Решение по делу № 2-77/2021 от 15.12.2020

Дело № 2-77/21

26RS0013-01-2020-000334-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2021 года город Железноводск

Железноводский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Гараничевой И.П.,

при секретаре судебного заседания Туманян А.Л.,

с участием:

представителя истца по первоначальному иску и представителя ответчика по встречному иску - Павловой Ж.И.,

представителя ответчика по первоначальному иску и представителя истца по встречному иску - Лопатниковой К.В.,

третьего лица Велиевой Б.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города-курорта Железноводска к Пальчикову А.И,

о признании самовольной постройкой и сносе самовольной постройки,

и встречному иску Пальчикова А.И, к администрации города-курорта Железноводска

о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание,

установил:

Администрация города-курорта Железноводска обратилась в суд с иском к Пальчикову А.И. о признании пристройки к магазину самовольной постройкой и ее сносе.

Свои требования истец мотивирует тем, что Пальчикову А.И. на праве собственности принадлежит магазин, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ, в связи с заявлением, поступившим от Велиевой Б.З. об установлении ее соседом Пальчиковым А.И. без ее согласия капитального забора, Управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска был составлен акт осмотра, согласно которому на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, вид разрешенного использования - для использования нежилых помещений и строительства пристройки, производятся работы по реконструкции нежилого здания, без разрешения на строительство (реконструкцию) данного объекта.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением №-Ф Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору ответчик Пальчиков А.И. привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КРФ об АП.

Таким образом, реконструкция объекта недвижимости - магазина, расположенного по адресу: <адрес>, имеет явные признаки самовольной постройки, поскольку осуществлена без получения разрешения на строительство.

На основании изложенного, с учетом уточнённых исковых требований, просит суд:

-признать пристройку к объекту капитального строительства - магазину, кадастровый №, расположенному по адресу: <адрес>, самовольной постройкой;

-обязать Пальчикова А.И. в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести за свой счет пристройку к объекту капитального строительства - магазину, кадастровый №, расположенному по адресу: <адрес>.

Указать в решении суда, что в случае неисполнения Пальчиковым А.И. решения суда администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края вправе осуществить снос пристройки к объекту капитального строительства - магазину, кадастровый №, расположенному по вышеуказанному адресу за счет Пальчикова А.И. с последующим взысканием с него необходимых расходов (ч. 1 ст. 206 ГПК).

В ходе рассмотрения дела по существу ответчиком Пальчиковым А.И. заявлены встречные исковые требования о сохранении нежилого здания с к/н №, расположенного по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, с учетом самовольной пристройки, общей площадью 85,1 кв.м., признании за Пальчиковым А.И. права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание.

В судебном заседании представитель истца поддержала первоначальные исковые требования в полном объеме, просила об их удовлетворении по основаниям, указанным в иске. Других оснований не имела. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик по первоначальному иску Пальчиков А.П., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, представив возражения на иск, согласно которым, реконструкция магазина была осуществлена его бывшим собственником - Пальчиковой К.М., после смерти Пальчиковой К.М. в наследство вступил Пальчиков А.И., которому земельный участок с кадастровым номером 26:31:020314:36 (вид разрешенного использования - для использования нежилых помещений и строительства пристройки) предоставлен в аренду на 49 лет, договор аренды зарегистрирован в Росреестре, в связи с чем, просила удовлетворить встречный иск, так как пристройка соответствует строительным нормам и правилам и не нарушает прав третьих лиц.

Третье лицо - Велиева Б.З., являющаяся собственником смежного земельного участка, с кадастровым номером 26:31:020314:0006, площадью 150 кв.м, с разрешенным использованием - для использования салона мебели «Виолетта», в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования администрации города-курорта Железноводска, так как ответчик без ее согласия произвел самовольную пристройку с задней стороны здания.

Выслушав стороны и представленные ими в условиях состязательности процесса письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешения на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ,самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 ст.222 ГК РФ,право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу закона, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию по требованию о сносе самовольной постройки являются: существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки; осуществление постройки на земельном участке с нарушением вида разрешенного использования земельного участка; создание сохранением постройки угрозы жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчику Пальчикову А.И. на праве собственности принадлежит магазин с пристройкой и подвалом литер Н-Н1, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 55,4 кв.м., на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на указанный магазин зарегистрировано за Пальчиковым А.И. в установленном законом порядке.

Как следует из пояснений представителя истца по встречному иску в судебном заседании, спорная пристройка была построена прежним владельцем магазина - Пальчиковой К.М..

Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в следующих документах:

Решением Совета города Железноводска от ДД.ММ.ГГГГ № Пальчиковой К.М. - участнику Великой Отечественной войны, решено предоставить на условиях долгосрочной аренды до ДД.ММ.ГГГГ, дополнительно к арендуемому ею земельному участку, земельный участок площадью 60 кв.м., для строительства пристройки к магазину «Птица», расположенному по адресу: <адрес> (л.д.166).

Решением Совета города Железноводска от ДД.ММ.ГГГГ Пальчиковой К.М. согласовано место размещения пристройки к магазину «Птица», утвержден акт выбора земельного участка, начальником Управления архитектуры и градостроительства утверждено градостроительное заключение по размещению подсобных помещений к магазину «Птица» по <адрес> (заказчик - Пальчикова К.М.).

Согласно договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 26:31:020314:36, площадью 118 кв.м., был предоставлен в аренду на 15 лет Пальчиковой К.М., для использования нежилых помещений и строительство пристройки, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

После смерти Пальчиковой К.М. нежилое помещение вышеуказанного магазина и право аренды земельного участка унаследовал Пальчиков А.И.

ДД.ММ.ГГГГ между Пальчиковым А.И. и Велиевой Б.З. заключено соглашение, согласно которому Пальчиков А.И. принимает наследство в виде нежилого помещения (магазин с пристройкой, площадью 32,2 кв.м.) по <адрес>, ранее принадлежавшего Пальчиковой К.М., с учетом дополнительной пристройки размером 23.2 кв.м, прилегающей к стене салона мебели «Виолетта», принадлежащего на праве собственности Велиевой Б.З., а Велиева Б.З. не чинит в этом препятствие.

На основании дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Пальчиковым А.И., срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта осмотра объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленного управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска, следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по <адрес>, вид разрешенного использования - для использования нежилых помещений и строительства пристройки, проведены работы по реконструкции, разрешение на которую не выдавалось.

Согласно договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из категории земель-земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 118 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, виды разрешенного использования - для использования нежилых помещений и строительства пристройки, предоставлен Пальчикову А.В. на условиях аренды, на срок 49 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель.

По смыслу закона, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая ответчиком по встречному иску не оспорена.

Согласно заключению указанной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, магазин с №, площадью 55,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Пальчикову А.И.

Согласно материалам инвентарного дела, подвальное помещение под магазином (на схеме, приведенной в заключении, помещение имеет №) имеет площадь 23,2 кв.м., габаритные размеры 4,0м х 5,80м. Эксперт пришла к выводу, что указанные размеры и площадь указаны ошибочно.

Согласно материалам инвентарного дела изначально подвал под зданием литер «Н», в котором расположены помещения магазина, имеет размеры: 19,2м х 6,4м. Толщина стен подвала составит разницы между внешними и внутренними размерами: 6,4м - 5,8м/2 = 0,3м.

Соответственно: 19,2м - 0,3м - 4,8м (пом. 7) - 9,28м - 0,1м (перегородка, определена масштабированием) = 4,72м.

Таким образом, по данным БТИ, ширина подвального помещения № должна была составить 4,72м., что не соответствует размерам, приведенным на поэтажном плане. Фактическая ширина подвала - 5,36 м. Также установлено, что вдоль боковых стен подвала устроены продольные бетонные конструкции, высотой 1 м., шириной 0,65м.

Согласно правилам измерения площадей, существовавших ранее, а также действующих на сегодняшний день, замеры линейных размеров следует вести от выступающих частей.

Таким образом: 5,36м (существующая ширина) - 0,65м (ширина конструкции) = 4,71м, что соответствует вычисленной ранее ширине помещения. Таким образом, есть основания полагать, что ширина подвала изначально составляла 5,36м., или с учетом бетонных конструкций - 4,71м.

По мнению эксперта, бетонные конструкции должны быть включены в площадь, поскольку они не являются конструктивными элементами здания, и предположительно, были предназначены для технологических потребностей (эквивалент эстакаде). Соответственно, площадь магазина должна была бы составить 62,5 кв.м.

Общая площадь нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: <адрес>, изменилась за счет проведения строительных работ по возведению помещений: № - подсобка (9,6 кв.м), № - туалет (4,2 кв.м) и № -подвала (8,7 кв.м), площадь пристроенных помещений составляет 22,5 кв.м.

Площадь магазина отличается от той, что указана в правоустанавливающих документах по причине допущенной ошибки при проведении технической инвентаризации.

Сопоставление сведений о местоположении исследуемого нежилого здания выполнено графическим методом, путем внесения сведений о координатах характерных точек границ земельных участков из ЕГРН и фактических координат здания.

Исходя из приведенной схемы размещения магазина, полученной по результатам геодезических измерений и сопоставления со сведениями ГКН, нежилые помещения магазина находятся за пределами кадастровых границ земельного участка с №, однако, в ходе проведения исследования, установлено, что сведения о границах земельного участка с № содержат в себе реестровую ошибку.

К такому выводу эксперт пришла на основании следующего.

Границы земельных участков с № и с № имеют наложение границ, площадь наложения - 2,44 кв.м.

Часть здания (которая не была реконструирована) в точках 1,2,3, частично размещена на территории земельного участка с №, площадь наложения - 5,44 кв.м.

Часть здания (подвал № и пристроенные помещения) частично размещены на территории с №, площадь наложения - 8,95 кв.м.

Таким образом, установлено, что не только пристроенные помещения размещены за пределами границ участка, но и ранее существовавшие помещения тоже оказались на чужой территории.

Данное обстоятельство свидетельствует о реестровой ошибке, допущенной не только при постановке на кадастровый учет участка, но и при формировании земельного участка

В материалах гражданского дела (том 1, л.д.154), имеется план земельного участка с №.

Установлено, что изначально земельный участок формировался по внешнему контуру стен первого этажа, при формировании границ не было учтено то обстоятельство, что подвал под магазином шире помещений первого этажа. Таким образом, ошибка, допущенная при инвентаризации (или составлении поэтажного плана) была продублирована при проведении землеустроительных работ.

Также о наличии реестровой ошибки свидетельствует тот факт, что строительство здания литер «Н», в котором располагается магазин - 1988 года, а дата составления плана участка - 2003 год, что свидетельствует о том, что нежилое помещение магазина существовало ранее проведения землеустроительных работ, соответственно, помещения первого этажа магазина технически не могут располагаться на территории участка с №

Таким образом, ответить на вопрос о размещении магазина в пределах земельного участка с КН №, не представляется возможным, ввиду существующей реестровой ошибки.

С учетом проведенного исследования, результатов технического обследования, принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, магазин, площадью после проведенной реконструкции 85,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, соответствует строительным, противопожарным, санитарным, эпидемиологическим правилам, и не представляют угрозу жизни и здоровью людей.

Размещение объекта исследования не препятствует эксплуатации, обслуживанию и ремонту объектов транспортной инфраструктуры, а также объектов капитального строительства, размещенных на смежной территории.

В ходе проведения осмотра третьим лицом - Велиевой Б.З. было озвучено, что пристройка осуществлена Пальчиковым А.Н. к её стене, т.е. несущей стене, разделяющей между собой нежилые помещения, принадлежащие Пальчикову А.И. и Велиевой Б.З.

По существу данного вопроса эксперт пришел к выводу, что несущие стены нежилого здания литер «Н» не могут принадлежать конкретному лицу.

Помещение магазина, принадлежащего Пальчикову А.Н., как и нежилое помещение, принадлежащее Велиевой Б.З., не являются отдельно стоящими зданиями, а имеют между собой общую несущую стену, и входят в состав здания литер «Н».

В случае передачи в чью-либо собственность несущей стены, её собственник может решить, что данную стену возможно снести/перенести/реконструировать, что несомненно окажет влияние на смежное помещение.

Соответственно, несущая стена между помещениями разных собственников, не может являться собственностью одного из них.

С технической точки зрения, возведение пристройки к магазину Пальчикова А.И. не оказало влияния на стену, отделяющую его магазин от нежилого помещения, принадлежащего Велиевой Б.З., расположенного на соседнем земельном участке.

Таким образом, принимая во внимание вышеприведенные нормы закона и установленные судом обстоятельства, а также то, что спорная пристройка, общей площадью 22,5 кв.м. расположена на земельном участке с разрешенным использованием - для размещения магазина и строительства пристройки, то есть, ее размещение не противоречит документации территориального планирования и градостроительного зонирования, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов собственника соседнего земельного участка, при этом, возведена с соблюдением градостроительных, строительных, технических, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, расположена в границах принадлежащего истцу на праве долгосрочной аренды земельного участка, суд приходит к выводу о возможности сохранения нежилого здания в реконструированном состоянии и признании за Пальчиковым А.И, права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание, общей площадью 85,1 кв.м., так как отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на реконструированное нежилое здание, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения, учитывая, что бывшим собственником были получены все необходимые согласования для данной реконструкции.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст.194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации города-курорта Железноводска к Пальчикову А.И, о признании пристройки к объекту капитального строительства - магазину, кадастровый №, расположенному по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, возложении обязанности в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести за свой счет пристройку к объекту капитального строительства - магазину, кадастровый №, расположенному по адресу: <адрес>, отказать.

Встречные исковые требования Пальчикова А.И, к администрации города-курорта Железноводска о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание, удовлетворить.

Сохранить нежилое здание с кн №, по адресу: <адрес> реконструированном состоянии, с учетом самовольной пристройки, общей площадью 85,1 кв.м.

Признать за Пальчиковым А.И, право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для внесения регистрирующим органом и соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в регистрационные и технические документы на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Железноводский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий,

судья И.П. Гараничева

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.