Решение по делу № 2-26/2017 (2-12122/2016;) от 19.08.2016

Дело № 2-26/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2017 года г. Стерлитамак РБ

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи: Забировой З.Т.

при секретаре: Кутейниковой Е.В.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, ФИО3 ФИО4

представителя ответчика АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании договора купли-продажи и регистрации права на квартиру недействительной, ничтожной, аннулировании записи из ЕГРП, признание договора об ипотеке и государственной регистрации ипотеки недействительной, ничтожной, аннулировании записи; признании сделки состоявшейся, признании права собственности,

встречного искового заявления АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «Башпроектстрой» о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Башпроектстрой» и ФИО1 незаключенным, недействительным, о признании отсутствующим право на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам о признании регистрации права собственности на <адрес> за ООО «СК Мегастрой» недействительной, ничтожной аннулировании записи в ЕГРП, сделки об участии истца в долевом строительстве многоквартирного дома на вышеуказанную квартиру состоявшейся, признании за ней права собственности на спорную квартиру, обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ зарегистрировать за истцом право собственности на квартиру, взыскании судебных расходов, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Башпроектстрой и ФИО1 был заключен предварительный договор №, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом <адрес> на пересечении улиц <адрес>, стоимостью <данные изъяты>, данная сумма истцом оплачена, ДД.ММ.ГГГГ подписан акт взаимозачета между застройщиком ООО «ЕТЗК», ООО «Башпроектстрой» и ФИО1, в котором ООО «ЕТЗК погашает задолженность за выполненные работы перед ООО «Башпроектстрой» на сумму <данные изъяты> по жилому дому <адрес>, согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ, путем передачи двухкомнатной <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., в свою очередь ООО «Башпроектстрой» погашает задолженность перед ФИО1, а истец в свою очередь погашает перед ООО «ЕТЗК», фактически истица стала участником долевого строительства многоквартирного дома в <адрес>, ключи переданы в момент подписания акта приема-передачи, после чего истицей был сделан ремонт, вселение в <адрес>, где она и проживает по сегодняшний день, истец несет расходы по содержанию и обслуживанию квартиры, поэтому сделка между истцом, ООО «ЕТЗК» и ООО «Башпроектстрой» фактически исполнена. По факту квартира в распоряжение ООО «СК МегаСтрой» не передавалась, не осматривалась и не принималась и сделка между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» является ничтожной и недействительной.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» в части квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м. расположенной по адресу: <адрес> недействительным, ничтожным, аннулировании записи в ЕГРП о нем, признать договор об ипотеке (залоге) от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между ООО «СК МегаСтрой» и ПАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в части вышеуказанной квартиры недействительным, исключить запись в ЕГРП о нем, признать предварительный договор купли-продажи спорной квартиры заключенный между ФИО1 и ООО «БашпроектСтрой» о долевом участии в строительстве жилья, признать сделку об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> состоявшейся, признать за истцом право собственности на вышеуказанную квартиру, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ зарегистрировать за истцом право собственности на данную квартиру, взыскать с ООО «ЕТЗК» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, нотариальных услуг <данные изъяты>

АО ««Российский Сельскохозяйственный банк» обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ООО «Башпроектстрой» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Башпроектстрой» и ФИО1незаключенным, недействительным; признание отсутствующим право ФИО1 на квартиру, мотивируя тем, что в обосновании исковых требований истец ссылается на наличие предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Башпроектстрой», вместе с тем вышеуказанный предварительный договор не является договором влекущим возникновение права собственности на спорную квартиру, в том числе договором долевого участия в строительстве, так как подписан с юридическим лицом, которое не является застройщиком, оплата по предварительному договору не осуществлена, приложенные к иску квитанции указывают оплату за <адрес> ж/<адрес> на пересечении <адрес>, но не за <адрес>. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, он не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, так как не согласовано существенное условие договора о его предмете. При отсутствии в договоре долевого участия условий указанных в ст. 4 закона №214-ФЗ, он считается не заключенным. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является обязательной, для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации.     Истец ФИО1 на судебное заседание не явилась, доверив представлять свои интересы представителям по доверенности ФИО2, ФИО3, ФИО4

Представители ответчиков ООО «ЕТЗК, ООО «СК МегаСтрой» на судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом по известному суду адресу, о причинах неявки не сообщили.

Третьи лица, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, ООО «Башпроектстрой» на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлялось (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению ответчиков и третьих лиц о месте и времени судебного заседания исполнена, ответчики ООО «ЕТЗК», ООО «СК Мегастрой», третьи лица Управление федеральной службы государственной Регистрации кадастра и картографии по РБ, ООО «Башпроектстрой» уведомлены надлежащим образом, суд полагает возможным, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Представители истца по доверенности ФИО2, ФИО3, ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» в судебном заседании пояснила, что исковые требования ФИО1 не признала, встречные исковые требования поддержала, суду пояснила, что в обоснование исковых требований истец ссылается на наличие предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Башпроектстрой». Вместе с тем, предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ не является договором, влекущим возникновение права собственности истца на спорную квартиру, в том числе договором долевого участия в строительстве. Предварительный договор подписан юридическим лицом, которое не является застройщиком. Оплата по предварительному договору не осуществлена. Приложенные к иску квитанции указывают оплату за <адрес> ж/<адрес> на пересечении <адрес>, но не за <адрес>. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, он не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, так как не согласовано существенное условие договора о его предмете. Договор не содержит условий присущих и обязательных для договора участия в строительстве. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является обязательной, для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации. Поскольку основания приобретения права собственности у истца отсутствуют, собственник в силу ст.301 ГК РФ вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Аналогичное право имеет залогодержатель на основании п.1 ст.3478 ГК РФ. Просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, встречные исковые требования удовлетворить.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк», изучив материалы гражданского дела, исследовав материалы дела, правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) - если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Башпроектстрой» и ФИО1 заключен предварительный договор №, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом <адрес> на пересечении улиц <адрес> (строительный адрес), со следующими предварительными характеристиками: номер <адрес>, количество комнат <данные изъяты> общая проектная площадь <адрес> кв.м., этаж <данные изъяты> Точные характеристики квартиры и почтовый адрес будут уточнены при заключении основного договора /п.1.1/.

Согласно п.2.1 договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять <данные изъяты>. Стороны договорились, что оплата стоимости квартиры по договору осуществляется любыми способами, не противоречащими законодательству РФ /п.2.2./.

При заключении сторонами основного договора, сумма, внесенная Покупателем до момента заключения основного договора, согласно п.3.2.1 настоящего договора засчитывается в счет оплаты стоимости указанной квартиры /п.2.3.

Из п.3.2.1 договора следует, что покупатель обязуется оплатить продавцу сумму в размере <данные изъяты>, внесением денежных средств в кассу Продавца, последующая сумма будет внесена ежемесячно по 11 112 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, которая составляет сумму <данные изъяты>, на расчетный счет, либо иными способами, не противоречащими законодательству РФ. Указанная сумма вносится в качестве обеспечения обязательств Покупателя по заключению основного договора купли-продажи.

Согласно п.п. 4.1, 4.2 договора настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на указанную квартиру.

ФИО1 произведена оплата в кассу ООО «Башпроектстрой» в размере <данные изъяты>, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.

ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт взаимозачета, из которого следует, что ООО «ЕТЗК» погашает свою задолженность за выполненные строительные работы по жилому дому <адрес>, согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ перед ООО «Башпроектстрой» на сумму <данные изъяты>, в том числе НДС – <данные изъяты>, путем передачи <адрес>, количество комнат 2, общая проектная площадь квартиры <данные изъяты> кв.м.. этаж <данные изъяты> по строительному адресу жилой <адрес> на пересечении <адрес> РБ. ООО «Башпроектстрой» погашает задолженность перед физическим лицом ФИО1, за внесенные денежные средства в сумме <данные изъяты>. ФИО1 в свою очередь погашает задолженность перед ООО «ЕТЗК вышеуказанную сумму.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Согласно уведомления ООО «ЕТЗК» в адрес ООО «Башпроектстрой» (л.д. 23) внесены изменения в проектную декларацию на ж/<адрес> на пересечении улиц <адрес> в <адрес>, что изменилась проектная площадь и нумерация ранее выделенных квартир, в том числе ранее указанный номер <адрес> изменен на номер №.

В соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Определяя обоснованность исковых требований, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод, что целью договора, заключенного между истцом и ответчиком ООО ЕТЗК для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель она вносила деньги, а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Условия спорных отношений между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.    Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».         

Согласно части 2 статьи 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.    

В соответствии со статьей 3 Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, заключенный между ФИО1 и ООО «Башпроектстрой» предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в полном объеме согласно п. 2.1 договора.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного администрацией ГО <адрес>, данный дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке отдела архитектуры ГО <адрес> дому №а по <адрес> присвоен почтовый адрес: РБ, <адрес>.

Судом также установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик - ООО «ЕТЗК» передал ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи <адрес> истцу ФИО1

С момента передачи квартиры истец вселился и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждается Актом о проживании, сведениями о регистрации по месту жительства. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено справкой ООО «ЕРЦ» об отсутствии задолженности по оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФИО1

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что фактически истец ФИО1 стала участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной <адрес> до ввода в эксплуатацию многоквартирного <адрес> /почтовый адрес <адрес>/, что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «ЕТЗК» с истцом ФИО1 по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст.4 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО1 и застройщиком ООО « ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от 30.01.2013 года №7-ВС-368/13 действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – ФИО1

Из представленных суду документов подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истицей предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Сделка об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес> состоялась, фактически совершена и исполнена.

Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного способа, как признание за истцом ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК», не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры ФИО1, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы истца /представителя/ не опровергнуты, нашли подтверждение в судебном заседании. Истец, являясь ответственным лицом, в спорном жилом помещении проживает, оплачивая коммунальные платежи, данные обстоятельства также не опровергнуты, таким образом сделка между сторонами фактически совершена, исполнена.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами ФИО1 и ООО ЕТЗК предварительный договор является сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки … иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд исходит из того, что ФИО1 обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнила, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано ФИО1 в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Далее, удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд учитывает, что исходя из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов №, следует, что ДД.ММ.ГГГГ за № заключен договор между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой»» о купле – продажи недвижимого имущества, а именно <адрес>, РБ. ООО «ЕТЗК» представило справку согласно которой в вышеназванная квартира никому не продана, в споре и под арестом не состоит.

    Между тем, фактически квартира в распоряжение ООО «Строительная компания МегаСтрой» не передавалась и последними не принималась, доказательств не представлено, в том числе с учетом фактической передачи ДД.ММ.ГГГГ квартиры ответчиком ООО ЕТЗК истцу ФИО1 по акту приема-передачи, куда она вселилась и проживает по настоящее время, оплачивая коммунальные услуги.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступлении правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточному акту, т.е. договор купли-продажи и передаточный акт, как и сама сделка, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед ФИО1, поэтому суд признает указанную сделку ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ, в силу ст. 167 ГК РФ подлежит прекращению право собственности ООО «СК МегаСтрой» на спорную квартиру.

Последующая сделка - договор об ипотеке №.1/4 от ДД.ММ.ГГГГ также является недействительной, поскольку совершена ООО «СК МегаСтрой» - лицом, не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом в виде квартиры по адресу: <адрес>, в том числе с учетом положений ст. 558, 348 ГК РФ, ФЗ О залоге /ипотеке/.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительная сделка, совершенная по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом, в силу п. 5 ст. 352 ГК РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьи 5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы представителей ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» о добросовестности действия Банка при заключении договора залога, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - на <адрес>, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, за ФИО1

В связи с изложенным, подлежат внесению указанные сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорную квартиру в соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Встречные исковые требования ПАО «Россельхозбанк» о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Башпроектстрой» и ФИО1 незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ФИО1 на спорную квартиру по адресу: РБ, <адрес>, не подлежит удовлетворению ввиду необоснованности и по изложенным выше основаниям.

В силу положений Гражданского кодекса РФ, суд учитывает, что АО «Россе6льзозбанк» не является стороной оспариваемой сделки, иных требований не заявлено /ст. 195 ГПК РФ/.

При таких обстоятельствах доводы представителя ответчика ПАО «Россельхозбанк» о том, что договор является незаключенным и недействительным, суд считает несостоятельными.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

Иные доводы ответчиков суд считает несостоятельными и не являются основанием для отказа в иске ФИО1

Учитывая изложенное, положения ст.ст. 56, 59, 60, 195 ГПК РФ, отсутствие иных требований, в удовлетворении встречного иска необходимо отказать.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчиков ООО «ЕТЗК», ООО «СК Мегастрой», ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы в пользу истца ФИО1 госпошлины в размере <данные изъяты> (по <данные изъяты>) с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании договора купли-продажи и регистрации права на квартиру недействительной, ничтожной, аннулировании записи из ЕГРП, признание договора об ипотеке и государственной регистрации ипотеки недействительной, ничтожной, аннулировании записи; признании сделки состоявшейся, признании права собственности – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли продажи квартиры, заключенный между ФИО1 и ООО «Башпроектстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия в строительстве жилья.

Признать ФИО1 добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу <адрес>.

Признать сделку недействительным в части, касающейся продажи <адрес> в <адрес> договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Единая торгово - закупочная компания» и ООО ««Строительная компания МегаСтрой», применить последствия ничтожности сделки.

Признать сделку недействительным в части, касающейся залога <адрес> договор об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Строительная Компания МегаСтрой» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», применить последствия ничтожности сделки.

Исключить из Единого государственного реестра прав записи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>.

Внести, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> на имя ФИО1.

Взыскать солидарно с ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере <данные изъяты> (по <данные изъяты> с каждого).

В удовлетворении встречного искового заявления АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «Башпроектстрой» о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Башпроектстрой» и ФИО1 незаключенным, недействительным, о признании отсутствующим право на квартиру – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан.

Председательствующий судья . З.Т. Забирова

.

.