Решение по делу № 33-1897/2023 от 03.05.2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 мая 2023 года дело № 33-1897/2023 (2-7/2023)

Судья Смирнова Ю.А.

УИД 04RS0021-01-2022-004546-88

поступило 3 мая 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.,

судей коллегии Холонгуевой О.Р., Кушнаревой И.К.,

с участием прокурора Сметаниной И.Г.,

при секретаре Масловой А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по иску МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию» Администрации г. Улан-Удэ (далее – Комитет) к Захарову Алексею Валерьевичу, Захаровой Алле Никифоровне о принудительном изъятии недвижимого имущества, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении, по иску Захарова Алексея Валерьевича, Захаровой Аллы Никифоровны к Комитету об установлении равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, по апелляционным жалобам Комитета, представителя Захарова А.В., Захаровой А.Н. – Савиновой О.Н. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 28 февраля 2023 года, которым иски Комитета, Захарова А.В., Захаровой А.Н. удовлетворены частично, установлены выкупные цены жилых помещений по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...> кв. 5, в размере 1 781 046 руб., по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...> кв. 7, в размере 2 535 074 руб. На Комитет возложена обязанность выкупить у Захаровой А.Н. жилое помещение, по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...> кв. 5, по установленной судом цене и жилое помещение по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...> кв. 7 (1/4 доли стоимостью 633 768,5 руб.), у Захарова А.В. жилое помещение, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...> кв. 7 (3/4 доли стоимостью 1 901 305,5 руб.).; у Захаровой А.Н. изъято жилое по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...>, кв. 5, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на земельный участок, определен размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 1 781 046 руб., прекращено право собственности и право пользования Захаровой А.Н. на жилое помещение, признано право муниципальной собственности, Захарова А.Н. выселена из указанного жилого помещения, на Захарову А.Н. возложена обязанность принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

У собственников Захаровой А.Н., Захарова А.В. изъято жилое помещение по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...>, кв. 7, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на земельный участок, определен размер возмещения в сумме 2 535 074 руб., прекращено право собственности Захаровой А.Н., Захарова А.В. и признано право муниципальной собственности на указанное жилое помещение, на Захарова А.В. возложена обязанность принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, прекращено право пользования Захарова А.В. жилым помещением, он выселен. Разъяснено, что указанное решение является основанием для снятия Захаровых А.В., А.Н. с регистрационного учета по указанным адресам. С Захаровой А.Н. в пользу ООО «Аина» взысканы расходы за проведенную дополнительную экспертизу в размере 7 500 руб., с Захарова А.В. – 2 500 руб.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец Комитет обратился в суд с иском к ответчикам Захаровой А.Н., Захарову А.В. в котором просил принудительно изъять у ответчиков квартиру по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...> кв. 7, доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (далее – МКД) и земельном участке под МКД, определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 1 456 000 руб., прекратить право собственности Захаровой А.Н., Захарова А.В. и признать право муниципальной собственности на изымаемое жилое помещение, обязать Захарову А.Н., Захарова А.В. принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения в законную силу, прекратить право пользования жилым помещением, снять с регистрационного учета и выселить из квартиры Захарова А.В.

Требования мотивированы тем, что МКД по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу, земельный участок и жилой дом изъяты для муниципальных нужд. В проекте соглашения, направленного ответчикам, Комитет предложил выкупить аварийное жилье по цене 1 456 000 руб., определенной на основании отчета об оценке ООО «НЭКС». До настоящего времени собственниками изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение, либо уведомление об отказе в подписании соглашения.

Также представитель Комитета обратился в суд с иском к Захаровой А.Н., заявляя аналогичные требования к ней в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...>, кв. 5.

Третьим лицом по делу в иске заявлено ООО «НЭКС».

Захаровы А.Н., А.В. обратились в суд с иском к Комитету, в котором просили установить стоимость равноценного возмещения за изымаемые жилые помещения и обязать Комитет в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить у них жилые помещения по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...>, кв. 5 и кв. 7, за выкупную стоимость, определенную решением суда.

Иск мотивирован тем, что истцы являются долевыми собственниками жилого помещения, а Захарова А.Н. – собственником жилого помещения по ул. <...>, кв. 5 и 7 в МКД, который признан аварийным и подлежащим сносу, земельный участок и жилой дом изъяты для муниципальных нужд. В проекте соглашения, направленного им, Комитет предложил выкупить у них аварийное жилье по цене, определенной на основании отчета об оценке ООО «НЭКС», с чем они не согласны, считают, что стоимость изымаемого жилого дома и земельного участка существенно заниженной.

Определением суда вышеуказанные дела объединены в одно производство.

В судебное заседание суда первой инстанции истцы Захарова А.Н., Захаров А.В. не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов по доверенности Савинова О.Н. исковые требования своих доверителей поддержала, не согласилась с результатами проведенной судебной экспертизы в части определения стоимости долей в земельном участке, убыткам, связанным с возмещением за капитальный ремонт, иск Комитета не признала.

Представитель Комитета по доверенности (т. 1 л.д. 24) Челмодеева М.Э., иск Захаровых не признала, поддержала исковые требования Комитета.

Представитель третьего лица ООО «НЭКС» в судебное заседание не явился, извещены надлежаще.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Комитета Челмодеева М.Э., представившая диплом о высшем юридическом образовании, просит решение суда отменить в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, указывает на несогласие с указанием площади земельного участка рассчитанным по данным, указанным в техническом паспорте, однако технический паспорт не является правоустанавливающим документом, полагает, что убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, не подлежат возмещению за счет Комитета, так как не могут возмещаться убытки, которые возможно не будут понесены, считает, что необходимо проводить расчеты на дату проведения оценки ООО «НЭКС», так как Отчет не был признан недействительным, не оспорен, не утратил доказательственное значение, экспертиза об установлении достоверности отчета об оценке, представленного Комитетом, не производилась.

В апелляционной жалобе представитель Захаровых А.Н., А.В. – Савинова О.Н., представившая диплом о высшем юридическом образовании, просит изменить решение в части определения размера равноценного возмещения, установить размер возмещения за изымаемую квартиру по ул. <...>, кв. 5 в сумме 1 924 902 руб., за изымаемую квартиру по ул. <...>, кв. 7 в сумме 2 743 943 руб., указывает на то, что заключение дополнительной судебной экспертизы ООО «Аина» №... не было взято за основу при вынесении решения, полагает необходимым было производить расчет стоимости доли в праве собственности на земельный участок полностью, исходя из его рыночной стоимости, а не долгосрочной аренды, Кроме того, в выкупную цену квартир включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из расчета физического износа в 75 %, установленный в 2014 году, однако ими в материалы дела был представлен дефектный акт от 17.01.2023 года, согласно которому процент износа МКД составляет 82 %.

Возражений по доводам жалобы не принесено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета Челмодеева М.Э. доводы апелляционной жалобы Комитета поддержала.

Захаровы А.В., А.Н. в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще.

Их представитель Савинова О.Н. доводы своей апелляционной жалобы поддержала.

Представитель третьего лица ООО «НЭКС» в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Прокурор, давая заключение по делу, полагала, что площадь земельного участка должна быть рассчитана исходя из данных технического паспорта, поскольку это фактически сложившееся землепользование.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, прокурора, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решения суда подлежащим изменению в части.

Статья 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в МКД с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимися в подп. "з" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 года (далее – Обзор 2014 года), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, также отмечено, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Как следует из материалов дела, Захарова А.Н. является собственником жилого помещения по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...>, кв. 5, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости 9т. 1 л.д. 128-129).

Также Захаровой А.Н. принадлежит на праве общей долевой собственности 1/4 доли жилого помещения по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...>, кв. 7, собственником ? доли на указанное жилое помещение является Захаров А.В. (т. 1 л.д. 15-16).

Согласно выписке из поквартирной карточки в квартире по ул. <...>, кв.5 зарегистрирована по месту жительства Захарова А.Н., в квартире по ул. <...>, кв.7 зарегистрирован по месту жительства Захаров А.В.

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 23 июля 2015 года № 1116-р МКД по ул. <...>, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 4).

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 12 октября 2021 года № 858-р земельный участок под МКД, МКД и жилые помещения, расположенные в нем, в том числе квартиры № 5, 7 изъяты для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 5).

Во исполнение указанного выше распоряжения Комитетом произведена оценка изымаемой недвижимости в ООО «НЭКС» и подготовлен проект соглашения с Захаровыми об изъятии принадлежащего им жилых помещений для муниципальных нужд г. Улан-Удэ.

Согласно отчетам об оценке ООО «НЭКС» от 24 декабря 2021 года № ..., ... размер возмещения по состоянию на 23 декабря 2021 года за изымаемые жилые помещения: кв. 5 составил 1 015 000 руб.; кв. 7 – 1 456 000 руб. (л.д. 20-21, 133).

16 февраля 2022 года Комитетом Захаровым А.Н. А.В. вручены уведомления и проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд г. Улан-Удэ, содержащие условия о выкупе квартиры № 5 по цене 1 015 000 руб., квартиры № 7 по цене 1 456 000 в соответствии с отчетами об оценке ООО «НЭКС» от 24 декабря 2022 года N ..., ..., которые получены ими 16 февраля 2022 года (т.1 л.д. 17-21, 130-133).

Соглашение относительно выкупной цены изымаемых жилых помещений сторонами не достигнуто, в связи с чем, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные документы, районный суд, исходя из требований ст. 32 ЖК РФ, посчитал, что Захаровы вправе настаивать на определении выкупной стоимости в судебном порядке.

Приняв во внимание, что между сторонами имеет место спор по вопросу о выкупной стоимости жилых помещений, суд назначил оценочную экспертизу и пришел к выводу о том, что требование об установлении выкупной стоимости подлежит удовлетворению на основании заключения ООО «Аина».

Согласно заключению эксперта ООО «Аина» от 15 декабря 2022 года № ... размер возмещения за изымаемые жилые помещения по ул. <...>, кв. 5, принадлежащая Захаровой А.Н. составил 1 363 750 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения с учетом рыночной стоимости общего имущества в МКД, в том числе рыночной стоимости земельного участка под МКД – 879 704 руб., убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения его в собственность, оформлением права собственности на другое жилое помещение – 162 400 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД – 321 646 руб. (л.д. 74)

Размер возмещения за изымаемые жилые помещения по ул. <...>, кв. 7, принадлежащая Захаровым А.Н., А.В. составил 1 923 386 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения с учетом рыночной стоимости общего имущества в МКД, в том числе рыночной стоимости земельного участка под МКД – 1 289 505 руб., убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения его в собственность, оформлением права собственности на другое жилое помещение – 162 400 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД – 471 481 руб. (т. 2 л.д. 16-76).

Представителем Савиновой О.Н. принесены возражения на указанное экспертное заключение, в которых указывает на несогласие с расчетами эксперта ООО «Аина».

Определением суда от 13 января 2023 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Аина» от 7 февраля 2023 года № ... размер возмещения за изымаемые жилые помещения: по ул. <...>, кв. 5, – составил 1 594 053 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – 559 583 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество МКД – 156 577 руб., доли в земельном участке – 293 954 руб., убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 70 200 руб., переездом -33 200 руб., поиском другого жилого помещения для приобретения его в собственность – 57 000 руб., оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД – 421 539 руб.;

по ул. <...>, кв. 7 выкупная цена составила 2 260 972 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – 820 248 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество МКД – 229 527 руб., доли в земельном участке – 430 889 руб.; убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 70 200 руб., переездом -33 200 руб., поиском другого жилого помещения для приобретения его в собственность – 57 000 руб., оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД – 617 908 руб. (т. 3 л.д. 3-60).

Согласно письменного пояснения эксперта ООО «Аина» ФИО1., содержащее дополнительно произведенный расчет, согласно которому рыночная стоимость, приходящаяся на долю собственника жилого помещения по ул. <...>, кв.5 – Захаровой А.Н. составляет от показателя стоимости земельного участка под МКД площадью 670 кв.м. – 203 845 руб., от показателя стоимости земельного участка площадью 1 167 кв.м. на праве долгосрочной аренды – 312 449 руб. Итоговое значение стоимости доли в праве общей долевой собственности за земельный участок – 516 295 руб.

Рыночная стоимость, приходящаяся на долю собственника жилого помещения по ул. <...>, кв.7 – Захаровых А.Н., А.В., составляет 567 604 руб. (3/4 доли Захарова А.В.) и 189 201 руб. (1/4 доля Захаровой А.Н.) (л.д. 132-144).

При таких обстоятельствах стоимость доли Захаровой А.Н. в праве общей долевой собственности на земельный участок в связи с изъятием жилого помещения по ул. <...>, кв. 5, суд установил в размере 516 295 руб. (вместо 98 999 руб. определенных в экспертизе); стоимость доли Захаровой А.Н. в праве общей долевой собственности на земельный участок в связи с изъятием жилого помещения по ул. <...>, кв. 7 - 189 201 руб.; стоимость доли Захарова А.В. – 567 604 руб.

Таким образом, размер возмещения Захаровой А.Н. за изымаемое жилое помещение по ул. <...>, кв.5 составляет 1 781 046 руб.

Размер возмещения за изымаемое имущество по ул. <...>, кв. 7 составляет 2 535 074 руб.

Районный суд принял данное заключение с дополнительным расчетом в качестве допустимого доказательства, и судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с этим.

При этом коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы представителя Комитета о несогласии с экспертным заключением.

Из экспертного заключения видно, что в нем содержится анализ предложений объектов схожих с исследуемым объектом. В нем приведены обоснования, почему тот или иной объект экспертами не был принят в расчет.

Убытки, учитываемые для расчета выкупной стоимости при изъятии жилья для муниципальных нужд, приведены в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В выкупную стоимость входят все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Исходя из данной нормы, эксперт обоснованно рассчитал убытки ответчиков с учетом затрат на временное проживание в ином жилом помещении до приобретения в собственность другого жилья, поскольку соглашения о сохранении права пользования аварийным жильем не достигнуто, сам истец не настаивает на этом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об установлении возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с заключением ООО «Аина», поскольку указанное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств.

Произведенный экспертом расчет убытков, связанных с временным пользованием иным жильем, не противоречит положению ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, предусматривающей включение в выкупную стоимость убытков, связанных с пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом.

Доводы о том, что в выкупную цену не подлежат включению убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, по мотиву согласования в соглашении об изъятии условия об освобождении жилого помещения до 1 сентября 2022 года, подлежат отклонению.

Согласно ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу ч. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Соглашение о сохранении за Захаровыми права пользования квартирами на определенный срок не заключено, при этом Комитетом заявлено требование о выселении, само проживание в доме, подлежащем сносу, представляет опасность для людей, в связи с чем их выезд является предпочтительным, то есть несение указанных расходов предполагается.

Оснований для исключения из выкупной стоимости убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, у суда не имелось.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о размере выкупной стоимости, то дата оценки объекта недвижимости, в соответствии с приведенными разъяснениями Верховного Суда РФ, определяется на время рассмотрения дела судом, а не на дату осуществления оценки, выполненной ООО «НЭКС», и она не связана с шестидесятидневным сроком направления соглашения об изъятии недвижимости. Поэтому довод жалобы о проведении экспертизы ООО «Аина» с нарушением срока подлежит отклонению.

То обстоятельство, что срок действия отчета об оценке ООО «НЭКС» не истек, не имеет правового значения, поскольку спор о размере выкупной цены рассматривается судом.

Иных доводов, ставящих под сомнение обоснованность экспертного заключения, суду не приведено.

Довод же жалобы о безосновательности исключения из состава доказательств отчет об оценке ООО «НЭКС» судебная коллегия не может признать состоятельным.

Так, из отчета ООО «НЭКС», видно, что в нем отсутствует анализ проведенного исследования, не содержится обоснования, каким образом оценщиком были отобраны объекты-аналоги, по каким критериям были исключены другие объекты, предложенные на продажу; не были рассчитаны убытки, связанные с проживанием во временном жилье до приобретения нового взамен аварийного.

Поэтому судебная коллегия считает, что суд правомерно положил в основу решения заключение ООО «Аина».

С учетом изложенного оснований для признания заключения экспертизы ООО «Аина» несоответствующим требованиям действующего законодательства, необъективным, неполным, недостоверным, по доводам апелляционной жалобы истца Комитета, не имеется.

Доводы жалобы о том, что земельный участок под МКД не образован, его площадь не может определяться в соответствии с техническим паспортом, а также довод апелляционной жалобы представителя Захаровых А.В., А.Н. – Савиновой О.Н. о необходимости учета в выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение доли в праве собственности на земельный участок полностью, исходя из его рыночной стоимости, отклоняются.

В соответствии из ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен МКД, возникает у собственников помещений в таком доме со дня проведения государственного кадастрового учета.

В случае, когда земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Положениями ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации", установлено, что в случае, если у собственника объектов недвижимости отсутствуют предусмотренные ЗК РФ права на земельный участок, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Отсутствие у собственника помещения в МКД права на земельный участок под МКД не исключает изъятие такого участка для государственных или муниципальных нужд. При этом размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в соответствии с Земельным кодексом РФ как размер возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, без определения и возмещения его рыночной стоимости.

В выкупную стоимость изымаемого имущества включается стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок.

В соответствии с разъяснениями п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, положения частей 3 и 4 ст. 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» до формирования земельного участка собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектами, входящими в состав общего имущества в таком доме.

В ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

МКД по ул. <...> построен в 1932 году является неблагоустроенным.

Строительные нормы и Правила того времени не устанавливали предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков для малоэтажной многоквартирной жилой застройки. Однако, ими было установлено, что для функционирования жилых домов следует предусматривать места отдыха, хозяйственные площадки, площади для размещения мусоросборников, места для хранения сельскохозяйственных продуктов, личного транспорта, площадки для хозяйственных построек, сараи для скота и птицы, а также благоустроенные подъезды и проезд с разворотной площадкой (СНиП II-К.2-62 Планировка и застройка населенных мест. Нормы проектирования (пункты 5.27-5.30)).

Санитарные правила содержания территории населенных мест (п. 2.3.2. СанПин 42-128-4690-88), предусматривали, что дворовые уборные должны быть удалены от жилых зданий, детских учреждений, школ, площадок для игр и детей, отдыха на расстояние не менее 20 м и более 100 м.

Поэтому, для определения площади земельного участка под МКД необходимо учитывать фактическое землепользование, с расположенными на придомовой территории хозяйственными постройками, которые входили в придомовую территорию МКД (по данным технической инвентаризации), а также определять границы участка с учетом требований санитарных правил к расположению построек.

Технические паспорта строений, составленные до 1 января 2013 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" признаются документом, на основании которого определяются границы домовладения (ч. 3 ст. 42.6).

Учитывая, что земельный участок под рассматриваемым МКД не образован, его границы не установлены и не учтены, на кадастровый учет участок не поставлен, государственный кадастровый учет не произведен, права, предусмотренные земельным законодательством, на земельный участок у ответчика отсутствуют, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого имущества стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок.

В техническом паспорте на здание площадь земельного участка указана 1 837 кв.м. Для обслуживания и эксплуатации указанного жилого дома предусмотрены выгребные ямы, туалеты, кладовые.

Суд, определяя в составе выкупной стоимости изымаемого жилого помещения стоимость доли земельного участка, учитывая, что территория, непосредственно занятая МКД составляет 670 кв.м., посчитал возможным включить в выкупную цену стоимости доли собственников земельного участка в данной площади исходя из рыночной стоимости, указав, что непосредственно под МКД участок принадлежит собственникам жилых помещений, а в остальной площади – 1 167 кв.м. (1 837-670) – исходя из права долгосрочной аренды.

Судебная коллегия находит такие суждения, противоречащими, приведенным положениям закона и полагает в выкупную стоимость изымаемого имущества подлежит включению стоимость доли в предполагаемом праве аренды на весь земельный участок.

В соответствии с расчетом ООО «Аина», подготовленным по запросу суда, рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка в долгосрочной аренде составляет 6 573,70 руб., установлена исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертным заключением ООО «Аина» от 7 февраля 2023 года № ... – 7 470,11 руб. с применением поправочного коэффициента 0,88 (т. 3 л.д. 141).

Соответственно, по квартире по ул. <...>, кв. 5 доля собственника в праве долгосрочной аренды земельного участка под МКД площадью 1 837 кв.м. составляет 491 833 руб., из расчета: 6 573,70 руб. (рыночная стоимость долгосрочной аренды) * 1 837 кв.м. (площадь земельного участка под МКД) : 395,3 кв.м. (площадь помещений собственников в МКД) * 16,1 кв.м. площадь квартиры № 5.

По квартире по ул. <...>, кв. 7 доля собственника в праве долгосрочной аренды земельного участка под МКД площадью 1 837 кв.м. составляет 720 949 руб., из расчета: 6 573,70 руб. (рыночная стоимость долгосрочной аренды) * 1 837 кв.м. (площадь земельного участка под МКД) : 395,3 кв.м. (площадь помещений собственников в МКД) * 23,6 кв.м. площадь квартиры № 7.

Таким образом, решение суда подлежит изменению в части определения выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, в связи с изменением стоимости доли собственников в земельном участке под МКД.

Судом также в выкупную цены включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт по квартире № 5 в размере 321 646 руб., по квартире № 7 – 471 481 руб., исходя из расчета фактического износа МКД 75%, установленный техническим обследованием ООО «МП-Проект» в 2014 году (т. 1 л.д. 83-85).

Между тем стороной Захаровых в материалы дела представлен дефектный акт от 17 января 2023 года, согласно которому износ дома в настоящее время составляет 82%.

Экспертом ООО «Аина» в экспертном заключении от 7 февраля 2023 года № ... произведен расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из 82% износа (по квартире № 5 – 421 539 руб., по квартире № 7 – 617 908 руб.), однако это не было учтено судом.

Исходя из данных обстоятельств, судебная коллегия полагает, что выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение в части убытков за непроизведенный капитальный ремонт также подлежит изменению.

Таким образом, размер возмещения за изымаемые жилые помещения: по ул. <...>, кв. 5, следует установить в размере 1 952 427,50 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – 559 583 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество МКД – 156 577 руб., доли в земельном участке – 491 833 руб., убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 70 200 руб., переездом -33 200 руб., поиском другого жилого помещения для приобретения его в собственность – 57 000 руб., оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД – 421 539 руб.;

по ул. <...>, кв. 7 выкупная цена составила 2 784 530,68 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – 820 248 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество МКД – 229 527 руб., доли в земельном участке – 720 949 руб.; убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 70 200 руб., переездом -33 200 руб., поиском другого жилого помещения для приобретения его в собственность – 57 000 руб., оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД – 617 908 руб. (т. 3 л.д. 3-60).

Судебная коллегия полагает, что требования Захаровых А.В., А.Н. в части возложения на Комитет обязанности по выкупу жилых помещений в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу также подлежат удовлетворению.

Исходя из изложеннного, решение суда подлежит изменению.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 28 февраля 2023 года изменить в части определения выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: г. Улан-Удэ, ул.<...>, кв.5, в размере 1 952 427,50 руб.

Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...>, кв.7, в размере 2 784 530,68 руб.

Отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований истца о выкупе у них аварийного жилого помещения в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу по цене определенной судом. Принять в данной части новое решение.

Обязать МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию» Администрации г. Улан-Удэ в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить у них жилые помещения по адресу: г. Улан-Удэ, ул. <...>, кв. 5 и кв. 7, за выкупную стоимость, определенную настоящим апелляционным определением.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

    Мотивированное определение

                                                                                                                                    принято 30 июня 2023 года.