Решение по делу № 2-906/2023 от 13.01.2023

Дело № 2-906/2023

УИД 50RS0044-01-2023-000315-49

                                                     РЕШЕНИЕ

                              ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    27 марта 2023 года Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи      Козловой Е.В.,

При секретаре судебного заседания        Леонтьевой М.О.,

С участием адвоката              Еремичева И.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-906/2023 по иску Кувшиновой Юлии Николаевны к Подгоренко Елене Валерьевне о признании договора купли-продажи земельного участка расторгнутым, исключении сведений из ЕГРН, взыскании штрафной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

    Истец Кувшинова Ю.Н. обратилась в суд с иском к ответчику Подгоренко Е.В. и просит признать расторгнутым договор купли-продажи земельного участка с кадастровым <номер> площадью 39400 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, в районе д. Верхнее Шахлово, заключенный между Кувшиновой Ю.Н. и Подгоренко Е.В. 16.07.2022; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись <номер> от 28.07.2022 о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым <номер> площадью 39 400 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, в районе д. Верхнее Шахлово, за Подгоренко Е.В.; взыскать с ответчика в пользу истца штрафную неустойку в размере 174 590 руб.

    Свои требования истец мотивирует тем, что Кувшинова Ю.Н. являлась собственником земельного участка с кадастровым <номер> площадью 39400 кв.м. по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, в районе д. Верхнее Шахлово, на основании договора дарения земельного участка от 20.06.2014. 16.07.2022 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка. Стоимость земельного участка по договору составила 900 000 руб. с рассрочкой платежа сроком на 10 мес., с ежемесячной выплатой в размере 90 000 руб., 7 числа каждого месяца. <дата> собственником земельного участка стала Подгоренко Е.В. На земельный участок наложено обременение в виде ипотеки в силу закона сроком с <дата> до полного выполнения условий договора, в пользу Кувшиновой Ю.Н. Ответчик не исполняет обязательства по оплате земельного участка, 07.08.2022 должен был быть произведен первый платеж в размере 90 000 руб., однако на расчетный счет истца 05.08.2022 поступил платеж в размере 10 000 руб., 11.08.2022 поступил платеж в размере 23 000 руб., всего было выплачено 33 000 руб. После этого и по настоящее время во исполнение договора купли-продажи от ответчика оплата не поступила. 14.10.2022 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора и возврата земельного участка в собственность истца, в связи с неисполнением условий договора. Ответчик уведомление получил, но уклоняется от возврата земельного участка, оплаты стоимости участка по договору.

    Истец Кувшинова Ю.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, ее интересы представляет адвокат Еремичев И.С.

    Представитель истца Кувшиновой Ю.Н. адвокат Еремичев И.С. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении, пояснив, что просрочка платежа составила 8 мес. Возражал против ходатайства ответчика о снижении неустойки, полагая, что это штрафные санкции, которые предусмотрены договором.

    Ответчик Подгоренко Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, ее интересы представляет по доверенности Шамаев Р.Я.

Представитель ответчика Подгоренко Е.В. по доверенности Шамаев Р.Я. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то обстоятельство, что неисполнение ответчиком условия договора связано с приведением истцом земельного участка в непригодное для использование состояние, в связи с чем ответчик была вынуждена осуществить ремонт подъездной дороги к земельному участку, при этом стоимость произведенного ремонта составила стоимость земельного участка по договору. Он так же пояснил, что размер штрафной неустойки, предусмотренный договором купли-продажи земельного участка, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Величина убытков, причиненных истцу, неисполнением ответчиком обязанностей по внесению платы за земельный участок, существенно ниже размера неустойки, взыскиваемой истцом. Полагал возможным взыскать неустойку в размере 7 105 руб. 07 коп. (л.д. 65).

Третье лицо Подгоренко С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. Представлен письменный отзыв на исковые требования, согласно которому после продажи земельного участка ему позвонил супруг истца и попросил не препятствовать вывозу леса с земельного участка. После вывоза леса, лесовозы оставили колею на дороге глубиной 70 см., сделав ее непригодной для заезда машин. Ответчик не смогла завезти туда животных, стройматериалы, пробурить скважину для питьевой воды. Была нанята бригада для ремонта объездных путей к участку и откачки воды. Ответчик обращалась к истцу для возмещения нанесенного ущерба, но ответа не последовало. Позже на земельный участок приезжали сотрудники лесной охраны по вопросу разрушения лесного массива (л.д. 49).

Представитель третьего лица Управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, предметом спора является договор купли-продажи земельного участка, заключенный 16.06.2022 между Кувшиновой Ю.Н. и Подгоренко Е.В., в лице представителя по доверенности Подгоренко С.В., на основании которого последняя приобрела в собственность земельный участок с кадастровым <номер> по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, в районе д. Верхнее Шахлово, собственником которого являлась Кувшинова Ю.Н. на основании договора дарения земельного участка от 20.06.2014. Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 900 000 руб. с рассрочкой платежа на 10 мес., с ежемесячной оплатой в размере 90 000 руб. седьмого числа каждого месяца. По полной оплаты по договору, земельный участок будет находиться в залоге у Кувшиновой Ю.Н. Покупатель ознакомлен с техническим и санитарным состоянием земельного участка и не имеет претензий. Согласно п. 11.2 договора, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться о исполнения договора в случае превышения допустимой просрочки. Пунктом 11.3 договора предусмотрена пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Просрочка внесения денежных средств не может составлять более 30 дней. Просрочка более 30 дней считается отказом покупателя от исполнения обязательств по оплате имущества, что дает право в одностороннем несудебном порядке отказаться о исполнения договора с направлением письменного уведомления. Покупатель обязан возместить причиненные продавцу убытки и уплатить продавцу пеню согласно договора и штрафную неустойку в размере 200 000 руб. (л.д. 9, 10-12).

24.12.2021 МКУ «Комитетом по благоустройству г.о. Серпухов» выдано Кувшиновой Ю.Н. разрешение на вырубку зеленых насаждений – порубочный билет на территории г.о. Серпухов №176, на основании которого разрешено вырубить деревья, поросли, кустарники на земельном участке с кадастровым <номер> по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, в районе д. Верхнее Шахлово. Срок действия разрешения до 24.12.2024 (л.д. 50).

Установлено так же, что право собственности зарегистрировано за Подгоренко Е.В. Наложено обременение в виде ипотеки в силу закона с 28.07.2022 до полного выполнения условий договора в пользу Кувшиновой Ю.Н. (л.д. 14-16). Указанное подтверждается делом правоустанавливающих документов (л.д. 26-48).

Оплата по договору от 16.06.2022 произведена Подгоренко Е.В.: 05.08.2022 в размере 10 000 руб., 11.08.2022 в размере 23 000 руб. (л.д. 18-20).

14.10.2022 истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от договора купли-продажи земельного участка от 16.06.2022 по причине не оплаты покупателем четырех платежей по договору, просрочка внесения оплаты по договору составила более 100 дней (л.д. 13).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 453 ГК Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 4 ст. 453 ГК Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе - требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК Российской Федерации.

При этом положения ст. 1102 и 1104 ГК Российской Федерации не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от обременения его залогом третьими лицами.

В соответствии с п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"- Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). В соответствии с п. 70 этого же Постановления - сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из текста искового заявления и пояснений представителя ответчика и третьего лица следует, что Кувшинова Ю.Н. не получила денежных средств от ответчика по договору, в связи с чем, обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены, в частности, из объяснений сторон (часть 1 статьи 55 ГПК РФ).

Согласно статье 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как установлено в судебном заседании, между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, переход права собственности в отношении указанного недвижимого имущества к ответчику был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Установлено так же, что ответчиком Подгоренко Е.В. условия договора в части обязанности по уплате полной стоимости земельного участка не выполнены в полном объеме, несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику Подгоренко Е.В., ею до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ.

Заключая договор купли-продажи, прежний собственник земельного участка Кувшинова Ю.Н. была вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного земельного участка в полном объеме, неисполнение ответчиком существенного условия договора купли-продажи повлекло за собой нарушение права истца.

Суд считает, что требование истца о возврате всего полученного по сделке законно и основано на ч.1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости приобретенного имущества, на предложение Кувшиновой Ю.Н. о расторжении договора Подгоренко Е.В. ответа не направила, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При удовлетворении требований Кувшиновой Ю.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, спорное недвижимое имущество подлежит возврату в собственность истца, а так же подлежит прекращению право собственности настоящего собственника Ю. в отношении указанного недвижимого имущества.

Законом предусмотрено два способа защиты нарушенного права в случае неисполнения обязательства покупателем оплатить приобретенное имущество.

Согласно ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Право выбора защиты своих прав принадлежит истцу.

В данном случае Кувшинова Ю.Н. выбрала способ защиты нарушенного права, предусмотренный п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Статья 330 ГК РФ, признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ: "Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку".

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О).

Таким образом, применяя статью 333 ГК РФ, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применения мер карательного характера.

В силу норм процессуального законодательства, суд наделен полномочиями устанавливать фактические обстоятельства дела, в том числе и обстоятельства, касающиеся наличия критериев для применения статьи 333 ГК РФ, которыми являются, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, так как неисполнение ответчиком обязательств по оплате договора купли-продажи земельного участка, не повлекло для истца тяжких последствий, истец не предоставил доказательств причинения ему ущерба ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, исходя из установленных по делу обстоятельств, кроме того, учитывая период срока нарушения обязательства, суд приходит к выводу о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства и считает необходимым снизить размер неустойки за период с 07.08.2022 по 14.10.2022, до 7 599 руб., штрафа за не исполнение договора в размере 4 991 руб.

Кроме того, в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

В силу ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные судебные расходы. Применительно данной нормы, одновременно с разрешением спора истцу полежат возмещению понесенные им расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально цене удовлетворенных судом исковых требований, в размере 4991 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                        РЕШИЛ:

    Исковые требования удовлетворить частично.

    Признать расторгнутым договор купли-продажи земельного участка, заключенный 16.07.2022 между Кувшиновой Юлией Николаевной и Подгоренко Еленой Валерьевной в отношении земельного участка с кадастровым <номер> площадью 39400 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Серпухов, в районе д. Верхнее Шахлово.

    Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись <номер> от 28.07.2022 о государственной регистрации права собственности Подгоренко Елены Валерьевны в отношении земельного участка с кадастровым <номер> площадью 39400 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Серпухов, в районе д. Верхнее Шахлово.

    Взыскать с Подгоренко Елены Валерьевны, <дата> рождения, уроженки <адрес>, (ИНН <номер> СНИЛС <номер>), в пользу Кувшиновой Юлии Николаевны пени за просрочку платежа за период с 07.08.2022 по 14.10.2022 в размере 7 599,00 руб., штраф за неисполнение договора в размере 15 000,00 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4991,00 руб., а всего в сумме 27 590,00 руб. (двадцать семь тысяч пятьсот девяносто руб.00 коп.).

    Исковые требования Кувшиновой Юлии Николаевны о взыскании с Подгоренко Елены Валерьевны штрафа за неисполнение договора в большем размере оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:                                                        Е.В. Козлова

Полный текст решения суда изготовлен 07 апреля 2023 года