Решение по делу № 2-3224/2023 от 11.04.2023

                                                                                                  Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

10 августа 2023 года                                                                                           г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Артемовой Е.Н.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что ответчик на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно сведениям ЕГРН на указанном участке зарегистрирован жилой дом с кадастровым номером № площадью № кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>. Ответчик обратился в Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов. Решением от ДД.ММ.ГГГГ № Р№ ответчику отказано в предоставлении государственной услуги по причине того, что объект, расположенный на участке, является объектом вспомогательного назначения, и цель, для которой земельный участок предоставлялся в аренду, не достигнута. Истец считает, что объект с кадастровым номером №, расположенный на спорном земельном участке, не является индивидуальным жилым домом пригодным для круглогодичного проживания. Вследствие не достижения ответчиком указанных в договоре аренды целей – строительство индивидуального жилого дома, истец считает законным и обоснованным предъявление требований к ответчику о расторжении договора аренды земельного участка №-№ от ДД.ММ.ГГГГ и признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости. Требования истца направлены на защиту владения и пользования принадлежащим муниципальному образованию земельным участком, на котором расположен спорный объект ответчика, не являющийся индивидуальным жилым домом, что, по мнению Комитета, нарушает существенные условия договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области по доверенности ФИО3 поддержала заявленные требования, пояснив их по существу.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Московской области, администрации г.о. Солнечногорск Московской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, определил перейти к рассмотрению дела по существу при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и разъяснениям в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и возникает с момента такой регистрации (ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений ч. 2 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений.

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка №-АФ/13, по условиям которого арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:09:0030503:344 площадью 2100 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Кривцовское, д. Соскино, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 2.1 договора земельный участок передается Арендодателем и принимается Арендатором в аренду сроком на 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1, ответчик принял на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №-АФ/13 от ДД.ММ.ГГГГ.

Произведена государственная регистрация права аренды ФИО1 на указанный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Из материалов дела следует, что на арендованном земельном участке с кадастровым номером № ФИО1 возведен объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадью № кв.м., который поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, год завершения строительства – № год. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный жилой дом.

В целях предоставления указанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов ФИО1 обратился в администрацию городского округа Солнечногорск Московской области с соответствующим заявлением.

Решением Администрации г.о. Солнечногорск Московской области в лице Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № Р№ ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» ввиду того, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается, поскольку актом обследования земельного участка с кадастровым номером №, составленным сотрудниками Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области, при визуальном осмотре установлено, что объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке, обладает признаками объекта вспомогательного назначения.

Из представленного истцом акта обследования спорного земельного участка, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что земельный участок огорожен забором. На земельном участке расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, объект возведен на свайно-винтовом фундаменте и имеет неразрывную связь с землей. В объекте в оконных проемах имеются окна, в дверном проеме присутствует дверь, имеется отделка фасадов, отсутствуют зазоры в кровельной конструкции, имеется входная группа, коммуникации присутствует, объект имеет признаки вспомогательного назначения.

В пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права и соответствие способа защиты требованиям закона. Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п. 52 абз. 4 Постановления № в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из смысла п. 52 Постановления № следует, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). При этом невозможность защиты должна быть обусловлена наличием государственной регистрации.

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Кроме этого, такой способ защиты прав, как признание права отсутствующим, может быть использован в том случае, если истец фактически владеет имуществом, на которое зарегистрировано право другого лица, либо истец в силу закона осуществляет правомочия собственника в случаях прямо предусмотренных законом в отношении спорного объекта недвижимости.

Таким образом, в силу приведенных указаний Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации иск о признании права отсутствующим может быть подан в следующих случаях: - право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами; - право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество.

Обращаясь в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика, истец должен доказать, что запись в Едином государственном реестре прав нарушает его право, которое не может быть защищено иным способом.

Дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ответчику на праве аренды с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» на основании договора аренды №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, право аренды ФИО1 на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

В период действия указанного договора аренды ответчиком на земельном участке возведен объект недвижимого имущества – жилой дом с кадастровым номером №, целевое назначение объекта соответствует виду разрешенного использования арендованного земельного участка, его право собственности на расположенный на этом участке индивидуальный жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец никогда не являлся собственником спорного объекта недвижимого имущества.

Исходя из разъяснений вышеуказанных положений законодательства, такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области, не заявляя притязаний на спорный жилой дом и не являясь его владельцем, не подтвердил, каким образом заявленное им требование направлено на восстановление нарушенного права, и какие права истца являются нарушенными.

Таким образом, обстоятельств, предусмотренных пунктом 52 Постановления № и необходимых для удовлетворения иска о признании права отсутствующим, по настоящему делу не установлено.

При таких обстоятельствах иск о признании права собственности ответчика на жилой дом с кадастровым номером № отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права истца, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих факт нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка на момент разрешения спора по существу, спорный земельный участок используется арендатором на основании договора аренды, не оспоренного в суде, не признанного судом недействительным, в соответствии с видом разрешенного использования на участке, находящемся в аренде у ответчика и отведенных для данных целей, в границах спорного земельного участка находится объект недвижимости – жилой дом, принадлежащий ответчику, следовательно, возврат земельного участка без разрешения судьбы расположенного на нем объекта невозможен ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, расторжение договора аренды, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, такая мера ответственности в данном конкретном случае нарушает баланс интересов сторон, в связи с чем в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

                                                           Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расторжении договора аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                             Артемова Е.Н.