Решение по делу № 2-147/2022 (2-3453/2021;) от 28.07.2021

Гражданское дело №2-147/2022

__

    Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2022 года                                            г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска

в составе:

Председательствующего судьи                             Павлючик И. В.

При секретаре                                                                                             Бочарове М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маркова В. А. к ООО «Новосибирск СтройМастер», ООО «БДТ» о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Марков В.А. обратился в суд с иском к ООО «Новосибирск СтройМастер» о признании права собственности на квартиру, площадью 33,1 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: ... (кадастровый номер __), указав, что между ООО «Новосибирск СтройМастер» и ООО «БДТ» был заключен договор об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx г. в отношении однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ....

Между ООО «БДТ» и Марковым В.А. был заключен предварительный договор купли-продажи № б/н от xx.xx.xxxx г., в соответствии с которым в срок до «xx.xx.xxxx года ООО «БДТ» и Марков В.А. приняли на себя обязательство заключить договор переуступки в отношении права требования на следующее помещение: однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ....

На основании п. 2.5 Договора истцом в пользу ООО «БДТ» была уплачена денежная сумма в размере 1 100 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам __ от xx.xx.xxxx г., __ от xx.xx.xxxx г., __ от xx.xx.xxxx г. В дальнейшем между ООО «БДТ» и Марковым В.А. был заключен договор уступки права требования от xx.xx.xxxx года по вышеуказанному договору.

xx.xx.xxxx    года истец обратился в ООО «Новосибирск СтройМастер» с заявлением о заключении в отношении спорной квартиры договора участия в долевом строительстве. Письмом исх. __ от xx.xx.xxxx г. ему было отказано в заключении договора в связи с ничтожностью заключенного договора уступки права требования от xx.xx.xxxx г. ввиду нарушения запрета уступки права по инвестиционному договору в пользу физического лица, установленного ч.3 ст.1 Федерального закона РФ от xx.xx.xxxx № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...».

Истцом на основании договора цессии приобретено право требования к застройщику, основанное не на договоре участия в долевом строительстве, а на договоре, поименованном как «ДОГОВОР об инвестиционной деятельности», Марков В.А., как участник строительства, оплативший стоимость соответствующего объекта недвижимости, вправе требовать у застройщика исполнения обязательств по передаче квартиры.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте застройщика, многоквартирный дом в настоящее время веден в эксплуатацию, жилому дому присвоен почтовый адрес: .... Право собственности на квартиру по адресу: ... (кадастровый номер __) ни за кем не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН от xx.xx.xxxx г.

xx.xx.xxxx. истец повторно обратился в ООО «Новосибирск СтройМастер» с претензией, содержащей требование передать ему квартиру по акту приема-передачи. Вручение претензии ответчику подтверждается отметкой вх. __ от xx.xx.xxxx г. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения и ответа.

Поскольку в настоящее время строительство объекта завершено, квартира поставлена на кадастровый учет, но ответчик уклоняется от передачи квартиры, истец вправе требовать защиты права путем признания за ним права собственности на оплаченный результат строительства - квартиру в многоквартирном доме. Требование о признании за истцом права собственности на спорную квартиру является надлежащим способом защиты нарушенных прав, а судебный акт будет являться основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

    В судебном заседании истец Марков В.А., представители истца по доверенности Комаров Д.В. исковые требования, письменные пояснения (л.д. 72-75) поддержали в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Новосибирск СтройМастер» - Фуголь Т.В. с исковыми требованиями не согласилась, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление (л.д. 65-58), указав, что ООО «Новосибирск СтройМастер» является застройщиком объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом __ (по генплану) с помещениями общественного назначения - II этап строительства многоквартирных жилых домов с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенный по адресу: ... (адрес строительный), что подтверждается разрешением на ввод Объекта в эксплуатацию __ от xx.xx.xxxx. Почтовый адрес объекта: ....

На квартиру __ в Объекте между ООО «Новосибирск СтройМастер» и ООО «БДТ» был заключен договор об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx на основании Закона об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx и __ от xx.xx.xxxx, в соответствии с условиями которого, ООО «БДТ» инвестирует строительство Объекта, а ООО «Новосибирск СтройМастер» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, при условии выполнения ООО «БДТ» в полном объеме всех обязательств по договору, передает ему 1-но комнатную квартиру __ общей проектной площадью 34,05 кв.м., (в т.ч. площадь балкона (с коэффициентом 0.3) - 0.71 кв.м.).

Имущественные права по договору об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx    на указанную квартиру частично оплачены ООО «БДТ» в размере 2 169 000 рублей за 33.37 кв.м., простым векселем __ от xx.xx.xxxx, что подтверждается актом приема- передачи векселей от xx.xx.xxxx.

На настоящий момент ООО «БДТ» не исполнены обязательства по внесению дополнительных инвестиционных взносов, указанные в п.п.3.5., 3.6., 3.7. договора об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx, а также в абз.2 п.3.3.1. договора за 0,45 кв.м., квартиры.

ООО «Новосибирск СтройМастер» является ненадлежащим ответчиком по данному делу, так как никаких договоров с истцом не заключало.

По договору об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx в качестве инвестиций ООО «БТТ» были внесены не денежные средства, а был передан по акту приема-передачи простой вексель.

Поскольку ООО «Новосибирск СтройМастер» не привлекало ни от ООО «БДТ», ни от истца никаких денежных средств, то и действие Федерального закона РФ от 30.12.2004 __ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не распространяется на отношения, возникшие между ООО «Новосибирск СтройМастер» и ООО «БДТ». Данные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности (ч.3 ст.1 ФЗ РФ № 214-ФЗ).

ООО «Новосибирск СтройМастер» считает, что поскольку на заключенный между ним и ООО «БДТ» договор об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx, действие Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на основании ч.1 ст. 1 данного закона, соответственно, указанный договор не подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента подписания сторонами.

Кроме того, на основании вышеизложенного полагает, что, несмотря на то, что ООО «БДТ» поименовано в Договоре об инвестиционной деятельности как «Участник долевого строительства», таковым оно не являлось по условиям договора, а договор об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx, заключен на основании Закона об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx и __ от xx.xx.xxxx, как это указано в преамбуле договора, таким образом, позиция истца о признании договора об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx договором участия в долевом строительстве является не основанным на нормах права. Соответственно, также и позиция истца о признании договора уступки требования от xx.xx.xxxx договором об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве является не обоснованной.

В п. 1.1. договора уступки от xx.xx.xxxx между истцом и третьим лицом, указано, что данный договор заключен с согласия застройщика. Ответчик заявляет, что согласия на заключение договора уступки не давал ООО «БДТ». Кроме того, согласно п.2.6.1, договора об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx участник долевого строительства имел право уступить права третьим лицам по данному договору только после выполнения своих обязательств в полном объеме, а так как обязательства до настоящего времени не выполнены в полном объеме ООО «БДТ», то и права на заключение договора уступки у него не возникло.

В п.3. договора уступки от xx.xx.xxxx между истцом и третьим лицом, указано, что за получаемое право требование правопреемник участника долевого строительства (истец) должен оплатить участнику долевого строительства (третьему лицу) 2__лей за 33,37    кв.м., в срок до xx.xx.xxxx. Однако, истцом в материалы дела не представлены доказательства оплаты по договору уступки. В материалах дела имеется только 3 квитанции на общую сумму 1 100 000 рублей по предварительному договору купли продажи № б/н от xx.xx.xxxx.

Согласно информации программы Контур.Фокус, данные которой сформированы из источников ГМЦ Росстата за xx.xx.xxxx год ООО «БДТ» в налоговые органы была представлена нулевая отчетность, в том числе, по выручке.

Также у ответчика вызывает сомнение реальность заключенного договора уступки от xx.xx.xxxx    между истцом и третьим лицом по цене квартиры, отличающееся от рыночной более чем в <данные изъяты> раза, по истечении xx.xx.xxxx дня с момента заключения договора об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx.

Согласно п.2.4, инвестиционного договора от xx.xx.xxxx __ КВ застройщик (ответчик) имеет преимущественное право при заключении ООО «БДТ» договора уступки третьему лицу. ООО «БДТ» обязан за две недели известить в письменной форме застройщика о намерении уступить свои права по инвестиционному договору. ООО «БДТ» не извещал ответчика о намерении заключить договор уступки.

В п. 10 договора уступки прав требования от xx.xx.xxxx предусмотрено, что ООО «БДТ» обязан о факте совершения уступки права (требования) уведомить застройщика в течение трех рабочих дней со дня заключения указанного договора путем направления уведомления в письменной форме. Однако, ООО «БДТ» до настоящего времени не уведомило ответчика о заключенном договоре уступки прав требования к инвестиционному договору от xx.xx.xxxx __. О наличии договора уступки от xx.xx.xxxx ответчик узнал из письма истца от xx.xx.xxxx, которое получил после того, как ООО СУ «СтройМастер» (третье лицо) направило в адрес ООО «БДТ» досудебную претензию в связи с неисполнением ООО «БДТ» обязательств по договору субподряда __ от xx.xx.xxxx.

В п.2.3. предварительного договора купли-продажи от xx.xx.xxxx указано, что спорное помещение принадлежит ООО «БДТ» на основании дополнительного соглашения __ к соглашению о порядке расчетов по договору субподряда __ от xx.xx.xxxx. Соответственно, истец знал или должен был знать об условиях соглашения о расчетах, указанных в п.2.2.1., что спорное помещение передается ООО «БДТ» в качестве аванса, что в стоимость помещения указана без дополнительного инвестиционного взноса на устройство полов и остекления, а также о том, что согласно п.2.4, оформление передачи ООО «БДТ» имущественных прав на помещения осуществляется только через ООО ИК «СтройМастер».

В п.3.1, предварительного договора купли-продажи от xx.xx.xxxx указано, что изменение условий договора, в том числе, цены помещения, возможно по согласованию сторон. В п.3. договора уступки от xx.xx.xxxx между истцом и ООО «БДТ», указано, что за получаемое право требование правопреемник участника долевого строительства (истец) должен оплатить ООО «БДТ» 2__лей за 33,37 кв.м., в срок до xx.xx.xxxx. Соответственно, истец и ООО «БДТ» при подписании договора уступки изменили по соглашению сторон вознаграждение за уступаемое право требования. До настоящего времени истцом в материалы дела не представлены доказательства оплаты по договору уступки в размере 2169000 рублей.

Доводы истца о том, что ответчик является недобросовестным застройщиком голословны, так как застройщик никаких денег в оплату за спорную квартиру не принимал ни от ООО «БДТ», ни от истца, соответственно, никаких прав ответчик не нарушал и нарушить не мог, так как договор уступки прав требования от xx.xx.xxxx заключался между истцом и ООО «БДТ».

Между тем, права и обязанности ответчика нарушены, поскольку имущественные права на спорную квартиру, были переданы в качестве аванса ООО «БДТ» на основании дополнительного соглашения __ к соглашению о порядке расчетов по договору субподряда __ от xx.xx.xxxx, однако работы по данному договору субподряда не были выполнены в полном объеме, что подтверждается решением Ленинского районного суда г. Новосибирска. Квартира в полном объеме до настоящего времени не оплачена, никому не передана, и застройщик несет бремя содержания квартиры с момента ввода объекта в эксплуатацию.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «БДТ» не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил, представил в суд письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому ООО «БДТ» выполняло подрядные строительные работы по договору подряда __ от xx.xx.xxxx г., заключенному с ООО «СУ «СтройМастер». По договоренности сторон в качестве оплаты за строительные работы ООО «БДТ» получало квартиры в строящемся доме, поскольку у застройщика имелись трудности с реализацией квартир и ему выгоднее было рассчитываться с подрядчиками квартирами, чем денежными средствами.

В дальнейшем подрядчики сами искали реальных покупателей на переданные им в качестве оплаты выполненных работ квартиры и получали от них денежные средства. При этом подрядчики, чтобы иметь конкурентные преимущества перед самим застройщиком, были вынуждены продавить квартиры по ценам, ниже чем у застройщика, чтобы заинтересовать покупателя.

Так, в качестве оплаты по договору подряда Генподрядчик ООО «СУ «СтройМастер» передавал ООО «БДТ» собственный простой вексель на сумму, равной стоимости квартиры. С застройщиком ООО «Новосибирск СтройМастер» заключался договор об инвестиционной деятельности, расчет по которому проводился векселем генподрядчика.

На основании соглашения __ к Соглашению о порядке расчетов по Договору субподряда __ от xx.xx.xxxx г. xx.xx.xxxx г в качестве аванса Генподрядчик ООО «СУ «СтройМастер» зарезервировал за ООО «БДТ» однокомнатную квартиру __ по адресу: ....

Через риэлтерские агентства был найден покупатель на данную квартиру - Марков В.А. Между ООО «БДТ» и Марковым В.А был заключен Предварительный договор купли- продажи от xx.xx.xxxx г. на квартиру, по адресу: .... По договоренности сторон цена квартиры составила 1100000 рублей. Всю сумму в размере 1100000 рублей Марков В.А. оплатил по предварительному договору авансом. Деньги от Маркова В.А. были реально получены уполномоченным лицом, со стороны ООО «БДТ» претензий по оплате стоимости квартиры к Маркову В.А. не имеется.

Поскольку уже имелся покупатель, xx.xx.xxxx г. между ООО «Новосибирск СтройМастер» и ООО «БДТ», был заключен договор об инвестиционной деятельности __ на указанную квартиру. В качестве оплаты за квартиру застройщику был передан простой вексель ООО «СУ «СтройМастер» на сумму 2169000,00 руб., который был получен в качестве оплаты подрядных работ.

xx.xx.xxxx года между ООО «БДТ» и Марковым В.А. был заключен договор уступки права требования в соответствии с предварительным договором от xx.xx.xxxx г.

По данному договору все права на квартиру были переданы Маркову В.А., который полностью оплатил её стоимость. В дальнейшем застройщик должен был передать квартиру Маркову В.А. по акту приема передачи, но между ООО «СУ «СтройМастер» и ООО «БДТ» возник спор по исполнению договора подряда и застройщик посчитал, что квартира является неотработанным авансом и не может быть передана Маркову В.А. Эта позиция не основана на законе, поскольку инвестиционный договор был оплачен векселем, а неотработанный аванс был взыскан судебным решением с ООО «БДТ» в денежном выражении.

Ответчик ООО «Новосибирск СтройМастер», получив от ООО «БДТ» в качестве оплаты по инвестиционному договору вексель на сумму 2169000,00 рублей не произвел встречного предоставления ни в пользу ООО «БДТ» ни в пользу Маркова В.А. Такое поведение застройщика нельзя назвать добросовестным. Поскольку в настоящий момент ООО «БДТ» передало все свои права на спорную квартиру Маркову В.А., который полностью оплатил стоимость перешедших к нему прав, встречное исполнение (передача квартиры) должно быть осуществлено в пользу Маркова В.А.

Поскольку ООО «БДТ» является строительной организацией и не имеет опыта в оформлении сделок по продаже строящихся квартир, все договоры (инвестиционный договор, соглашение об уступке права с Марковым В.А.) составлялись юридической службой застройщика ООО «Новосибирск СтройМастер», а их подписание происходило в офисе застройщика (ответчика), поэтому ответчику было известно о всех договоренностях по продаже квартиры, о содержании договоров и о том, что конечным покупателем квартиры является Марков В.А.

По подобной схеме и с аналогичными договорами была продана ни одна квартира, если бы не было спора по договору подряда, Марков В.А тоже без проблем оформил бы квартиру в собственность.

ООО «БДТ» поддерживает позицию истца о том, что поскольку им на основании договора цессии приобретено право требования к застройщику, Марков В.А., как участник строительства, оплативший стоимость соответствующего объекта недвижимости, вправе требовать у застройщика исполнения обязательств по передаче квартиры.

ООО «БДТ» на спорную квартиру не претендует и считает иск Маркова В.А. подлежащий удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО СУ "Строймастер" по доверенности Шантагарова В.Л. возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменный отзыв на исковое заявление, указав, что поскольку инвестиции в строительство многоквартирного дома осуществляются не денежными средствами, а иным способом, следовательно, отношения инвестора и застройщика, возникшие в рамках договора об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx г. регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Таким образом, между ООО «Новосибирск СтройМастер» и ООО «БДТ» заключен договор, правовая природа которого направлена на совместное осуществление деятельности и подпадает по действие ГК РФ и законодательства РФ об инвестиционной деятельности, принимая во внимание положения ст. 382 ГК РФ, согласно которой право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на только основании закона. При этом часть 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ запрещает уступку прав требований по данному договору физическому лицу.

Исходя из вышеизложенного, уступка права требования по инвестиционному договору физическому лицу является ничтожной сделкой в силу закона и не влечет каких-либо правовых последствий.

Поскольку права у Маркова В.А. были основаны на ничтожной сделке, не порождающей юридических последствий, данная сделка также является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

Поскольку в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна в силу закона независимо от признания ее таковой судом, подлежат применению лишь последствия недействительности ничтожных сделок, а именно договора уступки прав требования от xx.xx.xxxx г.

    Суд, выслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования Маркова В. А. к ООО «Новосибирск СтройМастер», ООО «БДТ» о признании права собственности на квартиру, подлежат удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, xx.xx.xxxx между ООО СУ "Строймастер" (генподрядчик) и ООО «БДТ» (субподрядчик) заключен договор субподряда __ согласно которому генподрядчик поручает, а субподрядчик обязуется выполнить за свой риск и своими силами из собственных материалов на основании рабочей документации, разрешенной генподрядчиком в производство работ полный комплекс работ по устройству монолитного каркаса, а также монтаж сборных железобетонных изделий (лифтовые шахты, лестничные марши), устройство приямков, спусков крылец, гидроизоляция и прочее на объекте строительства: многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения? подземной многоуровневой автостоянкой, трансформаторной подстанцией, распределительным пунктом со встроенной трансформаторной подстанцией по ..., блок- секция __ 8 этап строительства, в объемах, в сроки и стоимостью, согласованными сторонами в настоящем договоре и сдать результат выполненных работ генподрядчику по акту сдачи - приемки выполненных работ (п.1.1).

Как следует из протокола согласования договорной цены, являющегося приложением __ к договору субподряда __ от xx.xx.xxxx стоимость устройства монолитного каркаса составила 118250 000,00 руб.

xx.xx.xxxx    между ООО СУ "Строймастер" (генподрядчик) и ООО «БДТ» (субподрядчик) заключены дополнительное соглашение __ к договору субподряда __ от xx.xx.xxxx, в соответствии с которым стороны договорились добавить к обязательствам субподрядчика выполнение дополнительного комплекса работ, при этом поручаемые генподрядчиком работы по дополнительному соглашению должны быть выполнены до xx.xx.xxxx; дополнительное соглашение __ от xx.xx.xxxx к договору субподряда __ от xx.xx.xxxx, в соответствии с которым стороны договорились добавить к обязательствам субподрядчика выполнение дополнительного комплекса работ; дополнительное соглашение __ от xx.xx.xxxx, договору субподряда __ от xx.xx.xxxx, в соответствии с которым стороны договорились, что работы, предусмотренные настоящим договором должны быть выполнены субподрядчиком в сроки: начало работ на объекте - xx.xx.xxxx, окончание работ на объекте - xx.xx.xxxx.

ООО «СУ СтройМастер» в счет оплаты по договору субподряда __ от xx.xx.xxxx передало ООО «БДТ» простые векселя на общую сумму 59942775,00 руб., что подтверждается актами приема- передачи простого векселя, в том числе от xx.xx.xxxx на сумму 2 169 000,00 руб.

xx.xx.xxxx между ООО «Новосибирск СтройМастер К» (застройщик __), ООО «Новосибирск СтройМастер» (Застройщик 2), ООО СУ "Строймастер" (генподрядчик), ООО «БДТ» (субподрядчик) заключено дополнительное соглашение __ к Соглашению о порядке расчетов по договору субподряда __ от xx.xx.xxxx (л.д. 33-34), по которому субподрядчик обязуется собственными силами из своих материалов выполнить комплекс работ по устройству монолитного каркаса на объекте строительства: многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения? подземной многоуровневой автостоянкой, трансформаторной подстанцией, распределительным пунктом со встроенной трансформаторной подстанцией по ..., блок- секция __ 8 этап строительства в соответствии с условиями договора субподряда __ от xx.xx.xxxx.

Расчет осуществляется векселями генподрядчика. Генподрядчик резервирует за субподрядчиком помещения, указанные в Приложении __ к настоящему соглашению о порядке расчетов. В качестве аванса генподрядчик резервирует за субподрядчиком однокомнатную квартиру __ общей площадью 35,07 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: ... Стоимость помещения составляет 2 279 550 руб. Стоимость помещения указана без учета дополнительного инвестиционного взноса на оплату работ по устройству полов, работ по остеклению лоджий и/или балконов и стоимости оформления.

xx.xx.xxxx между ООО «Новосибирск СтройМастер» и ООО «БДТ» заключен договор об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx, по которому участник долевого строительства инвестирует строительство многоквартирного жилого дома __ (по генплану) с помещениями общественного назначения – 2 этап строительства многоквартирных жилых домов с помещениями общественного назначения, автостоянками и трансформаторной подстанцией, расположенных по    адресу: ... в объеме, установленном договором (л.д. 12-14).

Застройщик обязуется в течение xx.xx.xxxx дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи помещение: однокомнатную квартиру __ на 4 этаже, общей площадью проектной 34,05 кв.м. по адресу: ....

Из справки ООО «Новосибирск СтройМастер» xx.xx.xxxx следует, что ООО «БДТ» произвело оплату по договору об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx в размере 2 169 000 руб. (л.д.15).

Как следует из акта приема-передачи векселя от xx.xx.xxxx (л.д. 79) следует, что ООО «БДТ» передало, а ООО «Новосибирск СтройМастер» приняло в счет расчета по договору об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx простой вексель со следующими реквизитами: эмитент ООО «СУ СтройМастер», серия УСО, __ дата выпуска xx.xx.xxxx, срок платежа по предъявлении, номинал 2 169 000,00 руб., стоимость 2 169 000,00 руб. С момента подписания настоящего акта приема-передачи векселя, ООО «БДТ» считается исполнившим свои обязательства по передаче надлежащим образом в счет расчета по договору    об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx в размере 2 169 000 руб.

Согласно п.2.6.1. договора об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx после выполнения своих обязательств по договору в полном объеме, участник долевого строительства имеет право уступить права (требования) по настоящему договору третьим лицам. В этом случае участник долевого строительства заключает с правопреемником договор уступки права требования.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормы приведены в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01.04.2005 г.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

В силу п. 2 ч. 1 ст. 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с положениями ст. 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Так, xx.xx.xxxx между ООО «БДТ» и Марковым В.А. был заключен предварительный договор купли-продажи № б/н от xx.xx.xxxx г., в соответствии с которым ООО «БДТ» и Марков В.А. приняли на себя обязательство заключить и подписать в срок до «xx.xx.xxxx года договор переуступки прав требования на жилое помещение по инвестиционному договору (л.д. 16). По переуступке прав требования ООО «БДТ» обязуется передать, а Марков В.А. принять права требования на следующее помещение: однокомнатную квартиру, по адресу: ... и оплатить за нее денежную сумму в размере 1 100 000 руб. за счет собственных денежных средств. Цена окончательная и изменению не подлежит.

Согласно п.2.5 договора Марков В.А. обязуется в счет оплаты за указанное помещение и обеспечения выполнения условий договора передать денежную сумму в размере 1 100 000 руб. по следующему графику: 700 000 руб. – задаток в день подписания предварительного договора купли-продажи; 400 000 руб. в день подписания переуступки прав требования по инвестиционному договору.

Во исполнений условий предварительного договора, Марковым В.А. в пользу ООО «БДТ» была уплачена денежная сумма в размере 700 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру __ от xx.xx.xxxx г. (л.д. 18).

xx.xx.xxxx между ООО «БДТ» и Марковым В.А. было заключено дополнительное соглашение __ к предварительному договору купли-продажи № б/н от xx.xx.xxxx г. (л.д. 17) в соответствии с которым Марков В.А. увеличивает сумму задатка на 200 000 руб., денежная сумма в размере 400 000 руб. изменяется на 200 000 руб.

Во исполнений условий, дополнительного соглашения __ от xx.xx.xxxx к предварительному договору купли-продажи № б/н от xx.xx.xxxx г. Марковым В.А. в пользу ООО «БДТ» была уплачена денежная сумма в размере 200 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру __ от xx.xx.xxxx г. (л.д. 18).

xx.xx.xxxx между ООО «БДТ» и Марковым В.А. был заключен договор уступки требования (л.д. 19), в соответствии с которым ООО «БДТ» уступает правопреемнику участника долевого строительства свои требования кредитора, вытекающие из исполнения договора об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx, заключенного между ООО «БДТ» и ООО «Новосибирск СтройМастер» и касающиеся однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., площадью 34,05 кв.м. На момент подписания договора участник долевого строительства оплатил общую сумму договора в размере 2 169 000 руб. за 33,37 кв.м. общей площади помещений. С момента заключения настоящего договора к правопреемнику участника долевого строительства переходит прав требовать от застройщика исполнения его обязательства по договору в части, предусмотренной п.1 настоящего договора, а также переходят все обязательства по указанному договору в объеме, существующем на день подписания настоящего договора.

Согласно п.3 договора за полученное право (требование) правопреемник участника долевого строительства оплачивает участнику долевого строительства 2 169 000 руб. за 33,37 кв.м. в срок до xx.xx.xxxx.

Во исполнение условий предварительного договора, Марковым В.А. в пользу ООО «БДТ» была уплачена денежная сумма в размере 200 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру __ от xx.xx.xxxx г. (л.д. 18).

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: ....

Согласно выписке ЕГРН, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., общей площадью 33,1 кв.м. не зарегистрировано (л.д. 24-26).

Оценивая представленные доказательства в совокупности, как участником долевого строительства ООО «БДТ», так и правопреемником участника долевого строительства Марковым В.А., на xx.xx.xxxx обязательства по оплате стоимости квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью 33,1 кв.м. исполнены в полном объеме.

Договор об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx, заключенный между ответчиками в настоящее не расторгнут, не признан недействительным.

xx.xx.xxxx    года истец обратился в ООО «Новосибирск СтройМастер» с заявлением о заключении в отношении квартиры договора участия в долевом строительстве (л.д. 20).

Письмом исх. __ от xx.xx.xxxx г. Маркову В.А. было отказано в заключении договора в связи с ничтожностью заключенного Договора уступки права требования от xx.xx.xxxx г. ввиду нарушения запрета на уступку права по инвестиционному договору в пользу физического лица, установленного ч.3 ст.1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (л.д. 21).

xx.xx.xxxx. истец повторно обратился в ООО «Новосибирск СтройМастер» с претензией, содержащей требование передать ему квартиру по акту приема-передачи Вручение претензии ответчику подтверждается отметкой вх. __ от xx.xx.xxxx г. (л.д.22). Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Вместе с тем, согласно п. 2.2.4 договора по окончании строительства объекта застройщик обязуется передать участнику долевого строительства по двустороннему акту под самоотделку помещения, указанные в п.2.2 настоящего договора.

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. __ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

На основании статьи 382 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с пунктом 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон о долевом участии).

Как установлено судом, на основании договора уступки требования и договора об инвестиционной деятельности от 25.09.2017 Марков В.А. приобрел право требования передачи ему квартиры с целью удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик ООО «Новосибирск СтройМастер» является юридическим лицом, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома, жилые помещения в котором предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье.

В пункте 2 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

То обстоятельство, что право приобретения истцом квартиры в строящемся доме основано на договоре уступки права (требования), заключенном с участником долевого строительства - юридическим лицом, а также отсутствует государственная регистрация договоров, само по себе не является основанием для лишения Маркова В.А. статуса гражданина-потребителя по отношению к застройщику, а также для лишения его гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что по договору об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx, обязательства участника долевого строительства перед застройщиком, в части оплаты цены договора не исполнены.

На основании ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.

__ от xx.xx.xxxx исполнены в полном объеме, дом введен в эксплуатацию, ответчиком ООО «Новосибирск СтройМастер» обязательство по передаче объекта инвестирования истцу не выполнено, суд приходит к выводу, что исковые требования Маркова В. А. к ООО «Новосибирск СтройМастер» о признании право собственности на квартиру, площадью 33,1 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: ..., кадастровый номер __ подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, требования истца к ООО «БДТ» о признании права собственности не подлежат удовлетворению, так как ООО «БДТ» являлся участником долевого строительства, а застройщиком многоквартирного жилого дома. В связи с чем, надлежащим ответчиком по данному делу выступает ООО «Новосибирск СтройМастер».

С учетом изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

    Исковые требования Маркова В. А., удовлетворить частично.

Признать за Марковым В. А. право собственности на квартиру, площадью 33,1 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: ..., кадастровый номер __

В удовлетворении остальной части исковых требований Маркова В. А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд со дня вынесения решения в окончательной форме в течение месяца, путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Решение изготовлено в окончательной форме:15.04.2022

    Судья                               подпись                                                                  И.В. Павлючик

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела № 2-147/2022 в Заельцовском районном суде г. Новосибирска