Решение по делу № 2а-1289/2021 от 11.02.2021

Дело № 2-1289/21

УИД 25RS0002-01-2021-000830-62

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 апреля 2021 года               город Владивосток

Фрунзенский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе председательствующего судьи Михайловой Т.А., при помощнике Верстюк Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федькова Алексея Михайловича к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании решения незаконным, расторжении договора аренды, возложении обязанности,

установил:

Федьков А.М. в лице представителя ФИО6 обратился в суд с административным иском к Управлению муниципальной собственности <адрес> (далее – УМС <адрес>), указав в обоснование заявленных требований, что дата между ФИО2 и Управлением муниципальной собственности заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для использования в целях: индивидуального жилищного строительства. Административный истец осуществил на земельном участке строительство индивидуального жилого дома площадью 100 кв.м. дата дому присвоен кадастровый № и в ЕГРН зарегистрировано право собственности административного истца. дата административный истец обратился в Управление муниципальной собственности <адрес> с заявлениями о расторжении договора аренды от дата и о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для эксплуатации жилого дома Письмом от дата № Управление муниципальной собственности <адрес> отказало в предоставлении земельного участка в собственность. Затем, дата административный ответчик направил письмо № которым отказано в расторжении договора аренды и заключении нового на том основании, что земельный участок уже находится в аренде у административного истца и в ЕГРН зарегистрировано обременение земельного участка в виде договора аренды. Административный истец данное решение считает незаконным, указывает, что после регистрации права собственности утратил возможность использования земельного участка по назначению, что является безусловным основанием для расторжения договора. В силу ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ административный истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду. Оспариваемый отказ нарушает имущественные права административного истца, поскольку размер арендной платы по договору аренды, заключенному на аукционе, существенно выше арендной платы по договору, заключаемому без проведения торгов. С учетом этого, просит признать незаконным решение Управления муниципальной собственности <адрес> об отказе в расторжении договора № аренды земельного участка от дата и заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, оформленное письмами от дата №у и от дата №у, расторгнуть договор № аренды земельного участка от дата, заключенный между Федьковым А.М. и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока. Просит обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока заключить с Федьковым А.М. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для использования в целях: эксплуатация жилого дома.

Определением Фрунзенского районного судам <адрес> от дата, вынесенным в протокольной форме, в соответствии с ч. 5 ст. 16.1 КАС РФ осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства,

В судебное заседание истец не явился, извещен, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований, дополнительно просила обязать Управление муниципальной собственности <адрес> в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление Федькова А.М. от дата и предоставить Федькову А.М. проект договора аренды земельного участка.

Представитель УМС г. Владивостока ФИО4 против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которому при заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № для использования в целях индивидуального жилищного строительства обе стороны договора предполагали, что на данном земельном участке арендатором будет возведен объект капитального строительства – жилой дом. Факт возведения жилого дома не является основанием для расторжения договора аренды, поскольку возведение объекта капитального строительства само по себе предполагает его дальнейшую эксплуатацию. Учитывая, что в настоящее время в отношении земельного участка зарегистрировано обременение, а именно существующий договор аренды от дата № срок действия которого истекает только дата, а также то, что истцом соблюдаются условия договора аренды, принять решение о расторжении договора аренды не представляется возможным.

Поскольку оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных ст. 167 ГПК РФ, не имеется, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что дата между Федьковым А.М. и Управлением муниципальной собственности заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для использования в целях: индивидуального жилищного строительства.

На указанном земельном участке истцом осуществлено строительство индивидуального жилого дома, площадью 100 кв.м., жилой дом поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, дата зарегистрировано право собственности истца.

дата истец обратился в Управление муниципальной собственности г. Владивостока с заявлениями о расторжении договора аренды от дата и о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для эксплуатации жилого дома.

Решением Управления муниципальной собственности, оформленным уведомлением от дата №, истцу сообщено об отказе в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой не представление документов, обосновывающих соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нём объекта недвижимости.

Решением Управления муниципальной собственности, оформленным уведомлением от дата №, истцу в дополнение к ответу от дата №у сообщено о допущенной технической ошибке в указании вида права, на которой испрашивается земельный участок. Также сообщено, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано обременение, договор аренды от дата №. С учетом наличия действующего договора аренды, зарегистрированного обременения в отношении земельного участка, а также выполнения заявителем условий договора аренды сообщено о невозможности принять решение о расторжении договора аренды.

Между тем, принятые ответчиком решения не могут быть признаны соответствующими требованиям действующего законодательства.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Порядок проведения аукциона на право заключения регламентирован нормами статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 14 которой установлено, что в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Как усматривается из материалов дела, основанием для заключения дата договора № аренды земельного участка с кадастровым номером № послужил протокол о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от дата.

При заключении договора срок аренды определен сторонами на дата лет.

Обращаясь к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды данного земельного участка без проведения торгов в целях эксплуатации жилого дома, истец указал на то, что цель заключенного договора аренды была достигнута, индивидуальный жилой дом построен и введен в эксплуатацию, в связи с чем земельный участок более не может использоваться для целей строительства.

Пунктом 6 договора аренды предусмотрен порядок изменения и расторжения договора. Согласно достигнутых сторонами договоренностей договор может быть изменен или расторгнут в случаях в порядке, предусмотренных действующим законодательством РФ. Стороны договорились, что одним из оснований для отказа арендодателя от договора является использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным пунктами 1.1, 3.4.1 договора.

В силу п. 3.4.1 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии целевым назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с основным принципом земельного законодательства, закрепленным в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (абзац 2 пункта 11).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с правилами Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки предоставляются в том числе, для целей индивидуального жилищного строительства.

Исходя из системного толкования положений Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.

В силу статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

-переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, достижение истцом цели заключенного договора аренды, а именно, возведение индивидуального жилого дома и регистрация права собственности на него, применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования по договору аренды - в целях индивидуального жилищного строительства.

При этом, размер ежегодной арендной платы по договору был установлен в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из начальной цены предмета аукциона. В свою очередь, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, устанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу таких принципов, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от дата N №, относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 9 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

При этом, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, право на получение таких земельных участков в аренду имеют исключительно граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов приведены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и являются исчерпывающими.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает, что договором аренды в качестве одного из оснований для его расторжения предусмотрено использование участка не в соответствии с его целевым назначением.

При этом, как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с заявлением не о заключении нового договора аренды в связи с истечением срока действия заключенного ранее договора аренды, а с заявлением о заключении нового договора аренды, указав в качестве основания свое исключительно право на заключение такого договора, предусмотренное подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в рамках настоящего дела не установлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о несоответствии решений ответчика от дата № и дата № и наличии оснований для расторжения договора аренды от дата № земельного участка с кадастровым номером № с возложением на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца путем повторного рассмотрения заявления от дата о заключении договора аренды земельного участка в установленный законом срок и в установленном законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Федькова Алексея Михайловича к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании решения незаконным, расторжении договора аренды, возложении обязанности удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока, оформленные письмами от дата №у и дата №

Расторгнуть договор аренды № аренды земельного участка от дата, заключенный между Федьковым Алексеем Михайловичем и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока.

Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Федькова Алексея Михайловича путем повторного рассмотрения заявления от дата о заключении договора аренды земельного участка в установленный законом срок и в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд города Владивостока в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда – дата.

Судья                                          Т.А.Михайлова