Решение по делу № 66а-1291/2021 от 03.08.2021

    66а-1291/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                         14 сентября 2021 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Колпаковой А.В., судей Солдатовой С.В., Фофонова А.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании, административное дело № (УИД 15OS0000-01-2019-000244-35) по административному исковому заявлению ООО «Агро-Ир» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 19 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Агро-Ир», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, общей площадью: 2167200+/-14945 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, по состоянию на 18 июля 2019 г.

В обоснование иска представитель административного истца указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает его интересы, как налогоплательщика.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 19 мая 2021 г. административное исковое заявление ООО «Агро-Ир» удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью: 2167200+/-14945 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, в размере 11343000 рублей, по состоянию на 18 июля 2019 г.

Датой подачи ООО «Агро-Ир» заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков, в размере равной их рыночной стоимости постановлено считать 27 декабря 2019 г.

В апелляционной жалобе представитель Правительства Республики Северная Осетия-Алания просит решение отменить, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной оценочной экспертизы, апеллянт полагает, что судебная экспертиза проведена с нарушениями Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Считает заключение эксперта недопустимым доказательством.

По мнению апеллянта, суд неправильно применил положения Закона об оценочной деятельности в части государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Полагает, что суд должен был применить нормы этого Закона об обязательном для юридических лиц досудебном порядке урегулировании спора и предварительном обращении в комиссию по рассмотрению споров, о чём указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28.

Суд неправильно указал, каким образом оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности административного истца, не обосновал право административного истца на обращение в суд.

В судебное заседание апелляционной инстанции лица участвующие в деле не явились, будучи извещенными о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации законность и обоснованность решения суда в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу пункта 4 части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации безусловным основанием к отмене решения суда является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в административном деле.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, общей площадью: 2167200+/-14945 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определил ее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Как следует из имеющихся в деле доказательств, на основании Постановления Главы администрации местного самоуправления Правобережного района № 341 от 23 августа 2019 г. между администрацией местного самоуправления Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания и ООО «Агро-Холдинг» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 46 от 23 августа 2019 г. Согласно указанному договору администрацией местного самоуправления Правобережного района ООО «Агро-Холдинг» предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью: 2167200+/-14945 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, на срок аренды с 23 августа 2019 г. по 21 апреля 2060 г.

Соглашением об уступке права аренды земельного участка от 24 сентября 2019 г., заключенным между ООО «Aгpo-Холдинг» и ООО «Агро-Ир» последнему переданы права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № от 23 августа 2019 г. В соответствии с условиями договора арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН на земельный участок от 6 января 2019 г. № № кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 20566728 рубля по состоянию на 18 июля 2019 г.

Данная кадастровая стоимость установлена в порядке определенном в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ)

Оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке ООО «Строитель» № от 25 декабря 2019 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 9852000 рублей по состоянию на 18 июля 2019 г.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления № 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Оценщиком сделаны противоречивые выводы относительно существенности ценообразующих факторов. Неверно применены корректировки. Оценщиком нарушен принцип достоверности как показатель качества информации, означающий ее полноту, общую точность и отсутствие ложных и искаженных данных.

С целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности,                     а также расчета рыночной стоимости в случае, если отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО АФ «Аудит-Консалтинг».

Согласно выводам эксперта ООО АФ «Аудит-Консалтинг» № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей     площадью: 2167200+/-14 945 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, определена в размере 11343000 рублей, по состоянию на 18 июля 2019 г.

Исследовав и проанализировав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что данная рыночная стоимость является обоснованной и достоверной.

Судебная коллегия признает данные выводы верными и соглашается с позицией суда первой инстанции, который принял за основу решения заключение судебной оценочной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, несоответствующим требованиям законодательства, и установив в судебном порядке рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию 18 июля 2019 г. в размере 11343000 рублей.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж и доходного подхода методом капитализации земельной ренты.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», пунктов 22, 25 ФСО № 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель соответствующего назначения.

Отбор объектов-аналогов, в том числе, расположенных в иных районах Республики Северная Осетия-Алания соответствует требованиям подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7 и обоснованы рыночными условиями.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости участков скорректирован по выявленным различиям: условиям продажи, местоположению, физическим и иным влияющим на ценообразование характеристикам участков.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Описание применяемых корректировок при расчете рыночной стоимости земельного участка».

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В соответствии с разделом 5 распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» оценка произведена исходя из разрешенного, наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории, входящих в состав участка сельскохозяйственных угодий, их плодородия.

В рамках доходного подхода был применен метод капитализации земельной ренты по формуле, согласно которой земельная рента равна валовому доходу за вычетом издержек и прибыли предпринимателя.

Экспертом в описательной части заключения была определена агроклиматическая подзона; проанализирован оптимальный севооборот культур, исследованы данные об урожайности сельскохозяйственных культур, на основании чего в исследовательской части была рассчитана стоимость земельного участка с учетом выращиваемых культур, исходя из средней урожайности, валового дохода, площади земельного участка, доли культуры в севообороте, прибыли предпринимателя.

В заключении приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно заключению экспертизы согласование результатов оценки, полученных двумя различными подходами (доходным и сравнительным), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, основанного на математическом методе анализа иерархий, отражающего степень его достоверности.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО № 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы относительно обязательности обращения в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном применении норм материального права, поскольку в силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) предварительное обращение в комиссию не является обязательным, административный истец реализовал свое право обратившись в суд административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неверной оценке обстоятельств дела, сводятся к несогласию с выводами суда, однако это не может повлечь отмену или изменение состоявшегося судебного постановления.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания            от 19 мая 2021 г. – оставить без изменения, апелляционную жалобу –                без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи