Решение по делу № 33-8856/2019 от 05.06.2019

Судья Ченцова О.А. Дело № 33-8856/2019 А-209г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июня 2019 года     г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Русанова Р.А., Славской Л.А.

при секретаре Шахматовой Г.А.

рассмотрела гражданское дело по иску Мандзика Сергея Феодосиевича к Петрушиной Юлии Олеговне о государственной регистрации перехода права собственности

по апелляционной жалобе представителя Мандзика С.Ф. – Романовой О.Е.

на заочное решение Норильского городского суда Красноярского края от 6 марта 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия

установила:

Мандзик С.Ф. обратился к Петрушиной Ю.О. с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование указал, что 1.03.2011 года между истцом и Зайцевым А.В., действующим по доверенности от Петрушиной Ю.О., заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по <адрес>. На основании п.1 предварительного договора стороны обязались в срок до 1.08.2011 года заключить основной договор купли-продажи с передачей квартиры в собственность истца. Кроме того, по условиям предварительного договора стоимость квартиры определена в 1 100 000 рублей, которые истец полностью выплатил ответчику. Факт оплаты 768 000 рублей, а также 300 000 рублей подтверждается приложениями к предварительному договору, 32 000 рублей -переданы представителю ответчика наличными. Согласно акту приема-передачи от 19.02.2011 года жилое помещение с ключами передано покупателю. С момента заключения предварительного договора купли-продажи истец владеет спорным жилым помещением, произвел в квартире ремонт, оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Обязательства по договору истцом выполнены в полном объеме, договор в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Мандзика С.Ф. – Романова О.Е. просит решение суда отменить, как незаконное. Выражая несогласие с выводами суда, указывает, что никакого соглашения об изменении условий предварительного договора на внесение платы в ООО «Сфера» истцу подписывать не давали, а также настаивая на исполнении сторонами предварительного договора в полном объеме его условий, а именно: передачу квартиры истцу и оплату им в полном объеме стоимости квартиры, что является достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований.

Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, извещены надлежаще, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным на основании ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда согласно ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

    В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

    Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1.03.2013 года) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Аналогичные положения закреплены в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в действующей редакции.

    Из содержания ст.ст. 454, 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену.

    В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

    Согласно разъяснениям, изложенным в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

    В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 ГК РФ (п. 2 ст. 487 ГК РФ).

    В соответствии с п. 3 ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

    В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Петрушина Ю.О является собственником квартиры по <адрес> на основании договора купли-продажи от 15.09.2003 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН.

1.03.2011 года между Зайцевым А.В., действующим на основании нотариальной доверенности от 8.09.2010 года в интересах Петрушиной Ю.О., и Мандзиком С.Ф. подписан предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

Доверенность от 8.09.2010 года истцом не представлена.

По условиям предварительного договора стороны обязались в срок до 1.08.2011 года заключить основной договор купли-продажи квартиры по <адрес>, площадью 69,5 кв.м., на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Продажная стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 100 000 рублей (п.4), расчеты производятся следующим образом: при подписании предварительного договора покупатель вносит продавцу задаток в размере 300 000 рублей (п. 4.1); денежную сумму в размере 800 000 рублей покупатель обязуется выплачивать продавцу частями, но не менее 160 000 рублей ежемесячно на счет № международной карты Сбербанка России «Visa Classik» «Подари жизнь», до регистрации сделки купли-продажи квартиры, указанной в п. 1 договора, в срок до 1.08.2011 года.

Если покупатель не перечисляет деньги в течение 2 месяцев, он обязан покинуть покупаемую квартиру (п. 8).

В соответствии с п. 11 договора продавец обязуется к моменту совершения основного договора передать квартиру.

Покупатель с момента передачи ключей согласно акту приема-передачи от 19.02.2011 года несет бремя содержания квартиры (п. 12).

В предварительном договоре отмечено, что задаток в сумме 300 000 рублей получен в полном объеме.

Каких-либо доказательств, подтверждающих перевод денежных средств в счет оплаты квартиры на счет продавца, указанный в предварительном договоре, в размере оставшейся суммы 800 000 рублей истцом не представлено.

В подтверждение оплаты истцом представлены в дело копии Дополнительных соглашений, подписанных между ООО «Сфера» и Мандзиком С.Ф., согласно которым истец передал по предварительному договору купли-продажи квартиры дополнительные денежные суммы: 26.02.2011 года – 100 000 рублей (сумма аванса по договору купли-продажи составляет 300 000 рублей); далее дополнительно внесено 12.03.2011 года – 50 000 рублей; 30.03.2011 года – 50 000 рублей; 2.04.2011 года – 58 000 рублей; 28.04.2011 года – 110 000 рублей; 18.06.2011 года – 40 000 рублей; 26.08.2011 года – 40 000 рублей; 27.08.2011 года – 60 000 рублей. При этом в последнем по дате Соглашении указано, что сумма задатка согласно п. 2.1 после передачи последней суммы составляет 758 000 рублей.

    Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

    При этом суд исходил из того, что предварительный договор, содержащий обязанность покупателя до заключения основного договора оплатить цену приобретаемой квартиры, является фактически договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

    Поскольку представленными истцом доказательствами не подтвержден факт исполнения покупателем обязанности по оплате приобретаемой квартиры в порядке, предусмотренном договором, а именно: уплате денежных средств в размере 800 000 рублей на счет продавца, указанный в договоре, равно как не представлены и иные доказательства, с достоверностью подтверждающие оплату продавцу цены договора в полном размере, а также принимая во внимание, что в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила ст. 328 ГК РФ, согласно которым сторона обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороной, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для регистрации в судебном порядке перехода права собственность на квартиру.

    При этом, отклоняя представленные в подтверждение оплаты Дополнительные соглашения, суд первой инстанции указал на отсутствие каких-либо оснований полагать, что внесение денежных средств в пользу ООО «Сфера» согласовано сторонами договора купли-продажи в качестве надлежащего способа оплаты по рассматриваемому договору купли-продажи, а также принял во внимание, что согласно дополнительным соглашениям всего выплачено 758 000 рублей, т.е. оплата в полном объеме цены договора не произведена, что не оспаривал и представитель истца в суде первой инстанции.

    Оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение, и фактическим обстоятельствам дела.

    По общему правилу иск о регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению в случае представления доказательств передачи недвижимого имущества покупателю, что в силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами. Такого акта стороной истцом в дело не представлено, равно как не представлено и доказательств, подтверждающих фактическое пользование квартирой, несение расходов по ее содержанию, а по условиям предварительного договора передача осуществляется после получения оплаты.

    Как обоснованно указано судом первой инстанции, доказательств, с достоверностью подтверждающих исполнение истцом обязательства по предварительной оплате квартиры, в дело не представлено.

    Учитывая, что в силу ст. 328 ГК РФ продавец в случае неисполнения, в том числе и частичного, покупателем обязанности по предварительной оплате товара вправе отказаться от исполнения обязательств по договору (передачи имущества покупателю), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

    Ссылки в жалобе на полную оплату цены договора не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств тому в дело не представлено. Приложенная к апелляционной жалобе копия дополнительного соглашения от 28.04.2011 года к договору купли-продажи от 1.03.2011 года, подписанное между ООО «Сфера» и Мандзиком С.Ф., согласно которым истец передал по предварительному договору купли-продажи квартиры дополнительную денежную сумму в размере 300 000 рублей, в отсутствие согласованного с продавцом условия договора о внесении платы через ООО «Сфера» не подтверждает исполнение обязательства по договору. Кроме того, в суде первой инстанции стороной истца не отрицалось, что оплата в полном объеме не произведена ввиду затруднительного материального положения.

В целом доводы жалобы, фактически выражающие несогласие с выводами суда, не могут быть приняты во внимание, поскольку они выводы суда не опровергают и не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

    Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Норильского городского суда Красноярского края от 6 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Мандзика С.Ф. – Романовой О.Е. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи