Решение по делу № 33-7255/2024 от 06.09.2024

Изготовлено 25 ноября 2024 года

    Судья Шумилова Ю.А.                            Дело № 33-7255/2024

76RS0016-01-2023-003556-84

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ярославль

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Равинской О.А.

судей Гушкана С.А., Фоминой Т.Ю.

при секретаре Клиновой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гушкана С.А.

11 ноября 2024 года

    гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Чумакова Михаила Юрьевича по доверенности Титовой Анастасии Николаевны на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 06 июня 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования Чумакова Михаила Юрьевича <данные изъяты> к ООО «Специализированный Застройщик «Атлант» (ИНН 7606123726 ОГРН 120760020110) о признании предварительного договора купли-продажи от 23.12.2021г. договором долевого участия в строительстве жилья, возложении обязанности передаче жилого помещения по акту, взыскании компенсации морального вреда, неустойки, продолжить начисление неустойки до полного исполнения обязательств - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО «Специализированный Застройщик «Атлант» (ИНН 7606123726 ОГРН 120760020110) к Чумакову Михаилу Юрьевичу <данные изъяты> о признании недействительным предварительного договора купли-продажи - удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 23.12.2021г., подписанный между ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М. и Чумаковым М.Ю. недействительным».

По делу установлено:

Чумаков М.Ю. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Атлант», в котором просит признать предварительный договор купли-продажи от 23 декабря 2021 года, заключённый между Чумаковым М.Ю. и ООО «СЗ «Атлант» договором участия в долевом строительстве, возложить на ответчика обязанность передать жилое помещение по акту, взыскать компенсацию морального вреда – 50 000руб., неустойку 820 478руб., продолжить начисление неустойки до полного исполнения обязательств.

В обоснование требований указано, что 23 декабря 2021 года между ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М. и Чумаковым М.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения № 32 (строительный), 5 этаж, 1 комната, общей площадью 41,38 кв.м., лоджия с коэффициентом 0,5; по соглашению сторон цена будущего основного договора купли-продажи составляет на момент заключения договора 2 700 000 руб., из расчета 65 248,91руб. за 1 кв.м.

    27 декабря 2021 года истец по расписке передал Никулушкину И.М. денежные средства в сумме 850 000руб., 50 000руб. по расписке без даты, 1 800 000руб. по расписке 12 января 2022 года.

Заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи, фактически является договором участия в долевом строительстве.

ООО «Специализированный Застройщик «Атлант», возражая по доводам иска, обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 23 декабря 2021 года.

В обоснование требований указано, что договор заключен с нарушением порядка получения согласия на совершение сделки, заключен с намерением причинения ущерба интересам юридического лица, сделка совершена для вида без реальной передачи денежных средств, без цели реальной передачи квартиры, т.е. является мнимой.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Никулушкин И.М., Димитриенко А.В.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, нарушению норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, заслушав Чумакова М.Ю. и его представителя по доверенности Титову А.Н. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя Димитриенко А.В. по доверенности Алферовой Ю.Н. и представителя ООО СЗ «Атлант» по доверенности и ордеру Семенковой Е.В., исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

    Отказывая в удовлетворения исковых требований Чумакова М.Ю. и удовлетворяя встречные требований ООО «Специализированный застройщик «Атлант», суд исходил из того, что поскольку стороны не согласовали существенное условие оспариваемого договора – его предмет (конкретный объект долевого строительства, подлежащей передаче истцу) и договор не прошел государственную регистрацию, то оснований полагать, что между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не имеется. Спорный договор подлежит признанию недействительным, поскольку от имени ООО «СЗ «Атлант» был заключен лицом, у которого отсутствовали полномочия на заключение сделок от имени общества.

    Судебная коллегия в целом с выводом суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований соглашается. Однако вывод мотивировочной части решения о незаключенности договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома полагает несостоятельным, доводы жалобы в данной части заслуживают внимания.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительными, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1. ст. 1 Закона N 127-ФЗ)

Частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Частью 1.2 стать 3 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., указал, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

После закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации). Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности (пункт 1 Обзора).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условии договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (часть вторая).

В соответствии с пунктом 44 указанного Постановления при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Из дела видно, что 13 ноября 2020 года создано ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (далее - ООО «СЗ «Атлант»), основным видом деятельности которого, является строительство жилых и нежилых зданий. Учредителем данного юридического лица является ФИО1

    Генеральным директором ООО «СЗ «Атлант» являлся Никулушкин И.М., полномочия которого прекращены решением единственного участника №2022-08-30 от 30 августа 2022 года, приказ о снятии полномочий директора принят 6 сентября 2022 года, запись об этом внесена в ЕГРЮЛ 7 сентября 2022 года.

Согласно Уставу ООО «СЗ «Атлант» директор общества не вправе без предварительного письменного одобрения участников общества или единственного участника совершать от имени общества: кредитные договоры и договоры займа, договоры залога, поручительства и другие сделки, заключаемые в обеспечение исполнения обязательств, независимо от суммы сделки (п. 11.8 Устава).

    31 января 2020 года Департаментом строительства Ярославской области ООО «СЗ «Атлант» выдано разрешение на строительство №76-301000-017-2020 многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011401:6991, площадью 2140 кв.м. Указанным разрешением предусмотрена площадь объекта – 2410,65 кв.м., количество этажей – 3 и 5, строительный объем 11888 куб. м., общая площадь квартир – 2203,52 кв.м., количество квартир – 36.

11 октября 2021 года размещена информация (проектная декларация) о строительстве многоквартирного дома с инженерными коммуникациями <адрес>; застройщик «Специализированный застройщик «Атлант»; форма привлечения денежных средств – счет эскроу (т.1 л.д.95-106).

В разделе 15.2 проектной декларации отражены характеристики жилых помещений с указанием условного (строительного) номера, этажности, номера подъезда, площади, количества комнат, высоты потолков.

    24 апреля 2023 года Департаментом строительства Ярославской области ООО «СЗ «Атлант» выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

30 мая 2023 года приказом директора департамента строительства № 466 присвоен адрес МКД и произведена нумерация жилых помещений.

    Истцом в обоснование заявленных исковых требований в дело представлен предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 23 декабря 2021 года, заключенный с ООО «СЗ «Атлант» в лице Генерального директора Никулушкина И.М., предметом которого являлось заключение основного договора купли-продажи в срок до 28 февраля 2022 года (п.1.1., п.1.4.) в отношении квартиры №32 (строительный), этаж 5, количество комнат 1, общая площадь 41,38 кв.м. (п.1.2.) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию вновь возводимого жилого дома, по цене 2700000 руб. (п.2.1.), с оплатой договора купли-продажи в момент подписания настоящего договора (п.2.2).

Также истцом представлены расписки, выданные Никулушкиным И.М., о получении от Чумакова М.Ю. денежных средств в счет оплаты квартиры в строящемся жилом доме <адрес> от 27 декабря 2021, 12 января 2022 года и без даты в размере 850 000 рублей, 1 800 000 рублей и 50000 рублей соответственно.

В пункте 4.2. договора на плане этажа №5 многоквартирного дома <адрес> очерчена линиями квартира без указания нумерации.

Учитывая, что договор содержит индивидуальные характеристики приобретаемого объекта недвижимости: его площадь, этаж и количество комнат, судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что предмет договора не был определен сторонами, а потому договор следует считать незаключенным, нельзя признать верным. Доводы стороны ответчика о том, что указанный в договоре строительный номер квартиры № 32, не совпадает с данными технической документации застройщика, где строительный номер квартиры указан как № 35, само по себе о незаключенности договора не свидетельствует, поскольку согласно представленному стороной ответчика поэтажному плану на пятом этаже МКД только одна квартира по площади и количеству комнат соответствует квартире, указанной в спорном предварительном договоре купли-продажи, место ее расположения в техническом плане и в предварительном договоре также совпадает.

    По данным ЕГРН предварительный договор купли-продажи от 23 декабря 2021 года, который истец просит признать договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, вопреки ч.3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ зарегистрирован не был, что не оспаривается лицами, участвующими в деле. Истец с требованием о регистрации указанного договора в ООО СЗ «Атлант» не обращался.

Исходя из вышеуказанных положений действующего законодательства, несмотря на название договора, отсутствие его государственной регистрации и невнесение истцом денежных средства на счет эскроу, сами по себе эти обстоятельства не препятствуют признанию спорного договора договором участия в долевом строительстве и применению к этой сделке положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

    Вместе с тем, оценивая в совокупности представленные доказательства, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, спорная сделка является недействительной, поскольку фактически оформление спорного предварительного договора купли-продажи директором Никулушкиным И.М. имело место не ранее апреля 2023 года, то есть после даты прекращения его полномочий как директора ООО СЗ «Атлант».

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

    В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 3 статьи 154 ГК РФ установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

На основании статьи 153 и пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, совершенные лицами, совершающими сделку либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

На основании пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

    Полномочия Никулушкина И.М. в должности директора ООО «СЗ «Атлант» были прекращены на основании решения единственного участника общества ФИО1 с 30 августа 2022 года (т.1 л.д.108), 6 сентября 2022 года вынесен приказ о прекращении полномочий директора. Запись о новом директоре общества внесена в ЕГРЮЛ 7 сентября 2022 года.

Согласно письму ИП ФИО2 в адрес ООО «СЗ «Атлант» сообщено, что 7 сентября 2022 года по личному обращению Никулушкина И.М. была изготовлена вторая печать ООО «СЗ «Атлант» с повторением дизайна печати, который хранился у изготовителя с периода изготовления первой печати (17 ноября 2020 года); изготовление второй печати было оплачено в безналичном порядке 7 сентября 2022 года путем перевода денежных средств в сумме 1650 рублей с банковской карты Никулушкина И.М.; печать была выдана лично Никулушкину И.М. 8 сентября 2022 года.

    В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции была назначена судебная техническая экспертиза давности изготовления договора, проведение которой поручено ООО «МИСЭ».

    Согласно заключению эксперта № 14 от 13 мая 2024 года давность исполнения подписи от имени Никулушкина И.М. в представленном договоре купли-продажи от 23 декабря 2021 года, подписанном между ООО «СЗ Атлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М. и Чумаковым М.Ю., не соответствует дате, указанной в документе. Подпись от имени Никулушкина И.М. в предварительном договоре купли-продажи от 23 декабря 2021 года, подписном между ООО «СЗ Атлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М. и Чумаковым М.Ю., исполнена не ранее апреля 2023 года при условии хранения документа в режиме темнового сейфового хранения (в стопе других документов при комнатной температуре без доступа света) и без применений технологий искусственного старения документов.

    Давность нанесения оттиска печати с реквизитами ООО «Специализированный застройщик «Атлант» в предварительном договоре купли-продажи от 23 декабря 2021 года, подписанном между ООО «СЗ Антлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М. и Чумаковым М.Ю., не соответствует дате, указанной в документе. Оттиск печати с реквизитами ООО «Специализированный застройщик Антлант» в предварительном договора купли-продажи от 23 декабря 2021 года, подписанном между ООО «СЗ Атлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М. и Чумаковым М.Ю., нанесен не ранее апреля 2023 года при условии хранения документа в режиме темнового сейфового хранения (в стопе других документов при комнатной температуре без доступа света) и без применения технологий искусственного умышленного старения документов.

    Поскольку подпись Никулушкина И.М. и оттиск печати с реквизитами ООО «СЗ «Атлант» на спорном договоре были проставлены не ранее апреля 2023 года, это свидетельствует о том, что сам договор был изготовлен не ранее апреля 2023 года, то есть в период, когда Никулушкин И.М. не обладал полномочиями генерального директора.

    Также судебная коллегия принимает во внимание, что к дате, указанной в договоре -23 декабря 2021 года, в наличии имелась только строительная нумерация жилых помещений в многоквартирном доме. Исходя из этой нумерации, спорная квартира имела строительный номер 35, но не 32, как то указано в предварительном договоре. Под номером 32 значилась иная квартира – двухкомнатная, большей площади.

    Нумерация спорной однокомнатной квартиры – 32 была установлена только в 2023 году приказом директора департамента градостроительства от 30 мая 2023 года № 466.

    С учетом указанного, исходить из действительной в настоящее время нумерации, стороны могли только в 2023 году, соответственно указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что подписание спорного предварительного договора с истцом действительно имело место в 2023 году. Однако в указанное время Никулушкин И.М. не являлся директором ООО «СЗ «Атлант», не мог представлять интересы этого юридического лица и заключать сделки от имени общества.

    Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, заключение спорного предварительного договора купли-продажи не повлекло правовых последствий для юридического лица, права и обязанности по указанной сделке у ООО «СЗ «Атлант» не возникли. Таким образом, и после составления спорного предварительного договора, подписанных неуполномоченным лицом и не одобренных обществом, у ответчика сохранилось право распоряжения спорной квартирой.

    Судом также установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве №35-12/2022 от 28 декабря 2022 года, заключенным с ООО «СЗ «Атлант», на спорную квартиру претендует Дмитриенко А.В., договор с которым прошел государственную регистрацию.

    При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении встречного иска ООО «СЗ «Атлант» и признании предварительного договора, заключенного с истцом, недействительным.

    Кроме того, в соответствии с ч. 6 ст. 9 Закона №214-ФЗ застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи (ч.6 ст. 9 Закона №214-ФЗ).

    Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо Фонда, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова "специализированный застройщик" (часть 9 ст. 18 Закона №214-ФЗ).

    Содержание оспариваемого предварительного договора купли-продажи не соответствует требованиям закона о порядке привлечения денежных средств специализированным застройщиком, что также является основанием для признания спорного договора недействительным.

    Совокупность установленных судом обстоятельств свидетельствует также о том, что действия Никулушкина И.М. и Чумакова М.Ю. при оформлении договора долевого участия в строительстве с явным нарушением установленного Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года порядка его заключения, подписание предварительного договора купли-продажи в 2023 году, в котором указана дата его совершения 23 декабря 2021 года, были направлены на возникновения приоритетного права по получению права требовать передачи спорной квартиры от застройщика, стороны данного договора действовали в обход закона с противоправной целью, то есть явно недобросовестно, что в силу положений статьи 10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа Чумакову М.Ю. в иске.

    Ссылки в жалобе на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной технической экспертизы судебная коллегия отклоняет.

    В обоснование указанного ходатайства истцом было представлена рецензия Автономной некоммерческой организации Экспертно-криминалистический центр «Судебная экспертиза», согласно которой специалистом выявлено отсутствие при проведении судебной экспертизы некоторых основных этапов исследования, наличие методических ошибок.

    Однако указывая на недостатки заключения, данная рецензия не опровергает выводов судебной экспертизы, не устанавливает обстоятельства, имеющие значение для дела, сводится к критике заключения. Таким образом, данная рецензия о недопустимости заключения судебной экспертизы, как доказательства, не свидетельствует.

    Оснований, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ для назначения повторной судебной экспертизы у суда не имелось.

    Кроме того, результаты заключения подтверждаются совокупностью иных доказательств по делу. В частности, фактом наличия у Никулушкина И.М. печати ООО СЗ «Атлант» после освобождения его от должности генерального директора, указание в договоре номера квартиры, который был ей присвоен только в 2023 году.

    Доводы жалобы о том, что заключение договора в период полномочий Никулушкина подтверждается расписками о получении последним денежных средств, от декабря 2021 года и января 2022 года, даты составления которых не оспорены, судебная коллегия отклоняет.

    Расписки содержат указание на получение Никулушкиным от Чумакова денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры в жилом доме <адрес>. Однако оснований полагать, что расписки были оставлены именно во исполнение спорного предварительного договора купли-продажи не имеется. Указание на основание внесения денежных сумм в расписках отсутствует. Сведения о том, за какой именно объект вносились денежные средства, в расписках также не имеется. Из буквального толкования текста расписок следует, что контрагентом Чумакова М.Ю. являлся Никулушкин И.М., но не ООО СЗ «Атлант».

    С учетом изложенного, расписки факт заключения спорного договора в 2021 году не подтверждают.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу ч.4 ст.330 безусловную отмену решения, судом также не допущено.

Таким образом, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 6 июня 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Чумакова Михаила Юрьевича по доверенности Титовой Анастасии Николаевны оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи