Решение по делу № 33-15705/2022 от 16.06.2022

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. № 33-15705/2022 Судья: Москвитина А.О.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Зориковой А.А.,

судей

Ничковой С.С.,

Шиловской Н.Ю.,

при секретаре

Полуян В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 июля 2022 года апелляционную жалобу ФИО1 на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2022 года по гражданскому делу №... по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «КВС-Парнас» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате цены договора, неустойки и расходов по оплате государственной пошлины,

заслушав доклад судьи Зориковой А.А., выслушав объяснения представителя ФИО1, а также представителя ООО «КВС-Парнас» судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «КВС-Парнас» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просило взыскать с ответчика задолженность по оплате цены договора в сумме 111 630 руб. 31 коп.; неустойку за просрочку оплате цены договора за период с 27.05.2021 года по 10.082021 года в размере 1 581 руб. 43 коп. с последующим начислением неустойки по день фактического взыскании задолженности; судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 464 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 19.10.2018 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №..., согласно которому истец (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью 13 094 кв.м, кадастровый №..., многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенно-пристроенным гаражом и, после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, передать ответчику (участнику долевого строительства) объект долевого строительства, а именно квартиру № №..., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, а ответчик обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Общая проектная площадь квартиры, согласно п. 1.2.2 договора №... от 19.10.2018 года, установлена в размере 54,49 кв.м. В соответствии с условиями заключенного договора общая площадь квартиры определена согласно Жилищному кодексу РФ без учета площадей балконов, лоджий и подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета. Из п. 5.1.12 договора
№... от 19.10.2018 года следует, что его цена подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства по результатам технической инвентаризации от проектной площади более чем на 1 кв.м. Технический план, экспликация выполнены кадастровым инженером (уполномоченным лицом) в соответствии с требованиями действующего законодательства, до производства отделочных работ в квартире. Обмеры квартиры были произведены до отделки помещения, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Перед получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома специализированной организацией (кадастровым инженером) произведены обмеры квартиры, площадь которой составила 55,7 кв.м. Таким образом, отклонение фактической площади квартиры от проектной составило 1,21 кв.м, то есть более 1 кв.м. В процессе производства отделочных работ, предусмотренных договором, было применено дизайнерское решение в части эстетического оформления вспомогательных помещений квартиры, а именно были установлены декоративные короба канализации в санузле и коридоре, выполнена зашивка вентиляционного блока в совмещенном санузле, в результате чего площадь вспомогательных помещений незначительно уменьшилась. Произведенные ответчиком повторные обмеры квартиры (с привлечением специалистов ООО «Авангард оценочная компания»), выполнены с учетом уже установленных декоративных коробов во вспомогательных помещениях квартиры. Площадь, огражденная коробом, находится в пределах квартиры, а не общего имущества многоквартирного дома. Изменение площади квартиры после отделки помещений не является основанием для производства повторных обмеров площади и изменения цены договора. При изложенных обстоятельствах, в соответствии с п. 5.1.12 договора №... от 19.10.2018 года, в связи с увеличением площади квартиры, по мнению истца, ответчик должен произвести доплату, однако таковых действий не совершил.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 11.03.2022 года постановлено взыскать со ФИО1 в пользу ООО «КВС-Парнас» задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве
№... от 19.10.2018 года в сумме 111 630 руб. 31 коп., неустойку за просрочку оплату цены договора за период с 27.05.2021 года по 10.08.2021 года в размере 1 581 руб. 43 коп., с последующим начислением неустойки с 11.08.2021 года на сумму 111 630 руб. 31 коп. с учетом ее погашения по день фактического взыскания задолженности, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 464 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

Представитель ООО «КВС-Парнас» в судебное заседание явился, полагал решение суда законным и обоснованным.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена в соответствии с положениями ст. 113 ГПК РФ, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не известила, об отложении судебного заседания не просила, представление интересов доверила представителю, который в судебное заседание явился, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения, данные в п. 63, 67 и 68 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии с разъяснениями п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Разрешая по существу заявленные ООО «КВС-Парнас» требования, суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. 309, 310 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года
N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также условиями договора №... от 19.10.2018 года, пришел к выводу о том, что подписывая договор ответчик приняла на себя обязательство в случае увеличения площади квартиры произвести доплату денежных средств в размере, указанном застройщиком, вместе с тем данное обязательство не исполнила, в связи с чем удовлетворил исковые требования ООО «КВС-Парнас».

Указанные выводы судебная коллегия полагает правильными, основанными на исследованных судом фактических обстоятельствах и соответствующими нормам действующего, в момент принятия оспариваемого решения, законодательства.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. (ст. 310 ГК РФ)

В соответствии со ст. 4, 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, а сторонами не оспаривается, что 19.10.2018 года между ООО «КВС-Парнас» и ФИО1 заключен договор №... участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес> площадью 13 094 кв.м, кадастровый №..., многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенно-пристроенным гаражом и, после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру, имеющую следующие характеристики: № квартиры (условный) 389е, строительные оси Вс-Кс/22с-27с, общая площадь 54,49 кв.м, жилая площадь 21,9 кв.м, этаж 16, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (п. п. 1.1, 1.2.2 договора) (л.д.19-25).

По взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определяется исходя из расчета 92 256 руб. 45 коп. за 1 кв.м. общей площади квартиры и на момент заключения настоящего договора составляет 5 027 054 руб., включая стоимость отделочных работ, предусмотренных пунктом 1.3 настоящего договора (п. 4.1 договора №... от 19.10.2018 года).

Ответчиком произведен платеж на общую сумму 5 027 054 руб., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с 15.11.2018 года по 13.08.2021года (л.д.51) и платежным поручением №... от 26.11.2018 года (л.д.52).Согласно п. 5.2.3 договора №... от 19.10.2018 года при надлежащем исполнении участником долевого строительства всех обязательств по настоящему договору, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру, с характеристиками, указанными в п. 1.2 настоящего договора и в состоянии (с отделкой), согласованными сторонами в Приложении №... к настоящему договору, по акту приема-передачи в течение трех календарных месяцев, начиная с 01.10.2020 года.

В соответствии с п. 5.1.12 договора №... от 19.10.2018 года, в случае, если после проведения обмеров квартиры специализированной организацией (кадастровым инженером) установлено увеличение общей площади квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего договора, более чем на 1 (один) кв.м, участник долевого строительства обязан оплатить застройщику недостающую сумму цены договора в соответствии с п. 4.3 договора до подписания акта приема-передачи квартиры за счет собственных средств участника долевого строительства.

Согласно сведениям ЕГРН, площадь квартиры по адресу: <адрес> составляет 55,7 кв.м, что превышает площадь, указанную в п. 1.2 договора на 1,21 кв.м. Расчет размера доплаты стоимости осуществлен по цене за 1 кв.м, установленной в п. 4.1 вышеуказанного договора №... от 19.10.2018 года, и составляет 111 630 руб. 31 коп. (92 2566,45 х (55,7-54,49)).

Данные о линейных размерах и о площади помещений квартиры, отраженные на поэтажном плане (т. 1 л.д. 59), установлены в целях кадастрового учета перед вводом многоквартирного дома в эксплуатацию.

В силу положений действующего законодательства (п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, статьи 14 и 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») вводу в эксплуатацию многоквартирного дома - объекта долевого строительства предшествует составление технического плана, на основе которого осуществляется кадастровый учет помещений дома.

29.12.2020 года в адрес ФИО1 истцом направлено уведомление об устранении замечаний и необходимости явиться на повторный осмотр (л.д.36).

22.04.2021 года с исх. №... в адрес ответчика ООО «КВС-Парнас» направлена претензия о необходимости произвести доплату по договору
№... от 19.10.2018 года и принять объект долевого строительства (л.д.33, 30, 31-32).

27.05.2021 года с исх. №... ООО «КВС-Парнас», рассмотрев заявление ответчика о перерасчете цены договора в связи с изменением площади квартиры и компенсации расходов за произведенные обмеры сообщило ФИО1 о том, что произведенные ответчиком повторные обмеры квартиры (с привлечением специалистов ООО «Авангард Оценочная компания») выполнены с учетом уже установленных декоративных коробов во вспомогательных помещениях квартиры. Поскольку площадь квартиры, огражденная коробом, находится в пределах квартиры ответчика, то она также относится к площади квартиры. При изложенных обстоятельствах не имеется оснований для отмены застройщиком требования о внесении ответчиком оставшейся суммы в счет оплаты цены договора (л.д.38-39, 40).

Определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2022 года по делу назначено проведение судебной экспертизы, производство которой поручено ООО «Экспертный центр «Академический».

Согласно заключению экспертов ООО «Экспертный центр «Академический» № 19-СТЭ от 21.02.2022 года обмерная площадь квартиры №..., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на дату ввода объекта в эксплуатацию с учетом обязательных требований составляет 55,7 кв.м. Фактическая площадь квартиры 389, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, с учетом обязательных требований составляет 55,7 кв.м. В результате исследования по первому и второму вопросу различия в установленных величинах площадей квартиры не выявлены (л.д.90-132).

Основания не доверять заключению ООО «Экспертный центр «Академический» отсутствуют. Указанное экспертное заключение является полным и обоснованным, содержит перечень использованных при проведении оценки данных, выполнено экспертами, имеющими специальные познания и опыт работы, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Экспертное заключение содержит ответы на все поставленные судом вопросы. Доказательств, отвечающих принципам относимости, достоверности, допустимости, опровергающих выводы экспертизы, суду не представлено.

При таком положении экспертное заключение ООО «Экспертный центр «Академический» обоснованно принято судом в качестве доказательства, подтверждающего размер площади квартиры №... в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Вместе с тем несогласие с выводами эксперта не может является основанием для назначения повторной экспертизы.

В соответствии с подпунктом 1.2.4 договора №... от 19.10.2018 года общая площадь квартиры (в том числе комнат, помещений вспомогательного использования), приведенная площадь балкона/лоджии/террасы, номер квартиры, указанные в пункте 1.2, являются проектными и подлежат уточнению на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что по соглашению сторон застройщик обязуется выполнить в квартире отделочные работы, перечисленные в Приложении N 1 к договору, стоимость которых включается в размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (в цену 92 256 руб. 45 коп. за 1 кв. м общей площади квартиры).

В пункте 4.1 договора также отражено, что размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства, включает стоимость отделочных работ, предусмотренных пунктом 1.3 договора.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что после завершения строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, при выполнении участником долевого строительства всех условий настоящего договора участник долевого строительства получает квартиру, указанную в п. 1.2 договора, по акту приема-передачи для оформления в собственность.

Согласно п. 4.3 договора №... от 19.10.2018 года, если общая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства после обмеров, осуществляемых специализированной организацией (кадастровым инженером), будет более чем на 1 кв. м больше либо меньше размера, указанного в пункте 1.2 договора, то стороны производят взаиморасчеты по оплате цены договора в срок до подписания акта приема-передачи квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, указанной в п. 4.1 договора.

Соответствующие условия включены в раздел 5.1 договора №... от 19.10.2018 года, предусматривающие права и обязанности участника долевого строительства и включающие в их число обязанность принять от застройщика квартиру и определяющий порядок ее передачи (п. 5.1.10), а также в раздел 5.2, определяющий права и обязанности застройщика.

Положениями п. 5.1.12 договора №... от 19.10.2018 года предусмотрена обязанность участника долевого строительства по доплате застройщику недостающей суммы цены договора в соответствии с п. 4.3 договора до подписания акта приема-передачи квартиры за счет собственных средств участника долевого строительства в случае, если после проведения обмеров квартиры специализированной организацией (кадастровым инженером) установлено увеличение общей площади квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего договора, более чем на 1 (один) кв. м.

Аналогичное условие содержится в пункте 5.2.8 договора №... от 19.10.2018 года, согласно которому в случае, если после проведения обмеров квартиры специализированной организацией (кадастровым инженером) установлено уменьшение общей площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора более чем на 1 кв. м, застройщик обязан вернуть участники строительства излишне выплаченную участником долевого строительства сумму цены договора в соответствии с п. 4.3 договора до подписания акта приема-передачи.

Пунктом 5.2.1 договора №... от 19.10.2018 года предусмотрен планируемый срок завершения строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - III квартал 2020 года. Согласно пункту 5.2.3 договора, при надлежащем исполнении участником долевого строительства всех обязательств по договору застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру с характеристиками, указанными в пункте 1.2 и в состоянии (с отделкой), согласованном сторонами в Приложении N 1 к договору, по акту приема-передачи в течение трех календарных месяцев, начиная с 1 октября 2020 г.

Исходя из буквального смысла приведенных выше взаимосвязанных условий пунктов 1.2.4, 4.3, 5.1.12 и 5.2.18 договора участия в долевом строительстве, уточнение общей площади квартиры, в том числе в целях осуществления перерасчета цены договора, должно было осуществляться на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.

Вопреки доводам жалобы, отделочные работы, предусмотренные договором в качестве дополнительных работ, выполняемых застройщиком по соглашению сторон, связанные с ними изменения размерных характеристик помещений квартиры, не образуют оснований для внесения изменений в сведения кадастрового учета, а установка декоративных конструкций не является перепланировкой жилого помещения, не влечет изменения функционального назначения помещений квартиры и по этим признакам не может быть основанием для внесения изменений в сведения кадастрового учета об общей площади квартиры. В данном случае речь идет об элементах декора, установка и демонтаж которых зависит от усмотрения собственника.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит законным и обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных ООО «КВС-Парнас» требований в полном объеме.

Судебная коллегия считает, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Судом первой инстанции подробно исследованы основания, на которые истец ссылался в обоснование своих требований, и доказательства, представленные в подтверждение заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения Выборгского районного суда
Санкт-Петербурга, поскольку повторяют правовую позицию ФИО1, выраженную в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, – оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга
от 11 марта 2022 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи