Решение по делу № 2-2130/2018 от 27.03.2018

Дело № 2-2130/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«29» августа 2018 года                                         г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области, в составе:

Председательствующего судьи            - Рыбаковой Т.Г.,

При секретаре                              - Булановой Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП к ООО «Ермак», ООО «ПРО МИСТО», СВ о признании недействительными сделок, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ИП обратилась в суд с иском к ООО «Ермак», ООО «ПРО МИСТО», СВ с требованиями о признании недействительными сделок, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПРО МИСТО» и Ш.П. был заключен договор №... участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.2 договора объектом долевого строительства являлось жилое помещение – 3-х комнатная <адрес>, общей площадью 106,32 кв.м., расположенная на 1 этаже жилого <адрес>.6. (строительный), а также общее имущество объекта недвижимости – входящее в состав указанного дома помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические подвалы.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что объект долевого строительства, передаваемый в собственность участнику долевого строительства, должен соответствовать описанию, указанному в п.1.2, 4.1.2 договора.

Все пункты договора, в части объектов, совпадали с проектной декларацией, представленной дольщикам при заключении договоров, а также размещенной на сайте общества на момент заключения договора.

Согласно проектной декларации о строительстве третьей очереди малоэтажной застройки в р.<адрес>, а именно п.6 в жилом <адрес>.6 нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества отсутствуют.

Какие-либо сведения о наличии нежилых помещений в объекте в проектной декларации отсутствовали.

С мая 2012 года никаких изменений в планировку объекта строительства не вносилось, так как изменение проекта должно быть согласовано с участниками строительства.

ДД.ММ.ГГГГ был составлен План (техпаспорт) объекта – «Многоквартирный дом», в нем отсутствуют какие-либо хозяйственные кладовые.

ДД.ММ.ГГГГ застройщик получил Разрешение №... на ввод жилого <адрес>.6 (по генплану) с офисами и хозяйственным кладовыми.

Между тем, вопреки требованиям ст.55 Градостроительного кодекса РФ в полученном ООО «Ермак» разрешении отсутствуют какие-либо сведения об обособленных подвальных помещениях.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Подвал принадлежал всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Собственники квартир использовали подвальные помещения, но в 2017 году приняли решение упорядочить пользование и распределили места общего пользования – подвала. Однако, управляющая компания в сентябре 2017 года сообщила, что у нежилого помещения – подвала имеется собственник СВ

СВ зарегистрировал свое право собственности на нежилые помещения на основании договора участия в долевом строительстве №...П от ДД.ММ.ГГГГ., соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта приема-передачи.

Однако, на дату заключения договора, предмет договора – подвал, отсутствовал.

Права граждан на подвальные помещения – общее имущество, охраняется жилищным законодательством. Лишение их права пользования подвалом является прямым нарушением их интересов.

СВ никогда не содержал нежилые помещения, оплата производится собственниками жилых помещений, как за общее имущество.

Просит признать договор №... П участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. Признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве №... П от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой в силу ее ничтожности. Признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве №... П от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой в силу ее ничтожности. Признать нежилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.<адрес>, микрорайон 6, <адрес> общим имуществом собственников помещений.

Истец – ИП, в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещена надлежащим образом, просила рассматривать дело в ее отсутствие.

Ответчики - ООО «Ермак», ООО «ПРО МИСТО», СВ, в судебное заседание не направили своих представителей, о времени и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.

        Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пункт 2 ст.218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу подпункта "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, во – вторых это крыши и огражадющие конструкции, в – третьих это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений для обслуживания иных помещений многоквартирного дома, не может использоваться самостоятельно, имеет только вспомогательное назначение.

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПРО МИСТО», действующим на основании агентского договора №... от ДД.ММ.ГГГГ, доверенности №... от ДД.ММ.ГГГГ и ИП, ДН был заключен договор №... участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.2 договора объектом долевого строительства являлось жилое помещение – 3-х комнатная <адрес>, общей площадью 106,32 кв.м., расположенная на 1 этаже жилого <адрес>.6. (строительный), а также доля в общем имуществе объекта недвижимости и подлежащая передаче Участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Общее имущество объекта недвижимости – входящие в состав дома помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Точный размер площади объекта долевого строительства будет установлен по результатам обмера ФГУП «Ростехинвентаризация» по НСО по завершению строительства объекта недвижимости.

Из материалов дела также следует, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Собственники квартир использовали подвальные помещения, но в 2017 году приняли решение упорядочить пользование и распределили места общего пользования – подвала. Однако, управляющая компания в сентябре 2017 года сообщила, что у нежилого помещения – подвала имеется собственник СВ

СВ зарегистрировал свое право собственности на нежилые помещения на основании договора участия в долевом строительстве №...П от ДД.ММ.ГГГГ., соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта приема-передачи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Заявляя свои требования, истец указала, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве между ООО «Ермак» и СН, а именно ДД.ММ.ГГГГ на официальном сайте застройщика была размещена проектная декларация о строительстве <адрес>.6, при этом согласно п.6 в данном жилом доме нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества отсутствуют.

Из анализа представленной декларации следует, что информация, указанная в п.5 о количестве в составе объекта строительства самостоятельных частей, передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию совпадает.

Жилой <адрес>.6. (по генплану) имеет следующие технико – экономические показатели: площадь застройки – 1 037,33 кв.м., строительный объем – 16 303,8 кв.м., в том числе ниже 0 – 2 593,3 кв.м., общая площадь здания – 3 498,73 кв.м., площадь техподполья – 814,46 кв.м., площадь квартир – 2 919,14 кв.м., площадь лоджий – 237,24 кв.м.

При этом п.7 также содержит информацию о составе общего имущества в объекте строительства, которое будет находиться в общей собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, в том числе указаны тех.подполья.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ было выдано на жилой <адрес>.6 (по генплану) с хозяйственными постройками.

Согласно постановлению администрации р.<адрес> №... от ДД.ММ.ГГГГ разрешение выдано на ввод объекта в эксплуатацию законченного строительством капитального объекта – жилой <адрес>.6 (по генплану) с хозяйственными кладовыми.

Вопреки доводам истца, размещение в подвале коммуникаций, само по себе не относит помещение к общему имуществу собственников помещения многоквартирного дома, с момента постройки помещений до настоящего времени они были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поэтому право общей долевой собственности на эти помещения не возникло.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения ст.166, п.1 ст.432 ГК РФ, установив, вышеуказанные обстоятельства, а также тот факт, что оспариваемые сделки исполнены, оплата спорного имущества произведена в полном объеме, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, каждому объекту присвоен кадастровый номер. При исполнении указанных договоров, передаче спорных помещений и регистрации права собственности у сторон сделки и регистрирующего органа разногласий и сомнений по поводу предмета договора и передаваемого имущества не возникло, при этом наличие предметов оспариваемых сделок как самостоятельных объектов, предусмотрено проектной декларацией и подтверждается техническим паспортом многоквартирного жилого дома, при этом они имеют лишь название хозяйственных кладовых, а также установив, что истцом вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ не опровергнут тот факт, что спорные помещения предназначены и могут быть использованы исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме в качестве общего имущества домовладельцев, как вспомогательные помещения, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

При этом вопреки доводам истца не имеет правового значения факт заключения соглашений об уступке права требования после введения объекта долевого строительства, так как уступка права требования в рамках договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании положений ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Таким образом, уступка прав требования может производиться как в процессе строительства, так и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного объекта. Если же объект принят участником долевого строительства, то есть объект введен в эксплуатацию, подписан акт приемки-передачи, то заключить договор уступки права требования нельзя.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП к ООО «Ермак», ООО «ПРО МИСТО», СВ о признании недействительными сделок, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома - отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 03.09.2018.

Председательствующий:                                    Т.Г. Рыбакова