Решение по делу № 3а-361/2017 ~ М-105/2017 от 08.02.2017

Дело № 3а-361/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 апреля 2017 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя ООО «Хлебокомбинат Аксайского Райпо» и Аксайского районного потребительского общества Базаевой К.С., представителя Правительства Ростовской области Скрипаленко Ю.П., представителя Администрации Аксайского городского поселения Тонаканян Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хлебокомбинат Аксайского Райпо» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация Аксайского городского поселения, Аксайское районное потребительское общество – об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Хлебокомбинат Аксайского Райпо» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере ... руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика, которая составляет ... руб., что нарушает его права, как плательщика арендной платы.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Представитель административного истца Базаева К.С., представляющая также интересы Аксайского районного потребительского общества, заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить; замечаний к выводам проведённой по делу экспертизы не представила.

Представитель Правительства Ростовской Скрипаленко Ю.П. право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости не оспаривала, против удовлетворения заявленных требований возражала, указывая на то, что отчёт об оценке не соответствует требованиям достоверности и объективности, полагала возможным установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

В ранее поданных письменных возражениях Правительство Ростовской области в удовлетворении требований административного истца просило отказать, ссылаясь на то, что отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности, положениям федеральных стандартов оценки, содержит противоречивые и недостоверные сведения, и не может быть положен в основу доказательственной базы по делу, поскольку отобранные оценщиком для корреляционно – регрессионного анализа объекты-аналоги отличаются об оцениваемого участка не только по площади, но и по местоположению, датам предложений и т.д.; в нарушение пункта 22е ФСО № 7 при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами не учитывался вид разрешённого использования земельных участков.

Представитель Администрации Аксайского городского поселения Тонаканян Н.С. в удовлетворении заявленных требований просила отказать, полагала возможным установление кадастровой стоимости земельного участка на основании выводов судебной экспертизы.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Администрация Аксайского городского поселения просила в удовлетворении административных исковых требований отказать, ссылаясь на то, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к снижению налоговых поступлений в бюджет Аксайского городского поселения.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – под территорией хлебозавода, площадью ... кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., на праве собственности принадлежит Аксайскому районному потребительскому обществу (т. 1 л.д. 12, 13 – 18, 148 – 150).

В соответствии с договором аренды земельного участка от 1 октября 2016 года ООО «Хлебокомбинат Аксайского Райпо» является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... Договор аренды заключён на срок с 1 октября 2016 года по 31 августа 2017 года (т. 1 л.д. 11).

По данным выписки из ЕГРН и кадастрового паспорта земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 9 января 2007 года (т. 1 л.д. 13 – 18, 148 – 150).

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 19).

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Зависимость арендной платы от величины кадастровой стоимости земельного участка установлена пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 1 октября 2016 года. Пунктом 5.4 указанного договора предусмотрено право арендатора на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной (т. 1 л.д. 11).

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, и он вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Согласно отчёту оценщика ООО «П» Л. от 26 декабря 2016 года N __ рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 23 – 121).

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

    Материалами дела подтверждается, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, решением от 23 января 2017 года № 08-13/2016-648 отклонила поступившее в комиссию 28 декабря 2016 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка, указав на наличие недостатков в отчёте об оценке (т. 1 л.д. 122 – 124).

Комиссия в решении указала, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости составляет более 30 %, а именно ... %. Комиссией установлено, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Так, в нарушение пункта 22в ФСО № 7 оценщиком не описаны правила отбора объектов-аналогов для расчёта, использование лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано; оценщиком необоснованно введена корректировка на удалённость от основных транспортных магистралей, т.к. в объявлениях к объектам-аналогам №№ 1 – 3 не указана информация о наличии фасада на крупных автодорогах, данный факт ничем не подтверждён, и введение для них понижающей корректировки неправомерно, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3; при расчёте корректировки на коммуникации оценщик не мотивировал введение минимальных корректирующих коэффициентов, что противоречит пункту 5 ФСО № 3. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая возражения лиц, участвующих в деле, относительно достоверности указанного отчёта (т. 1 л.д. 151 – 155), а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено "Н" (т. 1 л.д. 226 – 229, 230 – 232).

Согласно заключению эксперта "Н" С. от 27 марта 2017 года № __, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 2 л.д. 6 – 114).

Возражений, замечаний на экспертное заключение от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

    В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

    Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Основываясь на комплексном подходе при составлении и проведении исследования, эксперт указал, что объект исследования относится к сегменту рынка «под промышленные объекты», в связи с чем из всех объектов сравнения исключались объекты коммерческого назначения. Поскольку участок принадлежит к сегменту рынка средних земельных участков, экспертом выбраны объекты сравнения площадью от ... Га до ... Га.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 3 земельных участка промышленного назначения, расположенных в г. ..., наиболее схожих с объектом экспертизы по ценообразующим факторам.

В числе наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость земельных участков, эксперт указал: местоположение, площадь земельного участка, наличие строений, передаваемые права, целевое назначение, наличие коммуникаций, степень развития инфраструктуры, транспортная доступность.

Учёт значения ценообразующих факторов производился путём внесения различных корректировок. В случае отсутствия достоверной информации, характеризующей степень отличия аналога от объекта оценки, по одному из элементов сравнения применялись экспертные корректировки: на торг, на состояние рынка, на местоположение, на наличие коммуникаций, на площадь земельных участков. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельных участков.

Доказательства, опровергающие изложенные в заключении эксперта выводы, в материалах дела отсутствуют. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. Возражения Правительства Ростовской области, а также замечания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки, по мнению суда, являются обоснованными, в связи с чем суд не может принять отчёт оценщика в качестве достоверных данных о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года согласно указанному заключению эксперта.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 28 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта на оплату от 27 марта 2017 года № __ и экономического обоснования стоимости оказания услуг (т. 2 л.д. 3, 4) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, и это право Правительством Ростовской области не оспорено, т.к. его возражения сводились лишь к несогласию с первоначальной величиной рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке, а выводы эксперта под сомнение не ставились, и против удовлетворения требований административного истца на основании заключения эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

С учётом изложенного и принимая во внимание, что определение суда от 6 марта 2017 года в части обеспечения расходов по оплате услуг эксперта административным истцом не исполнено, сумма ... руб., подлежащая перечислению экспертной организации "Н" в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с ООО «Хлебокомбинат Аксайского Райпо».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – под территорией хлебозавода, площадью ... кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., в размере его рыночной стоимости, составляющей ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2016 года.

Взыскать с ООО «Хлебокомбинат Аксайского Райпо» в пользу "Н" денежные средства в размере ... руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 27 марта 2017 года № __.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 10 апреля 2017 года.