Решение по делу № 2-4212/2019 от 24.06.2019

Дело 2-4212/2019

УИД     34RS0002-01-2019-004228-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Волгоград                                 28 ноября 2019 года

Дзержинский районный суд г. Волгограда, в составе:

председательствующего судьи Байбаковой А.Н.,

при секретаре судебного заседания Красножен А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Долгачеву Сергею Васильевичу о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в суд с иском к Долгачеву Сергею Васильевичу о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

В обоснование требований указал, что согласно п. 2.2, 2.3 Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области (утв. Постановлением Губернатора Волгоградской обл. от 26.04.2012 № 222) Комитет осуществляет управление и распоряжение имуществом и земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области; земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград для целей строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, а также комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Арендодатель) является арендодателем по договору аренды от 15 марта 2013 г. № 280-В земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:1803 площадью 219527 кв.м., предоставленного под "Комплексное освоение в целях жилищного строительства", расположенного по адресу: 400069, г. Волгоград, Советский p-он, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, д. 62, заключенным с Долгачевым Сергеем Васильевичем.

Долгачев Сергей Васильевич является арендатором по вышеуказанному договору на основании соглашения о переуступке права аренды земельного участка от 21.05.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.04.2019 № КВУ-001/2019-8794595. Срок договора установлен до 6 ноября 2057 г.

Расчет годовой арендной платы за земельный участок произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.11 г. № 469-п, Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 № 281-р "Об утверждении значений коэффициента.. .", приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 20.04.2017 № 42-н «Об утверждении значений коэффициента.. .», приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-Н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», с учётом Федерального закона от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов», устанавливающего уровень инфляции в размере 4% (1,04), Федерального закона от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов» в размере 4% (1,04).

Просит взыскать с Долгачева Сергея Васильевича по договору аренды земельного участка № 280-В от 15.03.2013 в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области задолженность по арендной плате в размере 818 660 руб. 92 коп. за период с 21 мая 2018 г. по 30 апреля 2019 г. и пени в размере 39 854 руб. 32 коп. за период с 31 мая 2018 г. по 30 апреля 2019 г. всего по договору – 858 515 руб. 24 коп. и установленную пунктом 6.2 договора аренды земельного участка № 280-В от 15.03.2013 неустойку начиная с 01.05.2019 г. в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от невыплаченной суммы в размере 818 660 руб. 92 коп. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства (оплаты суммы задолженности по арендной плате).

Представитель Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик Долгачев С.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в исковых требованиях просил отказать в полном объеме в связи с исполнением обязательств по договору аренды.

Представитель третьего лица ООО «Версаль» в судебное заседание    не явился, о времени и месте разбирательства дела извещен надлежаще.

Суд, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, приходит к решению об отказе в исковых требованиях на основании нижеследующего.

Судом установлено, что Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Арендодатель) является арендодателем по договору аренды от 15 марта 2013 г. № 280-В земельного участка с кадастровым номером 34:03:220005:1803 площадью 219527 кв.м., предоставленного под "Комплексное освоение в целях жилищного строительства", расположенного по адресу: 400069, г. Волгоград, Советский p-он, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, д. 62.

Ответчик Долгачев С.В. являлся арендатором на основании соглашения о переуступке права аренды земельного участка от 21.05.2018 г.

Земельный участок передан Долгачеву С.В. по акту приема-передачи 21.05.2018 г. Уведомление о заключении данного соглашения направлено арендодателю 21.05.2018 г.

Согласно п. 2.2 и 2.3. соглашения о переуступке права аренды земельного участка от 01 сентября 2019 года уступка прав по соглашению подлежит государственной регистрации; права и обязанности по договору аренды № 280В от 15.03.2013 переходят к ООО «Версаль», в полном объеме с даты подписания соглашения.

Соглашение о переуступке права аренды земельного участка заключено 01 сентября 2019 года и прошло государственную регистрацию, арендатором по договору аренды стало ООО «Версаль» с 01.09.2019 года.

Право аренды Долгачева С.В. прекращено с момента подписания соглашения о переуступке права аренды земельного участка от 01 сентября 2019 года.

В соответствии с пунктом 3.2. договора с учетом дополнительного соглашения арендная плата за пользование спорным земельным участком установлена сторонами и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчётного периода до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с п.3.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативных правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты).

годовой арендной платы за земельный участок произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участи, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.11 г. № 469-п, Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 № 281-р "Об утверждении значений коэффициента.. .", приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 20.04.2017 № 42-н «Об утверждении значений коэффициента.. .», приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-Н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», с учётом Федерального закона от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов», устанавливающего уровень инфляции в размере 4% (1,04), Федерального закона от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов» в размере 4% (1,04).

Расчёт с 21.05.2018 по 04.07.2018 проводился по следующим коэффициентам:

Расчет арендной платы по договору следующей формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Кпов х Кинф.

КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка – 58175000руб. (приказ КУГИ Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-Н "Об утверждении результатов...");

Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка – 0,003;

Кдп – коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов – 4 (1.2. Предоставленные для строительства – приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. № 42-Н);

Ккан – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным 1.

Кпов – 2 – в соответствии с пунктом 2.1.5 Порядка;

Кинф – коэффициент инфляции на 2017г. – 1,04;

Кинф – коэффициент инфляции на 2018г. – 1,04;

Кинф – коэффициент инфляции на 2019г. – 1,043;

Так, размер годовой арендной платы в указанный период установлен в размере – 1510129 руб. 92 коп.

(КСЗУ * Кви * Кдп * Ккан * Кпов * Кинф * Кинф * Кинф) = (58175000 * 0,003 *4*1*2* 1,04 * 1,04 * 1,043).

Расчёт с 05.07.2018 по 31.12.2018 проводился по следующим коэффициентам:

КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка – 58175000руб. (приказ КУГИ Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-Н "Об утверждении результатов...");

Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка – 0,003;

Кдп – коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов – 4 (1.2. Предоставленные для строительства – приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. № 42-Н);

Ккан – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным 1.

Кпов – 1 – в соответствии с пунктом 2.1.5 Порядка;

Кинф – коэффициент инфляции на 2017г. – 1,04;

Кинф – коэффициент инфляции на 2018г. – 1,04;

Кинф – коэффициент инфляции на 2019г. – 1,043;

Так, размер годовой арендной платы в указанный период установлен в размере – 755064 руб. 96 коп.

(КСЗУ * Кви * Кдп * Ккан * Кпов * Кинф * Кинф * Кинф) = (58175000 * 0,003 *4*1*1* 1,04 * 1,04 * 1,043)

Расчет за период с 01.01.2019 года произведен в том же порядке.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.1.11 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду в аренду без торгов», перечисление арендной платы производится ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода.

За текущий месяц перечисление арендной платы осуществляется до 10-го числа текущего месяца, за исключением оплаты арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения, перечисление которой производится ежеквартально, до 10-го числа месяца, следующего за расчетным кварталом, а также оплаты арендной платы за земельные участки категории земель населенных пунктов, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального огородничества, животноводства, растениеводства, сенокошения, индивидуального гаражного и жилищного строительства, перечисление которой производится не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года.

По смыслу статьи 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Расчет годовой арендной платы произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду в аренду без торгов» (далее – Порядок №469-п).

В силу положений пункта 2.1.5 порядка №469-п, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Решением Волгоградского областного суда от 14.02.2018, вступившим в законную силу 05.07.2018, в рамках дела №3а-30/2018, удовлетворено административное исковое заявление ООО «Мечта» о признании недействующим п. 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного постановлением Правительства Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п. Признано недействующим постановление Правительства Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 № 380-п) в части дополнения пункта 2.1 подпунктом 2.1.5 следующего содержания: «2.1.5. Размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка» – с момента вступления решения суда в законную силу.

Таким образом, арендная плата должна быть рассчитана по методике, действующей до внесения изменения в постановление Правительства Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Комитет произвел расчет арендной платы с учетом повышающего коэффициента, установленного Постановлением № 469-п в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 № 380-п, в части дополнения пункта 2.1 подпунктом 2.1.5, признанным судом недействующим и не подлежащим применению.

Пункт 1 статьи 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Как указано в определении Верховного суда РФ № 309-ЭС15-16627 от 14.04.2016, согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее – постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение повышающего коэффициента, установленного Постановлением № 469-п в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 № 380-п, в части дополнения пункта 2.1 подпунктом 2.1.5, признанного не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Согласно представленному в суд расчету арендная плата за период с 21.05.2018 года по 11.06.2018 года составляет 170498 руб. 54 коп, за период с 01.07.2018 по 04.07.2019 – 16 237 руб. 96 коп.

Учитывая признание неприменимым повышающего коэффициента 2, установленного п. 2.1.5 Порядка, размер арендной платы за период с 21.05.2018 года по 11.06.2018 года составит 85249 руб. 27 коп., за период с 01.07.2018 по 04.07.2019 – 8118 руб. 98 коп.

Размер арендной платы за 2018 год, согласно расчету, представленному истцом, составил 556 150 руб. При этом, без повышающего коэффициента размер платы составит – 462 781 руб. 75 коп.

Размер арендной платы за период с 01.01.2019 по 10.10.2019 г. согласно расчету истца составляет 656277 руб. 30 коп.

Поскольку соглашение о переуступке права аренды земельного участка заключено ответчиком 01.09.2019 года, суд полагает, что за 2019 год арендная плата должна начисляться по 01.09.2019 года. Размер платы составит 525021 руб. 84 коп.

Общий размер арендной платы за период действия договора аренды составляет 987 803 руб. 59 коп.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно платежному поручению №352 от 24.09.2019 года ООО «Версаль» перечислило сумму в размере 525021 руб. 84 коп. по договору аренды земельного участка №280 –В от 15.03.2013 г. за период с 01.01.2019 по 31.08.2019 г. за Долгачева Сергея Васильевича.

Согласно платежному поручению №923860 от 04.10.2019 года по договору за Долгачева С.В. произведена так же оплата в размере 432 781 руб. 75 коп.

Таким образом, задолженность Долгачева С.В. перед истцом к моменту вынесения судебного решения полностью погашена.

В связи с надлежащим исполнением обязательств по договору аренды суд приходит к выводу об отказе в исковых требованиях в части взыскания неустойки за период по 30 апреля 2019 года, а также в части взыскания неустойки с 01 мая 2019 в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от невыплаченной суммы в размере 818 660 руб. 92 коп. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства (оплаты суммы задолженности по арендной плате).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 —199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в иске Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Долгачеву Сергею Васильевичу о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, – отказать.

    Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд города Волгограда со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 05 декабря 2019 года.

Судья                                                                           А.Н. Байбакова