Решение от 02.04.2024 по делу № 33-3-2053/2024 от 08.02.2024

Судья Бобровский С.А. Дело № 33-3-2053/2024

№ 2-451/2023

УИД: 26RS0013-01-2022-001575-48

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 02.04.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Шурловой Л.А.,

судей Быстрова О.В. и Муратовой Н.И.

при секретаре судебного заседания Горбенко Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ

гражданское дело по иску КЕВ к ЦЛП, обществу с ограниченной ответственностью «ЛЦ», Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, администрации <адрес> о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении права аренды,

с апелляционной жалобой ответчика ООО «ЛЦ» в лице представителя Яковенко И.В.

на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 30.11.2023

заслушав доклад судьи Быстрова О.В.,

УСТАНОВИЛА:

КЕВ обратилась в суд с иском к ЦЛП, ООО «ЛЦ», управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска о прекращении права аренды ЦЛП и ООО «ЛЦ» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении расположенного по адресу: <адрес> земельного участка общей площадью 3178 м? с кадастровым номером № и видом разрешенного использования – для использования здания универмага, а также расторжении указанного договора аренды с ЦЛП и ООО «ЛЦ».

Решением Железноводского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск КЕВ к ЦЛП, обществу с ограниченной ответственностью «ЛЦ» и Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении права аренды удовлетворен частично.

Суд расторг договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером № площадью 3178 м?, с видом разрешенного использования – для использования здания универмага расположенного по адресу: <адрес> с ООО «ЛЦ» (ИНН 2627015024).

Прекратил право аренды ООО «ЛЦ» (ИНН 2627015024) на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3178 м?, вид разрешенного использования – для использования здания универмага, расположенного по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «ЛЦ» в лице представителя ЯИВ просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Указывает на ничтожность сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «МТС-Банк» и КЕВ о продаже нежилого помещения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец КЕВ просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда 27.02.2024 суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению гражданского дела по иску КЕВ к ЦЛП, обществу с ограниченной ответственностью «ЛЦ» и Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении права аренды, по правилам производства в суде первой инстанции, без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ).

Ответчики в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Согласно пункта 40 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" в случае неявки в суд апелляционной инстанции лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционных жалобы, представления, вопрос о возможности проведения судебного разбирательства в отсутствие таких лиц решается судом апелляционной инстанции с учетом положений статьи 167 ГПК РФ.

Суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если в нарушение части 1 статьи 167 ГПК РФ такими лицами не представлены сведения о причинах неявки и доказательства уважительности этих причин или если суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, признал возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о рассмотрении данного дела в суде апелляционной инстанции.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной и дополнительной апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что необходимо прекратить право аренды лишь в отношении ООО «ЛЦ», поскольку ЦЛП является собственником помещения 26:31:010307:1044 имеет долю в размере 1/3 совместно с ЦТВ (1/2), которые также расположены на том же земельном участке, в связи с чем с ЦЛП заключён договор аренды как с самостоятельным лицом.

Между тем, к участию в деле в качестве соответчика администрация <адрес> первой инстанции не привлечена, поскольку как усматривается из договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, арендодателем земельного участка с кадастровым номером № площадью 3178 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (земли поселений) для использования приобретенного в долевую собственность здания универмага, является администрация <адрес> (л.д.68-76 т.2).

Таким образом, судом первой инстанции разрешен вопрос об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что является безусловным основанием для перехода к разрешению настоящего спора по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Судебная коллегия полагает, что в соответствии с требованиями п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ имеются основания для безусловной отмены судебного решения независимо от иных доводов жалобы.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ, статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) судебной защите подлежат только нарушенные либо оспариваемые права, при этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения, а также гарантировать восстановление нарушенных прав.

Согласно пункту 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором.

В силу статей 607, 608, 610 ГК РФ земельные участки могут быть переданы в аренду. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (пункт 2). Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287.3 настоящего Кодекса (пункт 4).

Согласно статье 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (пункт 1). Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом (пункт 5).

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

В силу положений статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1). Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (пункт 2).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как разъяснено в пунктах 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из буквального содержания названных выше норм и разъяснений при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, покупатель приобретает право аренды данного земельного участка и вправе требовать оформления такого права на себя.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как следует из материалов дела, нежилые помещения общей площадью 584,4 м?, расположенные на этаже № и № здания, находящиеся по адресу: <адрес>, кадастровый №, были приобретены ПАО «МТС-Банк», следовательно, в силу названных выше норм закона к указанному лицу перешло право аренды земельного участка, независимо от оформления на него договора аренды.

КЕВ у ПАО «МТС – Банк» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела нежилые помещения общей площадью 584,4 м?, расположенные на этажах № и № здания, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, данный договор земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3178 м?, расположенный по адресу: <адрес>, заключён с ООО «ЛЦ» в лице директора ЦЛП, а также с ДЛМ, НТВ, МГС, ЦЛП, ООО «Русич», ООО «Универмаг», ООО «Вагдис», ПВП

ДД.ММ.ГГГГ КЕВ обратилась в Управление имущественных отношений, с заявлением о внесении изменений в договор аренды в связи с приобретением ею объектов недвижимости и переходом к ней прав в отношении земельного участка под этой недвижимостью.

Распоряжением Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска № 6 от 25.07.2022 отказано в предоставлении КЕВ соответствующей муниципальной услуги по мотиву того, что земельный участок на основании договора аренды передан во временное владение и пользование иных лиц.

КЕВ считает, что, поскольку к ней перешло данное имущество, то она собственник имеет право аренды на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, и она вправе требовать оформления соответствующих прав на себя на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Разрешая исковые требования, судебная коллегия, приходит к выводу о прекращении право аренды лишь в отношении ООО «ЛЦ», поскольку ЦЛП является собственником помещения № имеет долю в размере 1/3 совместно с ЦТВ (1/2), которые также расположены на том же земельном участке, в связи с чем с ЦЛП заключён договор аренды как с самостоятельным лицом. Таким образом, право аренды на земельный участок принадлежит КЕВ, как собственнику недвижимости, только лишь в части аренды с ООО «ЛЦ». В удовлетворении требований к ЦЛП, администрации <адрес>, Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска судебная коллегия считает необходимым отказать, ввиду отсутствия требований к указанным ответчикам.

Доводы жалобы о ничтожности сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «МТС-Банк» и КЕВ о продаже нежилого помещения, судебная коллегия считает не состоятельными, поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Железноводского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, с вынесением по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований ООО «ЛЦ», ИП ЦЛП к КЕВ, ПАО «МТС-Банк» о признании недействительной (ничтожной) сделки от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, прекращении права собственности КЕВ на нежилое помещение, аннулировании записи о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ за ПАО «МТС-Банк» на нежилое помещение кадастровый №, условный № эт. 1001-1004; 1009-1016; 2 этаж 1010-1010а; 1013/А общей площадью 584,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> - отказано.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 30.11.2023 - отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Крыловой Е.В. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером № площадью 3178 м?, с видом разрешенного использования – для использования здания универмага расположенного по адресу: <адрес> с ООО «ЛЦ» (ИНН 2627015024).

Прекратить право аренды ООО «ЛЦ» (ИНН 2627015024) на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3178 м?, вид разрешенного использования – для использования здания универмага, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований Крыловой Е.В. к Царинной Л.П., Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, администрации г. Железноводска о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении права аренды, - отказать.

Апелляционную жалобу ответчика ООО «ЛЦ» в лице представителя Яковенко И.В. оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02.04.2024.