Решение по делу № 33а-6598/2020 от 07.09.2020

Судья Серожеева Г.Ф. Дело № 33а-6598/2020

УИД: 22RS0041-01-2020-000111-17

номер дела по 1 инстанции: 2а-103/2020

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

29 сентября 2020 года г. Барнаул

Судебная коллегия по административным делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Новиковой Н.В.,

судей Скляр А.А., Зацепина Е.М.

при секретаре Нечай А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административного истца общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» на решение Ребрихинского районного суда Алтайского края от 08 июня 2020 года

по делу по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании действий незаконными.

Заслушав доклад судьи Скляр А.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ООО «Барнаульский пищевик» обратилось с административным иском к Управлению Росреестра по Алтайскому краю о признании действий в части прекращения реестровой записи от 19 июня 2018 года *** незаконными, возложении на Управление Росреестра по Алтайскому краю обязанности восстановить регистрационную запись о наличии ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде аренды по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на рабочих участках ***, *** 119 земель сельскохозяйственного назначения колхоза «им.Энгельса» Ребрихинского района Алтайского края.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что обществом приобретено право аренды указанного земельного участка сроком аренды по ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ обществу стало известно об отсутствии реестровой записи о наличии ограничения на земельный участок в виде аренды. Считает погашение регистрационной записи незаконным, так как договор аренды содержит условие о пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а истечение срока аренды не является основанием для погашения регистрационной записи. Данные обстоятельства привели к ограничению права общества на осуществление предпринимательской деятельности.

Судом в связи с достижением предельного возраста пребывания на гражданской службе и увольнением 10 марта 2020 года, Валуйский Б.И. исключен из числа ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц также привлечено ООО «Вепрь», которое в настоящее время является арендатором спорного земельного участка.

Решением Ребрихинского районного суда Алтайского края от 08 июня 2020 года в удовлетворении административных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Барнаульский пищевик» просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении административных исковых требований, ссылаясь на прежние доводы, дополнительно указав на то, что государственный регистратор не подверг правовой экспертизе тот факт, что заявление о прекращении записи о договоре аренды было подано спустя 10 месяцев после даты прекращения договора, и доказательств истребования земельного участка у арендатора заявителями на государственную регистрацию не предоставлялись; суд, давая оценку действиям государственного регистратора необоснованно не применил положения Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

От Управления Росреестра по Алтайскому краю и от заинтересованного лица Валуйского Б.И. поступили в суд письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых они просят оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «Барнаульский пищевик» Масляков А.С. и Литвинова Я.А. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили ее удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Алтайскому краю – Лыков А.Ю. и заинтересованное лицо Валуйский Б.И. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть административное дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

Проверив дело в соответствии с ч. 1 ст. 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, изучив доводы жалобы, письменные возражения на нее, выслушав представителей административного истца и административного ответчика, заинтересованного лица Валуйского Б.И., судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в удовлетворении административных исковых требований, пришел к выводу о соблюдении арендодателями порядка расторжения договора аренды земельного участка, так как они в письменной форме уведомили арендатора о несогласии с пролонгацией договора аренды земельного участка 16 ноября 2018 года с соблюдением предусмотренного договором аренды срока.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости).

Согласно ч.3 ст.1 названного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация носит публичный характер, государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

В соответствии с ч.1 ст.14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 3 ч. 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости при проведении государственной регистрации прав регистрирующим органом осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с подп. 4 п. 168 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 07 июня 2017 года N 278, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки).

Правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 215).

В соответствии с п. 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

3) необходимость направления межведомственного запроса;

4) действительность поданных заявителем документов;

5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (ст. 26, 27 Закона о регистрации).

Из анализа вышеприведенных норм права следует, что проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

    Как следует материалов дела и установлено судом, 06 февраля 2009 года была произведена регистрация договора аренды земельного участка, заключенного 17.12.2007 между ЗАО «Орбита» и 28 участниками общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:36:050001:0491 (актуальный     кадастровый ***), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, колхоз <адрес> сроком на 10 лет.

    19 июня 2018 года на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 11 апреля 2018 года в ЕГРН на вышеуказанный земельный участок была внесена запись *** о новом арендаторе - ООО «Барнаульский пищевик», запись об ограничении (обременении) &#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;

По состоянию на 08 ноября 2018 года сособственниками указанного земельного участка являлись по 1/28 доли Власова Н.М., Загороднева З.Г., Жебина Т.В., Зацепин С.Н., Кочергин А.Н., Королев В.И., Кузнецов И.М., Кузнецова Л.Ф., Королева Г.А., Соболев А.В., Садовиков А.Р., Воробьинская Л.Т., Жолнерова Н.А., Орлов И.И., Орлов А.Н., по 1/56 доли: Тишков В.М. и Орлова Н.А., по 2/28 доли (в выписке ЕГРН зафиксировано дважды по 1/28 доли): Загороднева (Кузнецова) А.В. и Зацепин А.А., собственником 7/28 доли являлся ООО «Барнаульский пищевик».

08 ноября 2018 года всеми сособственниками-физическими лицами арендатору ООО «Барнаульский пищевик» почтовой связью направлено уведомление о непродлении договора аренды земельного участка, которое вручено адресату согласно почтовому уведомлению 16 ноября 2018 года.

27 ноября 2018 года ООО «Барнаульский пищевик» дал ответ о несогласии с уведомлением, в связи с принятием данного решения без проведения общего собрания собственников земельного участка, а также несоблюдении его права преимущественной аренды.

09 декабря 2019 года на основании заявлений о государственной регистрации погашения регистрационной записи ЕГРН об аренде и приложенных к ним документов государственным регистратором на вышеуказанный земельный участок в ЕГРН была внесена запись *** о прекращении ограничения (обременения) - аренды, зарегистрированной в ЕГРН за *** от 19 июня 2018 года, и внесена запись *** о погашении регистрационной записи о сделке *** от 06 февраля 2009 года - государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17 декабря 2007 года.

Действительно, как правильно указывает административный истец, в силу п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий (подпункт 6 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

При этом в соответствии с п. 5 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (п. 8 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ).

На государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды в отношении спорного земельного участка было представлено уведомление о непродлении договора аренды, подписанное всеми собственниками земельного участка, кассовый чек от 16 ноября 2018 года, уведомление о вручении от 16 ноября 2018 года, ответ ООО «Барнаульский пищевик» от 27 ноября 2018 года, заявления о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен в договоре. При этом предусмотрено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в установленные сроки.

В пунктах 2.2 и 2.3 Договора аренды земельного участка от 17 декабря 2007 года закреплено, что «в случае, если срок договора истек, и стороны не заявили о своем желании расторгнуть его, то настоящий договор считается пролонгированным (продленным) на тех же условиях на тот же срок - 10 лет. О несогласии пролонгации настоящего договора, сторона, по решению которой он расторгается, обязана сообщить об этом другой стороне в письменной форме не позднее чем за два месяца до истечения срока его действия».

Как верно указано судом, срок действия договора истекал 06 февраля 2019 года, о несогласии с пролонгацией договора арендодатели-физические лица в письменной форме уведомили арендатора 16 ноября 2018 года, то есть с соблюдением предусмотренных договором сроков, следовательно, права арендатора в данном случае арендодателями нарушены не были, порядок, предусмотренный договором аренды был ими соблюден.

Таким образом, собственники спорного земельного участка возражали против продолжения арендных отношений с обществом после истечения срока действия договора аренды, в связи с чем, вопреки доводам апелляционной жалобы, данный договор не мог быть возобновлен на неопределенный срок.

Довод апелляционной жалобы о несоблюдении порядка прекращения арендных отношений в связи с не проведением общего собрания участников долевой собственности не влечет ничтожности принятого участниками решения о непродлении срока действия договора аренды, подписанного всеми собственниками земельного участка, так как требования о кворуме при подписании данного уведомления собственниками соблюдены, с заявлениями об исключении регистрационной записи к государственному регистратору обратились все собственники земельного участка.

Следовательно, не проведение общего собрания на решение собственников не повлияло, отсутствие согласия сособственника земельного участка ООО «Барнаульский пищевик» о не продлении договора аренды не повлекло бы принятие на общем собрании иного решения, в виду наличия кворума иных собственников земельного участка.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, воля всех собственников земельных участков была выражена посредством подписания ими уведомления о не продлении договора аренды.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновляемого на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений.

В этой связи, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о соответствии действий государственного регистратора требованиям норм главы 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», регулирующей правоотношения в области государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст.ст.14-31), а также требованиям Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости (Приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Довод апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств истребования спорного земельного участка у арендатора и непредставления данных доказательств сособственниками земельного участка на государственную регистрацию не является основанием для отмены решения суда, более того, на законность решения государственного регистратора данные обстоятельства не повлияли.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения районного суда.

По изложенным основаниям судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Ребрихинского районного суда Алтайского края от 08 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>