Решение от 25.10.2023 по делу № 33-36987/2023 от 17.10.2023

Судья Симонова Д.С. дело №33-36987/2023УИД 50RS0048-01-2023-004775-37

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                 25 октября 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ситниковой М.И.,

судей Рыбачук Е.Ю., Шибаевой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Красовским И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стёпина Д. В. к Пиданову Е. И., Коноплянкину Е. В., Финансовому управляющему Коноплянкина Е. В. – Смирновой О. И. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, исключении записи о правообладателе,

по апелляционной жалобе Пиданова Е. И., финансового управляющего Коноплянкина Е. В. на решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Шибаевой Е.Н.,

объяснения представителя Стёпина Д.В. – Артамоновой Л.Б., представителя финансового управляющего Коноплянкина Е.В. – Русакова К.А.,

УСТАНОВИЛА:

Стёпин Д.В. обратился в суд с иском к Пиданову Е.И., Коноплянкину Е.В., Финансовому управляющему Коноплянкина Е.В. – С. О.И. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, исключении записи о правообладателе.

Свои требования мотивировал тем, что вступившим в законную силу судебным актом признано отсутствующим право собственности Пиданова Е.И. на земельный участок площадью 264 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, признано право Стёпина Д.В.

Решение вступило в законную силу <данные изъяты>.

Основаниями для признания отсутствующим права собственности Пиданова Е.И., послужили выводы суда о том, что право собственности Стёпина Д.В. возникло на основании договор инвестирования от <данные изъяты> и акта приема-передачи к нему от <данные изъяты>, он открыто и добросовестно владеет участком и объектом недвижимости с момента передачи, земельный участок никогда не находился во владении Пиданова Е.И., запись о регистрации права собственности Пиданова Е.И. произведена на основании ничтожных сделок.

В процессе рассмотрения дела в суде Пиданов Е.И., действуя недобросовестно, <данные изъяты> заключил с Коноплянкиным Е.В. договор купли-продажи земельного участка, на основании которого <данные изъяты> за ним зарегистрировано право собственности.

Истец полагал, что Пиданов Е.И. заключая данный договор распорядился имуществом, собственником которого он не является, чем нарушил права единственного собственника Стёпина Д.В.

Истец считал, что ответчики лишь для вида заключили договор, без намерения создать соответствующие правовые последствия, кроме того, Коноплянкин Е.В. проживает в <данные изъяты>, не работает, является инвалидом и получателем пенсии в размере 7 667,20 руб., имеет долги по оплате коммунальных услуг, налоговым платежам и кредитам, в связи с чем, у него не имелось финансовой возможности для покупки данного земельного участка ни интереса в его приобретении.

Также истцом указано, что между ответчиками заключено еще 16 договоров купли-продажи земельных участков в ЭЖК «Эдем» д. <данные изъяты> на аналогичных условиях. Все эти земельные участки находятся во владении и пользовании собственников жилых помещений, расположенных на них, в настоящее время Пиданов Е.И. намерен включить свои требования к Коноплянкину Е.В. в сумме 24 000 000 руб., как обеспеченные залогом, в реестр требований кредитора Коноплянкина Е.В. Ссылается, что у Коноплянкина Е.В. нет и не было денежных средств на покупку всех 17 участков стоимостью 24 000 000 руб.

Стороны при заключении сделки преследовали цель, противоречащую основам правопорядка. Пиданов Е.И. заключил со вторым ответчиком договор купли-продажи лишь с целью вывести имущество, являющееся предметом судебного спора, в связи с чем, данная сделка является ничтожной по основаниям ст. 168,169,170 ГК РФ.

Просил признать недействительной ничтожной сделки – договор купли-продажи (купчую) земельного участка <данные изъяты>, заключенный между Пидановым Е.И. и Конопляновым Е.В., <данные изъяты> в отношении земельного участка площадью 264 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, исключении записи о правообладателе Коноплянкине Е.В.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик Пиданов Е.И. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик Коноплянкин Е.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик финансовый управляющий Коноплянкина Е.В. – С. О.И. в судебное заседание не явился, извещена надлежащим образом.

Решением Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, в апелляционных жалобах Пиданов Е.И., а также финансовый управляющий Коноплянкина Е.В. –С. О.И., просили его отменить, как незаконное и необоснованное.

Представитель финансового управляющего Коноплянкина Е.В. – Русаков К.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца Стёпина Д.В. – Артамонова Л.Б. в судебном заседании суда апелляционной инстанции против удовлетворения доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки не сообщили.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, а также то, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда, учитывая отсутствие данных о причинах неявки сторон, провел судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене вышеуказанного решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что вступившим в законную силу решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Стёпина Д.В. к Пиданову Е.И. удовлетворены, признано отсутствующим право собственности Пиданова Е.И. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 234 кв.м., по адресу: <данные изъяты>, исключив сведения о его праве на земельный участок из ЕГРН. За Стёпиным Д.В. признано право собственности на данный участок, под принадлежащей ему же квартирой с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>

Данным судебным актом установлено, что решением суда по делу <данные изъяты> за Стёпиным Д.В. признано право собственности на объект недвижимости – жилое помещение по адресу: <данные изъяты>.

Судом установлено, что истец по договору инвестирования, заключенному с ООО «Такт-Д», приобрел не только объект недвижимости, но и земельный участок под ним. Объект фактически передан Стёпину Д.В. по акту приема-передачи от <данные изъяты>, оплата произведена в полном объеме.

Согласно заключению судебной экспертизы <данные изъяты>, положенного в основу решения, значащийся в ЕГРН объект в качестве квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, соответствует требованиям, предъявляемым действующим градостроительным законодательством, строительными нормами и правилами к жилым домам блокированной застройки. Квартира расположена в пределах здания, которое является жилым домом блокированной застройки. Фактическая площадь земельного участка, используемого для эксплуатации недвижимости, составляет 234 кв.м. Данный земельный участок по адресу: <данные изъяты>, необходим для эксплуатации объекта истца. Также судом установлено, и не оспаривалось ответчиком, что истец открыто и беспрепятственно владеет земельным участком со дня его фактической передачи в 2008 году вместе с танхаусом.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу, что у Пиданова Е.И. отсутствует право собственности на данный участок, что влечет исключение его права собственности. Суд указал, что последовательно заключенные сделки между ООО «Эдем-Инвест» и Шемохановым А.В., между Шемохановым А.В. и Сичевым Д.М., между Сичевым Д.М. и Пидановым Е.В., являются ничтожными сделками в силу ч. 1 ст. 166 ГК и недействительны независимо от признания их таковыми судом.

Уведомлением УФСГРК и К по <данные изъяты> от <данные изъяты> государственная регистрация в отношении земельного участка истца была приостановлена. Истцу стало известно о том, что между Пидановым Е.И. и Коноплянкиным Е.В. был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>, по которому Пиданов Е.И. обязался передать в собственность покупателя, а Коноплянкин Е.В. обязался оплатить и принять земельный участок общей площадью 234 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

В силу п. 2.1-2.2 стоимость договора определена в размере 1 500 000 руб., покупатель производит оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества денежными средствами «либо иным, не запрещенным законодательством способом не позднее 31.05.2022».

Определением арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> введена процедура реструктуризации долгов Коноплянкина Е.В. Арбитражным судом установлено, что должник имеет в собственности 17 земельных участков в <данные изъяты>, не имеет возможности погасить задолженности, поскольку не работает, получает пенсии в общей сумме 7 667,20 руб.

Апелляционным определением Московского областного суда от <данные изъяты> определение от <данные изъяты> о принятии мер по обеспечению иска оставлено без изменения, частные жалобы финансового управляющего С. О.И., Пиданова Е.И. – без удовлетворения.

Разрешая спор и руководствуясь статьями 8, 10, 166-170, 273, 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснениями, содержащимися в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая вступившее в законную силу решение суда, установив, что на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи имелся объект недвижимости, принадлежащий Стёпину Д.В., при заключения оспариваемого договора нарушены положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающего отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, что влечет признание сделки недействительной, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Кроме того, суд обоснованно учитывал, что Коноплянкин Е.В., приобретая земельный участок, должен был проявить должный уровень осмотрительности и добросовестности, осмотрев земельный участок, и установив наличие на нем объекта недвижимости, прочно связанного землей, принадлежащего истцу.

Из материалов дела усматривается, что сделки оспорены собственником земельного участка по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а не по специальным основаниям, указанным в Законе о банкротстве, Стёпин Д.В. не является внешним или конкурсным управляющим, либо кредитором.

Возбуждение процедуры банкротства гражданина, являющегося стороной по сделке, не означает, что все споры, с участием такого гражданина, подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям закона, регулирующего спорные правоотношения сторон.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно принял во внимание решение Красногорского городского суда <данные изъяты>, судебная коллегия признает несостоятельными, основанными на неверном толковании норм действующего законодательства.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эти обстоятельства обязательны для суда, они не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Фактически доводы апелляционных жалоб направлены на оспаривание решение Красногорского городского суда <данные изъяты> и не могут являться основанием для отмены данного решения суда.

Доводы апелляционных жалоб о том, что Арбитражным судом Пиданов Е.И. признан добросовестным и законным приобретателем земельного участка <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку спорный объект недвижимости не относится к предмету рассматриваемого спора.

Ссылки в апелляционных жалобах на Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты>, Определение Арбитражного суда <данные изъяты>, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку в силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации они не имеют преюдициального значения для рассматриваемого спора.

Несостоятельны к отмене и доводы жалобы со ссылкой на положения статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент возникновения права собственности сторон (их правопредшественников) соответственно на земельный участок и квартиру в доме блокированной застройки.

Согласно статье 553 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее положения Кодекса в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации) в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Действительно статья 553 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержала запрета на отчуждение земельного участка без расположенного на нем принадлежащего продавцу объекта строения.

При этом отчуждая земельный участок без расположенного на нем объекта строения, собственник сохраняет право пользования соответствующей части земельного участка, которое перешло в неизменном виде к новому собственнику объекта строения. Приобретая спорный земельный участок, истец не мог не знать о его обременении правами ответчика. Как установили судебные инстанции, право собственности ответчика на квартиру в доме блокированной застройки возникло ранее права собственности истца на земельный участок.

В соответствии статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Таким образом, до принятия Федерального закона от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.

Как следует из материалов дела, Стёпин Д.В. является собственником объекта недвижимости – таунхауса <данные изъяты>, находящегося по адресу: д. <данные изъяты>, расположенного на земельном участке площадью 234 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> находящимся по адресу: <данные изъяты>. Объект недвижимости и земельный участок находятся во владении Стёпина Д.В. с 2008 года, из его владения никогда не выбывало.

Другие доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и совокупности доказательств с целью получения иного по содержанию судебного решения, не содержат юридически значимых для дела обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции и влияющих на правильность постановленного судебного решения. Выводы суда мотивированы, всем юридически значимым по делу обстоятельствам дана правильная судебная оценка, отраженная в судебном решении, нормы материального права применены верно, оснований для переоценки обстоятельств дела и собранных по делу доказательств не имеется.

При таких обстоятельствах законных оснований для отмены постановленного судебного решения по заявленным доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

        ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░,

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░,

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░