Решение по делу № 2-212/2021 (2-3178/2020;) от 17.09.2020

Дело № 2-212/2021

54RS0003-01-2020-003440-71

Решение

Именем Российской Федерации

30 сентября 2021 г.                            г. Новосибирск

Заельцовский районный суд города Новосибирска

в составе:

судьи                                         Гаврильца К.А.,

при секретаре                                Бочарове М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зоткина А. А. к Фефеловой И. В., Барышковой Ю. В., Алексееву Б. Ю., АО «Банк ДОМ.РФ», САО «ВСК» о признании сделок недействительными, истребовании имущества,

установил:

1. Зоткин А.А., обратившись в суд с данным иском, просил (с учетом уточнения требований):

     Признать недействительными сделками: доверенность от Зоткина А. А. на Фефелову И. В. от xx.xx.xxxx, удостоверенную нотариусом Киевского нотариального округа Слипченко Н.В. за __ на совершение сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ...; договор купли-продажи квартиры от xx.xx.xxxx г. между Зоткиным А. А. в лице Фефеловой И. В. (продавец) и Барышковой Ю. В. (покупатель), по которому внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности Зоткина А. А. на квартиру общей площадью 73,6 кв.м., расположенную по адресу: г. Новосибирск, ..., кадастровый номер __ и о приобретении права собственности на данную квартиру Барышковой Ю. В..

Применить последствия недействительности указанных сделок: по доверенности от xx.xx.xxxx __ удостоверенной нотариусом Киевского нотариального округа Слипченко Н.В. признать Фефелову И. В. лицом, не получавшим от Зоткина А. А. доверенности на заключение договора купли-продажи (отчуждение) квартиры ... г. Новосибирска и не имевшим право отчуждать данную квартиру; по договору купли-продажи от xx.xx.xxxx г.; признать Барышкову Ю. В. лицом, не приобретшим право собственности на квартиру ... г. Новосибирска, кадастровый номер __ и не имевшим право отчуждать данную квартиру; признать и установить право собственности на квартиру ... г. Новосибирска, кадастровый номер __ за Зоткиным А. А.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от xx.xx.xxxx г. между Барышковой Ю. В. (продавец) и Алексеевым Б. Ю. (приобретатель), по которому внесена запись в ЕГРП на недвижимое имущество о прекращении и переходе права собственности на квартиру ... г. Новосибирска, кадастровый номер __, от Барышковой Ю.В. к Алексееву Б.Ю.; признать Алексеева Б. Ю. лицом, незаконном владеющим квартирой ... г. Новосибирска, кадастровый номер __; признать недействующим договор ипотечного кредитования от xx.xx.xxxx __ по которому внесена запись в ЕГРП на недвижимое имущество об ограничении прав и обременений объекта недвижимости – __ в __ по ... г. Новосибирска, кадастровый __ в пользу АО «Банк Дом.РФ»; отменить ограничение прав и обременений объекта недвижимости на квартиру ... г. Новосибирска, кадастровый номер __ в пользу АО «Банк – Дом. РФ».

Истребовать квартиру __, общей площадью 73,6 кв.м на ... г. Новосибирска, кадастровый номер __ из незаконного владения Алексеева Б. Ю. и возвратить (передать) в собственность Зоткина А. А..

В обоснование заявленных требований указано, что xx.xx.xxxx на основании договора об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx Зоткин А.А. стал собственником квартиры общей площадью 73,6 кв.м на 4 этаже, расположенной в г. Новосибирске по ..., кадастровый номер: __.

С xx.xx.xxxx года и по настоящее время он отбывает наказание в виде лишения свободы и в настоящее время находится в ФКУ СИЗО № 1 г. Новосибирска.

3a состоянием квартиры смотрел и оплачивал коммунальные и иные платежи его отец - Зоткин А. Н..

xx.xx.xxxx Зоткин А.Н. обнаружил, что неизвестное лицо сменило в квартире замки на входной двери.

Из содержания выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним стало известно, что согласно данным ЕГРП право собственности истца на указанную квартиру прекратилось, а новым собственником квартиры стала некая Барышкова Ю. В., с которой он не знаком. При этом в выписке указано, что право собственности от него к ответчику Барышковой Ю.В. якобы перешло на основании договора купли-продажи квартиры от xx.xx.xxxx (номер регистрации права __ __).

Однако, каких-либо сделок, в том числе договора купли - продажи квартиры от xx.xx.xxxx в отношении своей квартиры он не совершал и не собирался совершать. Он никому не выдавал доверенность либо иное правомочие на совершение каких либо сделок с указанной квартирой.

Таким образом, он без установленных законом оснований был лишен права собственности на принадлежащее ему имущество, а ответчица Барышкова Ю.В. без установленных оснований приобрела право собственности на него на основании договора от xx.xx.xxxx, который он не заключал и никого не уполномочивал на его заключение.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства и положения статьи 168 ГК РФ, просил удовлетворить заявленные требования.

2. В состоявшихся судебных заседаниях Зоткин А.А. доводы иска и заявленные требования поддержал. Указал, что Алексеев Ю.Б. не может считаться добросовестным приобретателем квартиры, и сделка, заключенная между ним и Барышковой Ю.В., также подлежит признанию недействительной.

Алексеев Б.Ю. в судебное заседание не явился, извещался в установленном порядке, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также указал, что он является добросовестным приобретателем, в связи с чем оснований для признания сделки недействительной не имеется (том 2 л.д. 70).

Представитель АО «Банк ДОМ. РФ» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Направил письменный отзыв, по изложенным в котором основаниям просил в иске отказать, поскольку между Банком и Алексеевым Б.Ю. заключен кредитный договор для приобретения объекта недвижимости, при этом сделка купли-продажи предмета ипотеки (спорной квартиры) зарегистрирована в Управлении Росреестра по Новосибирской области. В силу ст. 349, 350 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества. На момент совершения сделки между Барышковой Ю.В. и Алексеевым Б.Ю. и Банком не было оснований не доверять предоставленным сторонами документам, а также сомневаться в подлинности сведений, предоставленных в указанных документах. Банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать о тех обстоятельствах, на которые ссылается истец в своем заявлении, а также о том, что в последующем будет предъявлен иск о недействительности договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Подтверждением состоявшейся сделки купли-продажи недвижимого имущества служат расписка в получении денежных средств Барышковой Ю.В., а также платежное поручение, подтверждающее перевод денежных средств Алексеева Б.Ю. к Барышковой Ю.В. (том 2 л.д. 129, 130).

Фефелова И.В., Барышкова Ю.В., представитель САО «ВСК» в судебное заседание не явились, извещались в установленном порядке, причины неявки суду не сообщили.

3. Суд, выслушав истца, исследовав письменные доказательства, допросив свидетелей Свидетель №2, Самардак В.М., частично удовлетворяет заявленные требования, исходя из следующих правовых оснований и установленных при рассмотрении дела обстоятельств.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ п. 1 ст. 302 ГК РФ, правовым последствием совершения сделки по распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать, является право собственника такого имущества (или иного законного владельца) истребовать это имущество от приобретателя.

Согласно п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 10 Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно пункту 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно п. 38 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

4. Как следует из материалов дела, xx.xx.xxxx на основании договора об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx, дополнительного соглашения от xx.xx.xxxx г., акта приема передачи квартиры от xx.xx.xxxx г. зарегистрировано право собственности истца Зоткина А.А. на квартиру общей площадью 73,6 кв.м, расположенную на 4 этаже по адресу: г. Новосибирск, ..., кадастровый номер: __.

По договору купли-продажи от xx.xx.xxxx года, Фефелова И.В., как представитель по доверенности Зоткина А.А., продала вышеуказанную квартиру Барышковой Ю.В.

В качестве подтверждения полномочий Фефеловой И.В. при совершении вышеуказанной сделки в материалах регистрационного дела имеется копия доверенности (код __), выданной xx.xx.xxxx года в г. Киеве (Украина), от имени Зоткина А.А. на имя Фефеловой И. В., xx.xx.xxxx г.р. с передачей последней полномочий на совершении сделок в отношении спорной квартиры, удостоверенной Слипченко Н. В., частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, перевод которой выполнен переводчиком Писаревой А. С., и свидетельствование подписи которой оформлено xx.xx.xxxx г. нотариусом Потаниной М.А. (том 1 л.д. 95-97, 100).

Подтверждается всеми материалами дела и не оспаривалось сторонами, что как на момент совершения оспариваемых сделок, так и в настоящее время Зоткин А.А. отбывает наказание за совершенное преступление, находится в ФКУ СИЗО-1 ГУФСИН России по Новосибирской области, при этом в период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx г. свиданий с нотариусом у него не было (том 1 л.д. 99).

Согласно открытым сведениям единого реестра специальных бланков нотариальных документов от xx.xx.xxxx г., на бланке __ xx.xx.xxxx года было оформлено завещание (том 1 л.д. 117).

Изложенным подтверждается довод истца Зоткина А.А. о том, что никакие доверенности он не выдавал, полномочиями по распоряжению принадлежащей ему квартиры по ... в г. Новосибирске никого не наделял.

Принимая во внимание указанные выше нормы материального права, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о недействительности доверенности и договора купли-продажи от xx.xx.xxxx г. в силу их ничтожности, поскольку у истца, как собственника спорного имущества, отсутствовало волеизъявление на его отчуждение, оспариваемую доверенность он не подписывал, договор купли-продажи от xx.xx.xxxx г. между Зоткиным А.А. в лице представителя по доверенности Фефеловой И.В. и Барышковой Ю.В., зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области по подложным документам.

В дальнейшем, спорная квартира по договору купли-продажи недвижимого имущества от xx.xx.xxxx года была продана Барышковой Ю.В. Алексееву Б.Ю. (том 1 л.д. 148 - 153). Согласно полису от xx.xx.xxxx г. __ риск утраты Алексеевым Б.Ю. имущества в виде спорной квартиры застрахован в САО «ВСК» (том 2 л.д. 2).

Поскольку квартира приобреталась Алексеевым Б.Ю. за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых АО «Банк ДОМ.РФ», квартира в соответствии с пунктом 2.3 договора в обеспечение обязательств Алексеева Б.Ю. перед Банком, считается находящейся в залоге у Банка с момента регистрации ипотеки в ЕГРН, что подтверждается закладной от xx.xx.xxxx (том 1 л.д. 154-167), зарегистрированной в ЕГРН xx.xx.xxxx (том 1 л.д. 191-192).

Поскольку судом было установлено, что спорная квартира выбыла из собственности истца помимо его воли, была приобретена Алексеевым Б.Ю. по возмездной сделке - договору купли-продажи, то суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об истребовании спорной квартиры из незаконного владения Алексеева Б.Ю.

Учитывая, что настоящее решение является основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации права собственности Алексеева Б.Ю. на квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск..., кадастровый номер: __ и основанием для государственной регистрации права собственности Зоткина А.А., внесения записи о государственной регистрации права собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ..., кадастровый номер: __, оснований для удовлетворения требований истца о признании Фефеловой И.В. лицом, не получавшим от Зоткина А.А. доверенности на заключение договора купли-продажи (отчуждение) квартиры ... г. Новосибирска и не имевшим право отчуждать данную квартиру; признании Барышковой Ю.В. лицом, не приобретшим право собственности на квартиру ... г. Новосибирска, кадастровый номер __ и не имевшим право отчуждать данную квартиру; признании и установлении права собственности на квартиру ... г. Новосибирска, кадастровый номер __ за Зоткиным А.А.; признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 01.10.2020 г. между Барышковой Ю.В. (продавец) и Алексеевым Б.Ю. (приобретатель), по которому внесена запись в ЕГРП на недвижимое имущество о прекращении и переходе права собственности на квартиру ... г. Новосибирска, кадастровый номер __, от Барышковой Ю.В. к Алексееву Б.Ю.; признании Алексеева Б.Ю. лицом, незаконном владеющим квартирой ... г. Новосибирска, кадастровый номер __; признании недействующим договора ипотечного кредитования от xx.xx.xxxx __ - суд не усматривает.

Рассматривая требование Зоткина А.А. об отмене ограничения прав и обременений спорного объекта в пользу АО «Банк ДОМ. РФ», суд исходит из совокупного толкования положений пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 6, статьи 42 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", из которых следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит 1 статьи 6 Закона об ипотеке.

Ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, так как на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо.

Таким образом, требование Зоткина А.А. об отмене ограничения прав и обременений спорного объекта в пользу АО «Банк ДОМ. РФ» подлежит удовлетворению, обременение в виде ипотеки в отношении указанного имущества подлежит прекращению на основании подпункта 7 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы Зоткина А.А. об отсутствии оснований для признания Алексеева Б.Ю. добросовестным приобретателем, суд полагает несостоятельными ввиду следующего.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 5 статьи 10 названного Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом не установлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии в действиях Алексеева Б.Ю. разумной степени осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении сделки, в связи с чем, рассматривая спорное правоотношение, следует исходить из добросовестности Алексеева Б.Ю.

    В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ с ответчиков Фефеловой И.В., Барышковой Ю.В., Алексеева Б.Ю., АО «Банк ДОМ.РФ» подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета (по 75 руб.), от уплаты которой при подаче иска Зоткину А.А. была предоставлена отсрочка.

Руководствуясь статьями 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

решил:

1. Удовлетворить частично исковые требования Зоткина А.А. Признать недействительной доверенность Зоткина А. А. на Фефелову И. В. от xx.xx.xxxx, удостоверенную нотариусом Киевского нотариального округа Слипченко Н.В. за __ на совершение сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ...

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от xx.xx.xxxx г. между Зоткиным А. А. в лице Фефеловой И. В. (продавец) и Барышковой Ю. В. (покупатель), по которому внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности Зоткина А. А. на квартиру общей площадью 73,6 кв.м., расположенную по адресу: г. Новосибирск, ..., кадастровый номер __ и о приобретении права собственности на данную квартиру Барышковой Ю. В..

Истребовать квартиру __, общей площадью 73,6 кв.м, расположенную на ... г. Новосибирска (кадастровый номер __) из незаконного владения Алексеева Б. Ю. и возвратить (передать) вышеуказанный объект недвижимости в собственность Зоткина А. А..

Отменить ограничение прав и обременений (ипотека в силу закона в пользу АО «Банк ДОМ.РФ») на квартиру ... г. Новосибирска, кадастровый номер __.

Решение является основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации права собственности Алексеева Б.Ю. на квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ... и основанием для государственной регистрации права собственности Зоткина А.А. и внесения записи о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ...

2. Отказать Зоткину А.А. в удовлетворении остальной части исковых требований.

    3. Взыскать с Фефеловой И.В., Барышковой Ю.В., Алексеева Б.Ю., АО «Банк ДОМ.РФ» госпошлину в доход бюджета (по 75 руб.).

    Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Судья                                        Гаврилец К.А.