Решение по делу № 33-1480/2022 от 04.02.2022

Судья Луханина О.В.     №33-1480/22

2-780/2021

УИД22RS0001-01-2021-001321-75

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

2 марта 2022 года    г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего     Кузнецовой С.В.

судей Меньшиковой И.В., Ильиной Ю.В.

при секретаре Коваль М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Игошина Павла Серафимовича к Никифорову Евгению Сергеевичу, Гороховой Алене Александровне о переводе прав и обязанностей покупателя по договору

    по апелляционной жалобе ответчика Никифорова Евгения Сергеевича на решение Алейского городского суда Алтайского края от 8 декабря 2021 года,

Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ИП Игошин П.С. обратился в Алейский городской суд с настоящим иском, указывая на то, что является собственником железнодорожного тупика, площадью 568,5 кв. метров, кадастровый ***, расположенного по адресу: <адрес>.

Объект недвижимости расположен на земельном участке (из земель населенных пунктов) кадастровый ***, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> для размещения здания зернохранилища и подъездных путей к нему, площадью 27648 кв. метров, принадлежащем истцу на праве собственности на основании договора *** от 04 августа 2016 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Алейска Алтайского края.

Часть железнодорожного тупика, протяженностью 66,2 метра, располагается на земельном участке, площадью 15 021 кв. метр, с кадастровым номером *** по адресу: <адрес> принадлежащем ответчику Никифорову Е.С.

При рассмотрении в Алейском городском суде гражданского дела *** об оспаривании сделок с земельным участком ответчика установлено, что вокруг земельного участка истца и под частью принадлежащего ему железнодорожного пути сформирован земельный участок с кадастровым номером *** земельный участок был выставлен на торги и продан 20 ноября 2017 года Тибекину А.С., который ДД.ММ.ГГ продал его Акуловой М.А., последняя 14 декабря 2017 года продала его Никифорову Е.С.

Никифоров Е.С. в свою очередь заключил договор купли - продажи земельного участка с Гороховой А.А. с определением цены 200 000 рублей.

Суд при рассмотрении дела 2-68/2020 пришел к выводу о нарушении исключительного права Игошина П.С. на приобретение спорного земельного участка, однако со ссылкой на неверно избранный способ защиты права в иске было отказано. При этом Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в определении от 25 ноября 2020 года установила, что договор от 20 ноября 2017 года купли - продажи земельного участка является недействительным в отношении той части земельного участка, на которой находится железнодорожный тупик, протяженностью 66,2 метра, которая необходима для его использования.

Нарушение прав истца заключается в том, что он ограничен в правах собственника, поскольку в полной мере не имеет возможности реализовать право владения и распоряжения принадлежащим ему объектом недвижимости - железнодорожным тупиком, и лишен возможности приобрести земельный участок под принадлежащим ему сооружением в собственность либо на праве аренды.

По мнению истца, к сложившимся отношениям в части последствия нарушения исключительного права на приобретение земельного участка по аналогии может быть применена ст. 250 ГК РФ, предусматривающая последствия нарушения преимущественного права покупки в виде возможности требовать в судебном порядке перевода на лицо, чье право нарушено, прав и обязанностей покупателя.

Истец просит перевести на Игошина П.С. права и обязанности покупателя по договору от 15 декабря 2019 года купли-продажи земельного участка, площадью 15021 кв.м., с кадастровым номером *** по адресу<адрес> заключенного между Никифоровым Е.С. и Гороховой А.А.

В судебном заседании представитель истца Теплова Ю.В. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Горохова А.А. иск не признала и пояснила, что в настоящее время договор купли - продажи от 15 декабря 2019 года между ней и Никифоровым Е.С. расторгнут соглашением. Также указала, что железнодорожный тупик истца находится на земельном участке с кадастровым номером *** который не граничит с земельным участком, приобретенным ею по договору купли - продажи от 15 декабря 2019 года, а соответственно отсутствуют доказательства нарушения прав истца.

Решением Алейского городского суда Алтайского края от 8 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены.

    Суд решил:

Перевести на ИП Игошина Павла Серафимовича права и обязанности покупателя по договору купли – продажи земельного участка от 15 декабря 2019 года, площадью 15021 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу по адресу: <адрес> заключенного между Никифоровым Евгением Сергеевичем и Гороховой А. А.дровной.

С решением суда не согласился ответчик Никифиров Е.С.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что договор купли-продажи спорного земельного участка 20 августа 2020 года расторгнут между ответчиками по спору, а государственная регистрация перехода права собственности на данный участок на основании заявления Никифорова Е.С. от 25 августа 2020 года Росреестром прекращена.

Данный факт доводился до сведения суда ответчиком Гороховой А.А., но не был установлен судом первой инстанции.

В связи с расторжением договора купли-продажи невозможен перевод прав и обязанностей покупателя по указанному договору.

Суд не учел, что истец избрал неверный способ защиты своего нарушенного права на использование земельного участка в размере, необходимом для обслуживания железнодорожного тупика.

Решение суда о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка, размеры которого не обусловлены только обслуживанием тупика, нарушают право собственности ответчика, как собственника спорного земельного участка.

В суде апелляционной инстанции представитель истца возражал против доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 27 марта 2013 года между ООО «Алейское зерно» и Игошиным П.С. заключен договор купли - продажи недвижимого имущества : здания зернового склада, здания материального склада, здания трансформаторной подстанции, сооружение весы тензометрические, здание конторы - гаража, сооружение весы автомобильные, здание проходной и сооружение железнодорожного тупика, общей площадью 568,5 кв. метров, расположенное по адресу <адрес>, кадастровый ***.

Согласно п.1.11 договора все объекты недвижимости расположены на земельных участках, предоставленных продавцу на основании договоров аренды.

Право собственности на сооружение железнодорожного тупика был зарегистрировано за Игошиным П.С. 16 апреля 2013 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 апреля 2013 года сделана запись о регистрации *** и выдано Свидетельство о государственной регистрации права.

Договором от 30 июля 2013 года истцу на праве аренды был предоставлен земельный участок, площадью 27 648 кв. метров, для размещения здания зернохранилища и подъездных путей.

04 августа 2016 года между Комитетом по Управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска и Игошиным П.С. заключен договор купли - продажи земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый ***, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, для размещения здания зернохранилища и подъездных путей к нему, площадью 27 648 кв. метров.

Переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован за Игошиным П.С. в установленном порядке 17 августа 2016 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГ сделана запись о регистрации ***.

Вокруг земельного участка, принадлежащего Игошину П.С. на праве собственности, и под частью принадлежащего ему железнодорожного пути сформирован земельный участок с кадастровым номером *** с разрешенным использованием: для размещения складских помещении, которому присвоен адрес: <адрес>, участок расположен в 110 м по направлению на юг от здания по <адрес> был выставлен на торги Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска и продан Тибекину А.С.

После этого спорный земельный участок приобретен Тибекиным А.С., который 25 ноября 2017 года продал его Акуловой М.А., а Акулова М.А. 14 декабря 2017 года продала его Никифорову Е.С.

Никифоров Е.С. в свою очередь 15 декабря 2019 года заключил договор купли - продажи земельного участка с Гороховой А.А. Пунктом 3 договора покупная цена земельного участка определена сторонами в 200 000 рублей.

Переход права собственности на земельный участок по договору купли продажи 15 декабря 2019 года между Никифоровым Е.С. и Гороховой А.А. не зарегистрирован в связи с принятием судом обеспечительных мер спорного земельного участка.

Решением Алейского городского суда от 15 июля 2020 года в удовлетворении исковых требований ИП Игошина П.С. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Алейска Алтайского края, Тибекину А.С., Акуловой М.А., ИП Никифорову Е.С. о признании сделок недействительными отказано в с вязи с неверно избранным способом защиты права.

    При этом судом было установлено, что в соответствии с заключением эксперта Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» часть железнодорожного пути, принадлежащего истцу, протяженностью 66,2 метра, выходит за пределы своего земельного участка и располагается на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу <адрес>

Часть железнодорожного пути, принадлежащего истцу, протяженностью 36,2 метра, выходит за пределы своего земельного участка и располагается на землях неразграниченной собственности в пределах кадастрового квартала ***

    Отказывая в иске, суд исходил из того, что выбранный истцом способ защиты своего нарушенного права на использование земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, возможен только в отношении той части земельного участка, которая необходима для использования железнодорожного пути.

    Суд первой инстанции, рассматривая настоящий спор, руководствуясь положениями ст.39.20, п.6 ст.11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что право истца на пользование земельным участком под железнодорожным путем, протяженностью 66,2 метра, нарушено в результате отчуждения комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Алейска 20 ноября 2017 года Тибекину А.С. земельного участка, на котором расположена часть принадлежащего истцу железнодорожного пути. Поскольку в результате такого отчуждения истец не имеет возможности для беспрепятственного прохода и проезда к части своего железнодорожного пути, суд с учетом отсутствия возражения от ответчика Никифорова Е.С. посчитал возможным перевести права покупателя на истца по заключенному Никифировым Е.С. 15 декабря 2019 года с Гороховой А.А. договору купли-продажи земельного участка, площадью 15 021 кв.м., с кадастровым номером *** расположенного по адресу по адресу: <адрес>

Судебная коллегия, соглашаясь с судом первой инстанции о нарушении прав истца в результате отчуждения муниципалитетом в лице своих органов земельного участка под принадлежащей истцу недвижимостью третьим лицам, не может согласиться с судом о возникновении у истца права требовать перевода прав и обязанностей покупателя по заключенному между ответчиками договору купли-продажи спорного земельного участка, площадью 15 021 кв.м., с разрешенным использования – для складских помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Материалами настоящего дела установлено, что истец, приобретя по договору купли-продажи от 27 марта 2013 года объект недвижимости – железнодорожный путь, имел право пользоваться частью земельного участка, занятой этим путем и необходимой для использования этого пути.

Кроме того, истец в силу закона обладал исключительным правом на приобретение у муниципалитета в собственность или аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Указанные права были реализованы истцом в виде заключения с муниципалитетом договора купли-продажи в 2016 году, однако при этом земельный участок под частью принадлежащего истцу железнодорожного пути, протяженностью 66,2 метра, в нарушение норм действующего законодательства был отчужден на праве собственности третьему лицу.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен железнодорожный путь и который необходим для его использования и обслуживания, выбыл из владения истца помимо его воли путем его передачи муниципалитетом в составе спорного земельного участка в собственность третьего лица по возмездной сделке.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу ст.305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

С учетом приведенного правового регулирования права истца подлежат защите путем истребования от собственника спорного земельного участка, площадью 15 021 кв.м., с кадастровым номером *** расположенного по адресу по адресу: <адрес> части земельного участка, необходимой для эксплуатации железнодорожного тупика истца. При этом право собственности титульного собственника в истребованной части земельного участка подлежит прекращению, что предоставляет право истцу как собственнику объекта недвижимости по реализации своего исключительного права на приобретение у муниципалитета такого участка в собственность или в аренду.

Не может судебная коллегия согласиться с истцом и судом первой инстанции, что нарушенное исключительное право истца на приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть восстановлено путем перевода прав и обязанностей покупателя по аналогии со ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении всего спорного земельного участка, площадью 15 021 кв.м., с целевым использованием – для размещения складских помещений, поскольку такой перевод возможен при условии, когда нарушается преимущественное право лица на приобретение объекта недвижимости по сравнению с другими лицами. Истец же таким преимущественным правом на приобретение у собственника этого участка Никифорова Е.С. всего земельного участка или его части не обладает. Кроме того, по смыслу положений ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации такой перевод допустим только при наличии воли собственника на само отчуждение объекта, однако последний титульный собственник земельного участка отказался от намерений по отчуждению земельного участка, в связи с чем представил уведомление Росреестра от 25 августа 2020 года о прекращении регистрации перехода права собственности по сделке на основании заявления Никифорова Е.С. от 25 августа 2020 года.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что заслуживающими внимание являются доводы жалобы ответчика Никифорова Е.С. об отсутствии у него намерений на отчуждение земельного участка и о нарушении его прав как собственника при принудительном отчуждении им всего земельного участка при наличии у истца исключительного права только на часть земельного участка, необходимого для использования железнодорожного тупика.

Оценив фактически установленные по делу обстоятельства, и волеизъявление истца на приобретение в собственность всего спорного земельного участка ответчика Никифорова Е.С., судебная коллегия полагает, что заявленные истцом требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи не могут быть удовлетворены.

С учетом принципа диспозитивность гражданского процесса, закрепленного в ст.131, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исключительно истец формулирует исковые требования, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для восстановления прав истца иным способом, который не заявлен истцом в настоящем деле.

    Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда с принятием нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Алейского городского суда Алтайского края от 8 декабря 2021 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Игошина Павла Серафимовича о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи земельного участка от 15 декабря 2019 года, площадью 15021 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу по адресу: <адрес> заключенному между Никифоровым Евгением Сергеевичем и Гороховой Аленой Александровной, оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 4 марта 2022 года.