Решение по делу № 3а-268/2022 от 03.12.2021

дело № 3а-268/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 апреля 2022 РіРѕРґР°                                 Рі. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

СЃСѓРґСЊРё         РЎР°РЅРЅРёРєРѕРІРѕР№ РЎ.Рђ.,

РїСЂРё секретаре         РџРёРєР°РІС†РѕРІРѕР№ Р’.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Григорьева Андрея Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

административный истец обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером <№...> площадью 44 981 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <Дата ...>, равной 7 017 000 руб.,

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью 928,8 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <Дата ...>, равной 5 785 233 руб.,

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью
5 886,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <Дата ...>, равной 11 118 712 руб.,

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью 660 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <Дата ...>, равной 2 284 880 руб.,

определенной на основании отчетов об оценке от <Дата ...>
№<№...>, 425-23-21, выполненных ООО «Юг Стимул».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что является арендатором вышеуказанного земельного участка и собственником вышеуказанных нежилых зданий и считает, что результаты государственной кадастровой оценки их стоимости являются неверными и нарушает его права, так как ведут к необоснованному увеличению размера налоговых и арендных платежей.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), путем размещения информации на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда.

От заинтересованного лица - главы муниципального образования <Адрес...> Краснодарского края <ФИО>3 поступил отзыв, в котором он просит рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, в удовлетворении исковых требований в части изменения кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ административное дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований административного искового заявления, по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля
2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от <Дата ...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от <Дата ...> №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата ...> <№...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ <№...>), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№...> площадью 44 981 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>, по договору купли-продажи объектов недвижимости от <Дата ...> (т. 1, л.д. 15, 16), и подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта (т. 1, л.д. 48, 49).

Расчет арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка, что следует из приложения к договору аренды (т. 2, л.д. 30, 31), заключенного между администрацией муниципального образования <Адрес...>, в лице <ФИО>4, и <ФИО>5, предшествующим правообладателем данного земельного участка.

Также на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от <Дата ...> истец является собственниками следующих объектов недвижимости:

1. - нежилого здания, степень готовности 55%, с кадастровым номером <№...> площадью 928,8 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>,

2. - нежилого здания, степень готовности 64%, с кадастровым номером <№...> площадью 5 886,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>,

3. - нежилого здания, степень готовности 78%, с кадастровым номером <№...> площадью 660 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>,

что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта (т.1, л.д. 39-46).

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена уполномоченным органом, а именно: земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на <Дата ...> в размере
14 381 775,13 руб. (т. 1, л.д. 47), объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами <№...> по состоянию на <Дата ...> в размере 7 123 954,88 руб.,
52 950 666,97 руб., 7 179 179,34 руб. соответственно (т. 1, л.д. 36, 41, 44).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает <Дата ...> и <Дата ...> верными датами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно данным отчетов об оценке от <Дата ...> №<№...>, 425-23-21, выполненных ООО «Юг Стимул» и представленных административным истцом, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составляет 7 017 000 руб. (<Дата ...>), 5 785 233 руб., 11 118 712 руб., 2 284 880 руб. (<Дата ...>) соответственно.

В соответствии с положениями статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ <№...>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

На основании изложенного и учитывая, что представленные административным истцом отчеты об оценке получены во вне судебном порядке, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке имеются существенные расхождения в размере стоимости объектов, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, для установления которой необходимы специальные познания, в связи с чем, определением суда от <Дата ...> по делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно экспертному заключению от <Дата ...> №РГ-268/2022, выполненного экспертом ООО «Р-ГРУПП» <ФИО>6, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> по состоянию на <Дата ...>, <№...> по состоянию на <Дата ...>, составляет 7 152 000 руб., 6 074 039 руб., 11 513 073 руб., 2 499 911 руб. соответственно.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу.

По мнению суда, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от <Дата ...> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от <Дата ...> №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт <ФИО>6 имеет высшее профессиональное образование, профессиональное образование в области оценочной деятельности, диплом о профессиональной переподготовке, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в СРО Некоммерческое партнерство «Ассоциация региональных магистров оценки», у него имеется длительный стаж экспертной работы.

Экспертом при оценке земельного участка был применен только один возможный сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов экспертом приведено.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов, экспертом принята скидка на торг, корректировки на наличие инженерного обеспечения, на местоположение, на площадь и др.

При оценке незавершенных строительством объектов капитального строительства эксперт использовал затратный подход, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подходов экспертом приведено.

Для расчета стоимости строительства при определении стоимости объектов оценки экспертом выбран метод сравнительной единицы и использованы укрупненные показатели стоимости строительства на единицу площади (длины, объема, площади); индексы изменения стоимости строительства для пересчета показателей в уровень текущих цен. Был определен физический износ зданий экспертным путем; признаки функционального износа, экономического устаревания не выявлены; произведен расчет затрат оцениваемого имущества с учетом установленного накопленного износа.

Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на <Дата ...>, <Дата ...>.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными, указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным. Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта и доводы административного иска, административными ответчиками, заинтересованными лицами суду не предоставлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как правообладателя данных объектов.

Учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <Дата ...> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля
2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд <Дата ...> (т. 1, л.д. 260), сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать <Дата ...>.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск <ФИО>1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> площадью <№...> кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости, равной 7 152 000 (семь миллионов сто пятьдесят две тысячи) рублей, определенной по состоянию на 11 июня
2021 РіРѕРґР°.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью <№...>.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости, равной 6 074 039,00 (шесть миллионов семьдесят четыре тысячи тридцать девять) рублей, определенной по состоянию на <Дата ...>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью <№...>м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости, равной 11 513 073,00 (одиннадцать миллионов пятьсот тринадцать тысяч семьдесят три) рубля, определенной по состоянию на <Дата ...>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью <№...>м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца Брюховецкая, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости, равной 2 499 911,00 (два миллиона четыреста девяносто девять тысяч девятьсот одиннадцать) рублей, определенной по состоянию на <Дата ...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> считать <Дата ...>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>.

В удовлетворении требований административного иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено <Дата ...>.

РЎСѓРґСЊСЏ:                                  РЎ.Рђ. Санникова