Решение по делу № 2-2780/2019 от 14.12.2018

Изготовлено в окончательной форме 18 марта 2019 года

Дело № 2-2780/2019 12 марта 2019 года      Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе

Председательствующего судьи Кирсановой Е.В.

При секретаре Антоновой Ю.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юлаевой Н. А. к НАО «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве,

                    У С Т А Н О В И Л:

Юлаева Н.А. обратилась в суд с иском к ответчику о признании предварительного договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками (договор бронирования жилого помещения) от 24.04.2012 заключенный между сторонами в отношении однокомнатной квартиры по адресу Санкт-Петербург <адрес> 1 этап строительства, имеющей характеристики-корпус 5-2, количество комнат -1, индекс квартиры –П5-2/10-ст-г, этаж 10, строительные оси 15-17, И-Н, общая площадь -26,58 кв.м, в том числе жилая -14.03 кв.м, наличии лоджии (балкона)- имеется, площадью 0.98 кв.м., приведённая площадь квартиры -27,56 кв.м (включая площадь балконов и лоджий с понижающим коэффициентом) договором участия в долевом строительстве; обязании НАО «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» предоставить документы для государственной регистрации договора в Управление Росреестра. В обоснование доводов указывала на то, что между сторонами был заключен вышеуказанный договор, свои обязательства по данному договору истица исполнила внесла денежные средства в полном объеме. ответчик в нарушение условий данного договора уклоняется от заключения основного договора.

Истец и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в суд явку представителя не обеспечил, извещался надлежащим образом, ходатайств и возражений относительно исковых требований не представил.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истцовой стороны, суд приходит к следующему:

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 24 апреля 2012 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» был заключен предварительный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками (договор бронирования жилого помещения).

Согласно условиям договора (п.2.2) в срок до 31.12.2012 ответчик обязался получить всю разрешительную документацию для начала строительства Объекта, в том числе разрешение на строительство и направит истцу приглашение к подписанию Договора участия в долевом строительстве на условиях, указанных в Приложении №1 к настоящему договору. В течении 30 календарных дней с момента направления приглашения истица обязуется явиться в офис ответчика или направить своего предстателя для подписания Договора участия в долевом строительстве и обеспечить его передачу на государственную регистрацию (п.3.1).

Предметом договора выступает однокомнатная квартира с индексом –П5-2/10-ст-г, общей площадью -26,58 кв.м, в том числе жилой -14.03 кв.м, с лоджией, площадью 0.98 кв.м., приведённой площадью -27,56 кв.м, расположенная на 10 этаже в корпусе 5-2, строительные оси 15-17, И-Н многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками по адресу Санкт-Петербург <адрес> 1 этап строительства.

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 1 договора в размере 1 696 042 рубля.

Истцом обязательства об оплате предварительного договора жилого помещения исполнены в полном объёме (л.д.13-14)

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, несмотря на неоднократные обращения истца к ответчику (л.д.15-17,30-31), дом в эксплуатацию не введен, объект в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора № и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора связано с получением разрешительной документации на строительство.

Кроме того, положения пункта 2.3.1 договора, указывают на то, что оплата квартиры в качестве обеспечительного платежа должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

НАО «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» (ранее ЗАО) является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по адресу Санкт-Петербург <адрес>. Разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома № было получено 16.06.2014 г и неоднократно продлевалось (л.д.10-12). Ответчик обязался построить многоквартирный дом с привлечением денежных средств, полученных в том числе и от истца и передать последней указанную в договоре квартиру.

Следовательно, предварительный договор №№ от 24.01.2012 с приложением к нему, по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать его, как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 вышеуказанного закона Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПКРФ расходы по оплате государственной пошлины понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика в ее пользу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:
Признать предварительный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками (договор бронирования жилого помещения) от 24.04.2012 заключенный между Юлаевой Н. А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» в отношении однокомнатной квартиры (индекс квартиры –П5-2/10-ст-г), общей площадью 26,58 кв.м, в том числе жилой -14.03 кв.м, с лоджией (балкона)- площадью 0.98 кв.м., приведённой площадью -27,56 кв.м (включая площадь балконов и лоджий с понижающим коэффициентом), расположенной на 10 этаже в корпусе 5-2, строительные оси 15-17; И-Н, многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками по адресу Санкт-Петербург <адрес>) 1 этап строительства договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Обязать НАО «Инвестиционно-строительная компания «Норманн» предоставить документы для государственной регистрации договора№№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Взыскать с НАО «Инвестиционно-строительная компания «Норманн» в пользу Юлаевой Н. А. государственную пошлину в размере 600 (шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья              Кирсанова Е.В.