Решение по делу № 2-505/2021 (2-5831/2020;) от 13.03.2020

Дело №                                                             19 марта 2021 года

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Е.Г.,

при секретаре Тремасовой Е.А.,

с участием представителя истца – ФИО4, представителя ответчика – ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Приморского района Санкт-Петербурга к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и по встречному иску ФИО2 к Администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании добросовестным приобретателем,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация Приморского района Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права государственной собственности Санкт-Петербурга. В обоснование иска указала, что собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> являлась ФИО1, которая скончалась ДД.ММ.ГГГГ. Наследников у умершей ФИО1 не имелось. Однако ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО11 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, который был зарегистрирован Росреестром ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО10 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, который был зарегистрирован росреестром ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО2 заключен договор купли-продажи спорной квартиры, договор зарегистрирован Росреестром ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 1151 и 1152 ГК РФ <адрес> <адрес> принадлежит Санкт-Петербургу на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку из вышеуказанного следует, что спорная квартира была похищена у Санкт-Петербурга и подлежит истребованию из чужого незаконного владения, истец просит суд истребовать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, из чужого незаконного владения ФИО12 признать право государственной собственности Санкт-Петербурга на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО2 предъявил встречный иск о признании его добросовестным приобретателем недвижимого имущества. В обоснование требований указал, что право собственности на указанную квартиру перешло к ФИО2 в порядке, предусмотренном законом РФ. Истец по встречному иску приобрел квартиру после выполнения всех необходимых процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, проведения маркетингового исследования, осмотра квартиры, привлек к участию в сделке агентство недвижимости. Договор был заключен в присутствии нотариуса, прошел государственную регистрацию в Управлении росреестра по Санкт-Петербургу, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН. Сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости, денежные средства продавцом были получены в полном объеме, спорная квартира была полностью оплачена. С момента совершения сделки вплоть до настоящего времени ФИО2 продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы, что подтверждает добросовестность действий ФИО2. В связи с изложенным ФИО2 просит признать его добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в исковых требований <адрес> Санкт-Петербурга отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному, ФИО4 первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.

Представитель ответчика, истца по встречному иску, ФИО5 в судебное заседание явилась, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражала, настаивала на удовлетворении встречного искового заявления, а также поддержала представленный ранее отзыв на первоначальное исковое заявление, согласно которому, ФИО2 до заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, проявил осмотрительность и проверил документы на квартиру, запросив их у продавца. Решение о приобретении указанной квартиры им было принято не сразу, после исследования рынка недвижимости Санкт-Петербурга. В связи с тем, что на момент приобретения квартиры ФИО2 проживал в <адрес>, осмотром предлагаемых вариантов занималась в том числе его дочь, ФИО6 При поиске квартиры истец был ограничен определенной суммой, которая была близка к сумме, полученной им от продажи принадлежавшей ему на праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которая была продана ДД.ММ.ГГГГ за сумму 2 270 000 руб. В ходе изучения рынка недвижимости ФИО2 пришел к выводу, что ему не хватит вырученных от продажи его квартиры средств и обратился за получением потребительского кредита на недостающую сумму 662 800 руб. В итоге ФИО2 остановил свой выбор на спорной квартире, которая находилась в плачевном состоянии, требовался серьезный ремонт, в связи с чем, сумма, запрашиваемая продавцом, оказалась вполне рыночной. В сделке участвовало агентство недвижимости ООО "ЮСОН", с которым было заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. Расчеты производились посредством аренды банковской ячейки в ООО "Сейфовое хранилище Невский,8". Завершение расчетов было подтверждено собственноручной распиской продавца от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ квартира фактически была передано ФИО2, как собственнику продавцом, о чем был составлен акт приема-передачи. На момент заключения договора купли-продажи имелась задолженность по коммунальным платежам в размере 40 564 руб. 89 коп., которую ФИО2 оплатил ДД.ММ.ГГГГ. Указанная сумма была учтена сторонами при расчетах по сделке. Нотариусу были предоставлены все необходимые для сделки документы, включая архивную справку Ф-9, правоустанавливающие и иные документы, была запрошена свежая выписка из ЕГРН. Правоспособность и дееспособность участников сделки была проверена. Сомнений ни при подготовке к сделке ни во время нее у ФИО2 не возникало, поскольку продавец сам подписал договор, сам участвовал в расчетах, в приемке квартиры. С момента возникновения права собственности - ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 полностью несет бремя содержания квартиры, осуществляет ее ремонт, оплачивает налог, квартплату, члены его семьи используют квартиру для удовлетворения своей потребности в жилье. Считает владение указанной квартирой законным, сделку, на основании которой право собственности перешло к нему от предыдущего владельца реальной и соответствующей закону, соответственно у истца не имеется оснований для истребования квартиры, поскольку ФИО2 является добросовестным приобретателем. Также указывает, что КС РФ признал положения п.1 ст.302 ГК РФ не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности. А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него (л.д.71-73).

Третье лицо Управление росреестра Санкт-Петербурга извещено о возбуждении дела. Сведения о движении дела размещены на сайте суда. На основании статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ Управление росреестра Санкт-Петербурга признано надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения дела. Согласно отзыву на исковое заявление Управление сведениями о смерти ФИО1 не располагало, не состояло и не состоит в гражданско-правовых отношениях с истцом по поводу данного объекта недвижимости, в связи с чем, Управление не имеет и не может иметь самостоятельных возражений по существу заявленных требований в отношении указанного объекта. Кроме того, дополнительно указали, что информацией, что продавец получил денежные средства, Управление не располагает, также как и источником денежных средств, возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Спорная квартира, в течение двух месяцев после регистрации права собственности за ФИО11, перешла в собственность ФИО10, а также продавалась по цене, существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у ФИО2 разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества (л.д.41-44, 155-157).

Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил, о месте и времени рассмотрения спора извещался судом по месту регистрации, судебные извещения не получил, судебная повестка возвращена в суд. Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, поддержал встречное исковое заявление.

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил, о месте и времени рассмотрения спора извещался судом по месту регистрации, судебные извещения не получил, судебная повестка возвращена в суд. Кроме того, в материалах дела имеются сведения о нахождении данного лица в розыске с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59).

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу п.63 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. № 25 юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. Из этого же пункта следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам. Сообщение считается полученным, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Сведений об изменении адреса для извещения третьи лица не сообщили.

Согласно п. 67 названного Постановления сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения, согласно п. 68 указанные положения закона применимы к судебным извещениям.

Уклонение третьих лиц от явки на почтовое отделение для получения судебного извещения расценено судом как отказ от его получения.

Суд полагал возможным в соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав мнения сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации закреплено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст.301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационный иск, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.

В силу положений ч.1, 2 ст.302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

    Согласно п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

    В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

    По смыслу ст. 454 Гражданского кодекса РФ продавцом вещи по общему правилу может выступать только ее собственник.

Согласно ст.1151 Гражданского кодекса РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.

В соответствии с ч.4 ст.1152 Гражданского кодекса РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно абз.2 ч.1 ст.1152 Гражданского кодекса РФ, для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.

В силу того, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации), выморочное имущество признается принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в пункте 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств независимо об осведомленности об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учет такого имущества и оформление своего права.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (выморочное имущество в виде расположенного на соответствующей территории жилого помещения) в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Если судом будет установлено, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не совершали действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина (не принимали участия в заключении договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, не обращались с заявлением о государственной регистрации права и др.), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В такой ситуации жилое помещение может быть истребовано собственником в том числе и от добросовестного приобретателя (Обзор Президиума Верховного Суда России от 25 ноября 2015 г. "Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления").

Судом установлено, что собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ являлась ФИО1 (л.д.13-14).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.105).

Наследственное дело после умершей не заводилось.

После смерти ФИО1 - ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО11 в связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО11 (покупателем) договора купли-продажи вышеуказанной квартиры. Стоимость квартиры по указанному договору составила 3 000 000 руб. (л.д.54, 107, 148).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО10 в связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 (продавцом) и ФИО10 (покупателем) договора купли-продажи вышеуказанной квартиры (л.д. 148).

ФИО11 и ФИО10 в период владения спорным объектом недвижимости регистрации по указанному адресу не имели (л.д.10-11).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО2 в связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) договора купли-продажи вышеуказанной квартиры (л.д. 141-143,148-149).

Согласно п.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10 продал ФИО2 принадлежащую ему на праве частной собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 32,1 кв.м. (л.д.74-75).

Кадастровая стоимость квартиры составляет 3 291 288 руб. 12 коп. (п.3 Договора).

Согласно п.4, 4.1. Договора, стороны оценивают указанную квартиру в               2 750 000 руб. За указанную стоимость квартира приобретена ФИО2

В силу п.5 Договора сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П, указанным постановлением Конституционный суд признал положение пункта 1 ст. 302 ГК РФ соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой им предусматривается право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, и не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Таким образом, из буквального толкования данного постановления следует, что для применения к правоотношениям положений указанного постановления Конституционного суда, необходимо установление следующих фактов:

Лицо, приобретшее спорное имущество является добросовестным приобретателем.

Публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

В п. 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что переход выморочного имущества в собственность публично-правового образования независимо от государственной регистрации права собственности и совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства (пункт 1 статьи 1151 ГК Российской Федерации в истолковании Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"), не отменяет требования о государственной регистрации права собственности. Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (Постановления от 26 мая 2011 года N 10-П, от 24 марта 2015 года N 5-П и др.). Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника - публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

Между тем пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации - как по своему буквальному смыслу, так и по смыслу, придаваемому ему в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, - фактически не учитывает возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него. Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя - гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима, тем более учитывая, что публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как указано в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости (Обзор Президиума Верховного Суда России от 25 ноября 2015 г. "Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления").

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Соответственно, указанное законоположение в части, относящейся к понятию "добросовестный приобретатель", не может рассматриваться как неправомерно ограничивающее права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, в том числе ее статьями 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

В обоснование своих требований истец по встречному иску ссылается на вложение в спорный объект недвижимости денежных средств, полученных от продажи по договору от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО7 и ФИО6, реализованной за 2 270 000 руб., а также получение денежных средств в размере 662 800 руб. для приобретения спорного объекта недвижимости по договору потребительского кредита от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ПАО "Сбербанк России" (л.д.89-94).

Данные обстоятельства не свидетельствуют о вложении полученных денежных средств от продажи жилого помещения в приобретение спорного объекта недвижимости, поскольку достоверных и бесспорных доказательств внесения указанных денежных средств в приобретение именно спорного объекта недвижимости, равно как и денежных средств, полученных по кредитному договору, без указания назначения цели кредита, не представлено.

К представленному договору аренды коллективного сейфа "Аренда+" № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору, суд относится критически, поскольку из представленных документов не представляется возможным установить, что данный договор был заключен для хранения денежных средств.

Суд не принимает в качестве достоверного доказательства соглашение о представлении интересов клиента при приобретении жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку данное соглашение заключено с ФИО6, не являющаяся стороной сделки при приобретении спорного объекта недвижимости.

Представленную в материалы дела расписку, подтверждающую факт передачи денежных средств по договору купли-продажи спорного объекта недвижимости суд не признает достоверным доказательством, подтверждающим возмездность указанной сделки, поскольку доказательств наличия денежных средств при их передачи стороной истца по встречному иску не представлено (л.д.86).

Учитывая тот факт, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 достоверно знал о том, что кадастровая стоимость квартиры составляет 3 291 288 руб. 12 коп., однако, квартира продавалась по цене ниже кадастровой - 2 750 000 руб., принимая во внимание, что квартира принадлежала каждому из двух предыдущих собственников - ФИО10 и ФИО8 крайне короткий период времени (менее трех месяцев), ФИО2 должен был понимать, что частая перепродажа квартиры в достаточно короткий (менее 5 лет) промежуток времени и, кроме того, по цене ниже покупной, экономически нецелесообразна, поскольку ведет к возникновению у продавцов значительных убытков, что не может быть признано обычным поведением в деловом обороте, суд приходит к выводу, что ФИО2 проявив достаточную осмотрительность, мог выяснить причины, по которым квартира была изначально продана по цене ниже кадастровой стоимости; по которым ни один из покупателей квартиры не регистрировался в ней по месту жительства; по которым квартира перепродавалась в течение 2 раз за период менее полугода (с октября <данные изъяты> года) со значительными финансовыми потерями для продавца. Поскольку данные действия ФИО2 предприняты не были, суд не находит оснований полагать, что он проявили должную разумную осторожность и осмотрительность при совершении покупки спорной квартиры, вследствие чего оснований для признания его добросовестным приобретателями не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.03.2009 N 270 "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при оформлении прав Санкт-Петербурга на выморочное имущество в виде расположенных на территории Санкт-Петербурга жилых помещений, переходящих в государственную собственность Санкт-Петербурга в порядке наследования по закону" администрации районов Санкт-Петербурга выявляют и ведут учет выморочного имущества в виде расположенных на территории района Санкт-Петербурга жилых помещений, земельных участков, а также расположенных на них зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества, долей в праве общей долевой собственности на указанные в настоящем пункте объекты недвижимого имущества, переходящих в соответствии со статьей 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в государственную собственность Санкт-Петербурга в порядке наследования по закону (далее - выморочное имущество), совершают юридические действия, связанные с переходом выморочного имущества в государственную собственность Санкт-Петербурга, в том числе обеспечивают оформление свидетельств о праве Санкт-Петербурга на наследство и государственную регистрацию права государственной собственности Санкт-Петербурга на выморочное имущество в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 3.14.4 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2017 N 1098 "Об администрациях районов Санкт-Петербурга", администрации районов обладают полномочиями совершать юридические действия, связанные с переходом выморочного имущества в государственную собственность Санкт-Петербурга.

В производстве следователя по ОВД 3 отдела СЧ по РОПД ГСУ ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области находится уголовное дело, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, по которому истец признан потерпевшим (л.д.52-67, 107-110).

В ходе предварительного следствия установлено, что неустановленные лица, в неустановленный период времени с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, заведомо располагая сведениями о том, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являющаяся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, скончалась ДД.ММ.ГГГГ и о том, что последняя являлась единственным собственником указанной квартиры, которая после смерти собственника фактически является выморочным имуществом, принадлежавшим Санкт-Петербургу, вступили в преступный сговор, направленный на незаконное приобретение права собственника на указанную квартиру. Далее, реализуя свой преступный умысел, действуя из корыстных побуждений, используя заведомо подложный договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ обратились в этот же день в Управление росреестра Санкт-Петербурга, где зарегистрировали данный договор, согласно которому скончавшаяся ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала ДД.ММ.ГГГГ гр. ФИО11, за 3 000 000 руб. принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Таким образом, неустановленные лица незаконно, путем обмана, приобрели право собственности на вышеуказанную квартиру, причинив своими действиями Санкт-Петербургу ущерб не менее 3 000 000 рублей, то есть в особо крупном размере (л.д.107).

Уголовное дело по факту совершения преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ было возбуждено ДД.ММ.ГГГГ (л.д.54).

Истец признан потерпевшим по уголовному делу ДД.ММ.ГГГГ (л.д.107-110).

Неоднократно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ срок предварительного следствия по уголовному делу продлевался, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ срок предварительного следствия продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.56-67).

Европейский Суд по правам человека прямо указывал на то, что истребование жилого помещения по иску публично-правового образования при условии неоднократной проверки самими органами публичной власти в ходе административных процедур регистрации прав на недвижимость правоустанавливающих документов и сделок, заключенных в отношении соответствующего объекта, влечет непропорциональное вмешательство в осуществление права собственности на жилище, если органы публичной власти изначально знали о статусе жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для получения правового титула и защиты своих прав на него (<данные изъяты>

При таких обстоятельствах, учитывая, что Администрация Приморского района Санкт-Петербурга узнала о том, что спорное жилое помещение является выморочным имуществом не ранее ДД.ММ.ГГГГ, в ходе расследования уголовного дела обвинение лицам, совершившим преступление не предъявлено, срок предварительного следствия продлен до ДД.ММ.ГГГГ, при этом истец обратился в суд с заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что истец предпринял своевременные меры для получения правового титула и защиты своих прав на него.

Поскольку квартира, расположенная по адресу: <адрес> являлась собственностью ФИО1, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не влечет правовых последствий, поскольку был заключен с умершим лицом, что установлено, в том числе, в рамках уголовного дела, фактически наследники у ФИО1 отсутствовали, суд приходит к выводу, что, в силу вышеназванных норм права, спорная квартира является государственной собственностью Санкт-Петербурга.

Таким образом, по смыслу приведенных норм и разъяснений Верховного Суда РФ, добросовестность приобретателя имеет значение только в случае, если имущество выбыло из владения лица по его воле - в этом случае статья 302 Гражданского кодекса РФ будет защищать добросовестного приобретателя, не допуская истребование у него приобретенного имущества.

Таким образом, поскольку в рамках настоящего дела добросовестность ФИО2 как приобретателя спорной квартиры, установлена не была, равно как не установлено такое бездействие или ошибка государственных органов, вследствие которых были созданы условия для выбытия квартиры из владения Санкт-Петербурга, то есть не установлено совокупности обстоятельств, изложенных Конституционным Судом РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N №, для их применения в рамках настоящего дела, спорная квартира выбыла из владения Санкт- Петербурга помимо его воли, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований администрации Приморского района Санкт-Петербурга об истребовании из чужого незаконного владения ФИО2 спорного объекта недвижимости и признания права государственной собственности Санкт-Петербурга на спорный объект недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями                                      56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации Приморского района Санкт-Петербурга – удовлетворить.

Истребовать квартиру, расположенную по адресу: <адрес> из чужого незаконного владения ФИО2.

Признать право государственной собственности Санкт-Петербурга на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд города Санкт-Петербурга.

    Судья            (подпись)                              Е.Г. Гончарова

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.