Решение от 18.07.2014 по делу № 2-1578/2014 от 16.06.2014

INCLUDEPICTURE "../../WINWORD/RUSSIA1.PCX" \* MERGEFORMAT К делу № 2–1578/2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск                                                                            18 июля 2014 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                                Коваленко А.А.

при секретаре                                                Хватовой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Григорьева Николая Николаевича к ООО «Титан», о признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве и признании права на долю нежилого помещения, как общего имущества собственников многоквартирного дома,-

У С Т А Н О В И Л:

Григорьев Н.Н. обратился в суд и просит признать его право на долю нежилого помещения № (коридор), расположенного на цокольном этаже БС-3 многоквартирного дома по <адрес>; признать недействительным п. 1.8 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены – истец просит признать его право на долю нежилого помещения № (коридор) и долю нежилого помещения № (топочная), расположенных на цокольном этаже БС-3 многоквартирного дома по <адрес>; признать недействительным п. 1.8 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать, по следующим основаниям.

Григорьев Н.Н. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил их удовлетворить в полном объеме с учетом внесенных уточнений, пояснив, что через помещение № (№28)(коридор) осуществляется доступ в коридор № (№), через который, в свою очередь, - в техпомещение № (№) (насосная) и электрощитовую № (№), при этом помещение № является топочной, на основании чего, помещение № (№) и топочная № (№), исходя из их функционально – технологического назначения, подлежат включению в состав общего имущества. Соответственно п. 1.8 договора долевого участия в строительстве многоквартирного № от ДД.ММ.ГГГГ года, определяющий, что нежилые помещения, располагаемые в подвальном (цокольном) этаже, в том числе отапливаемые их топочные, не входят в состав общего имущества многоквартирного жилого дома и являются самостоятельными частями объекта долевого строительства, является недействительным (ничтожным).

Представитель ООО «Титан» в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, пояснив, что указанные нежилые помещения были созданы не на средства жильцов и их назначение не связано исключительно с обслуживанием только дома, в виду чего эти объекты обладают самостоятельными полезными свойствами и изначально по проектной документации они предназначались для использования в качестве нежилых помещений, о чем дольщики были уведомлены при заключении договоров долевого участия. Более того, принадлежность указанных помещений Ейской районной общественной организации Краснодарской краевой организации «Всероссийское общество инвалидов» исключает их отнесение к общему имуществу собственников жилых помещений дома.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ейскпрофстрой» и Григорьевым Н.Н. был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №, согласно условий которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнить строительство под самоотделку объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры № расположенной на втором этаже 9-этажного 131-квартирного дома (блок секция БС-3) по <адрес>. При этом, п.1.8 договора долевого участия определено, что нежилые помещения, располагаемые в подвальном (цокольном) этаже, в том числе отапливаемые их топочные, не входят в состав общего имущества многоквартирного жилого дома и являются самостоятельными частями объекта долевого строительства (л.д.5-10).

Впоследствии, между ЗАО «Ейскпрофстрой» и ООО «Титан» был заключен договор уступки прав требований, в том числе и по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно условий которого все прав и обязанности застройщика перешли к ООО «Титан». На основании чего, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ейскпрофстрой», Григорьевым Н.Н. и ООО «Титан» было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-12).

Право собственности Григорьева Н.Н. на квартиру №, расположенную в литер М (БС-3) многоквартирного дома по <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № (л.д.22).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Титан» ТСЖ «На Литейном» передано имущество общей долевой собственности участников долевого строительства многоквартирного дома по <адрес> в состав которого вошли: технический этаж теплый чердак, кровля; машинное отделение лифта, лифтовой холл, лифтовая кабина; лестничные клетки, марши; инженерные сети и сооружения на них; помещение № (коридор), помещение № (электрощитовая), помещение № (насосная), помещение № (холл), помещение № (кладовая), помещение № (коридор), помещение № (насосная), помещение № (электрощитовая) (л.д.13).

При этом, как следует из технического паспорта жилого дома по <адрес> (литер М БС-3) от ДД.ММ.ГГГГ года, в цокольном этаже литер М (корпус 8) расположены нежилые помещения: № – топочная, № – коридор, № – техпомещение, № – электрощитовая, № – приемная, № – приемная, № – коридор, №30-санузел, №31-кабинет, № – приемная, № - кладовая, № – кабинет, № –кладовая, № – коридор (л.д.16-19).

Несмотря на то, что право собственности на нежилые помещения № и № не зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.34), правомерность владения и пользования данными нежилыми помещениями Ейской районной общественной организации Краснодарской краевой организации «Всероссийское общество инвалидов» подтверждается договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №№, зарегистрированным Ейским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (л.д.65-74) и актом приема – передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.75,76).

В силу ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии со ст.301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п.п.32,36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика, при этом доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП, при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии со ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.3 ст.4 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

На основании вышеизложенного, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, кроме того, к общему имуществу относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного значения, в то время как в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании нежилые помещения № и № расположенные в корпусе № литер под М многоквартирного жилого дома по <адрес> изначально, при проектировании многоквартирного дома, были сформированы как нежилые помещения (самостоятельные объекты недвижимости), с самостоятельным функциональным использованием (л.д.77-83), доказательств использования указанных нежилых помещений в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, в судебном заседании не представлено.

В то же время, по смыслу п.1 ст.36 ЖК РФ, подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающие одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско – правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что спорные нежилые помещениями не перешли в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, согласно акта приема – передачи имущества общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13), не оспоренного сторонами сделки в установленном законом порядке, суд не усматривает оснований для признания нежилых помещений № и № расположенных в БС-3 многоквартирного дома по <адрес> общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а равно и оснований для признания за истцом права на долю указанных нежилых помещений как собственника квартиры многоквартирного жилого дома.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 5 введен ФЗ от 30.12.2012 года № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», вступившего законную силу (в данной части) по истечении одного года после дня его официального опубликования).

На основании вышеизложенного, а также исходя из того, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством на момент его заключения, а также зарегистрирован в установленном законом порядке, принимая во внимание, что нежилые помещения № и № расположенные в БС-3 многоквартирного жилого дома по <адрес> не являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по вышеприведенным доводам, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд, -

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░», ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № (░░░░░░░) ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № (░░░░░░░░), ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░-3 ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ <░░░░░>; ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░. 1.8 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 22.07.2014 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░