Решение по делу № 33-6420/2016 от 04.05.2016

Судья: Непопалов Г.Г.                         гр. дело № 33-6420/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Самара     

09 июня 2016 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе: председательствующего         Филатовой Г.В.,

судей                     Клюева С.Б., Смирновой Е.И.,

при секретаре                 Малининой Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Администрации городского округа Сызрань, Комитата по строительству и архитектуре Администрации городского округа Сызрань, Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань на решение Сызранского городского суда Самарской области от 3 марта 2016 года, которым постановлено:

«Иск Урмансова Е.Ф. к Администрации городского округа Сызрань и Бимееву М.Х. об оспаривании постановления о проведении аукциона по продаже земельного участка и признании договора купли-продажи земельного участка недействительным удовлетворить.

Постановление Главы Администрации городского округа Сызрань от 6 декабря 2013 года № «О проведении аукциона по продаже земельного участка площадью 413 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>» признать незаконным и отменить.

Признать незаконным проведение аукциона по продаже земельного участка для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов площадью 413 кв.м., с кадастровым №, разрешенное использование: для жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Договор купли-продажи земельного участка от 12 мая 2014 года № 8, заключенный между Муниципальным образованием городской округ Сызрань в лице Администрации городского округа Сызрань и Бимеевым М.Х., признать недействительным, стороны по сделке вернуть в первоначальное положение.

Право собственности Бимеева М.Х. на земельный участок для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов площадью 413 кв.м., с кадастровым №, с разрешенным использованием: для жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, прекратить.

Признать за Муниципальным образованием городской округ Сызрань право собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов площадью 413 кв.м., с кадастровым №, с разрешенным использованием: для жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с Администрации городского округа Сызрань за счет средств бюджета муниципального образования городской округ Сызрань в пользу Бимеева М.Х. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 12 мая 2014 года № 8, в размере 4028268 рублей 98 копеек».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Клюева С.Б., объяснения представителя ответчика Администрации городского округа Сызрань Рудаевой Ю.М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Урмансова Е.Ф. Христиан О.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Урмансов Е.Ф. обратился с иском к Администрации городского округа Сызрань и Бимееву М.Х. в котором, с учетом уточнений исковых требований, просил: признать незаконным Постановление Главы Администрации г.о. Сызрань от 6 декабря 2013 года № «О проведении аукциона по продаже земельного участка площадью 413 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>»; признать незаконным проведение аукциона по продаже земельного участка для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов площадью 413 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование: для жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; признать недействительной сделку купли-продажи Бимееву М.Х. земельного участка для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов площадью 413 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование: для жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, осуществленную посредством аукциона 30 апреля 2014 года, и применить последствия недействительности сделки в виде обязанности каждой из сторон возвратить все полученное по сделке.

Указал, что 26 марта 2014 года на официальном сайте «torgi.gov.ru» в сети «Интернет» опубликовано извещение о проведении торгов № о продаже посредством публичного аукциона земельного участка для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов площадью 413 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование: для жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

30 апреля 2014 года состоялся аукцион по продаже указанного выше земельного участка, в котором истец также принимал участие. Победителем аукциона признан Бимеев М.Х., с которым в последующем заключен договор купли-продажи земельного участка от 12 мая 2014 года №.

Урмансов Е.Ф. полагает, что указанный выше аукцион по продаже земельного участка организован и проведен с грубым нарушением требований действующего законодательства, в результате чего были нарушены как законные права всех участников торгов, так и интересы муниципального образования городской округ Сызрань.

На проданном Бимееву М.Х. земельном участке до настоящего времени находится многоквартирный жилой дом, являющийся муниципальной собственностью, который к продаже не предлагался и до настоящего момента является муниципальной собственностью. Данный жилой дом внесен в реестр муниципальной собственности на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № и Постановления Главы Администрации Самарской области от 19 мая 1994 года №.

На основании Постановления Администрации г.о.Сызрань от 18 марта 2009 года № многоквартирный жилой дом расположенный по данному адресу признан аварийным и подлежащим сносу, однако, до настоящего времени он не снесен и располагается на спорном земельном участке.

Таким образом, спорный земельный участок продан Бимееву М.Х. без расположенного на нем строения, что противоречит п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ и является основанием для признания сделки по отчуждению земельного участка недействительной.

Кроме того, заявленная при продаже площадь спорного земельного участка составляет 413 кв.м. Однако впоследствии, при проверке сотрудниками геодезической организации этой информации на месте, установлено, что фактическая площадь земельного участка не превышает 397 кв.м.

В соответствии с Решением Думы г.о. Сызрань от 26 ноября 2008 года № 27 «О предельных нормах предоставления земельных участков на территории городского округа Сызрань» минимальный размер земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства, не может быть менее 400 кв.м. Таким образом, продажа для указанных целей земельного участка меньшей площади (397 кв.м.), противоречит названному выше Решению Думы г.о. Сызрань.

В судебном заседании представитель истца дополнил, что граница спорного земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства и пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №. Следовательно, указанный выше земельный участок не является свободным от прав третьих лиц, а потому он не может являться предметом сделки купли-продажи.

Урмансову Е.Ф. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 200 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. На данном земельном участке истец выстроил жилой дом, право собственности на который зарегистрировал в установленном законом порядке в Сызранском отделе Управления Росреестра по Самарской области. Таким образом, спорный земельный участок и земельный участок, принадлежащий Урмансову Е.Ф., располагаются по соседству.

После приобретения спорного земельного участка Бимеев М.Х. стал предъявлять истцу претензии о том, что принадлежащий Урмансову Е.Ф. жилой дом частично располагается на земельном участке ответчика, поскольку в результате выполнения ООО «Эксперт» предварительных работ установлено, что фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет лишь 397 кв.м., а конфигурация земельного участка по факту не соответствует сведениям Государственного кадастра недвижимости.

При этом Урмансов Е.Ф. длительное время владеет и пользуется принадлежащим ему земельным участком, границы земельного участка не изменял, самовольного захвата соседних земельных участков не производил.

В октябре 2015 года Бимеев М.Х. обратился в Сызранский городской суд с иском к Урмансову Е.Ф. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе строения.

Истец полагает, что продав Бимееву М.Х. спорный земельный участок, граница которого не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства и пересекает границу земельного участка Урмансова Е.Ф. с кадастровым номером №, Администрация г.о. Сызрань создала предпосылки для возникновения между названными выше лицами спора об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

О том, что граница спорного земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства и пересекает границу земельного участка с кадастровым номером №, а также что фактическая площадь указанного выше земельного участка составляет менее 400 кв.м, истцу стало известно лишь после обращения Бимеева М.Х. в Сызранский городской суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе строения.

Следовательно, установленный законом срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском Урмансовым Е.Ф., не пропущен.

Администрации г.о. Сызрань иск не признала, указав, что спорный земельный участок сформирован в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на период осуществления продажи. Указанный выше аукцион проведен в полном соответствии с требованиями действующего законодательства. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Бимеев М.Х. иск не признал, согласно доводам, изложенным в письменных возражениях от 18 февраля 2016 года.

Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань иск не признал, указав, что земельный участок, как предмет аукциона соответствовал требованиям действующего законодательства, в частности, п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ. В соответствии с Постановлением Администрации г.о. Сызрань от 18 марта 2009 года № названный выше жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Граждане, проживавшие в данном жилом доме, были расселены. Жилой дом подлежит исключению из Реестра муниципального имущества городского округа Сызрань после получения акта о сносе.

Комитет по строительству и архитектуре Администрации городского округа Сызрань иск не признал, просил применить срок исковой давности. Указал, что снос остатков дома был запланирован ранее оспариваемой сделки, однако, в силу особенностей бюджетного регулирования деятельности органов местного самоуправления, контракт на снос дома был заключен позднее.

Судом постановлено указанное выше решение, которое ответчики в апелляционных жалобах просят отменить. В обоснование доводов жалобы указывается на неправильное применение норм материального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

• Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит жалобы подлежащими удовлетворению, а решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (статья 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции были допущены такого рода существенные нарушения, выразившиеся в следующем.

В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки, предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Согласно Решению думы г.о. Сызрань от 26 ноября 2008 года № 27 «О предельных нормах предоставления земельных участков на территории городского округа Сызрань» минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности для индивидуального жилищного строительства, составляет 400 кв.м.

Установлено, что Урмансов Е.Ф. является собственником жилого дома и земельного участка площадью 200 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Муниципальному образованию городской округ Сызрань на праве собственности принадлежал смежный земельный участок площадью 413 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> с расположенным на нем жилым домом.

Граница земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства установлена не была, что не оспаривалось сторонами.

Постановлением Администрации г.о. Сызрань от 6 декабря 2013 года № «О проведении аукциона по продаже земельного участка площадью 413 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>» Комитету имущественных отношений Администрации г.о. Сызрань поручено организовать и провести открытый по составу участников и форме подачи заявок аукцион по продаже земельного участка для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов, площадью 413 кв.м., с кадастровым №, разрешенное использование: для жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением установлены: начальная цена земельного участка — 460 373 рубля 58 копеек; задаток в размере 20% от начальной цены земельного участка - 92 074 рубля 72 копейки; и шаг аукциона в размере 5% от начальной цены земельного участка – 23 018 рублей 68 копеек.

30 апреля 2014 года состоялся аукцион по продаже указанного выше земельного участка, в котором истец также принимал участие. Согласно протоколу об итогах аукциона от 30 апреля 2014 года победителем аукциона был признан Бимеев М.Х., который предложил наивысшую цену за спорный земельный участок в размере 4 028 268 рублей 98 копеек.

12 мая 2014 года между муниципальным образованием городской округ Сызрань в лице Администрации г.о. Сызрань и Бимеевым М.Х. заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которому последний приобрел в собственность спорный земельный участок за 4 028 268 рублей 98 копеек.

18 сентября 2014 года между Комитетом по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань и ФИО21 заключен муниципальный контракт №, согласно которому последний принял на себя обязательства осуществить работы по сносу аварийных жилых домов, в том числе жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно целевой программе г.о. Сызрань «Переселение граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания на территории г.о. Сызрань на 2014-2018 годы» (снос аварийного жилищного фонда).

В соответствии с п. 1.2 муниципального контракта от 18 сентября 2014 года № выполнение работ по настоящему контракту начинается с даты подписания контракта. Окончание работ – до 31 октября 2014 года.

31 октября 2015 года между Комитетом по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань и ФИО21 заключено дополнительное соглашение № 1 о расторжении муниципального контракта от 18 сентября 2014 года №, согласно которому стороны пришли к соглашению расторгнуть указанный выше муниципальный контракт в связи с тем, что работы по сносу аварийного жилого дома по адресу: <адрес>, не выполнялись.

В октябре 2015 года Бимеев М.Х. обратился в Сызранский городской суд с иском к Урмансову Е.Ф. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе строения.

Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что, граница спорного земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства и пересекает границы земельных участков с кадастровыми №, № и №, в числе которых и участок Урмансова Е.Ф. Таким образом, продав Бимееву М.Х. спорный земельный участок, Администрация г.о. Сызрань создала предпосылки для возникновения между названными выше лицами спора об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Также суд первой инстанции указал, что расположенное на спорном земельном участке здание жилого дома Бимеев М.Х. не приобрел и оплату его стоимости не производил. До настоящего времени жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, числится в Реестре муниципальной собственности городского округа Сызрань. Таким образом, при заключении договора договор купли-продажи земельного участка нарушен установленный абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем, в силу приведенных выше положений закона, названный выше договор является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Отклоняя заявления ответчиков о применении срока исковой давности, суд первой инстанции указал, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 168 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ (в этой же редакции) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ (в актуальной на дату проведения торгов редакции) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Таким образом, в силу прямого указания закона, торги относятся к оспоримым сделкам.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ч. 2 ст. 182 ГК РФ).

Обстоятельства, на которые ссылается истец, не могли не быть известны ему на момент проведения аукциона, поскольку он являлся его участником.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого предоставляется судебная защита лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске, исследование иных обстоятельств дела не может повлиять на характер вынесенного судебного решения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.06.2007 N 452-0-0).

В нарушение требований части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ сторона истца в суде первой и апелляционной инстанций не представила суду доказательства уважительности причин пропуска срока исковой давности, на применении которого настаивала сторона ответчика. Наличие оснований для приостановления течения срока исковой давности, а равно его перерыва из материалов дела не усматривается.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствовали основания к удовлетворению заявленных исковых требований, ввиду пропуска истцом срока исковой давности.

Кроме того, заслуживают внимание и доводы апелляционных жалоб об отсутствии доказательств нарушения прав истца оспариваемой сделкой.

Каких-либо прав в отношении строения расположенного на спорном земельном участке истец не имеет, как и права обращаться с иском в публичных интересах.

Вопрос о наложении границ спорного земельного участка с границами земельных смежных участков находится на разрешении суда по иному гражданскому делу с тем же субъектным составом. В рамках данного дела по вопросу наложения границ земельных участков назначена и проведена судебная экспертиза, оценка выводов эксперта находится в компетенции суда ее назначившего. Таким образом, вывод о наложении границ земельных участков является преждевременным.

Возникновение спора между Бимеевым М.Х. и Урмансовым Е.Ф. по поводу границ земельного участка, само по себе не свидетельствует о недействительности оспариваемой сделки. Как указано выше данный вопрос разрешается в рамках иного гражданского дела.

Возможное несоответствие фактической площади спорного участка и площади указанной в договоре также не свидетельствует о каких-либо нарушениях прав истца, поскольку он не является владельцем данного участка.

Допущенные нарушения порядка проведения торгов не являются существенными, не повлияли на результат торгов. Спорный земельный участок, является ранее учтенным, стоит на кадастровом учете, допустимых доказательств наложения спорного земельного участка на участок, принадлежащий истцу, не представлено.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанции нарушения, приведенные выше, являются существенными, повлияли на исход дела. Решение Сызранского городского суда Самарской области от 3 марта 2016 года является незаконным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения – об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сызранского городского суда Самарской области от 3 марта 2016 года отменить. Принять по делу новое решение, которым иск Урмансова Е.Ф. к Администрации городского округа Сызрань и Бимееву М.Х. об оспаривании постановления о проведении аукциона по продаже земельного участка и признании договора купли-продажи земельного участка недействительным оставить без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: