Решение по делу № А24-5385/2008 от 03.02.2009

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Петропавловск-Камчатский                                                         Дело № А24-5385/2008

Резолютивная часть решения объявлена  27 января 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 3 февраля  2009 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Алексеевой Ж.П.,  арбитражных заседателей Пищик  В.Г.,  Данилина  А.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юдиной К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску:

Индивидуального   предпринимателя  Ефремовой  Елены  Анатольевны

к ответчику:

Комитет  по  управлению  имуществом  Петропавловск-Камчатского   городского   округа

о    понуждении   заключить  договор

при участии:

от истца:

Ефремова   Е.А.

Сагарева   Е.А.  -  представитель  по  доверенности от  14.12.2006  года  на  три  года

от ответчика:

 Платонова  Е.В. -  по  доверенности   от   25.12.2008   № 06-0100-06/16772/2  до   31.12.2009  года

установил:

Истец, Индивидуальный предприниматель Ефремова Е.А., обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском, в котором на основании ч. 4 ст. 445 ГК РФ просит суд обязать ответчика, Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, заключить договор купли-продажи встроено-пристроенных нежилых помещений общей площадью кв.м., расположенных по  адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, 3 по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определением от 12.12.2008 года суд принял уточнение истцом предмета иска в следующей редакции: «Прошу суд обязать Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа заключить договор купли-продажи встроено-пристроенных нежилых помещений общей площадью 862,1 кв.м., расположенных по  адресу: г. Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой Славы, 3 по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Тем же определением от 12.12.2008 года суд удовлетворил ходатайство истца о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей.

Определением от 12.01.2008 года суд утвердилкандидатуры арбитражных заседателейДанилина Андрея Анатольевича и Пищик Валентины Григорьевны.

В судебном  заседании  представитель  истца заявила  ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления дополнительных документов, которые ей  необходимо запросить в БТИ.

Представитель ответчика возражала по заявленному ходатайству.

Суд в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказал, поскольку считает, что у истца было достаточно времени для представления  в  материалы  дела    дополнительных  доказательств, и отложение судебного  заседания приведет к затягиванию    судебного  разбирательства.

Представитель   истца    просила приобщить к материалам дела заключение врача в отношении больной Ефремовой Ирины Сергеевны 06.04.1994 года рождения и выписку из амбулаторной карты в отношении больной Ефремовой Елены Анатольевны 16.02.1962 года рождения в том, что она находилась на лечении с 29.07.2008 г. по 11.08.2008 г., в  подтверждение  того,  что    истец   допустила  просрочку  платежей     по  болезни.

Представитель ответчика возражала,   поскольку  считает  эти  документы  не  относящимися  к    делу.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд отказал в его удовлетворении, поскольку справки не имеют отношения к делу.

Представитель истца заявила  ходатайство  об  уточнении  предмета  иска, дополнив его словами: «в размере 23 576 271 руб.».

Суд в порядке ст. 49 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации  (АПК  РФ) принял уточнение истцом предмета иска дополнив предмет  иска  словами: «в размере 23 576 271 руб.».

По  ходатайству  представителя    истца  суд   приобщил  к  материалам  дела  копии  платежных  поручений,  подтверждающих  внесение    арендной  платы.

По  ходатайству    представителя  ответчика   суд  приобщил  к   материалам  дела    решение   Арбитражного   суда  Камчатской   области   по  делу  № А24-545/2008,   письмо    МУП  «Богородское  озеро»   о  наличии  задолженности    истца  по  арендной  плате.

В судебном заседании  представитель истца поддержала исковые требования с учетом ранее принятых судом уточнений по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что более 10 лет арендовал большую часть спорных помещений в здании по  адресу Бульвар Рыбацкой Славы, 3,  выставляемых ответчиком на торги. Ранее в договорах аренды не указывался надлежащим образом адрес объекта и номера позиций сдаваемых в аренду помещений. Данные сведения указаны только в договоре за 2008 год. В доказательство факта, подтверждающего надлежащее исполнение своих обязательств,  представила  в  материалы  дела копии платежных поручений о  перечислении арендных платежей. Иск просила удовлетворить.

Истец  поддержала    правовую  позицию,    изложенную  ее  представителем.

Представитель ответчика считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Представила отзыв на иск. Подтвердила, что истец действительно более трех лет занимала помещения в здании Бульвар Рыбацкой Славы, 3, но свои обязательства исполняла не надлежащим образом,  кроме  того ответчик  занимала  разные  помещения  по  разным  договорам. Ответчик   не  обладает  преимущественным  правом   по  выкуп  спорных  помещений. В доказательство того, что истец не надлежаще исполнял свои обязательства представила решение суда о взыскании с истца пени за просроченные платежи по договорам аренды. Представила справку о задолженности истца по двум договорам. Затруднилась  ответить,  какие  именно    помещения    занимала   ответчик  по  договорам  аренды,  поскольку  по    разным  договорам   ответчик  занимала  разные  помещения. В  иске  просила  отказать.

Стороны не оспаривают, что начальная цена спорного объекта на торгах соответствует независимой оценке 23 576 271,00  рублей.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные  в  материалы  дела   доказательства  и  оценив  их  в  совокупности,  арбитражный   суд  приходит  к выводу, что  требования  истца  являются необоснованными и удовлетворению не подлежат  на  основании  следующего. 

Федеральный  Закон Российской   Федерации № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года «Об  особенностях  отчуждения   недвижимого  имущества,  находящего  в  государственной  собственности   субъектов   Российской Федерации или  в  муниципальной  собственности   и  арендуемого  субъектами  малого   и  среднего  предпринимательства,  и  о  внесении    изменений  а  отдельные     законодательные  акты  Российской  Федерации» (далее  по  тексту  - Федеральный  Закон  Федеральный № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно   ст.  3  Федерального  Закона  № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательств.

Как  следует  из  материалов  дела,  Ефремова  Елена  Анатольевна    является   индивидуальным  предпринимателем   с  15  апреля  1997  года,   что  подтверждается   сведениями  из   Свидетельств  о  внесении  в  Единый  государственный  реестр   индивидуальных  предпринимателей   записей  об  индивидуальном  предпринимателе  серия  41   № 000230074,  серия 41   № 000374680.

Исходя  из  смысла   ст.  3  Федерального  Закона  № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года  истцу  надлежит  доказать   следующие  обстоятельства:  истец  относится  к  субъектам  малого  и  среднего  предпринимательства;  истец  арендует спорные  помещения;  истец владеет  и  пользуется  арендуемыми   спорными  помещениями  в  течение  трех  лет и  более   до  вступления  в  законную  силу  Федерального  Закона  № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года;  истец  перечисляла    арендную  плату  за   арендованное  имущество    надлежащим  образом в  течение в  течение  трех  лет  и  более до  вступления  в  законную  силу  Федерального  Закона  № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года;  а  также  отсутствуют  обстоятельства,  установленные  п.п.3, 4  названной    статьи.

Федеральный  Закон  Федеральный № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года был  опубликован  в  «Российской  газете»   25   июля 2008  года  и  действует  в  соответствии  со  ст. 10   названного  закона  с  05  августа    2008  года,  за  исключением  отдельных  его  положений.

Как  следует  из  материалов  дела  и  пояснений   представителя    ответчика,  ответчик  не  направлял  истцу  предложение   о  продаже  спорного    объекта  встроено-пристроенные нежилые помещения общей площадью 862,1 кв.м.,   по  адресу: г. Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой Славы, 3,   в  порядке,  установленном   ст. 4  Федерального  Закона  № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года,  поскольку    счел,    что  истец  не  обладает  преимущественным  правом    на  приобретение  спорного  объекта.

06   октября  Комитет    направил     ИП  Ефремовой    Е.А.  письмо,  в  котором    сообщил,  что  встроено- пристроенные  помещения  по  адресу: г. Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой Славы, 3,   входят  в  перечень    объектов  муниципальной  собственности,  подлежащих  приватизации  в  2008  году,  и    предприниматель  может  принять    участие  в   аукционе.

16  октября  2008  года    ИП  Ефремова  Е.А.   направила  ответчику  письмо  с  требованием  разъяснить   о  причины  отказа  в  преимущественном  праве  на  приобретение      помещений, которые  она  арендовала  более  10  лет.

Поскольку  обращение  истца  осталось  без  ответа  и   помещения  по  адресу  г. Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой Славы, 3,     были  выставлены  на  аукцион,   истец  обратилась  с   настоящим  иском  в  суд.

Истец  просит   обязать  ответчика  заключить договор купли-продажи встроено-пристроенных нежилых помещений общей площадью 862,1 кв.м., расположенных по  адресу: г. Петропавловск-Камчатский, Бульвар Рыбацкой Славы, 3,  по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в размере 23 576 271,00  рублей.

Гражданско-правовые  отношения   по  аренде  имущества  регулируются  главой  37 Гражданского   кодекса  Российской  Федерации  (ГК  РФ).

В соответствии   со  ст.ст.  606,  607  ГК  РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В определении   Конституционного  Суда  Российской Федерации № 154-О  от 05.07.2001 года   указано,  что  п.3 ст. 607  ГК  РФ,  конкретизирован    ст.  26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  согласно  которой, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Из   названных  норм  права  следует,  что   в  отношении  сдаваемых  в  аренду  помещений   также  должны  быть   в  договоре   указаны  данные,  позволяющие  определено   установить    имущество (помещения)  в  качестве   объекта  аренды,  в  данном  случае  -     местоположение    помещений   в  здании.

Из  смысла  положений   параграфа  1    главы  37  ГК  РФ   следует,  что  отношения  аренды  (временного владения  и  пользования)  возникают   из  заключенного   договора  аренды.

Таким  образом,  истцу  надлежит    доказать,  что  она  арендует  спорные  помещения   с 5  августа   2005  года (и ранее)  и надлежаще   перечисляла  арендную  плату  за  них.

Как  следует    из  материалов  дела,    истец     занимала     по  адресу  г.Петропавловск-Камчатский,  бульвар  рыбацкой  Славы, 3,    помещения с декабря  1998 года.    Эти   обстоятельства  ответчиком  не  оспариваются. Однако,  идентифицировать   помещения,  на  которые  истец  претендует   по   настоящему  делу,  с  помещениями,  которые  истец  занимала,   не  представляется    возможным   по  следующим  причинам.

Между   Комитетом  по управлению  имуществом   г.Петропавловска-Камчатского  (арендодатель  по   договору)  и     ИП  Ефремовой     Е.Л.  (арендатор)    был  подписан   договор   аренды   № 3746,  в  соответствии  с   которым   арендодатель  сдает,  а  арендатор   принимает  в  аренду  нежилые  помещения,  расположенные  по  адресу  г.Петропавловск-Камчатский,  Рыбацкой  славы   бульвар, 3,  общей  площадью 280   кв.м.  Местонахождение  арендуемых    площадей  в  здании   указывается  в  приложениях  к  договору,  являющихся  неотъемлемой  его  частью. При  отсутствии  приложений  договор  считается   недействительным.  Срок  аренды  установлен  с  01.10.2004  года  по  31.08.2005  года.

В  приложении  к  договору     «расчет»  и  акте  сдачи  помещений  арендатору   указаны  помещения  на  1  этаже  площадью  183,7  кв.м.,   в  подвале  -  96,3 кв.м.,  в  другом    приложении (расчет)   указаны  помещения  1  этаже  площадью  50,0  кв.м. (торговый  зал)   и 133,7  кв.м. (подсобное),  в  подвале -  96,3   кв.м. (подсобное).

Каких-либо  схем,   поэтажного  плана с   указанием арендуемых  помещений и  их  площадей  к  договору   не  приложено.

Между   Комитетом  по управлению  имуществом   г.Петропавловска-Камчатского  (арендодатель  по   договору)  и     ИП  Ефремовой     Е.Л.  (арендатор)    был  подписан   договор   аренды   № 4134,  в  соответствии  с   которым   арендодатель  сдает,  а  арендатор   принимает  в  аренду  нежилые  помещения,  расположенные  по  адресу  г.Петропавловск-Камчатский,  Рыбацкой  славы   бульвар, 3,  общей  площадью 280   кв.м.  Местонахождение  арендуемых    площадей  в  здании   указывается  в  приложениях  к  договору,  являющихся  неотъемлемой  его  частью. При  отсутствии  приложений  договор  считается   недействительным.  Срок  аренды  установлен  с  01.09.2005  года  по  31.07.2006  года.

В  приложении  к  договору     «расчет»  и  акте  сдачи  помещений  арендатору   указаны  помещения  на   1  этаже  площадью  50,0  кв.м. (торговый  зал)   и 133,7  кв.м. (подсобное),  в  подвале -  96,3   кв.м. (подсобное).

Каких-либо  схем,   поэтажного  плана с   указанием арендуемых  помещений и  их  площадей  к  договору   не  приложено.

Между   Комитетом  по управлению  имуществом  Петропавловск-Камчатского городского   округа (арендодатель  по   договору)  и     ИП  Ефремовой     Е.Л.  (арендатор)    был  подписан   договор   аренды   № 4528 от 01.08.2006  года,  в  соответствии  с   которым   арендодатель  сдает,  а  арендатор   принимает  в  аренду  нежилые  помещения,  расположенные  по  адресу  г.Петропавловск-Камчатский,  Рыбацкой  славы   бульвар, 3,  общей  площадью 280   кв.м.  Местонахождение  арендуемых    площадей  в  здании   указывается  в  приложениях  к  договору,  являющихся  неотъемлемой  его  частью. При  отсутствии  приложений  договор  считается   недействительным.  Срок  аренды  установлен  с  01.09.2005  года  по  31.07.2006  года.

В  приложении  к  договору     «расчет»  и  акте  сдачи  помещений  арендатору   указаны  помещения  на   1  этаже  площадью  50,0  кв.м. (торговый  зал)   и 133,7  кв.м. (подсобное),  в  подвале -  96,3   кв.м. (подсобное).

В  качестве  приложения  к  договору     представлена   светокопия     схемы    1  этажа  и  подвала.

Подлинник    договора № 4528 от 01.08.2006  года   и     подлинники  приложений к  договору  (подлинники  схем  помещений)      суду  не  были представлены.

Между  тем,  из  копии     схемы   первого    этажа  и  подвала   следует,  что  их  площадь  значительно  больше,   чем   площадь сданных   истцу    помещений   площадью на  первом  этаже 50,0  кв.м. (торговый  зал)   и 133,7  кв.м. (подсобное),  в  подвале -  96,3   кв.м. (подсобное).   При  этом,  из  копий    схем   следует,  что   на   первом    этаже  и  в  подвале  имеется  значительное    количество  обособленных  помещений   разной  площадью.  Отдельных  помещений    площадью  на  первом  этаже 50,0  кв.м.    и 133,7  кв.м.,  в  подвале -  96,3   кв.м.    не  усматривается.

Между  МУП «Богородское    озеро»  (арендодатель)  и  ИП  Ефремой    А.Е. (арендатор) с  согласия  Комитета   по  управлению  имуществом  Петропавловск-Камчатского   городского   округа    был  подписан  договор  аренды   №  232   от  01.07.2007  года,  согласно  которому    арендодатель  с  согласия  Комитета    предоставляет  арендатору  во  временное   пользование   за  плату   нежилое  помещение,  расположенное    по  адресу   г.Петропавловск-Камчатский,   ул.Бульвар  рыбацкой  Славы,3.  Местонахождение  помещений    обозначается  на  поэтажном   техническом  плане  договора  (приложение   №  2). При  отсутствии  приложений    договор  считается  недействительным.  Общая  площадь  сдаваемых  помещений     290  кв.м.   Срок    аренды    -  с  01.07.2007  года  по  31   мая   2008  года.

В  приложении   №  1   расчете    названы  помещения  площадью  50  кв.м.  -  торговый  зал  1  этаж,   143,7  кв.м. -  подсобное  1   этаж,  96,3   кв.м.  подсобное  подвал.

На  приложении   №  2     имеется  отмеченное    помещение   с   пометкой  «50»в  помещении  с  площадь. 71,4 кв.м.,  отмечены  как  подсобные  различные  обособленные помещения     позиций   19,15,11, 16, 6, 4, 1.

В  схеме  подвала  отмечены   три  помещения     поз.3 - 42,1  кв.м.,   поз.5 -  1.1.  кв.м.,  помещение  без   указания  позиции  и  площади.

Между  МУП «Богородское    озеро»  (арендодатель)  и  ИП  Ефремой    А.Е. (арендатор) с  согласия  Комитета   по  управлению  имуществом  Петропавловск-Камчатского   городского   округа    был  подписан  договор  аренды   №  142   от  01 марта 2007  года,  согласно  которому    арендодатель  с  согласия  Комитета    предоставляет  арендатору  во  временное   пользование   за  плату   нежилое  помещение,  расположенное    по  адресу   г.Петропавловск-Камчатский,   ул.Бульвар  рыбацкой  Славы,3.  Местонахождение  помещений    обозначается  на  поэтажном   техническом  плане  договора  (приложение   №  2). При  отсутствии  приложений    договор  считается  недействительным.  Общая  площадь  сдаваемых  помещений     323,1   кв.м.   Срок    аренды    -  с  01.03.2007  года  по  31.11.2007  года.

В  приложении   №  1   расчете    названы  помещения  площадью  25  кв.м.  -  торговый  зал  1  этаж,   138,6   кв.м. -  служебное  1   этаж,   159,5 кв.м.  подсобное  подвал.

В   приложении   №  2       отмечены  помещения  с  позициями   20  площадью 309,0 кв.м.,   поз. 6 площадью  6,9  кв.м.,  поз.4  площадью  12,2   кв.м.

В  схеме  подвала  отмечены   2  помещения     поз.3 - 42,  1  кв.м.,     помещение  без   указания  позиции  и  площади   (то же,  что в  договоре № 232).

Между  МУП «Богородское    озеро»  (арендодатель)  и  ИП  Ефремой    А.Е. (арендатор) с  согласия  Комитета   по  управлению  имуществом  Петропавловск-Камчатского   городского   округа    был  подписан  договор  аренды   №  350   от  17.03.2008  года,  согласно  которому    арендодатель  с  согласия  Комитета    предоставляет  арендатору  во  временное   пользование   за  плату   нежилое  помещение,  расположенное    по  адресу   г.Петропавловск-Камчатский,   ул.Бульвар  рыбацкой  Славы,3:   встроено-пристроенные    нежилые  помещения    поз.21-23, 14, 12, 9. 3, 1   первого  этажа,     поз.86-90, 92, 94  подвала   общзей  площадью  336,4   кв.м.,   места  общего  пользования      площадью  87,9    кв.м.  первого   этажа;   площадь 87,3   кв.м.   подвала  в    жилом  доме.

  Местонахождение  помещений    обозначается  на  поэтажном   техническом  плане  договора  (приложение   №  2). Общая  площадь  сдаваемых  помещений     511,6  кв.м.   Срок    аренды    -  с 01.12.2007  года  по  31   октября  2008  года.

В   акте  сдачи-приемки  помещений    указано,  что  арендатор  принял  помещения    на  этаже  - 105,9  кв.м.,   подсобное  на  1  этаже  -  172,9   кв.м.,  подвал – 232,8  кв.м.

В  приложении   2  к  договору    отмечены (схемы  подвала   и  первого  этажа)   позиции,   указанные  в  договоре,  за   исключением   мест  общего  пользования.

1  апреля   2008   года  стороны  подписали    дополнительное  соглашение  к  договору  № 350,  согласно  которому в  договор  с  1  апреля   2008   внесены  изменения  в  части  сдаваемых  в  аренду  помещений:

-  арендатор   передает (возвращает)    арендодателю     помещения  поз.9   первого  этажа,     поз.92-94   подвала  общей  площадью  68,3   кв.м.,    места  общего  пользования  70,9    кв.м.,  о  чем  был  составлен    акт;

-  в  п.2.1.   договора    стороны  внесли    изменения   в   части  помещений,  сданных  в  аренду -  встроено-пристроенные    нежилые помещения      поз. 3, 12, 14, 31-23   час.  Поз 1  площадью 4,5  кв.м.  первого  этажа;     поз.86-88,90,   часть   поз.89   подвала  площадью  40,8  кв.м.;     места  общего  пользования  помещений  1  этажа  81,5  кв.м.  в  жилом  доме.  Общая  площадь  помещений  369,1   кв.м.

На   схеме   1  этажа    отмечены    позиции  помещений   согласно  дополнительному  соглашению,  за  исключением   мест  общего  пользования.

Схема   подвала с  01.04.2008  года   в  материалы  дела  не  представлена.

Между  МУП «Богородское    озеро»  (арендодатель)  и  ИП  Ефремой    А.Е. (арендатор) с  согласия  Комитета   по  управлению  имуществом  Петропавловск-Камчатского   городского   округа    был  подписан  договор  аренды   №  348   от  17.03.2008  года,  согласно  которому    арендодатель  с  согласия  Комитета    предоставляет  арендатору  во  временное   пользование   за  плату   нежилое  помещение,  расположенное    по  адресу   г.Петропавловск-Камчатский,   ул.Бульвар  рыбацкой  Славы,3: встроено-пристроенные     помещения    поз.2, 24  первого  этажа  в  жилом  доме,  общей  площадью   102, кв.м.    Срок  аренды  с  01.12.2007  года   по  31.10.2008  года

В приложении  №  2  к  договору    на  схеме  отмечены   помещения  поз.24, 2  первого  этажа.

Истцом  также     представлена     копия  договора   №  1433   от  03.12.1998  года  с  Комитетом  по   управлению  имуществом    г.Петропавловска-Камчатского (арендодатель),  согласно   которому  арендатору  (истцу)   сдаются  в  аренду   нежилые  помещения  по  адресу  Бульвар  Рыбацкой  Славы, 3,   общей  площадью  280  кв.м.,   местоположение    которых  указывается  в  приложениях.   Срок  аренды    с  01.12.2998  года   по  30.11.1999    года.

Приложений  к   названному  договору  в  материалы  дела   не  представлено.

Между   Комитетом  по управлению  имуществом   г.Петропавловска-Камчатского  (арендодатель  по   договору)  и     ИП  Ефремовой     Е.Л.  (арендатор)    был  подписан   договор   аренды   № 1772,  в  соответствии  с   которым   арендодатель  сдает,  а  арендатор   принимает  в  аренду  нежилые  помещения,  расположенные  по  адресу  г.Петропавловск-Камчатский,  Рыбацкой  славы   бульвар, 3,  общей  площадью 280   кв.м.  Местонахождение  арендуемых    площадей  в  здании   указывается  в  приложениях  к  договору,  являющихся  неотъемлемой  его  частью. При  отсутствии  приложений  договор  считается   недействительным.  Срок  аренды  установлен  с  01.12.1999  года  по  30.11.2002  года.

В  приложении  к  договору     «расчет»    указаны  помещения  на  1  этаже  площадью  183,7  кв.м. магазин    продовольственный,   в  подвале  -  96,3 кв.м. подсобное.

Каких-либо  схем,   поэтажного  плана с   указанием арендуемых  помещений и  их  площадей  к  договору   не  приложено.

Изучив    условия    названных      договоров,   суд  приходит  к  выводу,  что     договоры   № 1433   от  03.12.1998  года, № 1772,   № 2933,  № 3746,  №   4134  от  01.09.2005  года     являются  незаключенными,  поскольку    в  них   не  определен  в  порядке   ст.  607  ГК  РФ   предмет  аренды.

Кроме  того,    договор  №  1772  со  сроком  аренды   с  01.12.1999   года   по  30.11.2002  года    является   незаключенным  также  в  соответствии  со ст.  651  ГК  РФ,  поскольку  не  Проше  государственную  регистрацию.

Незаключенный  договор  -  это  несуществующий  договор.

Незаключенный  договор   не  порождает   права  и   обязанности    из   заключенного  договора.

Таким  образом,  суд     не  принимает  названные  договоры  в   качестве  доказательств  того,  что  истец    занимала   в  период  с  01.12.1998   года  по  30.11.2002  года  по  адресу  Бульвар  Рыбацкой  славы,3,  нежилые   помещения   на  правах  аренды.

В   договорах  аренды  №  4528  от  01.08.2006  года с  Комитетом,  № 232  от 01.07.2007    года,  № 142   от  01.03.2007  года,  №  350  от  17.03.2008  года,  №   348  от  17.03.2008  года  с  МУП  «Богородское  озеро»     согласована   обязанность    арендатора    ежемесячно  вносить  арендную  плату:   в  договорах   №  4528  от  01.08.2006  года с  Комитетом,  № 232  от 01.07.2007    года,   №  350  от  17.03.2008  года,  №   348  от  17.03.2008  года -  по  не  позднее    15  числа    текущего  месяца,  в  договоре  № 142   от  01.03.2007  года -   не  позднее  6  числа   текущего    месяца.  Эти  договоры,  суд  признает  заключенными,  поскольку   к   ним  приложены  схемы  помещений  на  поэтажном  плане  с   отмеченными   помещениями.

Обстоятельства,  позволяющие  арендатору     вносить  арендные  платежи    с  просрочкой  или    в  другой  срок,    договорами  не  предусмотрены.

Несмотря    на  то,  что   договор №  4528  от  01.08.2006  года с  Комитетом   представлен    в  копии,   суд  признает  его  заключенным,  поскольку  к  нему  имеется  приложение   -  схема  помещений  (поэтажный  план).  Суд,  при  отсутствии  возражений  ответчика,  исходит   из  того,  что  на  схеме  стороны  отметили  помещения  занимаемые    арендатором.

 Приказом  Комитета  по  управлению    имуществом  Петропавловск-Камчатского   городского  округа    №  949   от  19.01.2008  года   были  изъяты   из  хозяйственного    ведения    МУП  «Богородское  озеро»  встроено-пристроенные   нежилые  помещения    поз. 1-24   первого  этажа,  поз. 85-97  подвала     жилого   дома   общей  площадью  862,1   кв.м.   по  адресу  г.Петропавловск-Камчатский,  Бульвар Рыбацкой     славы, 3,  а  также   было   указано  включить     указанное  имущество   в  реестр (перечень)  объектов   муниципальной  собственности,  сдаваемых  в  аренду.

Из   схем   к  договорам  № 348, 350    между  истцом  и  МУП  «Богородское  озеро  следует,  что      указанные  в  приказе №  949   от  19.01.2008  года     помещения  -  это  все  помещения   первого  этажа  и  подвала    по  ул.Бульвар  Рыбацкой  славы, 3.

Технический  паспорт  объекта  не  представлен  в   материалы  дела ни  истцом,  ни  ответчиком.

Решением   Городской   Думы  Петропавловск-Камчатского   городского  округа  № 224-р    от  16.07.2008  года   в  Прогнозный  план  приватизации   объектов  муниципальной  собственности   Петропавловск-Камчатского  городского  округа     на  2008  года    были  внесены    изменения. 

Прогнозный  план   приватизации    был  дополнен  объектами  недвижимости,   в  том   числе  под  порядковым  №  40    объектом – «встроено-пристроенные    нежилые  помещения   в  жилом  доме»,   г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар  Рыбацкой  славы, 3,  позиции 1-24   первого  этажа,  позиции  85-97   подвала,  общая  площадь  862,1  кв.м.

Постановлениями    Главы   Петропавловск-Камчатского   городского  округа  № 3031  от  14.10.2008 года,    от  20.11.2008  года  №  3341   были  установлены    условия  приватизации    объекта  муниципальной    собственности  «встроено-пристроенные    нежилые  помещения  поз.1-24  первого  этажа,   поз.85-97   подвала  жилого  дома», расположенного   г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар  Рыбацкой  славы, 3,  общей площадью  862,1  кв.м.  В  условиях   указаны  в  том  числе:      начальная  цена  -  23 756 271,00  рублей,  обременения:    договор  аренды  сроком   до  31.05.2013  года,  три  договора  аренды,  заключенных  на   неопределенный  срок.

Как  следует     из  материалов  дела,  17  октября   2008  года   и  21  ноября  2008  года   объект  «встроено-пристроенные    нежилые  помещения  поз.1-24  первого  этажа,   поз.85-97   подвала  жилого  дома», расположенный по  адресу    г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар  Рыбацкой  славы, 3,  общей площадью  862,1  кв.м.     был  выставлен    ответчиком    на    аукцион.

В  сообщениях  о  проведении  аукциона  были  указаны  в том  числен  сведения   о  начальной   цене  объекта 23 756 271,00  рублей,    о  существующих  обременениях:   договоре  аренды  сроком   до  31.05.2013  года,  трех  договорах  аренды,  заключенных  на   неопределенный  срок.

Стороны  не  оспаривают,  что    указанная    в  сообщениях   об  аукционе   цена 23 756 271,00  рублей   является   его рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Как  пояснили  стороны,  оба  аукциона  не  состоялись.

Из    представленных    в  материалы  дела  доказательств   следует,  что    у  истца  во  временном   пользовании  и  владении   не     находился    объект  «встроено-пристроенные    нежилые  помещения  поз.1-24  первого  этажа,   поз.85-97   подвала  жилого  дома», расположенный по  адресу    г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар  Рыбацкой  славы, 3,  общей площадью  862,1  кв.м.     Истец  названный  объект  не  арендовала.

Из  материалов  дела    следует,  что  истец    в      период  с 01.12.1998     года   по  настоящее  время не  занимала   по  адресу  г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар  Рыбацкой  славы, 3,  нежилые помещения    площадью   862,1      кв.м. 

В  разные  периоды    времени    истец  занимала  по  адресу  Бульвар  Рыбацкой  славы, 3,   нежилые  помещения      на  первом  этаже  и  в  подвале общей  площадью   280,0   кв.м.,   290,0 кв.м., 323,1  кв.м..  511,6  кв.,  369,1   кв.м.,  102  кв.м.

При  этом,  на  протяжении   трех  лет  до    начала  действия   Федерального  Закона  № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года    истец    не  занимала  одни  и  те же  помещения.

Помещения,  превышающие  площадь 280  кв.м.,  истец   занимает  только  с  1  марта 2007  года    (договоры  с    МУП  «Богородское  озеро»).

Из  материалов  дела    следует,  что в  течение трех лет  до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года    истец  допускала  просрочку  в   оплате   за  арендованное  имущество по  адресу  Бульвар  рыбацкой Славы, 3,  то  есть  допускала    нарушения    договоров   аренды в  части  оплаты. 

Данные  обстоятельства  подтверждаются    письмом  МУП  «Богородское  озеро»   №   1034  от 16.09.2008  года,  в  котором    указывается,  что  ИП  Ефремова   Е.А.    на  04.08.2008  года   имеет   задолженность     по  арендной  плате   по  договору  №  348   от  01.12.2007  года   в  сумме  76 399,72  рублей,  по  договору   №  350   от  01.12.2007  года    - в   сумме  89 231,14  рублей;  решением  Арбитражного   суда   Камчатской  области     от 13  мая  2008  года   по  делу  №   545/2008  по  иску  МУП  «Богородское  озеро»  к  ИП   Ефремовой   Е.А.   о  взыскании  126 456,09  рублей,  согласно  которому  с  ИП  Ефремовой   Е.А.  была  взыскана     пени   в  размере   44 000   рублей  за  просрочку  арендных  платежей  по  договору    №  142   от  01.03.2007  года    за    период   с  06.03.2007  года   по  31.10.2007  года.  

На  основании  изложенного,  суд  приходит  к  выводу,  что   истец    не  обладает  преимущественным правом на приобретение  имущества «встроено-пристроенные    нежилые  помещения  поз.1-24  первого  этажа,   поз.85-97   подвала  жилого  дома», расположенного  по  адресу    г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар  Рыбацкой  славы, 3,  общей площадью  862,1  кв.м.,  поскольку   не  владела  и  не  пользовалась    указанным    объектом   на  правах  аренды.

 Статьей   3      Федерального       Закона  № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года,  не  установлено,  что     субъект  малого  предпринимательства   приобретает    преимущественное  право    на  приобретение   всего  имущества,  если  во  владении    и  пользовании   находилась  часть   имущества.   

Кроме   того,  не  соблюдение  истцом   условия  п.2   ст.  3    названного   Федерального  Закона   о   перечислении   арендных  платежей    в  соответствии  с  условиями  договоров  аренды,  также  исключает  ее  преимущественное    право    на  приобретение     объекта.

Помимо  изложенного,  суд  считает  необходимым  отметить,  что   истец   не  представила  в  порядке   ст. 65  АПК  РФ    доказательства,  что   является     субъектом  малого    предпринимательства или  среднего    предпринимательства  в  соответствии  с     условиями  Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

То  обстоятельство,  что  истец  на  день   судебного   разбирательства  не  имеет   задолженности   по  арендной  плате,    не  исключает   того,  что  она   допускала  просрочку  арендных  платежей.

Суд   не  принимает    довод  представителя    истца,  что  законодательством  не   дано  определение   надлежащего  исполнения  обязанностей по  внесению  арендной  платы.

Данный  довод  не  принят   судом  на    основании  следующего. Согласно   ст.ст.  309,  314  ГК  РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В  соответствии  со  ст.  614  ГК  РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким  образом,   в  Гражданском  кодексе  РФ   даны   четкие   понятия  надлежащего  исполнения   обязательства  по  внесению  арендных  платежей  арендатором  -  в  данном   случае  -  в  срок,  установленный    договором   аренды.

Суд  не  принимает   довод   истца  о  том,  что  просрочка  платежей  имела  место    из-за   ее  болезни  и  болезни  ее  дочери. 

Данный  довод  не  принят   судом,    поскольку   в  соответствии  с  условиями  договоров    аренды №  4528  от  01.08.2006  года с  Комитетом,  № 232  от 01.07.2007    года,  № 142   от  01.03.2007  года,  №  350  от  17.03.2008  года,  №   348  от  17.03.2008  года  с  МУП  «Богородское  озеро»   названное  событие    не    указано  в  качестве    обстоятельств,  изменяющих  условия  о  порядке    и  сроков  внесения  арендатором  арендных  платежей.   Болезнь   арендатора  и  члена  ее  семьи   может     служить  основанием   для  уменьшения    ответственности     арендатора  за  просрочку  платежей  в  порядке    ст.  433  ГК  РФ.

Суд  не  принимает   довод  истца  о  том,  что   кроме  истца  на  весь  объект  никто  не  претендует. Поскольку   данный  довод  не  подтвержден  материалами, он     не  принимается    судом.

Кроме  того,   как  следует  из  сообщений  об  аукционе   объект  имеет  обременения   -  4  договора  аренды.

То  обстоятельство,  что  на  весь  объект    никто,  кроме  истца,   не  претендует,  не   является   основанием    для  определения    преимущественного   права   в  порядке  ст.  3  Федерального  Закона № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года.

В  соответствии  со  ст.  65  АПК  РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд  в  своих  определениях   предлагал  истцу  представить   дополнительные  доказательства  в  обоснование  своих  доводов   и  требований.

Однако,  истец  предложением   суда    не  воспользовалась,  что  является  ее  правом.

На  основании  изложенного,   суд  приходит  к  выводу,  что  истец не   доказала    обстоятельств,  что     оно  обладает     преимущественным    правом    на   приобретение    в  собственность   объекта  «встроено-пристроенные    нежилые  помещения  поз.1-24  первого  этажа,   поз.85-97   подвала  жилого  дома», расположенные по  адресу    г.Петропавловск-Камчатский, Бульвар  Рыбацкой  славы, 3,  общей площадью  862,1  кв.м.      в  порядке  ст.  ст. 3, 4  Федерального  Закона  № 159-ФЗ  от 02  июля  2008  года.

При  таких    обстоятельствах,  требования  истца   являются  необоснованными   и  не  подлежат  удовлетворению.

На  основании   изложенного,  суд  отказывает   в  удовлетворении  иска.

В  соответствии   со  ст. 33.21  Налогового   кодекса  Российской    Федерации  (НК  РФ)    размер  государственной  пошлины  по  делу  составляет   2000   рублей.

При  предъявлении   иска  в  суд  истец  оплатила  в  федеральный  бюджет    государственную  пошлину  в  размере    2000   рублей.

В  соответствии  с  правилами    ст. 110  АПК  РФ  расходы  по  государственной   пошлине  по  делу  относятся  на  истца,  поскольку  в  иске  отказано.

Руководствуясь статьями 1-3, 5-12, 17, 27, 28, 65, 71, 101-103, 110, 167-170, 176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В  удовлетворении    иска  отказать. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца после его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья                                                                                                          Алексеева Ж.П.

Арбитражные  заседатели:                                                                    Пищик  В.Г.

Данилин  А.А.