Решение по делу № 2-8056/2016 от 10.08.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2016 года           №2-8056/2016

Абаканский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Стрельцовой Е.Г.,

при секретаре Бодаговой К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества Банк «Таатта» к Куртанову ... о взыскании денежных средств по предварительному договору, встречному иску Куртанова ... к акционерному обществу Банку «Таатта» о признании договоров купли-продажи действительными, обязании заключить договор купли-продажи,

с участием представителя истца Ермак О.Е.,

представителя ответчика Шишлянниковой М.А.,

УСТАНОВИЛ:

Банк «Таатта» АО обратилось в Абаканский городской суд Республики Хакасия о взыскании денежной суммы с Куртанова Г.П. в размере 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей 00 копеек. Требования мотивированы тем, что между Банком «Таатта» АО и Куртановым Г.П. были заключены предварительные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, а именно: договор купли-продажи 3/72 доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг; договор купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг; договор купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг; договор купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг, данные договоры являются предварительными. Во исполнение условий предварительных договоров Банком было перечислено Куртанову Г.П. 15 000 000 рублей. Истцом все принятые обязательства по вышеуказанным предварительным договорам купли-продажи, выполнены надлежащим образом. Ответчик принятые на себя обязательства в срок, установленный сторонами по предварительным договорам купли-продажи для заключения основных договоров купли-продажи, не исполнил. Между истцом и ответчиком основные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности не заключались, денежные средства, полученные ответчиком от истца по предварительным договорам купли-продажи не возвращены, имущество не передавалось. На этом основании просит взыскать с Куртанова Г.П. денежные средства в размере 15 000 000 рублей, а также расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Представитель ответчика Шишлянникова М.А., действующая на основании доверенности, заявила ходатайство о принятии встречного иска, просила признать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество №... дд.мм.гггг, договор купли-продажи №... от дд.мм.гггг, договор купли-продажи №... от дд.мм.гггг, действительными, обязать Банк «Таатта» заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество по предварительном договору купли-продажи 1/72 доли от дд.мм.гггг на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи от дд.мм.гггг.

На основании определения суда от дд.мм.гггг к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен нотариус Абаканского нотариального округа Бусыгина З.И.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и представитель ответчика по встречному иску Ермак О.Е., действующая на основании доверенности, требования первоначального иска поддержала, суду пояснила, что предварительные договоры купли-продажи от «29» декабря 2015 года, от «29» февраля 2016 года, от «22» марта 2016 года, от «04» мая 2016 года и в дальнейшем основные договоры купли-продажи (основной договор купли-продажи 3/72 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество №... №... от «01» марта 2016, в соответствии с условиями Продавец - Куртанов Г.П. продает Банку парковочные места №№...; основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество №... от дд.мм.гггг, в соответствии с условиями которого Продавец - Куртанов Г.П. продает Банку парковочное место №...;основной договор купли-продажи на 1/72 доли в праве общей долевой собственности №... от «21» мая 2016 года, в соответствии с условиями которого Продавец - Куртанов Г.П. продает Банку парковочное место №...), заключены с нарушением действующего законодательства, а основанием для удовлетворения первоначальных требований является то, что к настоящему времени ответчиком Куртановым Г.П. не соблюдена совокупность норм, позволяющих заключить основанные договоры купли-продажи парковочных мест, а именно: ответчиком не соблюдена нотариальная форма сделки, отсутствует право продавать указанные в договорах купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, ответчиком не уведомлены в письменной форме остальные участники долевой собственности о намерении продать остальные доли (парковочные места №... постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, участники долевой собственности до сих пор не извещены о намерении продавца Куртанова Г.П. продать свои доли, право продажи своих долей Банку у Куртанова Г.П. не наступило до настоящего момента. Продавец Куртанов Г.П. не вправе был распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество и отчуждать ее кому бы то ни было, также продавцом не исполнены обязательства и по передачи технической документации на указанные парковочные места, что также предусмотрено условиями основных договоров купли-продажи, отсутствие в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в материалах дела имеется) на большую часть принадлежащей Куртанову Г.П. доли в праве общей долевой собственности на автостоянку по указанному выше адресу, а именно на 36/72 из 48/72, установлен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... производить любые действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом каких-либо индивидуализирующих признаков часть нежилого помещения, на которую наложен запрет производить действия по государственной регистрации отсутствуют, что в свою очередь не дает возможности определить конкретные площади на автостоянке, на которые наложен такой запрет. Однако Куртанов Г.П. убеждал, что принадлежащие ему парковочные места не имеют обременении (ограничений) прав, свободны от любых прав третьих лиц (пункт 1.3. основных договоров купли-продажи), не представлен оригинал предварительного договора купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности на Парковочное место №... от «дд.мм.гггг. Кроме того, Банк является специальным субъектом гражданских правоотношений, деятельность которого подвержена пристальному контролю со стороны регулятора Центрального банка Российской Федерации, и он не может себе позволить заключать сделки, не соответствующие, нарушающие действующее законодательство. В связи с существенным затягиванием Куртановым Г.П. заключение сделки, Банку стало экономически невыгодно приобретение недвижимости за обусловленную в предварительных договорах купли-продажи цену. В соответствии с отчетом оценщика ООО «Центр оценки и аудита» от дд.мм.гггг рыночная стоимость одного парковочного места составляет 1 240 000 рублей, что значительно ниже той цены, о которой договаривались стороны больше полугода назад, а именно 2 500 000 рублей. В связи с этим Банк потерял интерес к сделке в связи с ее убыточностью в настоящее время, так и не устраненной за это время неопределенностью в идентификации отчуждаемого имущества и имущества, на которое наложен запрет производить действия по государственной регистрации, наличием множественных рисков, связанных с нарушением Куртановым Г.П. права остальных участников общей долевой собственности преимущественной покупки. На этом основании просила первоначальный иск удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску, представитель истца по встречному иску Шишлянникова М.А., действующая на основании доверенности, требования иска не признала, встречные требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что Куртанов Г.П. не оспаривает факта принятия Банком на себя обязательств исполнения предварительных договоров купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг. Кроме того, достоверность заключенных между сторонами предварительных договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности подтверждается приложенными к исковому заявлению документами, заверенными представителем Банка. Предварительные договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, основные договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, заключенные между АО Банком «Таатта» и Куртановым Г.П. содержат условия, позволяющие установить предмет договора и иные существенные условия. Данные договоры заключены в соответствии с действующим законодательством, подписаны сторонами, со стороны Банка удостоверены печатью. Предметом указанных выше договоров являются доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, а именно: по предварительному договору купли продажи доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг, договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг - 3/72 доли в праве общей долевой собственности; по предварительному договору купли продажи доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг, договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг - 1/72 доли в праве общей долевой собственности; по предварительному договору купли продажи доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг - 1/72 доли в праве общей долевой собственности; по предварительному договору купли продажи доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг, договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг - 1/72 доли в праве общей долевой собственности. Куртанов Г.П. является собственником долей в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг В предварительных договорах купли-продажи и основных договорах купли-продажи, заключенных между Куртановым Г.П. и АБ «Банком «Таатта» определены доли в праве общей долевой собственности, которые являются предметом договора, кроме того в указанных договорах перечислены и определены номера машино-мест, которые будут находиться в пользовании нового собственника в лице Банка. Номера машино-мест указанных в договорах купли-продажи заключенными между Куртановым Г.П. и Банком «Таатта» соответствуют номерам в техническом паспорте нежилого помещения. В техническом паспорте имеется план помещения автостоянки, где разграничены машино-места, указан номер мета, площадь места. Первоначально между Сторонами достигнута договоренность о купле-продаже трех парковочных мест №..., №..., №.... Спустя некоторое время Банк выходит с инициативой о приобретении еще нескольких парковочных мест №..., №..., №.... В результате устных переговоров сторонами достигнута договоренность о том, что Стороны заключают основной договор купли-продажи 3/72 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество №... №... от дд.мм.гггг, удостоверяют в соответствии с п. 3 ст. 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор у нотариуса, после чего регистрируют переход права собственности за Банком «Таатта» АО. Являясь собственником 3/72 доли в праве общей долевой собственности, в силу действующего законодательства у Продавца в дальнейшем отпадает необходимость в уведомлении других сособственников о намерении продать свою долю, как следствие банк не несет дополнительные расходы по данным сделкам, а также уменьшает временной промежуток для заключения основных договоров купли-продажи парковочных мест №..., №..., №.... В виду того, что Банк уклонился от удостоверения договора купли-продажи 3/72 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество №... КП/2016 от дд.мм.гггг у нотариуса, государственная регистрация перехода права собственности на 3/72 доли в праве общей долевой собственности по вине Банка не состоялась. Учитывая вышеизложенное, во исполнение условий предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 ФЗ от дд.мм.гггг N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», условий предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг, Куртанов Г.П. уведомил остальных участников долевой собственности о намерении продать свои доли. В августе 2016 года Куртановым Г.П. направлены телеграммы остальным участникам обшей долевой собственности с уведомлением о намерении продать свои доли соответствующие парковочным местам №..., №..., №.... Письмо ... В.Н. о предоставлении проекта договора купли-продажи не является реализацией преимущественного права покупки в силу буквального содержания. Кроме того, Куртановым Г.П. дд.мм.гггг направлена телеграмма с уведомлением о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на автостоянку по адресу Абакан, ...А помещение 2Н, постороннему лицу: 1/72 доли (парковочное место №...) цена 2 500 000 рублей, 1/72 доли (парковочное место №...) цена 2 500 000 рублей, 1/72 доли (парковочное место №...) цена 2 500 000 рублей, с оплатой до подписания договора купли - продажи. В течении месяца предложил оплатить доли и заключить договор купли-продажи, о намерении приобрести данные парковочные места он не заявлял. До настоящего времени ... В.Н. никаких мер по приобретению данных парковочных мест не предпринято. При этом, если по истечении установленного законодателем месячного срока остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать долю любому лицу. Таким образом, преимущественным правом на покупку доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество ... В.Н. не воспользовался. Куртанов Г.П. в строгом соответствии с законом уведомил сособственников для реализации ими преимущественного права. На этом основании просила в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворить и просила признать договор купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество №... дд.мм.гггг, договор купли – продажи №... от дд.мм.гггг, договор купли – продажи №... от дд.мм.гггг, действительными, обязать Банк «Таатта» заключить договор купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество по предварительном договору купли – продажи 1/72 доли от дд.мм.гггг на условиях, указанных в предварительном договоре купли – продажи от дд.мм.гггг.

Ответчик (истец по встречному иску) Крутанов Г.П. в судебное заседание не явился, будучи извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по существу, однако направил своего представителя.

Суд, в соответствии с ч.1 ст. 48, ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, с участием представителей истца и ответчика.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, проанализировав представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора.

Из положений п. 4 ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) были заключены предварительные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, а именно:

1) дд.мм.гггг предварительный договор купли-продажи 3/72 доли в праве общей долевой собственности, согласно которому продавец обязуется передать в будущем, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями Договора имущество.

Согласно п. 1.2 договора от дд.мм.гггг имущество представляет собой 3/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, назначение нежилое, общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта ...А, помещение 2Н, в виде 3 (трех) парковочных мест (далее - Парковочные места): парковочное место №... согласно плану, приложение №...к Договору 1, парковочное место №... согласно плану, приложение №...к Договору от дд.мм.гггг, парковочное место №... согласно плану, приложение №... к Договору 1.

В соответствии с п. п. 1.4 названного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дд.мм.гггг.

Согласно п. 1.5. договора, государственная регистрация перехода права собственности на парковочные места должна быть совершена не позднее дд.мм.гггг.

По условиям договора обязанность совершить действия по регистрации перехода права собственности возложена на Продавца.

Пунктом 3.1. договора от дд.мм.гггг определена цена парковочных мест, которая составляет 7 500 000 рублей, стоимость одного парковочного места составляет 2 500 000 рублей.

Во исполнение условий договора истец произвел оплату по предварительному договору от дд.мм.гггг: - дд.мм.гггг в размере 5 000 000 рублей, дд.мм.гггг в размере 2 500 000 рублей.

2) дд.мм.гггг между теми же сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности.

Согласно п. 1.2 договора от дд.мм.гггг имущество представляет собой 1/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, назначение нежилое, общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта ..., помещение 2Н, в виде 1 парковочного места №....

В соответствии с п. п. 1.4 названного договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дд.мм.гггг.

В силу п. 1.5 договора государственная регистрация перехода права собственности на парковочные места должна быть совершена не позднее дд.мм.гггг. По условиям договора обязанность совершить действия по регистрации перехода права собственности возложена на продавца. Стоимость договора составила 2 500 000 рублей, денежные средства в указанной сумме перечислены ответчику в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №....

3) дд.мм.гггг между теми же сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, назначение нежилое, общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта ..., ... парковочного места №....

В соответствии с п. п. 1.4 договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дд.мм.гггг.

Согласно п. 1.5. договора государственная регистрация перехода права собственности на парковочное место, согласно основному договору купли - продажи 1/72 доли, должна быть совершена не позднее дд.мм.гггг. По условиям договора обязанность совершить действия по регистрации перехода права собственности возложена на Продавца.

Пунктом 3.1. договора цена парковочного места составляет 2 500 000 рублей. Во исполнение условий договора дд.мм.гггг Банк произвел оплату за парковочное место в указанном размере, что подтверждается платежным поручением №....

4) дд.мм.гггг между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности, согласно которому продавец обязуется передать в будущем 1/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, назначение нежилое, общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта ...А, помещение ... (одного) парковочного места №... согласно плану.

В соответствии с п. п. 1.4 договора от дд.мм.гггг основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дд.мм.гггг.

Согласно п. 1.5. договора государственная регистрация перехода права собственности на парковочное место, согласно основному договору купли - продажи 1/72 доли, должна быть совершена не позднее дд.мм.гггг. По условиям договора обязанность совершить действия по регистрации перехода права собственности возложена на Продавца.

Пунктом 3.1. договора цена парковочного места составляет 2 500 000 рублей, которые перечислены ответчику дд.мм.гггг в полном объеме, что платежным поручением №....

Как указывает истец, срок, установленный для заключения основных договоров купли-продажи, по предварительным договорам от дд.мм.гггг, дд.мм.гггг, дд.мм.гггг, дд.мм.гггг истек и обязательства по предварительным договорам купли-продажи Куртановым Г.П. не исполнены, а именно не заключены основные договоры купли-продажи, не осуществлена государственная регистрация перехода права собственности и передача парковочных мест.

Суд не может согласиться с данным утверждением по следующим основаниям.

В соответствии с дополнительным соглашением №... к предварительному договору от дд.мм.гггг, срок заключения основного договора продлен до дд.мм.гггг (пункт 1.2 соглашения).

Данное дополнительное соглашение подписано как продавцом Куртановым Г.П., так и покупателем – представителем Банка «Таатта» АО и заверено печатью Банка.

дд.мм.гггг между сторонами заключен основной договор купли – продажи на 3/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, назначение нежилое, общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта ...А, помещение 2Н, в виде 3 (трех) парковочных мест №...,13,14.

дд.мм.гггг между указанными выше сторонами в письменной форме заключен основной договор купли-продажи на 1/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, назначение нежилое, общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта ... помещение ... парковочного места №....

дд.мм.гггг между истцом и ответчиком заключен основной договор на 1/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, назначение нежилое, общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта ...А, помещение 2Н, в виде 1 парковочного места №....

Указанные договоры также подписаны как Куртановым Г.П., так и представителем Банка, удостоверены печатью Банка.

Имеющиеся в материалах дела платежное поручение №... от дд.мм.гггг с назначением платежа: оплата по предварительному договору купли- продажи 3/72 доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг на имущество по адресу ... А, пом. 2Н; платежное поручение №... от дд.мм.гггг с назначением платежа: оплата согласно предварительному договору купли- продажи 3/72 доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг на имущество по адресу ... А, пом. 2Н; платежное поручение №... от дд.мм.гггг с назначением платежа: оплата согласно предварительного договора купли- продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг на имущество по адресу ... А, пом. 2Н; платежное поручение №... от дд.мм.гггг с назначением платежа: оплата согласно предварительного договора купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг на имущество, 1235,6 кв.м. по адресу ..., пом. 2Н; платежное поручение №... от дд.мм.гггг с назначением платежа: оплата согласно предварительному договору купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг за имущество по адресу ... А, пом. 2Н, полностью соответствует реквизитам заключенных между сторонами предварительных договоров купли-продажи, именно: наименование договора, дата заключение договора, предмет договора.

На основании положений, закрепленных в ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

В силу пункта 3 названной нормы права в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Таким образом, Куртановым Г.П. представлены суду доказательства заключения в сроки, предусмотренные предварительными договорами, основных договоров купли-продажи парковочных мест №№...

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Проанализировав представленные договоры купли-продажи от дд.мм.гггг, дд.мм.гггг, дд.мм.гггг, суд полагает возможным удовлетворить требования Куртанова Г.П. о признании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество №... №... от дд.мм.гггг, договора купли-продажи №... от дд.мм.гггг, договора купли-продажи №... от дд.мм.гггг, действительными по следующим основаниям.

Представитель Банка указывает, что у Куртанова Г.П. отсутствует право продавать указанные в договорах купли-продажи доли в праве общей долевой собственности.

Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Суд не может согласиться с данным утверждением, поскольку довод представителя банка опровергается представленными ответчиком доказательствами.

Согласно представленному по запросу суда регистрационному делу правоустанавливающих документов Куртанов Г.П. является собственником 11/72 долей в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг, о чем внесена регистрационная запись дд.мм.гггг.

Согласно п. 4 договора купли-продажи, заключенного между ... Е.Н. (продавец) и Куртановым Г.П. (покупатель) доли в праве общей долевой собственности от дд.мм.гггг, отчуждаемая доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №..., доля №... состоит из парковочного места (машино-место) №.... При этом номера машино-мест соответствуют номерам, указанным в техническом паспорте, имеющимся в материалах дела.

В предварительных договорах купли-продажи и основных договорах купли-продажи, заключенных между Куртановым Г.П. и Банком «Таатта» доли в праве общей долевой собственности определены, являются предметом договора, кроме того в указанных договорах перечислены и определены номера машино-мест –парковочные места №№...,13,14 (предварительный и основной договоры от дд.мм.гггг и дд.мм.гггг). Аналогичным образом указаны парковочные места в предварительных договорах от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг от дд.мм.гггг и основных договорах от дд.мм.гггг и от дд.мм.гггг.

Таким образом, предварительные договоры от указанных дат заключены Куртановым Г.П. в соответствии с нормами ст.ст. 209,218 ГК РФ.

Далее, банк утверждает, что Куртановым Г.П. при заключении как предварительных договоров, так и основных договоров купли-продажи парковочных мест не соблюдена нотариальная форма сделки. Указывает, что текст направленных телеграмм другим сособственникам недвижимого имущества не содержат условия продажи доли, а именно сроки, порядок оплаты продаваемой доли, представленные отказы от преимущественного права покупки на 3/72 доли в праве общей долевой собственности от доли остальных участников долевой собственности не содержат других условий, на которых продавалась доля, а именно сроки оплаты, сроки заключения основного договора, сроки передачи имущества. В нарушение ст.250 ГК РФ основной договор купли- продажи был подписан дд.мм.гггг, то есть до прекращения преимущественного права у остальных участников долевой собственности. Помимо этого, Куртановым Г.П. не уведомлены в письменной форме остальные участники долевой собственности о намерении продать остальные доли (парковочные места 11,4,5) постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.

С данными доводами представителя банка суд также не соглашается по следующим основаниям.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей на момент подписания названных договоров купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее, чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

На основании ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В силу ч. 3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Из представленных представителем Шишлянниковой М.А. доказательств следует, что стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи на 3/72 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество №... (основной договор от дд.мм.гггг по условиях предварительного договора от дд.мм.гггг), путем удостоверения данного договора нотариально.

Представлены нотариально удостоверенные согласия на отчуждение Куртановым Г.П. 3/72 доли в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся по адресу: ...А, пом. 2Н (...

Также дд.мм.гггг супруга Куртанова Г.В. – ... В.А. представила нотариально удостоверенное соглашение на отчуждение Куртановым Г.П. указанного выше имущества – 3/72 доли по названному выше адресу.

Таким образом, Куртановым Г.П., который является собственником 3/72 доли в праве общей долевой собственности, учтены нормы положений ст.ст. 34,35 Семейного кодекса РФ при заключении основных договоров купли – продажи соблюдены.

Из представленных представителем Куртанова Г.П. текстов телеграмм следует, что он уведомил остальных участников долевой собственности о намерении продать свои доли. В тексте телеграмм содержатся сведения о намерении продать доли, цена доли, номер парковочного места, предложение об оплате парковочного места и срок оплаты.

Соответственно, собственники, действуя добросовестно, имели возможность реализовать свое право на приобретение спорного имущества.

Довод представителя Банка о нарушении преимущественного права покупки долей в спорном имуществе одним из собственников - ... В.Н., суд оценивает как не обоснованный.

Из представленных материалов дела следует, что дд.мм.гггг ... В.Н. лично получил телеграмму от Куртанова Г.П., в которой последний уведомляет о том, что намерен продать 3/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, площадью 1235,6 кв.м., этаж: подвал, адрес: ...А, пом. 2Н, постороннему лицу по цене 7 500 000 рублей, с оплатой до подписания договора купли-продажи. В течение месяца предложил оплатить доли и заключить договор купли-продажи.

Законодатель устанавливает срок для остальных участников долевой собственности воспользоваться преимущественным правом - один месяц.

... В.Н. получил телеграмму от Куртанова Г.П. дд.мм.гггг, месячный срок истекает дд.мм.гггг.

Однако со стороны ... В.Н. до настоящего времени меры по подписанию договора купли - продажи на спорное имущество не предприняты, о намерении купить доли в праве общей долевой собственности на автостоянку ... В.Н. Куртанова Г.П. не извещал, что само по себе говорит о бездействии ... В.Н. и отсутствии его заинтересованности в приобретении доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, площадью 1235,6 кв.м., этаж: подвал, адрес: ...

Кроме того, Куртановым Г.П. дд.мм.гггг направлена телеграмма с уведомлением о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на автостоянку по адресу Абакан, ...А помещение 2Н, постороннему лицу: 1/72 доли (парковочное место №...) цена 2 500 000 рублей, 1/72 доли (парковочное место №...) цена 2 500 000 рублей, 1/72 доли (парковочное место №...) цена 2 500 000 рублей, с оплатой до подписания договора купли - продажи. В течении месяца предложил оплатить доли и заключить договор купли-продажи, о намерении приобрести данные парковочные места он не заявлял.

До настоящего времени ... В.Н. никаких мер по приобретению данных парковочных мест не предпринято. Письмо ... В.Н. на имя Куртанова Г.П. о предоставлении проекта договора купли-продажи не является реализацией преимущественного права покупки в силу буквального его содержания.

При этом, если по истечении установленного законодателем месячного срока остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать долю любому лицу.

Таким образом, преимущественным правом на покупку доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество ... В.Н. не воспользовался, соответственно, пояснения ... В.Н., данные им в судебном заседании по изложенным выше обстоятельствам в качестве свидетеля, не имеют под собой никакой юридической силы для принятия решения.

Куртанов Г.П. в строгом соответствии с действующим законодательством уведомил сособственников для реализации ими преимущественного права.

Кроме того, из ответа нотариуса нотариального округа ... РХ Бусыгиной З.И. следует, что Банк уклонился от удостоверения договоров купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество у нотариуса, государственная регистрация перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности по вине Банка не состоялась.

Довод представителя банка о том, что на момент заключения предварительного договора от дд.мм.гггг одно из парковочных мест сдавалось в аренду, опровергается представленным договором аренды, в котором не имеется указание на номер сдаваемого парковочного места, а также соглашением о расторжении договора аренды от дд.мм.гггг, составленным до заключения основного договора купли-продажи от дд.мм.гггг.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Заметим, что такое решение суда не заменяет государственной регистрации сделки. Пока сделка не зарегистрирована, даже при наличии судебного решения о регистрации она не может считаться заключенной. Этим незарегистрированные сделки отличаются от сделок с пороками формы. Суд может признать действительной подлежащую нотариальному удостоверению, но не удостоверенную сделку, при этом последующее нотариальное удостоверение не требуется (п. 2 ст. 165 ГК).

В соответствии со ст. 61 ч. 5 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Кроме того, согласно ст. 68 ч. 2 ГПК РФ, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания.

Учитывая, что представитель Куртанова Г.П. Шишлянникова М.А. в ходе рассмотрения дела предоставила оригиналы договоров купли-продажи долей в праве обшей долевой собственности, телеграммы об уведомлении остальных сособственников о намерении продать доли в праве общей долевой собственности, нотариально удостоверенные согласия сособственников на продажу долей в праве общей долевой собственности, нотариально удостоверенное согласие супруги Куртанова Г.П., во исполнение условий, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 ФЗ от дд.мм.гггг N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», условий предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг, суд полагает необходимым признать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности №... от дд.мм.гггг, договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности №... от дд.мм.гггг, договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности №... от дд.мм.гггг заключенными.

Суд обращает внимание на то, что доводы представителя Банка об экономически невыгодного приобретения спорного имущества на том основании, что рыночная стоимость одного парковочного места составляет 1 240 000 рублей, что значительно ниже той цены, о которой договаривались стороны ранее, основаны на ошибочном толковании нормах материального права.

Закон требует указывать в предварительном договоре купли-продажи условия, позволяющие определенно установить объект продажи и цену, условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, если продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации становится существенным как требуемое по заявлению стороны. Поскольку договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, условие о порядке и сроках оплаты должно быть включено в текст соглашения.

С учетом вышеназванных норм права, условия предварительных договоров от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг, от дд.мм.гггг и от дд.мм.гггг о порядке выплаты покупной цены не изменялись, предварительные договоры прекратили свое действия виду их исполнения, соответственно, при установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что сторонами на момент подписания договора купли-продажи не было достигнуто соглашение о цене договора, являющейся согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ существенным условием договора продажи недвижимости.

Также в судебном заседании представителем банка заявлено об отсутствии в материалах дела оригинала предварительного договора от дд.мм.гггг. Представителем Куртанова Г.П. представлена суду копия данного предварительного договора с оригинальной подписью Куртанова Г.П.

Между тем, при подаче иска представителем банка приложена копия данного предварительного договора с указанием «копия верна» и подписью представителя. Кроме того, в материалах дела имеются платежные поручения от имени АО Банк «Таатта» на имя Куртанова Г.П., свидетельствующие о перечислении 7 500 тысяч рублей по предварительному договору от дд.мм.гггг.

Таким образом, суд не подвергает сомнению наличие оригинала предварительного договора купли-продажи от дд.мм.гггг.

Что касается условий предварительного договора от дд.мм.гггг, то срок заключения основного договора был установлен до дд.мм.гггг. При этом банком перечислено Куртанову Г.П. 2 500 000 рублей.

Установлено, что до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Однако продавцом предпринимались меры по заключению данного договора, что подтверждается направленным дд.мм.гггг Куртановым Г.П. в адрес банка основным договором купли-продажи на парковочное место №... для подписания. Договор банком не подписан и не возвращен.

дд.мм.гггг Куртановым Г.П. повторно направлен основной договор купли-продажи для подписания, но он также не подписан и не возвращен.

Во встречном исковом заявлении Куртанов Г.П. просит обязать акционерное общество Банк «Таатта» заключить договор купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, назначение: нежилое помещение, площадь 1 235,6 кв.м., этаж: подвал, адрес объекта: ...А, пом. 2Н, кадастровый №..., парковочное место №..., на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от дд.мм.гггг.

Согласно ч.5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

С учетом представленных сторонами доказательств, суд полагает возможным удовлетворить требования Куртанова Г.П. и обязать АО Банк «Таатта» заключить договор купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности на парковочное место №..., на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от дд.мм.гггг.

На основании изложенного, заявленные Банком «Таатта» требования не могут быть признаны законными и обоснованными, а потому не подлежат удовлетворению в полном объеме, тогда как встречные требования Куртанова Г.П. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что встречные требования удовлетворены, при принятии встречного истца Куртанову Г.П. предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, то, в соответствии с о ст. 98,103 ГПК РФ с истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 200 рублей (за каждое требование неимущественного характера) в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества Банка «Таатта» к Куртанову ... о взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Признать действительными заключенные между Куртановым ... и акционерным обществом Банком «Таатта» договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности №... №... от дд.мм.гггг, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности №... от дд.мм.гггг, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности №... от дд.мм.гггг.

Обязать акционерное общество Банк «Таатта» заключить договор купли-продажи 1/72 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, назначение: нежилое помещение, площадь 1 235,6 кв.м., этаж: подвал, адрес объекта: ...А, пом. 2Н, кадастровый №..., парковочное место №..., на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от дд.мм.гггг.

Взыскать с акционерного общества Банка «Таатта» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 200 рублей.

Председательствующий                            Е.Г. Стрельцова

Мотивированное решение изготовлено и подписано: 01.11.2016.

Судья:                                     Е.Г. Стрельцова