Решение по делу № 3а-50/2020 от 25.12.2019

Дело № 3а-50/2020

55OS0000-01-2019-000292-55

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи     Илларионова А.В.

при секретаре     Шевелевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 декабря 2020 года в
г. Омске административное дело по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 25 сентября 2019 года № 206,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее также – Комиссия) от 25 сентября 2019 года № 206, которым пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> на основании заявления Е.В.В., являющегося представителем Триппеля А.А., и отчета об оценке № 988/35/19, составленного оценщиком Ермаковым С.О. 30 августа 2019 года.

В обоснование требований административный истец указал на несоответствие отчета об оценке Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (далее – ФСО № 3), так как определенная оценщиком средневзвешенная стоимость объекта оценки (<...>/кв.м) ниже рыночных цен для территориально-экономической зоны расположения объекта оценки (<...>) на дату оценки (от <...>кв.м). Кроме того, административным истцом указано, что состав Комиссии сформирован с нарушением Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска Анненкова В.А. заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Резанов К.С., чью позицию поддержал также представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Верзаков А.Н., в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, считая решение Комиссии законным и обоснованным, что подтверждается результатами повторной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Триппеля А.А. – Курбатов В.В. возражал против удовлетворения заявленных требований, считая оспариваемое решение комиссии законным и обоснованным, просил учесть результаты повторной экспертизы, которым подтверждена достоверность определенной в отчете об оценке № 988/35/19 от 30 августа 2019 года рыночной стоимости и соответствие данного отчета законодательству об оценочной деятельности.

Индивидуальный предприниматель Триппель А.А. просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 3, л.д. 142).

Представители административного ответчика – Комиссии, заинтересованного лица – Администрации города Омска в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени рассмотрения административного дела извещены надлежащим образом (т. 3, л.д. 114, 118, 121).

Исследовав материалы дела, отчет об оценке № 988/35/19 от 30 августа 2019 года, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Частью первой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть четвертая статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 2419 Закона об оценочной деятельности (часть десятая статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац третий части одиннадцатой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть тринадцатая статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (абзац пятый части шестнадцатой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть двадцать четвертая статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (часть двадцать седьмая статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части двадцать восьмой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодателем) и Триппелем А.А. (арендатором) заключен договор аренды № Д-С-13-211 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставленного для завершения строительства, без проведения торгов от 19 октября 2017 года, зарегистрированный 3 ноября 2017 года, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью <...>, с кадастровым номером <...>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 9-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 74 м по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...>

На данном земельном участке находится здание с кадастровым номером <...>, право собственности на которое принадлежит Триппелю А.А.

Из пункта 2.1 договора аренды № № Д-С-13-211 следует, что размер ежемесячной арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к договору).

Из пункта 2.2 договора аренды следует, что в случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы или значения показателей, используемых при расчете арендной платы, за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу).

Согласно пункту 3 статьи 1 Решения Омского городского Совета от 10 апреля 2019 года № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности <...> и предоставленные в аренду без проведения торгов» расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частями 4 - 10 данной статьи, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, пунктом 1 статьи 3920 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом цена земельных участков, продаваемых без проведения торгов, зависит от его кадастровой стоимости (статья 394 Земельного кодекса Российской Федерации, Решение Омского городского Совета от 22 июля 2015 года № 368).

Следовательно, индивидуальный предприниматель Триппель А.А. вправе оспаривать кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, на основании которого была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2014 года в размере <...> Дата внесения сведений об указанной кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 21 января 2015 года (т. 1, л.д. 62, 125).

4 сентября 2019 года представитель Триппеля А.А. Ефремов В.В. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка путем её установления в размере рыночной стоимости. При обращении заявителем представлен отчет об оценке № 988/35/19 от 30 августа 2019 года, подготовленный оценщиком Ермаковым С.О., согласно которому рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет <...>

При рассмотрении заявления Комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Решением Комиссии от 25 сентября 2019 года № 206 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке (т. 1, л.д. 10 – 12, 151 - 153).

Не согласившись с решением Комиссии, указывая на несоответствие отчета законодательству об оценочной деятельности, а также неправомочный состав Комиссии, департамент имущественных отношений Администрации <...> обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решение Комиссии, обязать Комиссию осуществить пересмотр кадастровой стоимости земельного участка и исключить сведения о стоимости земельного участка из государственного кадастра недвижимости.

В то же время оснований для признания названного решения Комиссии незаконным суд не находит.

Из системного толкования положений статьи 2418 Закона об оценочной деятельности, пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, независимо от наличия положительного экспертного заключения.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей данного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 3 ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Из представленного отчета № 988/35/19 от 30 августа 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> следует, что оценка проводилась по состоянию на 1 января 2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует требованиям части четвертой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2014 года оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

При отборе объектов-аналогов оценщик использовал сведения о предложениях рынка недвижимости, опубликованных в журналах «Новый адрес», «Недвижимость» за 2013 год, до даты оценки (стр. 28-33 отчета), с применением корректирующих коэффициентов.

Оспаривая решение Комиссии, административный истец ссылается на то, что определенная оценщиком средневзвешенная стоимость объекта оценки (<...>/кв.м) ниже рыночных цен для территориально-экономической зоны расположения объекта оценки <...> на дату оценки (<...> до <...>/кв.м). При этом оценщиком применено минимальное значение стоимости для ценовой зоны <...> в размере <...>/кв.м при ценовом диапазоне <...><...>/кв.м, в то время как земельный участок имеет преимущества по местоположению, окружающей застройке, обеспеченности инженерными и транспортными коммуникациями, что существенным образом повлияло на итоговую величину стоимости объекта оценки, в чем административный истец усматривает нарушения пунктов 5, 13 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7.

Приведенные доводы административного истца суд не может принять во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 установлено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Исходя из подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости оцениваемый объект – земельный участок с кадастровым номером <...> имеет вид разрешенного использования «для строительства административного здания», на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером <...> (т. 1, л.д. 117 - 119). Указанное в договоре аренды целевое использование земельного участка – для завершения строительства административного здания (т. 1, л.д. 13 - 16).

Из проведенного оценщиком осмотра следует, что на дату оценки на земельном участке располагалось нежилое одноэтажное здание общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...> (стр. 19 - 21 отчета), согласно сведениям о фактическом использовании земельного участка на нем находится здание офисно-торгового назначения (стр. 17 отчета).

Учитывая изложенное, оценщик отнес земельный участок к 5 группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (стр. 21 отчета).

На основании Рекомендаций для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (выпуск № 2, итоги 2013 г.) оценщик пришел к выводу, что земельные участки 5 группы видов разрешенного использования являются сопоставимыми с земельными участками 7 группы видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения торгово-офисных и офисных зданий» (стр. 25, 37 отчета).

Оценив применительно к пункту 22 ФСО № 7 33 оферты в отношении земельных участков, предназначенных под торговую и смежные с ней варианты застройки, предлагавшихся к продаже на дату оценки (стр. 29 - 33 отчета), оценщик сформировал первоначальную выборку из 12 объектов-аналогов (стр. 57 - 59 отчета).

В целях определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка оценщиком произведена корректировка цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и объектом оценки.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Одним из элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, является местоположение объекта (подпункт «е» пункта 22 ФСО № 7).

Согласно отчету об оценке оцениваемый объект – земельный участок с кадастровым номером <...> находится в ценовой зоне <...> с диапазоном стоимости земельных участков от <...>/кв.м до <...>/кв.м. (стр. 39 отчета).

Оценщик для определения корректировки на местоположение принял к расчету минимальное значение стоимости для ценовой зоны <...> в размере <...>/кв.м, так как оцениваемый участок расположен на границе с более дешевой ценовой зоной С5. Для объектов-аналогов к расчету применялись средние значения показателя по зоне, в которой расположен объект-аналог (стр. 63 отчета).

Согласно пояснениям оценщика, выбор минимального значения корректировки из интервала для ценовой зоны обоснован удаленностью объекта оценки от центра города (т. 2, л.д. 214, 215). Так как оцениваемый земельный участок располагается на границе двух ценовых зон (<...>), для него необходимо рассматривать интервал рыночных стоимостей, описывающих две граничащих ценовых зоны <...>). Поскольку для ценовой зоны <...> интервал составляет от <...> до <...>/кв.м, а для ценовой зоны С4 – <...> до <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного на границе двух ценовых зон, в размере <...>/кв.м попадает в интервал рыночных стоимостей, описывающих две граничащих ценовых зоны (от <...> до <...>/кв.м), а также в интервал цен предложений (оферт) на земельные участки торгового и смежных с ним вариантов разрешенного использования в г. Омске на дату оценки (<...> до <...>/кв.м), что говорит о корректности расчетов (т. 1, л.д. 216).

При этом обращает на себя внимание то, что оценщик проверил возможность использования двух методов: на нахождение ценового показателя в границах ценовой зоны <...> и на величину валовой коррекции объектов аналогов, и пришел к выводу о том, что наиболее корректным и обоснованным является второй из указанных методов, учитывая большое количество объектов-аналогов.

Итоговый выбор аналогов осуществлен оценщиком при помощи одного метода – путем попеременного исключения из выборки аналогов с маргинальными значениями скорректированной цены, начиная с аналога с наименьшей ценой, до приведения коэффициента вариации к нормальному значению (т. 2, л.д. 216).

В силу статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Исходя из пункта 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В этой связи, по мнению суда, так как на дату оценки имеется большое количество объектов-аналогов, приведенных в отчете, оценщик имел право в рамках сравнительного подхода использовать избранный им метод, результатом применения которого стало получение итоговой выборки, состоящей из семи аналогов, являющейся однородной по своим значениям (коэффициент вариации составил 26,12% при нормальном значении этого коэффициента равном менее 33%).

С учетом изложенного, вопреки доводам административного истца, то обстоятельство, что определенная оценщиком средневзвешенная стоимость объекта оценки (<...>/кв.м) ниже интервала цен для территориально-экономической зоны <...> на дату оценки (от <...> до <...>/кв.м), само по себе не свидетельствует о несоответствии отчета № 988/35/19 от 30 августа 2019 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству департамента имущественных отношений Администрации города Омска определением суда от 24 января 2020 года назначена судебная экспертиза для установления соответствия представленного Комиссии отчета об оценке № 988/35/19 от 30 августа 2019 года, составленного оценщиком Ермаковым С.О., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно выводам заключения эксперта № 1173/3-4 от 6 октября 2020 года, отчет № 988/35/19 от 30 августа 2019 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в частности, пункту 5 ФСО № 3, пункту 11 ФСО 7; величина отклонения составляет - 91,6%, что не попадает в доверительный интервал, составляющий +/- 15%, выявленные недостатки отчета повлияли на достоверность определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки; рыночная стоимость, определенная в названном отчете об оценке, не является достоверной (т. 2, л.д. 165 - 200).

Оценив данное заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не может признать его обоснованным и достоверным.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Исходя из положений статьи 16 того же Федерального закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Как следует из рецензии оценщика 1 категории Оводова Н.Н. № 70/2020 на заключение эксперта № 1173/3-4 от 6 октября 2020 года, выводы заключения эксперта не могут быть признаны обоснованными (т. 3, л.д. 15 – 35).

Согласно данной рецензии, вывод о несоответствии отчета требованиям пункта 5 ФСО № 3 и пункта 11 ФСО № 7 эксперты в заключении № 1173/3-4 обосновывают отсутствием в отчете обоснования корректировки на местоположение, отсутствием в отчете обоснования критериев выбора аналогов, участвующих в расчете итоговой стоимости объекта оценки, и разночтением в применении описанных методик при формировании итоговой выборки аналогов (стр. 20 – 24 указанного заключения).

Между тем в отчете оценщика приведено влияние местоположения на стоимость земельных участков (стр. 37 – 41), обоснование применения корректировки на местоположение (стр. 63), описание критериев выбора аналогов, участвующих в расчете итоговой стоимости (стр. 67, 68), описание применения различных методов выбора аналогов (стр. 72 – 75).

Экспертами не учтены положения пункта 24 ФСО № 1 о праве оценщика самостоятельно определять необходимость применения конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов к оценке.

Вывод о недостоверности итоговой стоимости, определенной в отчете оценщика, эксперты сделали на основании сравнения итоговых результатов собственных расчетов, приведенных в заключении.

Вместе с тем с данным выводом нельзя согласиться по следующим основаниям.

Конечная выборка аналогов производилась оценщиком по результатам внесения корректировок в полный список аналогов. Экспертами эти расчеты не проводились. Итоговую стоимость эксперты определяли на основании конечной выборки аналогов, представленной в отчете, при этом внося свои значения корректировок. Но, если значения корректировок меняются, то и меняются результаты расчетов по всем аналогам, следовательно, список аналогов, включаемых в конечную выборку, может измениться. Данный факт экспертами не проверялся. То есть, на этом этапе эксперты провели исследование не в полном объеме.

Кроме того, в отчете об оценке № 988/35/19 от 30 августа 2019 года оценщиком применялись корректировки на возможность снижения цены в процессе торга и на транспортную доступность. В то же время экспертами, сделавшими вывод о недостоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости, не применены корректировки на возможность снижения цены в процессе торга к аналогу № 22 и на транспортную доступность к аналогам № 1, 17, 29, 30, 31.

Также экспертами в названном заключении не подтвержден и не обоснован выбор средней корректировки на местоположение в оценочной зоне (т. 3, л.д. 15 – 35).

В связи с наличием предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельств определением суда от 27 октября 2020 года по ходатайству представителя Триппеля А.А. Курбатова В.В. назначена повторная экспертиза для установления соответствия представленного Комиссии отчета об оценке № 988/35/19 от 30 августа 2019 года, составленного оценщиком Ермаковым С.О., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту ООО «Инвестаудит» Амелину В.А.

    Согласно выводам заключения эксперта № 17/ЭЗ/2020 от 10 декабря 2020 года отчет об оценке № 988/35/19 от 30 августа 2019 года, подготовленный индивидуальным предпринимателем Ермаковым С.О, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; недостатков, влияющих на достоверность определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки (земельного участка с кадастровым номером <...>) не выявлено (т. 3, л.д. 90 - 113).

Оценивая заключение эксперта № 17/ЭЗ/2020 по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд, проанализировав содержание данного заключения, не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта, признает указанное заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу.

Экспертом проведено исследование объективно, выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертом Амелиным В.А. отмечено, что анализ полноты и достоверности информации, использованной оценщиком при определении величины стоимости объекта оценки в рамках выбранного метода, достоверности и обоснованности использованных в расчете величин, достаточности обоснования вводимых поправочных коэффициентов свидетельствует об их корректности и обоснованности. Оценщиком описан весь объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, а также обосновано использование в расчете только части этих данных. Объекты-аналоги в отчете сравниваются по всем ценообразующим факторам, описанным в результате анализа таких факторов в отчете. Все корректировки, вводимые по элементам сравнения, являются обоснованными и корректными. Для анализа выборки оценщик использовал методы статистической проверки. Для проверки гипотезы о нормальности распределения данных выборки использовался коэффициент вариации. У первоначальной выборки из двенадцати объектов аналогов коэффициент данной выборки (72,60%) превышает нормальное значение (менее 33%). После попеременного исключения из выборки объектов с маргинальными значениями скорректированных стоимостей за 1 кв.м, начиная с аналога с наименьшей стоимостью, оценщиком получена итоговая выборка, состоящая из семи аналогов. Коэффициент вариации итоговый выборки составил 26,12%, а потому итоговая выборка является однородной по своим значениям. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате сравнительного подхода.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При приведенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № 988/35/19 от 30 августа 2019 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем Комиссия, рассмотрев заявление представителя Триппеля А.А., правомерно приняла решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> и установлении ее в размере рыночной стоимости согласно представленному отчету об оценке.

Каких-либо нарушений процедуры при принятии оспариваемого решения судом не установлено.

5 и 9 сентября 2019 года Комиссией в соответствии с требованиями пункта 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, направлены уведомления о дате и времени заседания Комиссии в адрес Триппеля А.А. и Администрации города Омска соответственно (т. 1, л.д. 142, 144).

При рассмотрении заявления на заседании имелся необходимый кворум, предусмотренный пунктом 10 указанного выше Порядка.

По рассматриваемому вопросу проведено открытое голосование, решение принято единогласно, что соответствует требованиям пункта 12 того же Порядка (т. 1, л.д. 149).

Доводы административного истца относительно формирования Комиссии с нарушением требований действующего законодательства судом отклоняются.

Согласно статье 2418 Закона об оценочной деятельности в состав комиссии входят представители:

- органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации,

- органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке,

- федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав)

- подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации, формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

Частью 4 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 года) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что положения статьи 2418 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона), устанавливающие требования к комиссии, применяются с момента принятия уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.

В настоящее время такие требования уполномоченным федеральным органом не приняты, в связи с чем к составу Комиссии применяются положения статьи 2419 Закона об оценочной деятельности в редакции от 30 ноября 2011 года, согласно которой Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Комиссия была создана приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № П/456, в дальнейшем в данный приказ вносились изменения относительно состава Комиссии (т. 1, л.д. 154-177).

На дату принятия Комиссией оспариваемого решения в состав Комиссии входили:

- от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – руководитель департамента учета собственности и земельных отношений Министерства имущественных отношений Омской области Халимова Е.К.;

- от органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457), – заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Созонтов В.М.;

- от органа кадастрового учета (приказ Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав») – заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области Селиверстова Н.Н.;

- от Национального совета по оценочной деятельности – Шерстнев М.А.

Таким образом, нарушений требований к составу Комиссии судом не установлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о законности оспариваемого решения и об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 25 сентября 2019 года № 206 отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда                 А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 18 января 2021 года.