Решение по делу № 2-988/2022 от 29.03.2022

Дело №2-988/2022

УИД 68RS0004-01-2022-000960-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тамбов                            16 мая 2022 года

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи Мурановой О.В.,

при секретаре Харлановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаровой А. А.вны к ТОГБУ «Капиталстрой», публично-правовому образованию Тамбовская область в лице комитета по управлению имуществом Тамбовской области о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Макарова А.А. обратилась в суд с иском к ТОГБУ «Капиталстрой», публично-правовому образованию Тамбовская область в лице комитета по управлению имуществом Тамбовской области о признании права собственности на жилой дом, указав в обоснование, что 01.04.2015 между истцом и ответчиком КПТО «Капиталстрой» (в настоящее время ТОГБУ «Капиталстрой») заключен договор № 767 инвестирования строительства индивидуального жилого дома (с учетом дополнительных соглашений №1 от 16.01.2020, №2 от 28.01.2022,) в соответствии с которым ТОГБУ «Капиталстрой» привлекло истца для финансирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м с КН №. Ответчик ТОГБУ «Капиталстрой» на момент заключения договора являлся правообладателем земельного участка (кадастровый № общей площадью <данные изъяты> кв.м.) на основании договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.12.2014 г. № 380, именно в составе данного земельного участка был образован новый земельный участок, поставленный на временный кадастровый учет за номером 68:20:4020001:1226, на котором построен жилой дом по договору. Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства выдано администрацией Тамбовского района Тамбовской области № 956 от 05.12.2019 г. Согласно разделу 5 договора (с учетом дополнительного соглашения №3 от 04.02.2021) общая сумма инвестиций в строительство индивидуального жилого дома уплаченная истцом составляет <данные изъяты> руб., при этом в неё не включены: оплата на строительство жилого дома, расходы по оформлению земельного участка, изготовление технической документации на объект, оплата услуг ответчика ТОГБУ «Капиталстрой», оплата расходов на подведение к дому инженерных коммуникаций (электроэнергии, водоснабжения, канализации), прочие расходы. В настоящее время обязательства истца перед ответчиком ТОГБУ «Капиталстрой» выполнены в полном объеме. 11.02.2022 года индивидуальный жилой дом передан истцу ответчиком ТОГБУ «Капиталстрой» по акту приема-передачи, претензий по качеству переданного объекта истец не имеет, также нет претензий у ТОГБУ «Капиталстрой» по его оплате. 21.12.2021 г. ТОГБУ «Капиталстрой» направило в администрацию Тамбовского района уведомление об окончании строительства вышеуказанного жилого дома. 28.01.2022 г. администрация Тамбовского района приняла решение о возврате уведомление об окончании строительства объекта в связи с отсутствием актуальных сведений о праве заявителя на земельный участок под ним. Согласно п.4.1 договора жилой дом, являющийся предметом инвестирования и построенный за счет истца, как инвестора, выплаченных им в соответствии с условиями договора, переходит в его собственность с момента государственной регистрации права собственности. При этом за регистрацией истец должен обратиться самостоятельно и за свой счет в регистрирующий орган Тамбовской области. Зарегистрировать право собственности на жилой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии по Тамбовской области возможно при наличии согласия собственника – Тамбовской области. Получить такое согласие не представляется возможным, о чем свидетельствует письмо комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 21.03.2022 г. № 03-04/2015. В настоящее время право собственности на объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, не зарегистрировано, при этом ответчику ТОГБУ «Капиталстрой» объект может принадлежать только на праве оперативного управления. Таким образом, истец, выполнив надлежащим образом все условия договор, лишен возможности оформить свои права на жилой дом во внесудебном порядке. На основании изложенного, истец просит признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке площадью 1006 кв.м, количество этажей: 2, кроме того подземных: 1, кн иных объектов недвижимости (земельных участков), в пределах которых расположен жилой дом: №, №.

В судебном заседании истец Макарова А.А. исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнив, просила признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 306,9 кв.м, согласно технического плана здания, составленного 21 января 2022 г. кадастровым инженером Карловым С.Г.

Представитель ответчика ТОГБУ «Капиталстрой» по доверенности Лапина А.Н. в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, пояснив, что в настоящее время ТОГБУ «Капиталстрой» не является собственником земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, поскольку истец срок действия договора аренды. Во внесудебном порядке истица лишена возможности зарегистрировать свое право на жилой дом, в связи с тем, что для регистрации её права необходимо согласие Комитета по управлению имуществом Тамбовской области. Однако, получить его не представляется возможным, поскольку администрация отказала в выдаче уведомления об окончании строительства объекта в связи с отсутствием актуальных сведений о праве заявителя на земельный участок под ним.

Представитель ответчика публично-правового образования - Тамбовская область в лице Комитета по управлению имуществом Тамбовской области по доверенности Кулешов И.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление (л.д. 26).

Представитель третьего лица администрации Тамбовского района Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Суд, выслушав стороны, находит исковые требования подлежащие удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается письменными материалами дела, что 01.04.2015 г. между истцом и ответчиком КПТО «Капиталстрой» (в настоящее время ТОГБУ «Капиталстрой») заключен договор № инвестирования строительства индивидуального жилого дома (с учетом дополнительных соглашений №1 от 16.01.2020, №2 от 28.01.2022,) в соответствии с которым ТОГБУ «Капиталстрой» привлекло истца для финансирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 306,9 кв.м на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м с КН № (л.д. 9-10, 17-21).

Ответчик ТОГБУ «Капиталстрой» на момент заключения договора являлся правообладателем земельного участка (кадастровый № общей площадью <данные изъяты> кв.м.) на основании договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.12.2014 г. № 380, именно в составе данного земельного участка был образован новый земельный участок, поставленный на временный кадастровый учет за номером №, на котором построен жилой дом по договору (л.д. 12-13).

Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства выдано администрацией Тамбовского района Тамбовской области № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Согласно разделу 5 договора (с учетом дополнительного соглашения №3 от 04.02.2021) общая сумма инвестиций в строительство индивидуального жилого дома уплаченная истцом составляет 700 000 руб., при этом в неё не включены: оплата на строительство жилого дома, расходы по оформлению земельного участка, изготовление технической документации на объект, оплата услуг ответчика ТОГБУ «Капиталстрой», оплата расходов на подведение к дому инженерных коммуникаций (электроэнергии, водоснабжения, канализации), прочие расходы.

В настоящее время обязательства истца перед ответчиком ТОГБУ «Капиталстрой» выполнены в полном объеме.

11.02.2022 года индивидуальный жилой дом передан истцу ответчиком ТОГБУ «Капиталстрой» по акту приема-передачи, претензий по качеству переданного объекта истец не имеет, оплата по договору инвестиции произведена в полном объеме (л.д. 14).

21.12.2021 г. ТОГБУ «Капиталстрой» направило в администрацию Тамбовского района уведомление об окончании строительства вышеуказанного жилого дома.

28.01.2022 г. администрация Тамбовского района приняла решение о возврате уведомление об окончании строительства объекта в связи с отсутствием актуальных сведений о праве заявителя на земельный участок под ним (л.д. 11).

Согласно п.4.1 договора жилой дом, являющийся предметом инвестирования и построенный за счет истца, как инвестора, выплаченных им в соответствии с условиями договора, переходит в его собственность с момента государственной регистрации права собственности. При этом за регистрацией истец должен обратиться самостоятельно и за свой счет в регистрирующий орган Тамбовской области.

Как следует из разъяснений пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Договор инвестирования строительства не наделяет лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В силу пунктов 1, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с ч. 3 ст.14 Закона о регистрации (218-ФЗ) в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация права осуществляется одновременно.

Согласно ч. 1,2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объекты индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, представленный застройщиком технический план, посредством отправления в электронном виде.

Как установлено, по сведениям Управления Росреестра, застройщиком является ТОГБУ «Капиталстрой», подразделение администрации Тамбовской области. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности Тамбовской области и оперативного управления ТОГБУ «Капиталстрой» осуществлены в рамках Закона о регистрации недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимости (договоры инвестирования) по правилам ст.223 п. 1 ГК РФ, то есть с момента регистрации в ЕГРН этого права. Передача жилых домов КПТО «Капиталстрой» является исполнением заключенных ими ранее договоров инвестирования.

В соответствии со ст.296 ГК РФ Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности Макаровой А.А. по договору инвестирования возможна в установленном законом порядке в случае предоставления акта приема-передачи, подписанного КПТО «Капиталстрой», в настоящее время ТОГБУ «Капиталстрой» и Макаровой А.А. и согласия собственника на распоряжение имуществом.

В п.17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) (с изменениями и дополнениями) отмечено, что, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, С., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за жилое помещение в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны.

В соответствии с абзацем первым статьи 431 Гражданского кодекса и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (часть 5 статьи 10, часть 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с условиями договора, заключенного между Макаровой А.А. (покупатель) и КПТО «Капиталстрой» (продавец), продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить жилой дом, имеющий на момент заключения договора указанные в нем проектные характеристики. Макарова А.А. при заключении договора не преследовал цель получения прибыли и стал инвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 36) изложена правовая позиция, согласно которой факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

В силу ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку, по смыслу договора инвестирования строительства КПТО «Капиталстрой» взяло на себя обязательство по строительству жилого дома за счет средств инвестора с последующей передачей ему прав на объект недвижимости, суд, с учетом вышеуказанных положений находит необоснованным отказ субъекта – Тамбовской области в лице Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в согласовании государственной регистрации перехода права собственности к Инвестору на основании договора инвестирования строительства.

Исходя из изложенного, доводы, изложенные в отзыве представителя Комитета по управлению имуществом Тамбовской области о возможности реализации спорного имущества посредством торгов, являются ошибочными.

При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Макаровой А. А.вны удовлетворить.

    Признать за Макаровой А. А.вной право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 306,9 кв.м, согласно технического плана здания, составленного 21 января 2022 г. кадастровым инженером Карловым С.Г.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Тамбовский районный суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья         О.В. Муранова

Решение в мотивированном виде составлено 17 мая 2022 года

Судья                                О.В. Муранова