Решение от 25.02.2021 по делу № 3а-73/2021 от 14.01.2021

Дело № 3а-73/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 февраля 2021 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе

председательствующего судьи Шубина Д.В.,

при помощнике судьи Волковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вильмана А.Ю. к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, заинтересованные лица: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, Администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ», ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости»,

УСТАНОВИЛ:

Вильман А.Ю. 30 декабря 2020 года обратился в суд с административным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, КН №, общей площадью № кв.м. (договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ). В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года №788 утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки, в том числе данного земельного участка, по состоянию на 1 января 2019 года - 17867100 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке № З-041-2020 от 28 декабря 2020 года, изготовленному оценщиком ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 847000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведет к нарушению прав административного истца как арендатора. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка КН № в размере его рыночной стоимости, определенной согласно отчету об оценке № З-041-2020 от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному оценщиком ФИО5, по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец Вильман А.Ю. в судебном заседании поддержал заявленные административные исковые требования. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной, поскольку арендная плата определяется с применением расчетных коэффициентов, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца Вильмана А.Ю. Лукичева Ю.В., допущенная к участию в судебном разбирательстве на основании устного ходатайства административного истца, в ходе судебного заседания просила заявленные административные требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Джанунц С.В. в ходе судебного разбирательства возражал против удовлетворения заявленных административных требований. Полагал, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости № З-041-2020 от 28 декабря 2020 года, изготовленный оценщиком ФИО5, не соответствует требованиям и стандартам, регулирующим оценочную деятельность, а именно при определении сегмента рынка объекта оценки оценщик отнес объект оценки к классу земельных участков под офисно-торговую застройку. При этом в расчетах использовал аналоги № 1 и 4, с разрешенным использованием «под строительство объектов рекреационных лечебно-оздоровительного назначения» без применения корректировки; при расчетах не учтены факторы наличия инфраструктуры, транспортной доступности района, привлекательности района расположения объекта; противоречивы сведения в отношении активности рынка и достаточного количества фактических сделок (предложений); неверно применение корректировок. Указал, что определенная в отчете рыночная стоимость земельного участка ниже приобретенных административным истцом арендных обязательств.

Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Администрация муниципального образования 2Зеленоградский городской округ», будучи надлежаще извещены о месте и времени судебного разбирательства, представителей для участия в судебном заседании не направили, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного разбирательства заявили, возражений относительно заявленных административных исковых требований не представили.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав административного истца, представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, допросив свидетеля и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что Вильман А.Ю. является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, КН №, общей площадью № кв.м. (договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №; соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №).

На основании Постановления Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года №788 утвержден результат государственной кадастровой оценки в отношении данных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2019 года: земельного участка КН № определена в размере 17867100 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В соответствии с п. 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу п. 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Административным истцом Вильманом А.Ю. представлен отчет об оценке № З-041-2020 от 28 декабря 2020 года, изготовленный оценщиком ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 847000 рублей.

Указанный отчет изготовлен частнопрактикующим оценщиком ФИО5, являющимся членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости». При оценке объекта использован сравнительный подход, метод сравнения продаж, их выбор обоснован, в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, расположенных на побережье Балтийского моря аналогичного назначения – под строительство гостинично-ресторанного комплекса, оздоровительных комплектов. В отчете имеются сведения, позволяющие идентифицировать источники информации об аналогах. Применены корректировки на удаленность от береговой линии, на условия продаж, площадь участков, а также с учетом имеющегося обременения.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО5 пояснил, что отчет об оценке № З-041-2020 подготовлен в соответствии с положениями действующего законодательства. Им учитывалось имеющееся обременение, которое препятствует строительству капитальных сооружений на большей площади участка. Земельный участок КН № имеет разрешенное использование: под строительство гостинично-ресторанного комплекса. Однако, с учетом характера обременения, земельный участок может быть застроен не более чем на 10 %. В качестве аналогов использовались сведения, имеющиеся в общем доступе. Процент корректировки применен с учетом возможной застройки.

Возражения представителя заинтересованного лица ГБК УО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Джанунца С.В. относительно представленного административным истцом отчета об оценке № З-041-2020 не могут послужить основанием к признанию отчета недостоверным. Суду не представлено данных о том, что выбор аналогов существенно повлиял на результат оценки, при том, что объекты-аналоги и оцениваемый участок относятся к схожим сегментам рынка коммерческого назначения. Корректировка на площадь застройки оценщиком обоснована. Ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы заявлено не было.

В этой связи суд полагает необходимым принять отчет об оценке № З-041-2020 от 28 декабря 2020 года и положить его в основу решения.

С учётом изложенного по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка № составляет 847000 рублей.

Несоответствие кадастровой стоимости земельных участка их рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца как арендатора.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящихся у него в аренде земельного участка, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этих земельных участков равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ №, ░░░░░░░░ № ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░ 847000 (░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░) ░░░░░░;

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – 30 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 3 ░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░