Решение по делу № 3а-167/2019 от 01.07.2019

Дело № 3а-167/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курган 15 ноября 2019 г.

Курганский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дьяченко Ю.Л.,

при секретаре Булгаковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВИТ» к Правительству Курганской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости 10 объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ВИТ» (далее – ООО «ВИТ») через своего представителя по доверенности Т.А. 1 июля 2019 г. обратилось в Курганский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Курганской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области об установлении кадастровой стоимости 10 объектов недвижимости в том числе 9 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, а именно: здания склада-холодильника с кадастровым номером №, здания цеха по переработке мяса с кадастровым номером №, здания цеха упаковки с кадастровым номером №, здания мастерской службы инженерного обеспечения с кадастровым номером №, административного здания с теплым пристроем с кадастровым номером №, здания теплой стоянки с кадастровым номером №, административного здания с кадастровым номером №, многофункционального здания с кадастровым номером №, здания цеха по переработке мяса с кадастровым номером №, а также земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном их рыночной стоимости, установленной представленными административным истцом в материалы дела отчетами оценщика ООО «Б» А.А.

В обоснование административного иска указано, что ООО «ВИТ» является собственником вышеуказанных 10 объектов недвижимости, и согласно отчетам оценщика ООО «Б» А.А. их рыночная стоимость значительно меньше их кадастровой стоимости, чем нарушены права и законные интересы ООО «ВИТ» при совершении любых сделок в отношении данного недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель административного истца – ООО «ВИТ» Т.А. на доводах административного иска настаивала. Просила установить кадастровую стоимость всех 10 объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной представленными административным истцом отчетами оценщика ООО «Б» А.А., а именно: объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 782000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 3607000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 3150000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 386000 руб., объекта недвижимости № – в размере 313000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 1204000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 1120000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 1496000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 2655000 руб., и земельного участка с кадастровым номером № – в размере 498000 руб. С размером рыночной стоимости земельного участка, установленным заключением эксперта Т.Л. от 23 октября 2019 г., не согласилась, полагала данное заключение недостоверным, противоречащим нормам действующего законодательства, имеющим существенные неточности и ошибки, которые искажают результат проведенного исследования.

Представитель административного ответчика – Правительства Курганской области по доверенности М.С. в судебном заседании возражала против заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 498000 руб., определенном отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества А.А. № от 6 августа 2019 г., и полагала возможным установление кадастровой стоимости данного земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 1000000 руб., определенной заключением экспертизы. Разрешение остальных заявленных требований, а именно об установления кадастровой стоимости 9 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости, оставила на усмотрение суда, не оспаривая представленные отчеты оценщика об установлении рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Представители административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по доверенности М.В. и заинтересованного лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по <адрес> по доверенности Д.В. в судебном заседании возражений против удовлетворения заявленных административных исковых требований не заявили.

Заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, эксперта ИП Т.А. и оценщика А.А., исследовав письменные материалы, суд приходит к выводу об удовлетворении административного искового заявления исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная норма содержится и в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ). При этом согласно положениям данной статьи, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде необходимо предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно статье 12.19 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее неучтенного объекта недвижимости либо дата внесения изменения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, ООО «ВИТ» является собственником следующих 9 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:

1. Здание склада-холодильника на 200 тонн, назначение нежилое, площадь <...> кв.м, инвентарный № (литер К), с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 декабря 2007 г. и другими представленными документами (том 1 л.д. 123, 124).

Его кадастровая стоимость согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 января 2019 г. составляет 2435285 руб. 11 коп. (том 1 л.д. 122).

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, в выписке не указана, но указано, что она утверждена постановлением Правительства Курганской области от 11 декабря 2012 г. № 586, то есть кадастровая стоимость определена по состоянию на 27 июня 2012 г., данных о пересчете и изменении кадастровой стоимости не имеется.

Рыночная стоимость здания по состоянию на 27 июня 2012 г. согласно отчету № 11-11/2018 от 26 декабря 2018 г. оценщика ООО «Б» А.А. составила 782000 руб. (том 1 л.д. 128-181).

2. Здание цеха по переработке мяса с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, инвентарный №, Литер З,З1, этажность 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 декабря 2011 г. и другим представленными документами (том 1 л.д. 183, 184-185).

Его кадастровая стоимость согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 января 2019 г. составляет 13780911 руб. 94 коп. (том 1 л.д. 182).

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость здания, в выписке из ЕГРН не указана, но указана дата ее утверждения и внесения сведений о ней в ЕГРН – 9 апреля 2014 г., что также подтверждается соответствующим актом пересчета стоимости от 9 апреля 2014 г. в связи с изменением количественных характеристик объекта (том 3 л.д. 67, 169-170).

Рыночная стоимость здания по состоянию на 9 апреля 2014 г. согласно отчету № 07-11/2018 от 26 декабря 2018 г. оценщика ООО «Б» А.А. составляет 3607000 руб. (том 1 л.д. 189-217).

3. Здание цеха упаковки с кадастровым номером №, (Лит. Е), назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, инв. №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 сентября 2005 г. и другими представленными документами (том 1 л.д. 219, 220).

Его кадастровая стоимость согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 января 2019 г. по состоянию на 18 февраля 2014 г. составляет 8128781 руб. 30 коп. (том 1 л.д. 218).

Рыночная стоимость здания по состоянию на 18 февраля 2014 г. согласно отчету № 06-11/2018 от 26 декабря 2018 г. оценщика ООО «Б» А.А. составляет 3150000 руб. (том 1 л.д. 224-253).

4. Здание мастерской службы инженерного обеспечения с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м, назначение: нежилое, Литер: Л, этажность: 1, инвентарный №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 декабря 2007 г. и другими представленными документами (том 2 л.д. 2, 3).

Его кадастровая стоимость согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 января 2019 г. по состоянию на 5 сентября 2013 г. составляет 1137355 руб. 50 коп. (том 2 л.д. 1).

Рыночная стоимость здания по состоянию на 5 сентября 2013 г. согласно отчету № 09-11/2018 от 20 января 2019 г. оценщика ООО «Б» А.А. составляет 386000 руб. (том 2 л.д. 7-45).

5. Административное здание с теплым пристроем с кадастровым номером №, (Лит. А, А-1, а), назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, инв. №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 ноября 2002 г. и другими представленными документами (том 2 л.д. 47, 48).

Его кадастровая стоимость согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 января 2019 г. составляет 1620856 руб. 82 коп. (том 2 л.д. 46).

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость здания, в выписке из ЕГРН не указана, но указана дата ее утверждения и внесения сведений о ней в ЕГРН – 10 февраля 2014 г., что подтверждается также соответствующим актом пересчета стоимости от 10 февраля 2014 г. в связи с изменением количественных характеристик объекта (том 3 л.д. 70, 171-172).

Рыночная стоимость здания по состоянию на 10 февраля 2014 г. согласно отчету № 04-11/2018 от 26 декабря 2018 г. оценщика ООО «Б» А.А. составляет 313000 руб. (том 2 л.д. 52-83).

6. Здание теплой стоянки на 6 автомобилей с кадастровым номером №, (Лит. В), назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, инв. №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 ноября 2002 г. и другими представленными документами (том 2 л.д. 85, 86).

Его кадастровая стоимость согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 января 2019 г. составляет 4487740 руб. 85 коп. (том 2 л.д. 84).

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость здания, в выписке из ЕГРН не указана, но указана дата ее утверждения и внесения сведений о ней в ЕГРН – 4 февраля 2014 г., что также подтверждается соответствующим актом пересчета стоимости от 4 февраля 2014 г. в связи с изменением количественных характеристик объекта (том 2 л.д. 84, том 3 л.д. 71, 172-173).

Рыночная стоимость здания по состоянию на 4 февраля 2014 г. согласно отчету № 10-11/2018 от 26 декабря 2018 г. оценщика ООО «Б» А.А. составила 1204000 руб. (том 2 л.д. 90-119).

7. Административное здание с кадастровым номером №, (Лит. Ж), назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, инв. №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 2 апреля 2004 г. и другими представленными документами (том 2 л.д. 121, 122-123).

Его кадастровая стоимость согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 января 2019 г. составляет 7442340 руб. 59 коп. (том 2 л.д. 120).

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость здания, в выписке из ЕГРН не указана, но в ней указана дата ее утверждения и внесения сведений о ней в ЕГРН – 21 февраля 2014 г., что также подтверждается соответствующим актом пересчета стоимости от 21 февраля 2014 г. в связи с изменением количественных характеристик объекта (том 2 л.д. 120, том 3 л.д. 72, 173-174).

Рыночная стоимость по состоянию на 21 февраля 2014 г. согласно отчету № 05-11/2018 от 26 декабря 2018 г. оценщика ООО «Б» А.А. составила 1120000 руб. (том 2 л.д. 127-158).

8. Многофункциональное здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, инвентарный №, Литер М, этажность 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 ноября 2010 г. и другими представленными документами (том 2 л.д. 160, 161-162).

Его кадастровая стоимость выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 января 2019 г. составляет 15230854 руб. 99 коп. (том 2 л.д. 159).

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость здания, в выписке из ЕГРН не указана, но в ней указана дата ее утверждения и внесения сведений о ней в ЕГРН – 17 февраля 2014 г., что также подтверждается соответствующим актом пересчета стоимости от 17 февраля 2014 г. в связи с изменением количественных характеристик объекта (том 2 л.д. 159, том 3 л.д. 73, 174-175).

Его рыночная стоимость по состоянию на 17 февраля 2014 г. согласно отчету № 12-11/2018 от 26 декабря 2018 г. оценщика ООО «Б» А.А. составляет 1496000 руб. (том 2 л.д. 166-195).

9. Здание цеха по переработке мяса с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, инвентарный №, Литер Б,Б1,Б2, этажность 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 ноября 2010 г. и другими представленными документами (том 2 л.д. 197, 198-199).

Его кадастровая стоимость согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 января 2019 г. составляет 7878917 руб. 66 коп. (том 2 л.д. 196).

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость здания, в выписке из ЕГРН не указана. Кадастровая стоимость здания определена актом от 5 декабря 2013 г., однако согласно представленным ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Курганской области сведениям на кадастровый учет данный объект был поставлен 25 августа 2013 г. как ранее неучтенный, что подтверждается соответствующим актом (том 2 л.д. 196, том 3 л.д. 18-20, 73-74).

Его рыночная стоимость по состоянию на 25 августа 2013 г. согласно отчету № 08-11/2018 от 6 августа 2018 г оценщика ООО «Б» А.А. составляет 2655000 руб. (том 3 л.д. 95-124).

До обращения в суд административный истец 27 декабря 2018 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области, однако согласно имеющимся в материалах дела уведомлениям Комиссия не приняла заявления истца к рассмотрению на том основании, что прошло более 5 лет с момента внесения в ЕГРН оспариваемых результатов кадастровой стоимости, а также в связи с неправильным определением даты, на которую была установлена рыночная стоимость объектов недвижимости (том 1 л.д. 125-126, 186-187, 221-222, том 2 л.д. 4-5, 49-50, 87-88, 124-125, 163-164, 200-201).

Данное обстоятельство свидетельствует о соблюдении административным истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных 9 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, затрагивают права и обязанности административного истца ООО «ВИТ» как собственника данного имущества.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчеты оценщика А.А. по оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества содержат подробное описание проведенного исследования, составлены компетентным оценщиком, в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, сторонами не оспорены.

Участвующими в деле представителями государственных органов власти доказательств, опровергающих обоснованность вышеуказанных отчетов оценщика, а также заявленных административных исковых требований в отношении вышеуказанных 9 объектов недвижимости суду не представлено.

При установлении даты определения кадастровой стоимости суд руководствуется вышеуказанными нормами закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, и приходит к выводу о том, что в представленных отчетах оценщика рыночная стоимость спорных 9 объектов недвижимости установлена на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела, в том числе уполномоченным федеральным органом, а именно письмом заместителя Управления Росреестра по <адрес> от 31 июля 2019 г. № (том 3 л.д. 49).

С учетом изложенного у суда отсутствуют основания для признания недостоверными установленные отчетами оценщика ООО «Б» А.А. результаты определения рыночной стоимости 9 вышеуказанных объектов недвижимости и не принимать эти отчеты в качестве допустимых и достоверных доказательств по настоящему административному делу.

Учитывая, что рыночная стоимость вышеуказанных 9 объектов недвижимости, установленная представленными административным истцом отчетами по оценке этих объектов недвижимого имущества, а также достоверность выводов данных отчетов административными ответчиками и заинтересованным лицом не оспаривается, ходатайств о назначении судебных оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости данных объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости указанных 9 объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной отчетами оценщика, а именно: объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 782000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 3607000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 3150000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 386000 руб., объекта недвижимости № – в размере 313000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 1204000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 1120000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 1496000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 2655000 руб.

Кроме того, согласно материалам административного дела, ООО «ВИТ» на основании договора купли-продажи земельного участка № от 30 ноября 2012 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации и обслуживания здания представительства ООО «ВИТ» с офисными и складскими помещениями, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 26 декабря 2012 г. (том 1 л.д. 27, 28-30, 31-34).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 января 2019 г., кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 7394019 руб. 84 коп. (том 1 л.д. 26).

Дата, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, в выписке не указана. Вместе с тем в ней указано, что сведения о кадастровой стоимости участка были внесены в ЕГРН – 5 сентября 2012 г., что подтверждается также актом определения кадастровой стоимости данного участка от 5 сентября 2012 г., из которого следует, что кадастровая стоимость была определена в связи с образованием нового земельного участка (том 1 л.д. 26, том 3 л.д. 66).

Согласно представленному истцом отчету оценщика ООО «Б» А.А. от 6 августа 2019 г. № 03-11/2018 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 5 сентября 2012 г., то есть на ту же дату, составляет 498000 руб. (том 3 л.д. 126-168).

С учетом вышеприведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд считает правильным определение рыночной стоимости спорного земельного участка отчетом оценщика и заключением эксперта по состоянию на 5 сентября 2012 г.

В отношении данного объекта недвижимости административный истец 27 декабря 2018 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области, однако Комиссия не приняла заявления к рассмотрению в связи с тем, что прошло более 5 лет с момента внесения в ЕГРН оспариваемых результатов кадастровой стоимости (том 1 л.д. 38), в связи с чем суд приходит к выводу о том, что административным истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности собственника данного имущества ООО «ВИТ», поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд для установления кадастровой стоимости этого земельного участка.

В ходе судебного разбирательства по административному делу по ходатайству административного ответчика – Правительства Курганской области в связи с несогласием указанного ответчика с отчетом оценщика об оценке спорного земельного участка судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 13-19 от 23 октября 2019 г., подготовленному экспертом ИП Т.Л. (том 4 л.д. 3-75), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 сентября 2012 г. составляет 1000000 руб.

Кроме того, эксперт пришла к выводу о том, что оценщиком ООО «Б» А.А. в отчете от 6 августа 2019 г. № 03-11/2018 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а именно пунктов 5 и 11 ФСО № 3 и пунктов 11 и 22 ФСО № 7, предъявляемых к форме и содержанию отчета, а также технические ошибки при определении единицы сравнения цены аналогов, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В результате чего итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки была определена неверно, отчет об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке).

В судебном заседании эксперт Т.Л., допрошенная в порядке разъяснения данного ею заключения, подтвердила сделанные ею в ходе проведения экспертизы выводы, в том числе в части установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также относительно допущенных примененных оценщиком А.А. нарушений законодательства об оценочной деятельности при определения рыночной стоимости этого объекта недвижимости в отчете от 6 августа 2019 г. № 03-11/2018, а также ответила на вопросы представителя административного истца и его письменные доводы относительно недостоверности заключения эксперта.

Оценив исследованные доказательства, в том числе показания эксперта Т.Л., показания оценщика ООО «Б» А.А., который по ходатайству представителя административного истца был допрошен в судебном заседании и по существу лишь озвучил письменные доводы представителя административного истца о недостатках заключения эксперта в части недостоверности выводов отчета об оценке от 6 августа 2019 г. № 03-11/2018, суд признает достоверными результаты определения рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером №, установленные экспертом в ходе проведенной по делу судебной экспертизы, исходя из следующего.

Заключение эксперта ИП Т.Л. № 13-19 от 23 октября 2019 г. соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание объекта экспертизы, процесса определения стоимости объекта экспертизы, обоснование применения сравнительного подхода и неприменения затратного и доходного подходов в рамках проведенной экспертизы с указанием нормативных правовых актов с приложением использованных источников. Выводы эксперта надлежащим образом мотивированы и подтверждаются указанными в заключении эксперта сведениями.

Суд приходит к выводу о том, что установленный экспертом размер рыночной стоимости земельного участка в полной мере отражает его реальную рыночную стоимость по состоянию на дату его оценки 5 сентября 2012 г., о чем, в частности, свидетельствует также и тот факт, что определенный экспертом размер рыночной стоимости участка в сумме 1000000 руб. даже чуть меньше цены, равной 1109102 руб. 98 коп., по которой данный земельный участок приобрел по договору купли-продажи 30 ноября 2012 г., то есть примерно в то же время, что и дата оценки, сам административный истец, поскольку ООО «ВИТ», приобретая данный земельный участок по указанной выше цене, полагал данную цену разумной.

Возражения представителя административного истца относительно результатов оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в ходе проведения судебной экспертизы, суд расценивает как необоснованные, поскольку они опровергаются как заключением эксперта, так и данными экспертом Т.Л. в судебном заседании разъяснениями, которые убедительно опровергают доводы представителя административного истца.

Так, доводы о недостоверности сведений об объектах-аналогах, содержащихся в заключении эксперта ИП Т.Л., суд признает необоснованными, поскольку подтверждающих это доказательств суду не представлено, все используемые при проведении экспертом исследования показатели и данные об объектах-аналогах, копии объявлений, которые приведены экспертом и использованы им для анализа рынка недвижимости, взяты экспертом из официальных источников, при этом копии этих публикаций представлены в заключении эксперта.

Вопреки доводам представителя административного истца использование экспертом данных об объектах-аналогах за период до даты оценки при условии их соответствующей корректировки не является нарушением федеральных стандартов оценки.

Доводы о том, что эксперт в ходе экспертизы не проводила осмотр спорного земельного участка, не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта, поскольку это не является нарушением ФСО и не нарушает качество оценки, поскольку оценка объекта оценки производилась на ретроспективную дату, и, как пояснила эксперт, ею были использованы имеющиеся в общедоступных источниках информации фотографии объекта на дату, ближайшую к дате оценки, которые и представлены на стр. 9 в разделе 6.2 экспертного заключения. Данные фотографии вопреки отчету оценщика, который отразил в своем отчете лишь состояние участка в 2019 г., достаточно полно позволяют установить состояние земельного участка и его фактическое использование на дату оценки.

Доводы о нарушении экспертом порядка выбора объектов-аналогов, а именно о том, что выбранные экспертом объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки (торговое назначение), также нельзя признать обоснованными, поскольку, как пояснила в судебном заседании эксперт Т.Л., она учла при этом, что вид разрешенного использования земельных участков, использованных ею в качестве объектов-аналогов, и зона, в которой они находятся, позволяют возводить на этих участках строительство зданий производственного и офисного назначения, то есть таких же, что находятся на спорном земельном участке ООО «ВИТ», и при этом использование таких объектов не является нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Кроме того, как пояснила эксперт, на земельном участке – аналоге №, назначение которого по документам «для строительства здания магазина с офисными помещениями», фактически находится производственное здание, что видно из представленной в заключении эксперта фотографии (стр. 63).

Иные возражения относительно достоверности и допустимости заключения эксперта, высказанные представителем административного истца в судебном заседании, суд с учетом данных экспертом подробных и аргументированных разъяснений также расценивает, как необоснованные и не влияющие на оценку судом результатов судебной экспертизы как достоверных.

Отчет оценщика ООО «Б» А.А. № 03-11/2018 от 6 августа 2019 г. и результаты определения им рыночной стоимости спорного земельного участка судом не принимаются как достоверные, поскольку данные результаты и отчет, оцененные в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по мнению суда, не в полной мере отражают реальную рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату его оценки, поэтому не могут быть положены судом в основу судебного решения об установлении рыночной стоимости данного объекта недвижимости.

При этом суд учитывает, что определенная оценщиком А.А. рыночная стоимость земельного участка в размере 498000 руб. более чем в 2 раза меньше стоимости этого земельного участка, приобретенного административным истцом в тот же период, что и дата оценки участка.

Кроме того, суд признает обоснованными изложенные в заключении эксперта выводы о нарушениях требований федеральных стандартов оценки, допущенных оценщиком.

Так, согласно заключению эксперта и данным ею в судебном заседании разъяснениям, в отчете А.А. представлены фотографии земельного участка по состоянию на 2019 г., но нет информации, как выглядел земельный участок в 2012 г., как нет и анализа рынка. Предложения рынка, который исследовал оценщик, не являются общедоступными и не подтверждаются в полной мере приложенными к отчету материалами.

В качестве объектов-аналогов оценщиком использованы только земельные участки, предложенные к продаже в ходе конкурсного производства при банкротстве ОАО «Р», что не свидетельствует о справедливой цене этих участков, соответствующей их рыночной стоимости, поскольку эти предложения в ходе банкротства представляют собой фактически вынужденные продажи, которые осуществляются с понижением цены в силу требований законодательства о банкротстве. Кроме того, как указано в заключении эксперта, при этом оценщиком использовались данные об объектах – аналогах земельных участков, которые предлагались к продаже в едином лоте с предложениями о продаже находящихся на них зданий и сооружений, что также существенно влияет на определение реальной рыночной стоимости этих земельных участков.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что замечания, высказанные представителем административного истца относительно заключения эксперта, не свидетельствуют о недостоверности вывода эксперта о размере установленной им в ходе экспертизы рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем суд признает их необоснованными.

При оценке заключения эксперта суд учитывает, что представителем административного истца и участвующими в деле представителями государственных органов власти, не представлено доказательств, опровергающих обоснованность результатов, полученных в ходе судебной экспертизы, и не заявлено ходатайств о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Судом оснований для назначения по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы также не установлено.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы эксперта недостоверными, как не имеется и оснований не принимать заключение эксперта № 13-19 от 23 октября 2019 г. в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ООО «ВИТ» административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в размере, равном его рыночной стоимости, определенной согласно заключению эксперта ИП Т.Л. в размере 1000000 руб. по состоянию на 5 сентября 2012 г.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Курганской области подачи по вопросу определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ВИТ», обратившегося в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Курганской области 27 декабря 2018 г., об установлении кадастровой стоимости 10 объектов недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания здания представительства ООО «ВИТ» с офисными и складскими помещениями, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 1000000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания склада-холодильника на 200 тонн, назначение нежилое, площадью <...> кв.м, инвентарный № (литер К), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 782000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания цеха по переработке мяса назначение: нежилое, площадью <...> кв.м, инвентарный № (литер З, З1), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 3607000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания цеха упаковки, назначение: нежилое, площадью <...> кв. м., инвентарный № (литер Е), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 3150000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания мастерской службы инженерного обеспечения, назначение: нежилое, общая площадь <...> кв.м., инвентарный № (литер Л), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 386000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости –административного здания с теплым пристроем, назначение: нежилое, площадью <...> кв. м., инвентарный № (литер А, А-1, а), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 313000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания теплой стоянки на 6 автомобилей, назначение: нежилое, площадью <...> кв.м., инвентарный № (литер В), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 1204000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости –административного здания, назначение: нежилое, площадью <...> кв.м., инвентарный № (литер Ж), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 1120000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости –многофункционального здания назначение: нежилое, площадью <...> кв.м., инвентарный № (литер М), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 1496000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости –здания цеха по переработке мяса, назначение: нежилое, площадью <...> кв.м., инвентарный № (литер Б, Б1, Б2), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 2655000 рублей.

Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Решение суда в окончательной форме вынесено 22 ноября 2019 г.

Судья Ю.Л. Дьяченко