Решение по делу № 2-6357/2023 от 20.07.2023

Дело № 2-6357/2023

УИД 59RS0007-01-2023-005143-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь          11.12.2023

Свердловский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Гурьевой Е.П.,

при секретаре Юсуповой О.Ф.,

с участием представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Медовый-4» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующая в интересах ФИО1 и ФИО2, обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Медовый-4» (с учетом уточненного искового заявления от ДД.ММ.ГГГГ) о взыскании денежных средств в размере 50 860,70 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., штрафа 50% от взысканной суммы в связи с неисполнением ответчиком требований истца в добровольном порядке.

Требования мотивированы тем, что ответчик является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между Потребителями, участниками долевого строительства, и ответчиком заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома №, предметом которого является часть МКД - квартира, общей приведенной площадью 69,97 кв. м., в том числе с балконом общей площадью 3,9 кв. м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3 площадь балкона составляет 1,17 кв. м.). ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись за номером №, согласно которой у Потребителей возникло право индивидуальной собственности (общей совместной собственности) в отношении жилой квартиры общей жилой площадью 67,30 кв. м. Как следует из записи ЕГРН в отношении предмета ДДУ, заключенного между Потребителями Ответчиком, площадь балкона не является частью жилого помещения, следовательно, она относится к общему имуществу многоквартирного дома. Исходя из размера площади балкона с понижающим коэф. в размере: 3,90 * 0,3 - 1,17 кв.м., сумма подлежащего возврату неосновательного обогащения составляет 54 097,29 рублей. Разница между общей площадью по ДДУ и фактической площадью квартиры составляет 1,5 кв. м. (68,80 кв. м. - 67,30 кв. м.). Исходя из размера расхождения площадей в размере 1,5 кв.м., подлежащая возврату сумма перерасчета составляет 69 355,50 рублей. Таким образом, общая сумма неосновательного обогащения со стороны ООО “СЗ Медовый-4”, составляет 123 452, 79 рублей. Фактом нарушения прав потребителя ФИО1 и ФИО2 причинены нравственные страдания, которые оценены истцами в 10 000 рублей.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, своего представителя для участия в судебное заседание не направили.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

В письменных пояснениях на исковое заявление представитель ответчика указывает, что ссылка истца на то обстоятельство, что лоджия не относится к объекту долевого строительства, а является общим имуществом многоквартирного дома, является ошибочным, сделанным в результате неправильного толкования норм права. Для регулирования правоотношений в сфере участия в долевом строительстве нормы закона Федерального закона №214-ФЗ являются специальными и имеют приоритет. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. Если обратиться к схеме объекта недвижимости (Приложение №1 к ДДУ), можно однозначно установить, что спорный балкон расположен так, что исключительно владелец спорной квартиры имеет возможность пользования спорной лоджией. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик Медовый-4» (застройщик) и ФИО1 и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой <адрес> по ул. ФИО4, в четвертом квартале микрорайона <адрес> (позиция 3), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства (л.д. 8-12).

Приложением № 1 к Договору явился план квартиры, в котором, как и в самом договоре, указано на следующие технические характеристики квартиры: общая проектная площадь: 68,80 кв.м; жилая площадь квартиры: 43,50 кв.м; количество комнат: 3; площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов в квартире: жилая комната 12,70 кв.м, жилая комната 18,80 кв.м, жилая комната    12,00 кв.м, кухня    10,30 кв.м, ванная 2,60 кв.м, санузел 1,00 кв.м, прихожая 11,40 кв.м, балкон    3,90 кв.м.

Согласно п. 2.4 договора при подписании настоящего договора площадь квартиры определена исходя из проектной документации. Изменение площади, на основе которой определена цена договора, возможно в связи с внесением изменений в проектную документацию.

Согласно п. 2.5 договора, изменение площади по результатам проведения технической инвентаризации и выдачи технического паспорта на дом после ввода дома в эксплуатацию возможно, это отражается в Акте приема- передачи, но не влияет на цену Договора.

Согласно п. 2.6 договора, участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру.

Согласно п. 2.7 договора, участник долевого строительства подтверждает, что ознакомлен в полном объеме с проектной документацией в отношении жилого дома, указанного в п. 2.1. настоящего договора, проектной декларацией, размещенной в установленном порядке Застройщиком, до Участника долевого строительства доведена в полном объеме информация об объекте долевого строительства, месте размещения общего имущества жилого дома.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись за номером № о возникновении права общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 в отношении жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с общей жилой площадью 67,30 кв. м. (л.д. 45-49).

В связи с тем, что общая жилая площадь квартиры не соответствует указанной площади в договоре долевого участия, истцами в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия.

Стороной ответчика в материалы дела представлено платежное поручение №, согласно которому ответчик произвел оплату на счет ФИО1 сумму в размере 74043,93 рубля, в счет компенсации разности площадей по требованию от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № а также в счет компенсации несвоевременной оплаты.

В соответствии с абзацем 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Так, согласно п. 2 ст. 2 того же Закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Действительно, договором участия в долевом строительстве заключенным между сторонами предусмотрено строительство объекта долевого строительства – 3-комнатной квартиры, имеющей проектные параметры: общая проектная площадь: 68,80 кв.м; жилая площадь квартиры: 43,50 кв.м; балкон 3,90 кв.м. Цена договора предусмотрена в размере 3235 202,89 рублей, из расчета 46 237 рублей за 1 кв.м. общей приведенной площади квартиры, с применением понижающего коэффициента, определенного в соответствии с приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ № 854/пр от 25.11.2016 года (для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3).

Однако, указание на проектные площади объекта долевого участия в строительстве в договоре, включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь балкона, является существенным условием данного вида договора в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4, пп. 3 п. 5 ст. 25.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и, применение к названному объекту долевого строительства наименования «Квартира», не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета балкона, иной подход к толкованию названного договора, противоречил бы п. 2 ст. 2 того же Закона, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно балкон (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее затраты на строительство балкона с применением понижающего коэффициента.

При указанных обстоятельствах, помещения балконов, лоджий, веранд, террас хотя и не включаются в площадь жилых помещений, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ указанные помещения признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства и их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир и должна быть оплачена в составе цены договора.

Учитывая, что условиями договора согласовано, что окончательная площадь объекта включает площадь балкона с учетом понижающего коэффициента, а также положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, предусматривающей, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, суд приходит к выводу, что их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Кроме того, суд отмечает, что Конституционным Судом Российской Федерации подтвержден статус нормативного правового акта - приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, как неотъемлемой части правового регулирования отношений, связанных с долевым строительством многоквартирных домов, предусматривающих в соответствии с прямым указанием закона (часть 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ) особенности учета площади вспомогательных помещений при определении размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что нарушение прав истца при передаче объекта долевого участия не установлено, поскольку фактическая площадь квартиры (без учета площади балкона) состоит из суммы площадей: жилой площади квартиры 43,50 кв.м, кухня 10,30 кв.м, ванная 2,60 кв.м, санузел 1,00 кв.м, прихожая 11,40 кв.м, и составляет величину 68,80 кв.м, не менее величины технических характеристик объекта, указанных в проектной документации и приложении к договору.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО1, ФИО2, к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Медовый-4» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                      Е.П. Гурьева

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 22.12.2023.

Копия верна. Судья Е.П. Гурьева