. ТУ Росимущество в КЧР ввиду вышеназванных обстоятельств считает, что у истца не может возникнуть право собственности на данный объект.

С учетом мнения истца, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав в судебном заседании истца, изучив имеющиеся и представленные материалы, суд пришел к следующему выводу об удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (к недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 данного кодекса относятся и объекты незавершенного строительства).

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом жилищно-строительного кооператива (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

По смыслу данной нормы для приобретения права собственности на вновь созданную вещь требуется соблюдение совокупности условий: создание именно новой вещи, ставшей результатом первичного изготовления конкретным лицом; собственником вещи становится лицо, которое изготовило ее для себя (в своем интересе, для удовлетворения собственных потребностей); материалы, из которых создается вещь, должны принадлежать ее изготовителю; новая вещь должна быть создана с соблюдением закона или иных правовых актов.

Таким образом, по смыслу названной нормы закона право собственности на объект недвижимости к члену жилищно-строительного кооператива переходит в момент полного внесения паевого взноса. Последующее оформление этого факта только подтверждает его.

На основании ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

В силу ст. 111 Жилищного кодекса Российской Федерации, членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Как следует из ч.1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В силу ч.1 ст. 125 Жилищного кодекса Российской Федерации, порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Пунктом 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Исходя из смысла положений ст. 130, п. п. 1, 4 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 124, 129 Жилищного кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект незавершенного строительства как новую вещь приобретается лицом, создавшим данную вещь. Право собственности члена жилищного кооператива возникает на основании выплаты паевого взноса, объектом права является жилое помещение. При этом предоставление жилого помещения в домах в силу положений ст. 124 Гражданского кодекса Российской Федерации производится на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива.

Как усматривается из материалов дела, 09.02.2007 года между ЖСК «Витязь» и членом кооператива Китовой Ф.М. был заключен договор №, предметом которого являлась деятельность сторон по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им. По окончании строительства объекта члену кооператива передается для оформления права собственности трехкомнатная квартира следующих проектных характеристик: условный номер квартиры - 2, этаж - 1, подъезд - 1, общая площадь – 72,9 кв.м. Общая сумма паевых взносов определена в размере 765,5 руб.В пункте 1.3 договора указано, что настоящий договор не является договором купли-продажи или реализации товара, выполнения работ или оказания услуг.

Срок окончания строительства объекта указан 4 квартал 2009 года (п. 5.1 договора). Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, кооператив не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Паевой взнос на основании договора № от 09.02.2007 года и дополнительных соглашений к нему уплачен истцом в сумме 1 636 655 рублей.

Согласно ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства находится в собственности РФ, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия», целевое назначение – под строящемся учебно-лабораторным корпусом.

Разрешение на строительство 9-этажного 189 квартирного жилого дома от 27.09.2007г. было выдано Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия». Данное учреждение является и заказчиком рабочего проекта 189 квартирного жилого дома.

Академией и ООО «Фирма Рамзис» 29.01.2007 г. был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта, в том числе строительства девятиэтажного 188 квартирного жилого дома по <адрес> на земельном участке заказчика мерой 16000 кв.м., в соответствии с которой ООО «Рамзис», инвестор, обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство объектов недвижимости. При завершении контракта стороны договорились произвести раздел недвижимого имущества, исключая право пользования земельным участком, а том числе 12 однокомнатных квартир в спорном жилом доме должны быть переданы заказчику.

Дополнительным соглашением № от 25.05.2009 г. в данный контракт были внесены изменения.

ООО «Фирма Рамзис» и ЖСК «Витязь» 01.02.2007 г. заключили ивестиционный договор на строительство жилищно-бытового комплекса в <адрес>, в соответствии с которым инвестор, ООО «Фирма Рамзис» предоставляет земельный участок по вышеуказанному адресу, а соинвестор «ЖСК «Витязь» инвестирует денежные средства в строительство. По окончании строительства инвестору передается 12 квартир, соинвестору – 177 квартир.

Таким образом, в соответствии с данными контрактом о реализации инвестиционного проекта и инвестиционным договором передаче в собственность заказчику - Академии, инвестору – ООО «Витязь» и соинвестору – ЖСК «Фирма Рамзис» подлежали 201 квартира в 189 квартирном доме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2011 г. признан недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 г. и дополнительное соглашение от 25.05.2009 г. № 1 к контракту, заключенные Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Фирма Рамзис», в связи с отсутствием у заказчика права распоряжения земельным участком, влекущем ничтожность данного договора.

Так как ООО «Фирма Рамзис» не обладала правомочиями по распоряжению земельным участком, инвестиционный договор, как нарушающий требования ст.ст. 209, 260 ГК РФ, ничтожен (ст.168 ГК РФ).

Как следует из вышеприведенных обстоятельств дела, спорный многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, не принадлежащем ЖСК «Витязь» на законном праве, без соблюдения его целевого назначения, то есть, на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом.

Таким образом, ЖСК «Витязь», не обладая правом распоряжения земельным участком, на котором произведено строительство спорного объекта недвижимости, не являясь застройщиком, не имел право на привлечение денежных средств граждан для производства данного строительства.

Постановлением Мэрии МО г. Черкесска от 06.05.2016 года № «О предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельных участков», постановлено предоставить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельных участков по адресу: <адрес> – (№) – земельный участок с видом разрешенного использования: под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку (многоквартирные жилые дома свыше шести этажей) на землях населенных пунктов.

Согласно настоящих исковых требований, истец просит признать право собственности на спорную квартиру.

Пунктом 16 ст. 1 ГК РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 ГК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Согласно материалам дела ответчику Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: № от 16 мая 2017 года, № от 16 мая 2017 года, № от 16 мая 2017 года, 73 от 22.06.2017 года.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Из данных разрешений следует, что Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешает ввод в эксплуатацию построенного 168-квартирного многоэтажного жилого дома блок-секции 1-А, 1-Б, 1-В, расположенного по адресу: РФ, <адрес> <адрес> №-а (постановление УАГиЗО Мэрии МО г. Черкесска от 15.02.2017г. № на земельном участке с кадастровым номером: №, строительный адрес: РФ, КЧР, <адрес> №). В отношении объекта капитального строительства выдано разрешение на строительство, № от 07.02.2017г. УАГиЗО мэрии МО г. Черкесска.

При вводе дома в эксплуатацию произошла перенумерация квартир. Так, постановлением УАГиЗО мэрии МО г. Черкесска от 26.05.2017 года № присвоен адрес 168-квартирному многоэтажному жилому дому и жилым помещениям (квартирам).

Согласно технического паспорта, составленного КЧРГУП «Техинвентаризация» от 16.09.2014г., на квартиру 2 по адресу: <адрес>, №, следует, что общая площадь квартиры составляет 77 кв.м.

Истец просит признать право собственности на квартиру общей площадью 72,9 кв.м. согласно договора № от 09.02.2007 года.

Также в материалах дела имеется свидетельство Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР от 16.06.2016 года о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку (многоквартирные жилые дома свыше шести этажей), площадью 12222 кв.м., по адресу: КЧР, <адрес>.

Правообладателем жилых помещений (квартир) является ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», вид права – оперативное управление от 20.04.2017г., основания: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11.11.2016г., распоряжение об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории № от 20.11.2015г.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, строительство жилого дома завершено, в настоящее время многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 16.05.2017 года №, №, №, №.

При таких обстоятельствах, разрешая требования истца, исследовав обстоятельства по делу, проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что защита интересов истца в рамках процедуры банкротства ЖСК «Витязь» (подрядчика) невозможна в силу того, что многоквартирный жилой дом не является собственностью ЖСК, цельный участок не отводился ЖСК «Витязь» под строительство дома, разрешение на строительство многоквартирного дома ЖСК не выдавалось, многоквартирный жилой дом не включен в конкурсную массу должника - ЖСК «Витязь», ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано застройщику, руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд пришел к выводу о признании за Китовой Ф.М. права собственности на <адрес>, общей площадью 72,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, поскольку доводы и требования истца подтверждаются материалами дела.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государственном возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Руководствуясь ст.ст. 2, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Китовой Фаризат Мурзабековны к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», Жилищно-строительному кооперативу «Витязь», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за Китовой Фаризат Мурзабековной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу: КЧР, <адрес>, право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 72,9 кв.м., расположенную в подъезде №, на 1 этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>.

Настоящее решение, является основанием для государственной регистрации права собственности в ЕГРН на квартиру общей площадью 74,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, за Китовой Фаризат Мурзабековной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. Мотивированное решение изготовлено 09.12.2018 года.

Судья               С.В. Хохлачева