Решение по делу № 33-4224/2021 от 17.05.2021

судья Шевченко В.И.          дело №33-4224/2021 (2-54/2021)

22RS0024-01-2021-000004-91

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

15 июня 2021 года                             г.Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего     Сафроновой М.В.

судей                 Варнавского В.М., Медведева А.А.,

при секретаре             Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Копцевой В. В. на решение Ключевского районного суда Алтайского края от 26 февраля 2021г. по делу

по иску Коваленко М. А., Коваленко В. П., Коваленко Е. А. к Копцевой В. В. о расторжении договоров аренды.

Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Обратившись в суд с названными исковыми требованиями, в их обоснование Коваленко М.А., Коваленко Е.А., Коваленко В.П. указывали, что между ФИО1 и множественностью лиц на стороне арендодателя, в т.ч. Коваленко В.П., Коваленко М.А., Коваленко Е.А. ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ были заключены договоры аренды земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №***, ***, ***, ***, ***. После смерти ФИО1 в порядке наследования его правопреемником на основании свидетельства о праве на наследство закону от ДД.ММ.ГГ является Копцева В.В. По условиям договоров аренды земельных участков предусмотрена выплата арендатором арендодателю ежегодная арендная плата за предоставленные в аренду земельные доли. С 2018 года указанные обязательства арендатором не выполняются. В марте 2020 года истцы направили в адрес ответчика досудебную претензию с просьбой в срок до 10 марта 2020 года погасить арендную плату, в противном случае, они будут вынуждены обратиться в суд с иском о расторжении договоров аренды. Настоящее уведомление ответчиком не получено.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, истцы просили о расторжении договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ и признании отсутствующим обременения в виде договора аренды названных земельных участков.

Решением Ключевского районного суда Алтайского края от 26 февраля 2021г. исковые требования удовлетворены частично.

Постановлено:

удовлетворить частично.

1.Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ с кадастровым номером ***, заключенный между ФИО1 и Коваленко В. П. в отношении 1/30 принадлежащей Коваленко В. П. зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***, а также в отношении 1/30 земельной доли унаследованной Коваленко В. П. от ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***

И признать отсутствующим обременение в виде договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ под *** в отношении 1/30 земельной доли принадлежащей Коваленко В. П. зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***, а также в отношении 1/30 земельной доли унаследованной Коваленко В. П. от ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ с кадастровым номером ***, заключенный между ФИО1 и Коваленко В. П. в отношении 1/30 принадлежащей Коваленко В. П. зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***, а также в отношении 1/30 земельной доли унаследованной Коваленко В. П. от ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***

И признать отсутствующим обременение в виде договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ под *** в отношении 1/30 земельной доли принадлежащей Коваленко В. П. зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***, а также в отношении 1/30 земельной доли унаследованной Коваленко В. П. от ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***.

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ с кадастровым номером ***, заключенный между ФИО1 и Коваленко М. А. в отношении 1/11 принадлежащей Коваленко М. А. зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***

И признать отсутствующим обременение в виде договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ под *** в отношении 1/11 земельной доли принадлежащей Коваленко М. А. зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***.

4. Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ с кадастровым номером ***, заключенный между ФИО1 и Коваленко М. А. в отношении 1/41 принадлежащей Коваленко М. А. зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***

И признать отсутствующим обременение в виде договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ под *** в отношении 1/41 земельной доли принадлежащей Коваленко М. А. зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***.

5. Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ с кадастровым номером ***, заключенный между ФИО1 и Коваленко Е. А. в отношении принадлежащих Коваленко Е. А. 1/41 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***; 2/41 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***; 1/41 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***

И признать отсутствующим обременение в виде договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ под *** в отношении принадлежащих Коваленко Е. А. 1/41 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***; 2/41 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***;1/41 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***.

6. Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ с кадастровым номером ***, заключенный между ФИО1 и Коваленко Е. А. в отношении принадлежащих Коваленко Е. А. 1/30 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***; 2/30 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***; 1/30 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***

И признать отсутствующим обременение в виде договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ под *** в отношении принадлежащих Коваленко Е. А. 1/30 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***; 2/30 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***; 1/30 земельной доли, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ под ***.

В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ответчик Копцева В.В. просит отменить решение суда, принять по делу решение об отказе в иске. В обоснование жалобы выражает несогласие с доводами истцов о том, что им в 2018-2019г. не производилась предусмотренная договором оплата по договору. Так же считает, что исковые требования не могли быть удовлетворены, поскольку договор заключен в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, это делает невозможным расторжение договора с истцами, которым принадлежат только земельные доли, без предварительного выдела в натуре этих долей.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Об отложении судебного разбирательства не просили, о наличии уважительных причин неявки не сообщали. В этой связи, с учетом положений ст.167 ГПК РФ их неявка не препятствует рассмотрению дела.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Коваленко Е. А. является собственником земельных долей:

- 11/41 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения КФХ, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

- 11/30 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Коваленко В. П. является собственником земельных долей:

- 2/30 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

- 2/30 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Коваленко М. А. является собственником земельных долей:

- 1/11доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

- 1/41 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения КФХ, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГ между Коваленко В. П., а также другими участниками общей долевой собственности, с одной стороны (арендодатели), и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ произведена государственная регистрация договора.

ДД.ММ.ГГ между Коваленко В. П., а также другими участниками общей долевой собственности, с одной стороны (арендодатели), и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ произведена государственная регистрация договора.

ДД.ММ.ГГ между Коваленко М. А., а также другими участниками общей долевой собственности, с одной стороны (арендодатели), и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ произведена государственная регистрация договора.

ДД.ММ.ГГ между Коваленко М. А., Коваленко Е. А., а также другими участниками общей долевой собственности, с одной стороны (арендодатели), и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (доли 1/41 дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГ, 2/41 доли дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГ, 1/41 доли дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГ) с кадастровым номером *** сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ произведена государственная регистрация договора.

ДД.ММ.ГГ между Коваленко Е. А., а также другими участниками общей долевой собственности, с одной стороны (арендодатели), и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (доли 1/30 дата государственной регистрации права - ДД.ММ.ГГ, 2/30 доли дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГ, 1/30 доли дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГ) с кадастровым номером *** сроком на 20 лет, до ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ произведена государственная регистрация договора.

После смерти ФИО1 его правопреемником является Копцева В.В. на основании свидетельства о праве на наследство закону от ДД.ММ.ГГ.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГ арендная плата за земельный участок выплачивается в виде 2 тонн грубых кормов, либо в денежном выражении согласно ценам, сложившимся на момент расчета. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 1 октября по 10 ноября.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГ (кадастровый номер ***) арендная плата за земельный участок выплачивается в виде 5 центнеров пшеницы продовольственной, 10 центнеров зерноотходов, 10 литров масла растительного, либо в денежном выражении согласно ценам, сложившимся на момент расчета. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 1 октября по 10 ноября.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГ арендная плата за земельный участок выплачивается в виде 2 тонн грубых кормов, либо в денежном выражении согласно ценам, сложившимся на момент расчета. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 1 октября по 10 ноября.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГ арендная плата за земельный участок выплачивается в виде 5 центнеров пшеницы продовольственной, 10 центнеров зерноотходов, 10 литров масла растительного, либо в денежном выражении согласно ценам, сложившимся на момент расчета. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 1 октября по 10 ноября.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГ (кадастровый номер ***) арендная плата за земельный участок выплачивается в виде 2 тонн грубых кормов, либо в денежном выражении согласно ценам, сложившимся на момент расчета. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 1 октября по 10 ноября.

Свои требования истцы основывали на том, что установленную перечисленными договорами обязанность по арендной плате ответчик не исполняет более двух раз подряд, что в силу ст.619 п.3 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды.

Суд счел такие требования обоснованными, частично удовлетворил их, расторгнув перечисленные договоры в части аренды принадлежащих истцам долей в праве общей долевой собственности на земельные участки.

С выводами суда согласиться нельзя, поскольку они сделаны при существенном нарушении норм материального и процессуального права.

Судом не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Как следует из пункта 1 статьи 12 названного Федерального закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки (ст. 619 ч.1,2 ГК РФ).

Во-первых, судом не учтено, что с требованием о расторжении договоров аренды обратились истцы, которые не были уполномочены общим собранием участников долевой собственности действовать от их имени. Согласно представленным в дело протоколам общего собрания участников долевой собственности всех спорных земельных участков от 14 ноября 2020г. полномочиями действовать от имени сособственников каждого земельного участка по вопросу о расторжении договоров аренды собраниями в каждом случае наделен Жданов В. Н..

Во-вторых, в силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из представленных истцами материалов, они 2 марта 2020г. (обращает на себя внимание, что это было сделано до решения общих собраний участников долевой собственности каждого из спорных земельных участков о расторжении договоров) направили ответчику уведомление, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичная позиция изложена в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. N66).

Судебная коллегия отмечает, что дословное содержание названного уведомления от 2 марта 2020г. не позволяет признать соблюдение истцами установленного ст.452 ГК РФ обязательного досудебного порядка разрешения спора. В частности, названная норма применительно к рассматриваемому спору предусматривает обязанность истцов предложить ответчику расторгнуть договор аренды, установить срок для направления ответчиком ответа на предложение о расторжении договора. Тогда как содержание уведомления таково, что в нем истцы предложили ответчику до 10 марта 2020г. погасить задолженность, и предупредили, что в противном случае намерены обратиться в суд. Предложения же расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок и срок для направления ответчиком ответа на такое предложение, в уведомлении от 2 марта 2020г. не содержится.

В силу ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора или заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке приказного производства.

Поскольку истцами при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежал оставлению без рассмотрения.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене (ст.330 ч 1 п.4 ГПК РФ, с разрешением вопроса по существу – оставлением искового заявления без рассмотрения.

Сторонам необходимо разъяснить, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предметом аренды по оспариваемым договорам являлись земельные участки, а не доли истцов в праве собственности на эти участки, заслуживают внимания, однако давать им оценку судебная коллегия оснований не видит, поскольку пришла к выводу об оставлении иска без рассмотрения. Такие доводы ответчик не лишена возможности приводить в суде в случае, если названные требования будут повторно предъявлены истцами с соблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ключевского районного суда Алтайского края от 26 февраля 2021г. отменить.

Исковое заявление Коваленко М. А., Коваленко В. П., Коваленко Е. А. к Копцевой В. В. о расторжении договоров аренды оставить без рассмотрения.

Разъяснить, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.

Председательствующий

Судьи